Anmerkung des Herausgebers: Der heutige Tag markiert die Markteinführung erweiterter Immobilien – Unternehmens- und Gewerbeimmobilien – durch Jason Parker von WRAL TechWire. Halten Sie Freitags Ausschau nach zukünftigen Deep Dives in Immobilien.
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RALEIGH – Die Immobilienmärkte des Dreiecks sind seit zwei Jahren sehr wettbewerbsintensiv und seit fast einem Jahrzehnt sehr wettbewerbsintensiv.
So sehr, dass Matt Fowler, der Geschäftsführer der Triangle-Multiple-Listing-Service, TMLS, sagte WRAL TechWire diese Woche, dass man auf der Grundlage der Daten, die TMLS monatlich verfolgt, mehr als sieben Jahre zurückblicken müsste, um Daten zu finden, die auf einen ausgewogenen, normalen und gesunden Markt schließen lassen.
Dennoch führte der hart umkämpfte Immobilienmarkt viele dazu Bereiten Sie sich auf Bieterkriege vor Anfang dieses Jahres scheint sich im Juni teilweise verlangsamt zu haben, mit einer Art Pause auf dem Markt während des Monats, als Käufer von Eigenheimen, Verkäufer von Eigenheimen, Makler und andere an Immobilientransaktionen Beteiligte herausfanden, was für ein Anstieg der Zinssätze und anhaltende Inflation könnte für die Zukunft der Immobilienmärkte bedeuten.
Trotz der Pause auf dem Verkaufsmarkt die Mieten stiegen weiter im Juni.
Aber jetzt könnten sich viele Käufer von Eigenheimen wieder auf den Immobilienmarkt des Dreiecks einlassen, denn es könnte durchaus Gelegenheiten für Käufer geben, Angebote zu finden, da sich der Markt so bewegt hat, dass es zwar immer noch einen Verkäufermarkt gibt, aber Indikatoren vorhanden sind das Käufer haben möglicherweise jetzt mehr Optionen als noch vor wenigen Wochen.
Ein Faktor: Käufer ziehen sich aus mehr Deals zurück als jemals zuvor in den letzten 16 Monaten, und Verkäufer senken die Preise etwa fünfmal so oft wie noch vor einem Jahr, so die neuesten Daten des nationalen Immobilienmaklerunternehmens Redfin.
Ein tiefer Tauchgang
WRAL TechWire sprach mit Roger Bernholz, dem Vizepräsidenten und General Counsel des lokalen Triangle-basierten Immobilienunternehmens Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) darüber, was gerade mit dem Immobilienrecht von North Carolina und den aktuellen Marktbedingungen passiert.
Das folgende Transkript wurde aus Gründen der Übersichtlichkeit leicht bearbeitet.
WRAL TechWire (TW): Laut Redfins Bericht fielen landesweit fast 15 % der Transaktionen im Juni aus dem Vertrag – in Raleigh, MSA, waren dies jedoch nur 7 %. Was unterscheidet unseren lokalen Markt von anderen Märkten und von den nationalen Trends?
Roger Bernholz (Bernholz): Es gibt nur wenige Gemeinden, die für eine Vielzahl von Faktoren, die für die Menschen wichtig sind, so hoch bewertet werden. Was können wir erwarten, wenn wir ständig als einer der besten Orte zum Leben und Arbeiten eingestuft werden? Die stärkere Nachfrage (laufende Mehrfachangebote) in Verbindung mit den extrem hohen, nicht erstattungsfähigen Due-Diligence-Gebühren, die bei vielen Transaktionen gezahlt werden, muss Käufer sicherlich davon abhalten, Geschäfte zu stornieren. Außerdem haben wir eine ausgeklügelte Maklergemeinschaft, die weniger unvorbereitete Käufer und Verkäufer hervorbringt.
Die Immobilienpreise liefen im April heiß – aber hat sich der Markt seitdem verändert?
Käufer ziehen sich zurück
TW: Dennoch sind die in Redfins jüngster Analyse genannten 7 % niedriger als in den vergangenen Junis – obwohl sie nach wie vor der höchste monatliche Prozentsatz seit Februar 2021 sind – welche Marktbedingungen spielen hier eine Rolle?
