Die Post Immobilien-Kommanditgesellschaften – Was sie sind und wie sie funktionieren by Eric McConnell erschien zuerst auf Benzinga. Besuch Benzinga um noch mehr tolle Inhalte wie diesen zu bekommen.
Das alte Sprichwort „Es gibt mehr als einen Weg, eine Katze zu häuten“ trifft besonders zu, wenn es um Immobilieninvestitionen geht. Obwohl die meisten Menschen verstehen, dass es eine gute Idee ist, in Immobilien zu investieren, bedeuten die hohen Anschaffungskosten, dass viel Kapital benötigt wird, um Geschäfte abzuschließen. Eine Möglichkeit, dieses Hindernis zu überwinden, besteht darin, Anlegergelder über eine Immobilien-Kommanditgesellschaft (RELP) zu bündeln.
RELPs bieten Anlegern eine kostengünstige Möglichkeit, Immobilien zu kaufen, ohne ganze Immobilien kaufen oder selbst verwalten zu müssen. Wenn Sie daran gedacht haben, in Immobilien zu investieren, sich aber nicht sicher sind, wie Sie das anstellen sollen, lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie RELPs funktionieren und ob sie für Sie geeignet sind.
Wie funktionieren Immobilien-Kommanditgesellschaften?
RELPs funktionieren ähnlich wie eine traditionelle Geschäftspartnerschaft. Sie erhalten eine Gruppe gleichgesinnter Investoren, die Geld beisteuern und eine Partnerschaft mit beschränkter Haftung gründen, die zum Zwecke der Immobilieninvestition besteht. Jeder der Partner erhält Anteile an den von der RELP gekauften Immobilien zu einem Satz, der proportional zur Größe seiner Investition ist.
Wenn es beispielsweise fünf Investoren gäbe, die alle 200,000 US-Dollar investieren, um Immobilien im Wert von 1,000,000 US-Dollar zu kaufen, hätte jeder von ihnen einen Anteil von 20 % an der Immobilie. Bevor die RELP jedoch tatsächlich eine Immobilie kauft, muss sie eine Partnerschaftsvereinbarung haben, um ihre Struktur und ihre Betriebsverfahren zu definieren.
Wie sind RELPs aufgebaut?
RELP-Vereinbarungen können je nach Anlageziel der Partner auf unterschiedliche Weise strukturiert werden. Jede RELP-Vereinbarung legt Standardbetriebsarten fest, die Folgendes umfassen:
- Namen der Investoren
- Höhe des von jedem Investor zugesagten Kapitals
- Planen Sie die Verteilung von Kapitalerträgen oder Kapital
- Datum der Operation für die Partnerschaft
- Höhe des Eigenkapitals für jeden Partner
Der Gesellschaftsvertrag muss neben der grundsätzlichen Ausgestaltung der RELP auch die Komplementäre und die Kommanditisten der RELP benennen. Kommanditisten haben Eigenkapitalanteile, beteiligen sich aber nicht an der Verwaltung der Investition oder treffen Entscheidungen für den Fonds.
Komplementäre sind beispielsweise dafür verantwortlich, dass die Investition ordnungsgemäß geführt wird, einschließlich Wartung, Renovierung, direkter Verwaltung des Vermögens oder direkter Beaufsichtigung der Geschäftsführung.
Sie unterschreiben die Schecks und tragen die größte Verantwortung dafür, dass die RELP profitabel ist. Die Kommanditisten einer RELP setzen ein enormes Vertrauen in den Komplementär. Aus diesem Grund sollte der Komplementär einer RELP jemand mit umfassender Erfahrung in der Verwaltung von Immobilienvermögen sein.
Worin investieren RELPs?
Die meisten RELPs konzentrieren sich auf Gewerbeimmobilien, da unterbewertete Gewerbeimmobilien unter intelligentem, proaktivem Management enorme Gewinne generieren können. Beispiele für die Arten von Gewerbeimmobilien, auf die RELP abzielt, sind:
- Mehrfamilienhaus
- Industrie
- Mischnutzungsentwicklungen
- Lagerhäuser
- Büroparks
- Medizinische Zentren
Die hohen Kosten für den Kauf und die Anmietung von Einfamilienhäusern in einigen der größten Städte Amerikas haben dazu geführt, dass RELPs mehrere Einfamilienhäuser kaufen, anstatt sich nur auf traditionelle Gewerbeimmobilien zu konzentrieren.
