Eksempler på, hvordan man bedre vejleder kunder i beslutninger om boliglån (Thomas Pintelon)

Beslutningen om at købe eller renovere en bolig, er for de fleste den vigtigste økonomiske beslutning i deres liv. Ikke alene er de involverede beløb 10 til 100 gange højere end de fleste andre økonomiske beslutninger, der er også mange beslutningsfaktorer at overveje.
I dag træffer de fleste bankkunder kun en bevidst beslutning om toppen af ​​isbjerget.

Når de spørger detailkunder om de vigtigste beslutninger, de skal tage, vil de angive valget af bank (fastsættelse af prisen/renten på lånet), lånebeløbet og lånets varighed. Der er dog mange flere aspekter at overveje
træffe en korrekt og informeret økonomisk beslutning.

Lad os se på alle de elementer, der kan og bør spille en rolle i denne beslutningsproces.

Definition af "hjemmeprojektet"

Først og fremmest "hjemmeprojekt” bør være veldefineret. Måske har du endnu ikke besluttet dig for, hvordan dit boligprojekt vil se ud, så det er vigtigt at tage stilling til aspekter som:

• Skal jeg købe eller leje mit hjem? Denne beslutning indebærer et godt kendskab til lejebeløbet kontra belåningsbeløbet for en lignende bolig, hvordan værdien af ​​din bolig vil udvikle sig i de kommende år (potentielt taget i betragtning af forventet inflation).
  hvor mange år forventer du at blive i din bolig, hvad er de skattemæssige konsekvenser mv.
• Hvilken type bolig leder du efter? Selv at bygge nyt hus, købe nyt hus/lejlighed/studie hos en projektudvikler, købe en eksisterende bolig/lejlighed/studie som er klar til indflytning eller købe en eksisterende bolig/lejlighed som
  kræver omfattende renovering? Eller leder du efter mere en specifik bolig, som et boligprojekt eller en husbåd? Hvilken placering? Hvilken prisklasse? Et parcelhus eller et rækkehus? Hvilken overflade af terræn eller opholdsrum? Antal soveværelser,
  badeværelser? …​ Mange af disse beslutninger har ikke kun en prispåvirkning, men har også skattemæssige og likviditetsmæssige konsekvenser (f.eks. et hus, der skal renoveres, gør det muligt at sprede udgifterne over tid).
• Hvordan vil du bruge hjemmet? Ejer du allerede en bolig, eller er det din første bolig, du køber? Køber du boligen for selv at bo i den og/eller vil du leje den ud (helt eller delvist)? Vil du indtage hjemmet alene eller sammen med din partner, med
  dine børn, med andre familiemedlemmer og/eller med venner?

Fastlæggelse af finansieringsmuligheder

Når hjemmeprojektet er defineret, er næste skridt at definere, hvordan det skal finansieres? Her skal vi overveje aspekter som

