Beispiele, wie man Kunden besser bei der Entscheidung für Wohnungsbaudarlehen anleiten kann (Thomas Pintelon)

Die Entscheidung, ein Haus zu kaufen oder zu renovieren, liegt bei den meisten Menschen die wichtigste finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Die damit verbundenen Beträge sind nicht nur 10- bis 100-mal höher als bei den meisten anderen Finanzentscheidungen, es gibt auch viele Entscheidungsfaktoren, die es zu berücksichtigen gilt.
Heutzutage treffen die meisten Bankkunden nur noch eine bewusste Entscheidung für die Spitze des Eisbergs.

Wenn Privatkunden nach den wichtigsten Entscheidungen gefragt werden, geben sie die Wahl der Bank (die den Preis / Zinssatz des Darlehens bestimmt), den Kreditbetrag und die Kreditlaufzeit an. Es gibt jedoch noch viel mehr Aspekte zu berücksichtigen
eine korrekte und informierte finanzielle Entscheidung zu treffen.

Werfen wir einen Blick auf alle Elemente, die bei diesem Entscheidungsprozess eine Rolle spielen können und sollten.

Das „Heimprojekt“ definieren

Zunächst einmal das „Heimprojekt“ sollte gut definiert sein. Vielleicht haben Sie sich noch nicht entschieden, wie Ihr Heimprojekt aussehen soll, daher ist es wichtig, sich für Aspekte zu entscheiden wie:

• Werde ich mein Haus kaufen oder mieten? Diese Entscheidung setzt eine gute Kenntnis des Mietbetrags im Vergleich zum Hypothekenbetrag für ein ähnliches Haus voraus, wie sich der Wert Ihres Hauses in den kommenden Jahren entwickeln wird (möglicherweise unter Berücksichtigung der erwarteten Inflation),
  Wie viele Jahre werden Sie voraussichtlich in Ihrem Haus bleiben, was sind die steuerlichen Auswirkungen usw.
• Welche Art des Hauses suchen Sie? Eigenbau eines neuen Hauses, Kauf eines neuen Hauses/Wohnung/Ateliers von einem Projektentwickler, Kauf eines bezugsfertigen Bestandshauses/Wohnung/Ateliers oder Kauf eines Bestandshauses/einer Bestandswohnung
  erfordert eine umfassende Renovierung? Oder suchen Sie eher eine bestimmte Unterkunft, wie ein Wohngemeinschaftsprojekt oder ein Hausboot? Welcher Ort? Welche Preisklasse? Ein Einfamilienhaus oder ein Reihenhaus? Welche Gelände- oder Wohnfläche? Anzahl Schlafräume,
  Badezimmer? …​ Viele dieser Entscheidungen wirken sich nicht nur auf den Preis aus, sondern auch auf Steuern und Cashflows (z. B. ein zu renovierendes Haus ermöglicht es, die Ausgaben über die Zeit zu verteilen).
• Wie willst du das Haus nutzen? Besitzen Sie bereits ein Eigenheim oder kaufen Sie zum ersten Mal ein Eigenheim? Kaufen Sie das Haus, um es selbst zu bewohnen und/oder vermieten Sie es (ganz oder teilweise)? Bewohnen Sie die Wohnung allein oder mit Ihrem Partner, mit
  Ihren Kindern, mit anderen Familienmitgliedern und/oder mit Freunden?

Definition der Finanzierungsmöglichkeiten

Sobald das Heimprojekt definiert ist, ist der nächste Schritt definieren, wie es finanziert werden soll? Hier müssen wir Aspekte wie berücksichtigen