Bernholz: Es ist wahrscheinlich, dass höhere Zinssätze die Kreditaufnahmefähigkeit mancher Menschen verringern und für einige weitere Ausfälle bei Finanzproblemen verantwortlich sind. Und es steht außer Frage, dass einige Käufer feststellen, dass sie sich bereit erklärt haben, ein Haus zu kaufen, von dem sie feststellen, dass es zuvor unbekannte ernsthafte Probleme hat, die der Verkäufer nicht beheben wird, und sich dafür entscheiden, den Vertrag zu kündigen und ihre Due-Diligence-Gebühr zu verlieren. Wenn jedoch ein Haus wesentliche Probleme hat, die dem Verkäufer und dem Immobilienmakler mitgeteilt werden, müssen diese Probleme dauerhaft behoben oder bei jedem Verkauf an neue Käufer offengelegt werden. Die Käufer sind in diesen Situationen also nicht machtlos.
Die Preise fallen für viele Häuser in der Gegend von Raleigh; auch die Einträge wachsen
Die Rolle der Sorgfaltspflicht
TW: Warum könnte ein Geschäft in diesem Markt scheitern?
Bernholz: Ich hoffe, dass die hohen Due-Diligence-Gebühren und andere schwerwiegende Zugeständnisse, die Käufer machen müssen, abnehmen.
Die Geschichte dieser Gebühren ist ziemlich dramatisch. Als wir den Kaufvertrag von NC REALTORS/NC BAR im Jahr 2010 überarbeiteten, wussten wir, dass er marktsensibel sein würde. Tatsächlich erlaubt das Formular ausdrücklich eine Due-Diligence-Gebühr von 0 $, weil man glaubte, dass dies die Nummer auf einem seriösen Käufermarkt sein würde, und das war es, als das Formular auf dem Markt eingeführt wurde. Bei vielen, vielen Transaktionen wurden über einige Jahre keine oder nur sehr geringe Due-Diligence-Gebühren gezahlt.
Wir sehen jetzt, wie marktsensibel diese Gebühren sind. Wenn viele Käufer nicht mehr in der Lage sind, mit dem Preis zu konkurrieren, verwenden sie diese nicht erstattungsfähige Gebühr, um den Verkäufer anzuziehen und möglicherweise dazu zu bringen, mit ihnen einen Vertrag abzuschließen. Viele Makler waren beunruhigt darüber, dass Käufer hohe Due-Diligence-Gebühren bei gescheiterten Geschäften verlieren, und einige haben sich für eine Begrenzung der Gebühr ausgesprochen, aber das Formular wird wahrscheinlich marktsensibel bleiben und die Käufer und Verkäufer für ihre Transaktionen verantwortlich halten.
Aktuelle Standardform
Die aktuelle Vertragsform sah eine etwas ausgewogenere Verhandlung von nachvertraglichen Fragen vor, die sich aus den Untersuchungen des Käufers im Rahmen seiner Due Diligence ergeben.
Bernholz: Es gibt ein Standardformular zur Dokumentation von Reparaturen und Verbesserungen, zu deren Durchführung der Verkäufer auf Anfrage des Käufers bereit ist. Allerdings ist seit 2010 im Vertragsformular immer klar ersichtlich, dass die Immobilie im aktuellen Zustand verkauft wird. Was das ist, kann der Käufer heutzutage in der Regel erst feststellen, wenn er bereits durch die hohe Due-Diligence-Gebühr stark belastet ist. Wir sehen, dass immer mehr Verkäufer einer Pre-Marketing-Inspektion zustimmen, die den Käufern angeboten wird und die sicherlich auch eine gute Anpassung auf dem Markt sein und auch ein starker Faktor sein könnte, der Durchfälle reduziert.
Geschichte der Due Diligence
TW: Also, warte, hilf uns zu verstehen. Was ist die Due-Diligence-Frist und wie hoch ist die Due-Diligence-Gebühr? Und warum gibt es sie im Vertragsrecht von North Carolina?