Wie werden Gewinne verteilt?
Gewinne aus RELPs werden gemäß der Betriebsvereinbarung verteilt. Wird der RELP in Renditeimmobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien investiert, erfolgt die Ausschüttung in der Regel monatlich oder vierteljährlich. Natürlich werden die Ausschüttungen vorgenommen, nachdem Ausgaben wie Grundsteuern, Schuldendienst, Wartung und Versicherung von den Bruttoeinnahmen abgezogen wurden.
In Fällen, in denen die RELP eine Immobilie mit dem Ziel erworben hat, sie zu sanieren und am Ende eines bestimmten Zeitraums zu verkaufen, werden die Gewinne normalerweise nach dem Verkauf des Vermögenswerts ausgezahlt. RELP-Ausschüttungen erfolgen an einzelne Anleger auf der Grundlage der Größe ihres Anteils an der Partnerschaft.
Wie werden RELPs besteuert?
RELPs sind Pass-Through-Einheiten, was bedeutet, dass alle vom RELP generierten Einnahmen an die Partner verteilt werden, wodurch das RELP ohne zu versteuernde Gewinne zurückbleibt. Jeder einzelne Partner im RELP zahlt jedoch Steuern auf das durchgeleitete Einkommen, das er aus dem RELP erhält.
Partner haften auch beschränkt für die Verluste oder Ausgaben des RELP auf der Grundlage ihres Eigenkapitalanteils. Wenn eine fünfköpfige Partnerschaft in einem Jahr 100,000 US-Dollar für Ausgaben ausgeben würde, wäre jeder Partner berechtigt, 20,000 US-Dollar gegen seine Ausschüttungen abzuschreiben. Aus diesem Grund ist es eine der wichtigsten Aufgaben eines General Partners einer RELP, sicherzustellen, dass die Partnerschaft jedes Jahr das IRS-Formular 1065 ausfüllt.
Formular 1065 ist ein Steuerformular, das dem IRS mitteilt, wie viel Geld die RELP an jeden Partner verteilt hat. Darüber hinaus erhalten die Partner vom RELP ein K-1-Formular, das ihre individuellen Ausschüttungen und Kostenanteile aufschlüsselt. RELP-Aktionäre sind außerdem berechtigt, eine proportionale Abschreibung zusammen mit der 20-prozentigen Steuervergünstigung für durchgeleitetes Einkommen in Anspruch zu nehmen, die gemäß dem Tax Cuts and Jobs Act von 2017 in Kraft getreten ist.
Vorteile der Investition in ein RELP
RELPs bieten Immobilieninvestoren mehrere bedeutende Vorteile. Sie bieten Investoren Syndizierungsmöglichkeiten, die es ihnen ermöglichen, als Gruppe mehr Immobilien zu kaufen, als sie einzeln könnten, und bieten Immobilieninvestoren die Möglichkeit, passives Einkommen für sich selbst zu generieren.
Die Natur von RELPs, die als Pass-Through-Einheiten eingerichtet werden, ermöglicht es einzelnen Partnern, von einer Vielzahl von Steuererleichterungen zu profitieren, insbesondere von der 20-prozentigen Abschreibung von Pass-Through-Erträgen. Zu guter Letzt und vielleicht am wichtigsten kann die Endauszahlung für Investoren aus einem RELP-Wertschöpfungswert, der in einem heißen Markt verkauft wird, enorm sein.