• Bestimmen Sie die Betrag, den Sie leihen müssen. Dies hängt natürlich vom Preis des Hauses und den Vermögenswerten ab, die Sie zur Verfügung haben. Der Gesamtpreis des Eigenheims wird ebenfalls eine komplexe Berechnung sein, bei der Elemente wie der Grundstückspreis berücksichtigt werden
  und/oder Haus, Renovierungskosten, Kosten des Architekten, Steuern (z. B. Mehrwertsteuer oder Registrierungskosten), Notarkosten, Hypothekenkosten usw.
  Es ist auch wichtig, zusätzliche kurzfristige Kosten im Zusammenhang mit dem neuen Zuhause (Kosten für den Umzug, neue Möbel, Dekoration) und Ihre Risikobereitschaft (möchten Sie einige Rücklagen als Puffer behalten oder Ihr gesamtes Vermögen in das Haus stecken) zu berücksichtigen ), den Mindestbetrag
  die Bank verlangt, das Eigenheim selbst aufzubringen (z. B. Registrierungskosten, Notarkosten) und die Auswirkungen, die ein höherer Eigenbeitrag auf den Zinssatz eines Darlehens haben kann.
• Wollen Sie das Eigenheim über die finanzieren traditionelles Finanzsystem oder erkunden Sie alternative Formen? Beispielsweise könnten Sie auch P2P-Kreditmarktplätze, DeFi-Kredite oder alternative Möglichkeiten zum Erwerb eines Eigenheims in Betracht ziehen, z. B. Annuität, Anmietung/Leasing des Eigenheims
  die Möglichkeit, es zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, Anteilseigner des Wohnprojekts zu werden, was dazu führt, dass Miete an das Projekt gezahlt und Dividenden aus dem Projekt erhalten werden usw.
• Vergleichen Sie verschiedene Banken. Hier können Kreditsimulatoren (wie Spaargids.be oder TopCompare.be in Belgien) helfen, aber meistens geben sie nur den Marktzins (dh keinen ausgehandelten Zins) an und geben keine Garantie dafür, dass Sie den simulierten Kredit tatsächlich erhalten
  und beinhalten nur die Standarddarlehen (dh keine Sonderkonditionen und meist wenig Vergleich aller Mehrwertdienste – siehe weiter), sodass ein guter Vergleich Ihrerseits wahrscheinlich viel Aufwand erfordern wird.
• Kreditart. Wenn Sie daran denken, Geld für ein Haus zu leihen, denken die meisten Menschen automatisch an eine neue Hypothek. In den meisten Fällen ist dies der günstigste Kredit (sowohl aus Zins- als auch aus Steuersicht), aber nicht immer. Vor allem für Menschen schon
  Mit einigen Vermögenswerten könnten andere Arten von Darlehen interessant sein. Zum Beispiel die Aufstockung einer bestehenden Hypothek, die (teilweise) Inanspruchnahme eines Konsumkredits (viele Regierungen subventionieren Konsumkredite mit dem Ziel, den ökologischen Charakter Ihrer Immobilie zu verbessern
  zu Hause), einen Lombardkredit (unter Verwendung Ihres bestehenden Finanzvermögens als Sicherheit – siehe Lombard²-Produkt von Capilever) usw.
  Darüber hinaus müssen Sie prüfen, ob Sie eine vorübergehende Finanzierung benötigen, um bestimmte kurzfristige Cashflows auszugleichen. Typische Beispiele können ein Überbrückungsdarlehen (ein Darlehen zur Überbrückung der Liquiditätslücke zwischen dem Kauf Ihres neuen und dem Verkauf Ihres alten Eigenheims), Überziehungskredite usw. sein
  Welches Darlehen Sie aufnehmen, hängt stark von Ihrer aktuellen finanziellen Situation und den steuerlichen Auswirkungen ab, die jedes Darlehen haben wird.
• Sobald dies alles definiert ist, können Sie mit dem Spielen beginnen Dauer. Dadurch kann man sich ein Bild davon machen monatlicher Erstattungsbetrag. Je länger das Darlehen, desto mehr Zinsen zahlen Sie natürlich, aber desto niedriger ist auch Ihr Rückzahlungsbetrag.