• Bestem beløb du skal låne. Dette vil naturligvis afhænge af prisen på boligen og de aktiver, du har til rådighed. Boligens samlede pris vil også være en kompleks beregning, der tager højde for elementer som terrænets pris
  og/eller hus, renoveringsomkostninger, omkostninger til arkitekt, afgifter (f.eks. moms eller tinglysningsomkostninger), notaromkostninger, boliglånsomkostninger mv.
  Det er også vigtigt at overveje yderligere kortsigtede omkostninger forbundet med det nye hjem (flytteomkostninger, nye møbler, dekoration), din risikovillighed (vil du beholde nogle reservebesparelser som en buffer eller lægge alle dine aktiver i boligen ), minimumsbeløbet
  banken beder om selv at indsætte boligen (f.eks. tinglysningsomkostninger, notaromkostninger) og den indflydelse et højere personligt bidrag kan have på renten af ​​et lån.
• Ønsker du at finansiere boligen via traditionelle finansielle system eller udforske alternative former? Du kan fx også overveje P2P-udlånsmarkedspladser, DeFi-lån eller alternative måder at erhverve en bolig på, fx livrente, leje/leasing af boligen med
  mulighed for at købe det på et senere tidspunkt, blive aktionær i boligprojektet, hvilket resulterer i, at der betales husleje til projektet og modtager udbytte af projektet mv.
• Sammenlign forskellige banker. Her kan lånesimulatorer (som Spaargids.be eller TopCompare.be i Belgien) hjælpe, men det meste af tiden giver de kun markedsrenten (dvs. ingen forhandlet rente), giver ingen garanti for, at du rent faktisk får det simulerede lån
  og medtag kun standardlånene (dvs. ingen specielle betingelser og normalt lidt sammenligning af alle værdiskabende ydelser – se videre), så en god sammenligning vil sandsynligvis kræve en del indsats fra din side.
• Type lån. Når man tænker på at låne penge til et hus, tænker de fleste automatisk på et nyt realkreditlån. I de fleste tilfælde er dette det billigste lån (både fra et rente- og skattemæssigt perspektiv), men ikke altid. Især for folk allerede
  har nogle aktiver, kan andre typer lån være interessante at overveje. For eksempel genoptagelse af et eksisterende realkreditlån, (delvis) brug af en forbrugerkredit (mange regeringer subsidierer forbrugerkreditter med det formål at forbedre den økologiske karakter af din
  hjem), en Lombard-kredit (ved at bruge dine eksisterende finansielle aktiver som sikkerhed – se Capilevers Lombard²-produkt) osv.
  Derudover skal du tjekke, om du har brug for midlertidig finansiering for at afbryde specifikke kortsigtede pengestrømme. Typiske eksempler kan være et brolån (et lån til at bygge bro over pengestrømsgabet mellem køb af din nye og salg af din gamle bolig), kassekreditter osv.
  Det lån, du skal tage, vil i høj grad afhænge af din nuværende økonomiske situation og de skattemæssige konsekvenser, hvert lån vil have.
• Når alt dette er defineret, kan du begynde at spille med varighed. Dette giver mulighed for at få en idé om månedlige refusionsbeløb. Det er klart, at jo længere lånet er, jo flere renter betaler du, men også jo lavere tilbagebetalingsbeløb,
  så det handler om at finde den rigtige balance mellem at optimere rentebetalingerne og ikke have for store afdrag, så dit lån ikke helt styrer dit liv. Din alder er også vigtig for at definere lånets varighed. De fleste mennesker (og
  ofte også banken) vil insistere på at få deres lån opsagt før deres pensionsalder.
  For korrekt at definere det acceptable månedlige refusionsbeløb er det vigtigt at oprette et budget for indgående og udgående pengestrømme. Her skal du også overveje de ekstra tilbagevendende omkostninger forbundet med den (nye) bolig, såsom brand/tyveriforsikring, udestående
  balanceforsikring, matrikelskat, (højere) forsyningsomkostninger (vand, elektricitet, gas), vedligeholdelsesomkostninger (f.eks. rengøring af kedel, have) osv.
• Når ovenstående aspekter er defineret, vil de fleste mennesker tage en beslutning, men selvfølgelig rente-, refusions- og udbetalingsordningen vil også være ekstremt vigtigt. Afhængigt af lånetype, land og bank findes der forskellige ordninger. Til refusioner
  vi kan skelne mellem simple (lige) månedlige afdrag, et ballonlån, et stående lån, månedlige afdrag, der stiger over tid (f.eks. med en fast forventet inflationsrate), månedlige afdrag, der falder over tid som hver afdrag.
  tilbagebetaler et fast beløb af kapital (og efterhånden som renterne falder, falder det samlede refusionsbeløb).
  For rentebetingelser, kan vi identificere en fast rente og alle former for fleksible renter, som kan revideres hvert år, hvert 3. år osv. og med forskellige etager og lofter, som kan beskytte begge parter mod fremtidige ændringer i
  centralbankens renter.
  For udbetaling (modtager midlerne) findes der også et par muligheder. Normalt får du alle lånte midler på én gang, men der er også konstruktioner, hvor de lånte midler modtages i dele (f.eks. hver gang faktura knyttet til byggeri/renovering)
  af boligen leveres til banken).
• Det næste trin er definitionen af sikkerheder og garantier knyttet til lånet. Det første spørgsmål her er at definere, hvem låntagerne er (låner I alene, som par osv.) og i hvilken division (hvis relevant). Bortset fra låntagerne
  selv, kan det være, at andre personer (f.eks. forældre) også garanterer for lånet.
  Ofte vil banker tvinge til at underskrive et dokument, der giver dem mulighed for at beslaglægge direkte udestående lånebeløb fra indbetalte lønninger. Det er også en grund til, at mange banker beder dig om at have en foliokonto hos dem, hvor din løn udbetales.
  Typen af ​​sikkerheder afhænger typisk af lånetypen. I tilfælde af et standardpant vil boligen være selve sikkerheden, men der kan også eksistere andre sikkerheder, såsom værdipapirer, livsforsikringer eller pant i en anden bolig. Derudover
  det kan diskuteres ikke at tage realkreditlån for hele lånebeløbet, men en procentdel. Dette øger risikoen for banken, men kan være interessant for låntageren, da tinglysningsomkostninger ofte udgør en procentdel af belåningsbeløbet. I nogle tilfælde,
  Banken vil dog anmode om at underskrive et mandat for den "udækkede" resterende procentdel, hvilket giver banken mulighed for automatisk at tage pant i den resterende procentdel, i tilfælde af tilbagebetalingsproblemer.

