Μια βαθιά βουτιά στο Triangle real estate: Μεσίτης και δικηγόρος ακινήτων μιλάει για τη δέουσα επιμέλεια, άλλα ζητήματα

Σημείωση του συντάκτη: Σήμερα σηματοδοτεί την έναρξη της διευρυμένης ακίνητης περιουσίας – εταιρικής και εμπορικής – από τον Jason Parker της WRAL TechWire. Αναζητήστε μελλοντικές βαθιές βουτιές σε ακίνητα τις Παρασκευές.

+ + +

ΡΑΛΙ – Οι αγορές ακινήτων του Triangle είναι άκρως ανταγωνιστικές εδώ και δύο χρόνια και πολύ ανταγωνιστικές για το μεγαλύτερο μέρος μιας δεκαετίας.

Τόσο πολύ που ο Matt Fowler, ο εκτελεστικός διευθυντής του Triangle Multiple Listing Service, η TMLS, είπε στο WRAL TechWire αυτή την εβδομάδα ότι με βάση τα δεδομένα που παρακολουθεί το TMLS σε μηνιαία βάση, θα πρέπει να κοιτάξουμε πίσω περισσότερα από επτά χρόνια για να βρούμε δεδομένα που θα υποδηλώνουν μια ισορροπημένη, κανονική και υγιή αγορά.

Ακόμα, η υπερανταγωνιστική αγορά ακινήτων που οδήγησε πολλούς σε προετοιμαστείτε για πολέμους προσφορών νωρίτερα φέτος φαίνεται να επιβραδύνθηκε, εν μέρει, τον Ιούνιο, με κάποια μορφή παύσης στην αγορά κατά τη διάρκεια του μήνα, καθώς οι αγοραστές κατοικιών, οι πωλητές κατοικιών, οι πράκτορες και άλλοι που εμπλέκονται σε συναλλαγές ακινήτων κατάλαβαν ποια είναι η αύξηση των επιτοκίων και Ο συνεχιζόμενος συνεχιζόμενος πληθωρισμός μπορεί να σημαίνει για το μέλλον των αγορών κατοικίας.

Παρά την παύση στην αγορά πωλήσεων, τα ενοίκια συνέχισαν να αυξάνονται τον Ιούνιο.

Αλλά τώρα, πολλοί αγοραστές κατοικιών μπορεί να ξαναεμπλακούν στην αγορά ακινήτων του Triangle, επειδή μπορεί κάλλιστα να υπάρχουν ευκαιρίες για τους αγοραστές να βρουν συμφωνίες καθώς η αγορά έχει κινηθεί με τέτοιο τρόπο που ενώ είναι ακόμη αγορά πωλητών, υπάρχουν δείκτες ότι οι αγοραστές μπορεί να έχουν περισσότερες επιλογές τώρα από ό,τι μόλις πριν από λίγες εβδομάδες.

Ένας παράγοντας: οι αγοραστές αποσύρονται από περισσότερες προσφορές από οποιαδήποτε άλλη στιγμή τους τελευταίους 16 μήνες και οι πωλητές ρίχνουν τις τιμές περίπου πέντε φορές πιο συχνά από ό,τι πριν από ένα χρόνο, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που συγκέντρωσε η εθνική μεσιτική εταιρεία ακινήτων Redfin.

Μια βαθιά βουτιά

Το WRAL TechWire μίλησε με τον Roger Bernholz, τον αντιπρόεδρο και γενική συμβουλή της τοπικής κτηματομεσιτικής εταιρείας Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) με έδρα την Triangle σχετικά με το τι συμβαίνει αυτή τη στιγμή με τη νομοθεσία περί ακινήτων της Βόρειας Καρολίνας και στις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς.

Η παρακάτω μεταγραφή έχει υποστεί ελαφρά επεξεργασία για λόγους σαφήνειας.

WRAL TechWire (TW): Η έκθεση της Redfin αναφέρει ότι σχεδόν το 15% των συναλλαγών σε εθνικό επίπεδο έπεσαν εκτός σύμβασης τον Ιούνιο – αλλά στο Raleigh MSA, μόνο το 7% το έκανε. Τι διαφορετικό έχει η τοπική μας αγορά από άλλες αγορές και από τις εθνικές τάσεις;