  Es geht also darum, die richtige Balance zu finden zwischen der Optimierung der Zinszahlungen und der Vermeidung überhöhter Rückzahlungen, damit Ihr Kredit Ihr Leben nicht vollständig kontrolliert. Auch Ihr Alter spielt bei der Festlegung der Kreditlaufzeit eine wichtige Rolle. Die meisten Menschen (bzw
  oft auch die Bank) darauf bestehen, dass ihr Kredit vor Erreichen des Rentenalters gekündigt wird.
  Um den akzeptablen monatlichen Erstattungsbetrag korrekt zu definieren, ist es wichtig, ein Budget der eingehenden und ausgehenden Cashflows zu erstellen. Hier müssen Sie auch die mit dem (neuen) Zuhause verbundenen zusätzlichen wiederkehrenden Kosten wie Feuer-/Diebstahlversicherung berücksichtigen
  Saldoversicherung, Katastereinkommenssteuer, (höhere) Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas), Instandhaltungskosten (z. B. Kessel-, Gartenreinigung) etc.
• Wenn die oben genannten Aspekte definiert sind, werden die meisten Menschen eine Entscheidung treffen, aber offensichtlich das Zins-, Erstattungs- und Auszahlungssystem wird auch sehr wichtig sein. Je nach Kreditart, Land und Bank gibt es unterschiedliche Regelungen. Zum Erstattungen
  wir können unterscheiden zwischen einfachen (gleichen) Monatsraten, einem Ballonkredit, einem endfälligen Darlehen, mit der Zeit steigenden Monatsraten (z. B. mit fester Inflationserwartung), mit jeder Rate abnehmenden Monatsraten
  einen festen Kapitalbetrag zurückzahlt (und wenn die Zinsen sinken, sinkt der gesamte Erstattungsbetrag).
  NB: Zinskonditionen, können wir einen festen Zinssatz und alle Arten von flexiblen Zinssätzen identifizieren, z. B. jedes Jahr änderbar, alle 3 Jahre usw. und mit unterschiedlichen Unter- und Obergrenzen, die beide Parteien vor zukünftigen Änderungen schützen können
  die Zinssätze der Zentralbank.
  NB: Auszahlung (Erhalt der Mittel) Es gibt auch einige Optionen. In der Regel erhalten Sie alle Fremdmittel auf einmal, es gibt aber auch Bauten, bei denen die Fremdmittel in Teilen eingezogen werden (z
  von zu Hause an die Bank geliefert wird).
• Der nächste Schritt ist die Definition der Sicherheiten und Garantien an das Darlehen gekoppelt. Die erste Frage hier ist, zu definieren, wer die Kreditnehmer sind (leihen Sie allein, zu zweit usw.) und in welcher Sparte (falls zutreffend). Abgesehen von den Kreditnehmern
  selbst, kann es sein, dass auch andere Personen (z. B. Eltern) für das Darlehen bürgen.
  Oft werden Banken die Unterzeichnung eines Dokuments erzwingen, das es ihnen ermöglicht, ausstehende Kreditbeträge direkt von eingezahlten Gehältern zu pfänden. Das ist auch ein Grund, warum viele Banken verlangen, dass Sie bei ihnen ein Girokonto führen, auf dem Ihr Gehalt ausgezahlt wird.
  Die Art der Sicherheiten hängt in der Regel von der Art des Darlehens ab. Im Falle einer Standardhypothek ist das Haus selbst die Sicherheit, aber es können auch andere Sicherheiten bestehen, wie z. B. Wertpapiere, Lebensversicherungen oder die Hypothek auf ein anderes Haus. Zusätzlich
  Es kann diskutiert werden, nicht die gesamte Kreditsumme, sondern einen Prozentsatz zu beleihen. Das erhöht das Risiko für die Bank, kann aber für den Kreditnehmer interessant sein, da die gesetzlichen Registrierungskosten oft einen Prozentsatz der Hypothekensumme ausmachen. In manchen Fällen,
  Die Bank wird jedoch verlangen, ein Mandat für den „ungedeckten“ verbleibenden Prozentsatz zu unterzeichnen, das es der Bank ermöglicht, im Falle von Rückzahlungsproblemen automatisch eine Hypothek auf den verbleibenden Prozentsatz aufzunehmen.