Værdiskabende tjenester oven i finansieringen

Hvis detaljerne i lånet er fuldt afklarede, er det vigtigt at diskutere alle værdiskabende tjenester oven i finansieringen. Disse er ofte koblet til lånet, hvilket betyder, at du opnår en bedre rente, hvis du tager disse produkter i samme bank.
Det gør det endnu mere komplekst at sammenligne lån hos forskellige banker, da disse værdiskabende tjenester ikke har samme pris og kvalitetsniveau i forskellige banker.

Eksempler på sådanne værdiskabende tjenester er:

• Behovet for at åbne en nuværende konto i den bank, hvor din løn fx udbetales. En sådan løbende konto kommer naturligvis med visse omkostninger og renter (for nogle debet- og kreditforhold) og potentielt også specifikke tjenester, som f.eks.
  et debet-/kreditkort, specifikke kontoforsikringer og/eller belønninger (som cash-backs) på transaktioner, der sker på kontoen
• Brand/tyveriforsikring: Som for enhver skadesforsikring er det vigtigt at sammenligne præmiebeløbene, den samlede forsikringsværdi (og hvordan den udvikler sig eller skal tilpasses, hvis du forbedrer dit hjem eller indretter dit hjem bedre), hvilke risici er
  dækket (såsom brand, tyveri, oversvømmelse, hærværk), hvordan skadeprocessen er organiseret, hvis du får merværditjenester som juridisk bistand til juridiske spørgsmål relateret til dit hjem osv.
• Udestående saldoforsikring: dette tilbagebetaler den udestående saldo i tilfælde af, at den forsikrede dør. Også for denne forsikring findes der forskellige muligheder, såsom tilbagebetaling af 100 % eller en lavere procentdel af det udestående beløb, samme eller forskellig
  forsikring for hver enkelt låntager, tillægsforsikring mod invaliditet, sygdom og/eller ufrivilligt jobtab, mulighed for at betale forsikringsbeløbet om måneden, om året eller betale fuldt ud ved begyndelsen.
• Løsninger til forvalte arven. Dette kan være interessant i tilfælde af mere komplekse arvesituationer (som blandede familier eller for en enkelt person uden direkte arvinger), men også for at sikre den længstlevende partner (også levende
  i hjemmet) er tilstrækkeligt beskyttet.

Hvad-hvis scenarier

Når al denne information er samlet, er det vigtigt at simulere forskellige Hvad-hvis scenarier, for at se, hvad indvirkningen er på det månedlige tilbagebetalingsbeløb, skatter og lånets overkommelighed.

Typiske scenarier at simulere er:

• Dø af en (eller flere) af låntagerne
• Alvorlig sygdom af en (eller flere) af låntagerne (som typisk resulterer i fald i indtægter og en stigning i omkostninger)
• Tab af job af en (eller flere) af låntagerne
• Skilsmisse krav om salg af boligen eller at en af ​​låntagerne udbetaler den anden låntager (og fortsat tilbagebetaling af lån alene)
• Tidligt salg af hjemmet (f.eks. inden for 5 år, inden for 10 år)
• Ønske om at refinansiere lånet, dvs. hvis renten er faldet betydeligt, eller hvis du ønsker at hæve/sænke det månedlige refusionsbeløb. Vigtigt her er at balancere bøderne knyttet til refinansieringen med potentialet
  fordel opnået ved refinansieringen
• Ønske om førtidig tilbagebetalingdvs. låntagers ønske om førtidigt at tilbagebetale restbeløbet helt eller delvist
• Udviklinger (stigning/fald) af centralbankens rente og hvordan dette påvirker dit månedlige refusionsbeløb
• Udviklingen i inflationsraterne over lånets løbetid, og hvordan dette påvirker det tilbagediskonterede månedlige tilbagebetalingsbeløb
• A konkurs, overtagelse/fusion eller beslutning om at stoppe virksomhed i den låntagende bank. Hvad sker der med betingelserne for mit lån på det tidspunkt?
• ...

Mere vejledning kan gives

Som du kan se, er der snesevis af aspekter at overveje, for hvilke banker sjældent leverer det nødvendige værktøj til at hjælpe deres kunder. I betragtning af vigtigheden af ​​et boliglån for de fleste detailkunder, føler vi, at der stadig er plads til forbedringer for at tilbyde mere
vejledning til kunder i ovenstående økonomiske beslutningsproces.

Via (dynamiske) spørgeskemaer, guider, realtidssimuleringer (der gør det muligt at simulere forskellige What-If-scenarier) og Q&A kan en bank i endnu højere grad blive en betroet partner i denne proces, hvilket vil resultere i en stærk konkurrencefordel over for andre banker.
Hvis du ved, at et realkreditlån er et meget klistret produkt – hvis det gøres godt, vil kunden være bundet til banken i 20-30 år – med masser af muligheder for at krydssælge andre produkter, vil vi klart råde bankerne til at investere mere i dette. vejledning.