Roger Bernholz (Bernholz): Υπάρχουν λίγες κοινότητες που έχουν τόσο υψηλή βαθμολογία για μεγάλο αριθμό παραγόντων που είναι σημαντικοί για τους ανθρώπους. Τι πρέπει να περιμένουμε όταν κατατάσσονται σταθερά ως ένα από τα καλύτερα μέρη για να ζήσετε και να εργαστείτε. Όσο μεγαλύτερη είναι η ζήτηση (συνεχείς πολλαπλές προσφορές) όταν συνδέεται με τις εξαιρετικά υψηλές, μη επιστρέψιμες προμήθειες δέουσας επιμέλειας που καταβάλλονται σε πολλές από τις συναλλαγές, θα πρέπει σίγουρα να εμποδίσει τους αγοραστές να ακυρώσουν συμφωνίες. Επίσης, έχουμε μια εξελιγμένη κοινότητα μεσιτείας και η οποία αποφέρει λιγότερους απροετοίμαστους αγοραστές και πωλητές.

Οι τιμές των κατοικιών ανέβηκαν τον Απρίλιο – αλλά έχει αλλάξει η αγορά από τότε;

Οι αγοραστές υποχωρούν

TW: Ωστόσο, αυτό το 7% που αναφέρεται στην πρόσφατη ανάλυση της Redfin είναι χαμηλότερο από τους προηγούμενους Ιουνίου – αν και παραμένει το υψηλότερο μηνιαίο ποσοστό από τον Φεβρουάριο του 2021 – ποιες είναι οι συνθήκες της αγοράς που είναι παράγοντες εδώ;

Bernholz: Είναι πιθανό τα υψηλότερα επιτόκια να περιορίζουν τη δανειοληπτική ισχύ ορισμένων ανθρώπων και να ευθύνονται για μερικές ακόμη πτώσεις σε οικονομικά ζητήματα. Και δεν υπάρχει αμφιβολία ότι ορισμένοι αγοραστές διαπιστώνουν ότι έχουν συμφωνήσει να αγοράσουν ένα σπίτι που κρίνουν ότι έχει προηγουμένως άγνωστα σοβαρά προβλήματα που ο πωλητής δεν θα διορθώσει και θα επιλέξει να καταγγείλει τη σύμβαση και να χάσει την αμοιβή δέουσας επιμέλειας. Ωστόσο, όταν ένα σπίτι έχει υλικά προβλήματα που κοινοποιούνται στον πωλητή και στον μεσίτη της εισαγωγής, αυτά τα προβλήματα πρέπει να διορθώνονται οριστικά ή να αποκαλύπτονται σε οποιαδήποτε πώληση σε νέους αγοραστές. Έτσι, οι αγοραστές δεν είναι ανίσχυροι σε αυτές τις καταστάσεις.

Οι τιμές πέφτουν για πολλά σπίτια στην περιοχή Raleigh. οι λίστες αυξάνονται επίσης

Ο ρόλος της δέουσας επιμέλειας

TW: Σε αυτήν την αγορά, γιατί μπορεί να αποτύχει μια συμφωνία;  

Bernholz: Ελπίζω ότι τα υψηλά τέλη δέουσας επιμέλειας και άλλες σοβαρές παραχωρήσεις που πρέπει να κάνουν οι αγοραστές να μειώνονται.

Η ιστορία αυτών των τελών είναι αρκετά δραματική. Όταν αναθεωρήσαμε τη σύμβαση πώλησης NC REALTORS/NC BAR το 2010, ξέραμε ότι θα ήταν ευαίσθητο στην αγορά. Πράγματι, το έντυπο επιτρέπει ρητά μια αμοιβή δέουσας επιμέλειας 0 $, επειδή πιστεύεται ότι αυτός θα ήταν ο αριθμός στην αγορά ενός σοβαρού αγοραστή και ήταν όταν το έντυπο εισήχθη στην αγορά. Σε πολλές, πολλές συναλλαγές για μερικά χρόνια, δεν καταβλήθηκαν καθόλου ή πολύ χαμηλά τέλη δέουσας επιμέλειας.

Τώρα βλέπουμε πόσο ευαίσθητες είναι αυτές οι χρεώσεις στην αγορά. Όταν πολλοί αγοραστές ξεμένουν από τη δυνατότητα να ανταγωνιστούν την τιμή, χρησιμοποιούν αυτή τη μη επιστρέψιμη χρέωση για να προσελκύσουν και ενδεχομένως να παρακινήσουν τον πωλητή να συνάψει σύμβαση μαζί τους. Πολλοί μεσίτες έχουν ενοχληθεί όταν βλέπουν τους αγοραστές να χάνουν μεγάλες προμήθειες δέουσας επιμέλειας στις συμφωνίες που όντως καταρρέουν και ορισμένοι έχουν υποστηρίξει τον περιορισμό της αμοιβής, αλλά η φόρμα είναι πιθανό να παραμείνει ευαίσθητη στην αγορά και να κρατήσει τους αγοραστές και τους πωλητές υπεύθυνους για τις συναλλαγές τους.