Mehrwertdienste zusätzlich zur Finanzierung

Sind die Details des Kredits vollständig geklärt, gilt es, alle zu besprechen Mehrwertdienste zusätzlich zur Finanzierung. Oft sind diese an den Kredit gekoppelt, d. h. Sie erhalten einen besseren Zinssatz, wenn Sie diese Produkte bei derselben Bank abschließen.
Dies macht den Vergleich von Krediten bei verschiedenen Banken noch komplexer, da diese Mehrwertdienste bei verschiedenen Banken nicht den gleichen Preis und das gleiche Qualitätsniveau haben.

Beispiele für solche Mehrwertdienste sind:

• Die Notwendigkeit, a zu öffnen aktuelles Konto bei der Bank, wo zum Beispiel Ihr Gehalt ausgezahlt wird. Offensichtlich ist ein solches Girokonto mit bestimmten Kosten und Zinssätzen (für einige Lastschriften und Kredite) und möglicherweise auch mit bestimmten Leistungen verbunden, wie z
  eine Debit-/Kreditkarte, bestimmte Kontoversicherungen und/oder Prämien (wie Cash-Backs) für Transaktionen, die auf dem Konto stattfinden
• Feuer-/Diebstahlversicherung: Wie bei jeder Sachversicherung ist es wichtig, die Prämienbeträge, den gesamten versicherten Wert (und wie er sich entwickelt oder angepasst werden muss, wenn Sie Ihr Zuhause verbessern oder Ihr Zuhause besser dekorieren) zu vergleichen, welche Risiken bestehen
  abgedeckt sind (wie Feuer, Diebstahl, Überschwemmung, Vandalismus), wie der Schadenprozess organisiert ist, ob Sie Mehrwertdienste wie Rechtsbeistand in Rechtsangelegenheiten rund um Ihr Zuhause erhalten usw.
• Restschuldversicherung: Rückzahlung des ausstehenden Saldos im Todesfall der versicherten Person. Auch für diese Versicherung gibt es verschiedene Optionen, wie Rückzahlung von 100 % oder einen niedrigeren Prozentsatz des ausstehenden Betrags, gleich oder unterschiedlich
  Versicherung für jeden Kreditnehmer, Zusatzversicherung gegen Invalidität, Krankheit und/oder unfreiwilligen Arbeitsplatzverlust, Möglichkeit, den Versicherungsbetrag monatlich, jährlich oder zu Beginn vollständig zu zahlen.
• Lösungen zu das Erbe verwalten. Dies kann bei komplexeren Erbschaftssituationen (wie Patchworkfamilien oder für eine einzelne Person ohne direkte Erben) interessant sein, aber auch um den am längsten lebenden Partner (ebenfalls lebend
  im Haushalt) ausreichend geschützt ist.

Was-wäre-wenn-Szenarien

Sobald all diese Informationen gesammelt sind, ist es wichtig, andere zu simulieren Was-wäre-wenn-Szenarien, um zu sehen, wie sich dies auf den monatlichen Erstattungsbetrag, die Steuern und die Erschwinglichkeit des Darlehens auswirkt.

Typische Simulationsszenarien sind:

• Tod von einem (oder mehreren) der Kreditnehmer
• Echte Beschallungs- Krankheit eines (oder mehrerer) der Kreditnehmer (was in der Regel zu einem Rückgang der Einnahmen und einem Anstieg der Kosten führt)
• Verlust des Arbeitsplatzes von einem (oder mehreren) der Kreditnehmer
• Scheidung Erfordernis, dass das Haus verkauft wird oder einer der Kreditnehmer den anderen Kreditnehmer auszahlt (und nur die Kreditrückzahlungen fortsetzt)
• Früher Verkauf des Hauses (z. B. innerhalb von 5 Jahren, innerhalb von 10 Jahren)
• Wunsch, das Darlehen zu refinanzieren, dh falls die Zinsen stark gesunken sind oder falls Sie den monatlichen Erstattungsbetrag erhöhen/verringern möchten. Wichtig ist hier, die mit der Refinanzierung verbundenen Strafen mit dem Potenzial abzuwägen
  Vorteil aus der Refinanzierung
• Wunsch nach vorzeitiger Rückzahlung, dh Wunsch des/der Kreditnehmer(s), den ausstehenden Betrag ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuzahlen
• Entwicklungen (Erhöhung/Senkung) des Zinssatzes der Zentralbank und wie sich dies auf Ihren monatlichen Erstattungsbetrag auswirkt
• Entwicklungen der Inflationsraten über die Laufzeit des Darlehens und wie sich dies auf den abgezinsten monatlichen Erstattungsbetrag auswirkt
• A Konkurs, Übernahme/Fusion oder Entscheidung, die Geschäftstätigkeit der kreditnehmenden Bank einzustellen. Was passiert in diesem Moment mit den Konditionen meines Darlehens?
• ...

Weitere Anleitungen können gegeben werden

Wie Sie sehen, müssen Dutzende von Aspekten berücksichtigt werden, für die Banken selten die erforderlichen Tools zur Unterstützung ihrer Kunden bereitstellen. Angesichts der Bedeutung eines Wohnungsbaudarlehens für die meisten Privatkunden sind wir der Meinung, dass es noch Raum für Verbesserungen gibt, um mehr anzubieten
Anleitung für Kunden im oben genannten finanziellen Entscheidungsfindungsprozess.

Über (dynamische) Fragebögen, Assistenten, Echtzeitsimulationen (die es ermöglichen, verschiedene What-If-Szenarien zu simulieren) und Q&As kann eine Bank in diesem Prozess noch mehr zu einem vertrauenswürdigen Partner werden, was zu einem starken Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Banken führt.
Wenn Sie wissen, dass eine Hypothek ein sehr klebriges Produkt ist – wenn es gut gemacht wird, bindet der Kunde 20-30 Jahre an die Bank – mit vielen Möglichkeiten, andere Produkte zu verkaufen, würden wir Banken definitiv raten, mehr in dieses Produkt zu investieren Orientierungshilfe.