Bernholz: Ich war 2009-10 Vorsitzender des NC Realtors Residential Forms Committee, das das überarbeitete Formular vor mehr als einem Jahrzehnt nach mehr als einem Jahr des Studiums und der Erkundung dessen, was in anderen Bundesstaaten vor sich ging, entwarf.
Wir haben uns, glaube ich, damals besonders die Formulare von Texas und Georgia angesehen, die ähnliche Begriffe hatten. Die Konzepte sind einem Optionsvertrag sehr ähnlich. Das diesbezügliche Vertragsformular ist auch dem gewerblichen Kaufvertrag sehr ähnlich, den REALTORS seit vielen Jahren in North Carolina verwenden, bevor das Formular für Wohngebäude im Jahr 2010 stark überarbeitet wurde.
(Anmerkung des Herausgebers: Das Standardangebot von NC BAR und NC REALTORS zum Kauf und das Vertragsformular wurden kürzlich erneut überarbeitet, wobei das neue Formular am 1. Juli 2022 in Kraft tritt.)
Vorform, Sorgfaltspflichtentscheid
Bernholz: Das bisherige Vertragsformular versuchte, für bestimmte Aspekte des Wohnungszustands und einige andere Dinge weitreichende Standards festzulegen. Dies führte regelmäßig zu manchmal sehr ernsten Meinungsverschiedenheiten zwischen Käufern und Verkäufern darüber, ob die Standards erfüllt wurden oder nicht. Dies wurde als ineffiziente und beunruhigende Bedingung im Prozess angesehen.
Es wurde beschlossen, ein Verfahren zu haben, bei dem der Käufer eine ausgehandelte Due-Diligence-Gebühr zahlt, die den Verkäufer dafür entschädigen sollte, dass er seine Immobilie für einen ausgehandelten Zeitraum, den Due-Diligence-Zeitraum, vom aktiven Markt genommen und dem Käufer überlassen hat das Recht, das Geschäft ohne Angabe von Gründen zu kündigen und ihre eingezahlte Anzahlung zurückzuerhalten. In Wirklichkeit könnte der Käufer mit dem Verkäufer beliebig viele Dinge verhandeln, um so zufrieden wie möglich zu sein. Auf jeden Fall aber schaffte es für den Verkäufer mehr Sicherheit, dass der Käufer nach Ablauf der Due-Diligence-Frist stärker an das Geschäft gebunden war, weil dann seine Anzahlung in Gefahr war, wenn er den Kauf nicht abschloss.
Noch eine Änderung…
Bernholz: Eine weitere Änderung, die ebenfalls enthalten war, bestand darin, die Due-Diligence-Gebühr und die Anzahlung zu leisten, was der Käufer bei dem Geschäft riskierte, wenn er den Kauf nicht abschließen konnte oder entschied. Es wurde angenommen, dass dies der effizienteste und verständlichste Prozess für die meisten Menschen war und ihnen mehr Gewissheit über das Ergebnis in einer Reihe von Umständen gab.
Zweitens beseitigte der überarbeitete Vertrag aus einigen der gleichen Gründe auch die Darlehensbedingung. Es würden große Auseinandersetzungen darüber entstehen, ob der Kauf Und es wurde angenommen, dass der Käufer eine Due-Diligence-Periode aushandeln könnte und würde, die es ihm ermöglichen würde, sich auf die finanziellen Aspekte des Geschäfts zu verlassen, vor allem auf seine Fähigkeit, das benötigte Darlehen zu erhalten, oder in der Lage sein, zu angemessenen Kosten aus dem Geschäft auszusteigen (nur moderate Due-Diligence-Gebühr). Ernstes Geld würde zurückgegeben werden.
Dies wurde auch zugunsten der Verkäufer stark gefördert. Die Kreditbedingung des Käufers erstreckte sich im Grunde bis zum Closing und raubte den Verkäufern jede wirkliche Gewissheit, ob der Käufer zum Closing in der Lage sein würde.
Warum also sollten Verträge auseinanderfallen?