Mögliche Risiken einer Investition in ein RELP
Obwohl RELPs Anlegern ein erhebliches Gewinnpotenzial bieten, sind sie nicht ohne Risiken und Nachteile. RELPs sind private Partnerschaften, was bedeutet, dass Ihre Investition für die Dauer der Partnerschaft wahrscheinlich illiquide bleibt. Die meisten RELP-Vereinbarungen sehen eine mehrjährige Partnerschaft vor, und der private Charakter von RELP-Partnerschaften bedeutet, dass es keinen Sekundärmarkt gibt, auf dem Sie Ihre Aktien liquidieren können.
Eine RELP ist nur so gut wie die Komplementäre, die sie verwalten. Als Kommanditist sind Sie im Grunde ein Beifahrer in einem Auto, das von den Komplementären gefahren wird. Sie sind für Managemententscheidungen und die Ausführung des Geschäftsplans der RELP verantwortlich. Wenn Ihr RELP von seinen Komplementären schlecht verwaltet wird, ist es unwahrscheinlich, dass sich Ihre Investition auszahlt. Die Durchführung einer angemessenen Due Diligence vor einer Investition ist von entscheidender Bedeutung.
Schließlich gibt es ein Element des Timings, das sich Ihrer Kontrolle entzieht. Obwohl sich Immobilieninvestitionen auf lange Sicht in der Regel gut entwickeln, ist das Timing Ihrer RELP-Investition und wie sie in die Marktentwicklung passt, wichtig. Wenn der Anlagezeitraum Ihres RELP in einem Abwärtszyklus endet oder die Zinssätze steigen, wenn der RELP Geld leihen muss, könnten Sie in Schwierigkeiten geraten.
Wie man in RELPs investiert
Anleger haben verschiedene Möglichkeiten, ihr Geld in RELPs zu investieren. Theoretisch könnten Sie und eine Gruppe Ihrer Freunde Ihre eigene RELP gründen und damit beginnen, eigene Investitionen zu tätigen. Das erfordert jedoch unglaublich viel Beinarbeit, Recherche und vor allem Erfahrung. Wenn Sie und Ihre potenziellen Partner keine erfahrenen Immobilieninvestoren sind, ist die Gründung Ihres eigenen RELP wahrscheinlich mehr Haftung und Ärger, als es wert ist.
Eine viel praktischere Möglichkeit, in RELPs zu investieren, sind Online-Anlageplattformen. In dieser Liste der besten Online-Immobilieninvestitionsplattformen von Benzinga finden Sie eine Reihe spannender RELP-Möglichkeiten.
Investieren in RELPs vs. Real Estate Investment Trusts (REITs)
Obwohl sowohl RELPs als auch REITs Anlegern die Möglichkeit bieten, in Immobilien mit beschränkter Haftung zu investieren und passives Einkommen zu erzielen, weisen sie einige wesentliche Unterschiede auf. RELPs werden nicht öffentlich gehandelt und sind mit hohen Buy-Ins verbunden, die die Teilnahme in der Regel auf akkreditierte Investoren beschränken. Im Gegensatz dazu ermöglichen zahlreiche REITs nicht akkreditierten Anlegern, sich für weniger als 500 US-Dollar pro Aktie einzukaufen.
REITs werden gegründet, um Vermögenswerte zu erwerben und nahezu unbegrenzt Einnahmen zu erzielen. Die meisten REITs machen ihre größten Auszahlungen durch monatliche oder vierteljährliche Ausschüttungen. RELPs werden normalerweise eingerichtet, um einen unterbewerteten Vermögenswert aufzuwerten und ihn dann zu liquidieren, was bedeutet, dass die große Auszahlung von RELPs normalerweise am Ende der Partnerschaft erfolgt, wenn der Vermögenswert verkauft wird.
Im Gegensatz zu REITs sind RELPs nicht öffentlich, was bedeutet, dass Aktien nicht an öffentlichen Börsen verkauft werden können, was RELP-Aktien sowohl für Komplementäre als auch für Kommanditisten fast vollständig illiquide macht. Die deutlichen Unterschiede zwischen RELPs und REITs und Ihre Anlageziele spielen eine große Rolle bei der Entscheidung, welches das Richtige für Sie ist. Das Gute ist, dass beide Anlegern verschiedene Möglichkeiten bieten, durch Immobilien Vermögen zu mehren.
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