Bernholz: In der Nähe des Abschlussdatums kam es häufig zu Ausfällen.
Obwohl es auf einem Käufermarkt typisch war, dass sich die Due-Diligence-Periode bis zum Closing erstreckte, war die allgemeine Idee, dass die Due-Diligence-Periode „normalerweise“ (ausgeglichenerer Markt) ein paar Wochen vor Closing enden würde Für Verkäufer ist es an der Zeit, selbstbewusster zu sein, wenn es darum geht, ihr Zuhause in einen Umzugswagen zu verfrachten. Wir haben mehrere Jahre davon im Vorfeld der Pandemie gesehen. Aber natürlich sehen wir jetzt die Auswirkungen der gegenteiligen Marktbedingungen, und die Verkäufer haben Verträge ohne Due-Diligence-Frist gefordert, die den Käufer im Wesentlichen an den Deal binden, ohne dass es zu erheblichen finanziellen oder Zustandsrisiken der Immobilie kommt. Fast schon ungewöhnlich wurden ernsthafte Geldeinlagen getätigt.
Die Rolle steigender Zinsen auf den lokalen Wohnungsmärkten
TW: Welche Rolle würden ggf. steigende Zinsen spielen?
Bernholz: Wir haben meines Wissens keine zusätzlichen Kreditbedingungen gesehen. Dies würde einen benutzerdefinierten Zusatz zum Vertrag durch einen Anwalt erfordern und tritt im Allgemeinen nicht bei Wiederverkaufsgeschäften auf. Neue Hausverkäufe sehen mehr davon und es werden verschiedene Vertragsformen verwendet.
Kein Käufer sollte überrascht sein, dass er sich das Haus, das er kaufen möchte, nicht leisten kann. Dies kann und sollte im Vorfeld festgelegt werden. Die Kaufkraft wird also mäßig eingeschränkt, und Menschen, die es eilig haben und nicht darauf achten, sich über ihre finanziellen Möglichkeiten im Klaren zu sein, könnten überrascht werden und nicht in der Lage sein, das zu kaufen, was sie kaufen wollten.
Die Zinssätze sind jedoch historisch (wie in der realen Geschichte, nicht in der jüngeren Vergangenheit) niedrig.
Ich habe in den 1980er und frühen 90er Jahren viele Hypothekendarlehen für Häuser zu Zinssätzen von 20 % bis 12 % abgeschlossen. Das Ausmaß, in dem wir alle durch die jüngste Serie unglaublich niedriger Hypothekenzinsen verwöhnt wurden, spiegelt sich in einer gewissen Beruhigung der Nachfrage wider. Meiner Meinung nach ist es in unserem Markt aber immer noch so, dass wer zögert, verloren ist. Mit Kreditkartenzinsen von immer noch rund 18 % bleibt Hypothekengeld günstig.
Merken Sie sich…
TW: Was sollten North Carolinaer derzeit noch über Immobilien wissen?
Bernholz: Es liegt in der Natur der Märkte, auf und ab zu gehen. In den 25 Jahren, in denen ich in diesem Markt im Immobiliengeschäft tätig bin, hat sich ein rückläufiger Markt hauptsächlich in einem langsameren Preisanstieg und längeren Marktzeiten widergespiegelt.
Während der großen Rezession gab es in unserem Markt einen gewissen Wertverlust, aber er war gering im Vergleich zu den Orten, die einen Wertverlust von 50-70 % erlebten. Wir glauben und hoffen, dass dies eine höchst ungewöhnliche Situation war, die der Welt von unzureichend regulierten Wall-Street-Bankern aufgezwungen wurde.
Allerdings sehe ich in absehbarer Zeit keine so dramatische Situation im Triangle-Markt. Mit allem, was wir in den Bereichen Geschäft, Sport, E-Sport, Bildung und Beschäftigung gesehen haben, und mit der Menge an Zuflüssen, die wir bei neuen Einwohnern sehen, ist es einfacher, hier zuversichtlich zu bleiben, was Investitionen in den amerikanischen Traum des Wohneigentums betrifft.