Τρέχουσα, τυπική φόρμα

Το τρέχον έντυπο σύμβασης προέβλεπε μια κάπως πιο ισόρροπη διαπραγμάτευση των θεμάτων μετά τη σύμβαση που προέκυψαν από τις έρευνες του αγοραστή κατά τη δέουσα επιμέλεια.

Bernholz: Υπάρχει ένα τυπικό έντυπο για την τεκμηρίωση των επισκευών και των βελτιώσεων που ο πωλητής συμφωνεί να κάνει μετά από αίτημα του αγοραστή. Ωστόσο, το έντυπο της σύμβασης από το 2010 καθιστούσε πάντα σαφές ότι το ακίνητο πωλείται στην τρέχουσα κατάσταση. Γενικά, ο αγοραστής αυτές τις μέρες δεν είναι σε θέση να προσδιορίσει τι είναι αυτό έως ότου δεσμευτεί ήδη σε μεγάλο βαθμό από το υψηλό τέλος δέουσας επιμέλειας. Βλέπουμε ότι περισσότεροι πωλητές συμφωνούν σε μια επιθεώρηση πριν από την κυκλοφορία που παρέχεται στους αγοραστές και η οποία θα μπορούσε επίσης να είναι σίγουρα μια καλή προσαρμογή στην αγορά και επίσης ένας ισχυρός παράγοντας που μειώνει τις πτώσεις.

Τρίγωνο ανάμεσα στις κορυφαίες περιοχές στις ΗΠΑ για την κατασκευή νέων σπιτιών – είναι καλή στιγμή για αγορά;

Ιστορία της δέουσας επιμέλειας

TW: Λοιπόν, περιμένετε, βοηθήστε μας να καταλάβουμε. Ποια είναι η περίοδος δέουσας επιμέλειας και ποια είναι η αμοιβή δέουσας επιμέλειας; Και γιατί υπάρχουν στο δίκαιο των συμβάσεων της Βόρειας Καρολίνας;

Bernholz: Ήμουν πρόεδρος της NC Realtors Residential Forms Committee το 2009-10 που συνέταξε το αναθεωρημένο έντυπο πριν από περισσότερο από μια δεκαετία μετά από περισσότερο από ένα χρόνο μελέτης και εξερεύνησης του τι συνέβαινε σε άλλες πολιτείες.

Εξετάσαμε ιδιαίτερα τις φόρμες του Τέξας και της Τζόρτζια, πιστεύω, εκείνη την εποχή, που είχαν παρόμοιους όρους. Οι έννοιες είναι πολύ παρόμοιες με ένα συμβόλαιο σε στυλ επιλογής. Το έντυπο της σύμβασης από αυτή την άποψη είναι επίσης πολύ παρόμοιο σε στυλ με το εμπορικό συμβόλαιο πώλησης που χρησιμοποίησαν οι REALTORS στη Βόρεια Καρολίνα για πολλά χρόνια πριν το έντυπο κατοικίας αναθεωρηθεί σε μεγάλο βαθμό το 2010.

(Σημείωση συντάκτη: Το έντυπο NC BAR και NC REALTORS Τυπική Προσφορά για Αγορά και Συμβόλαιο αναθεωρήθηκε ξανά, πρόσφατα, με το νέο έντυπο να τίθεται σε ισχύ από την 1η Ιουλίου 2022.) 

Οι τιμές των ακινήτων της Wake County αυξήθηκαν τον Μάιο, ακόμη και όταν η δανειοδοτική δραστηριότητα, ο ανταγωνισμός μειώνονται

Προηγούμενη φόρμα, απόφαση για δέουσα επιμέλεια

Bernholz: Το προηγούμενο έντυπο σύμβασης προσπάθησε να θεσπίσει γενικά πρότυπα για ορισμένες πτυχές της κατάστασης της κατοικίας και μερικά άλλα θέματα. Αυτό προκαλούσε συνήθως διαφωνίες, μερικές φορές αρκετά σοβαρές, μεταξύ αγοραστών και πωλητών σχετικά με το εάν τα πρότυπα πληρούνταν ή όχι. Αυτό θεωρήθηκε ως αναποτελεσματική και ανησυχητική συνθήκη στη διαδικασία.

Η απόφαση λήφθηκε να υπάρξει μια διαδικασία κατά την οποία ο αγοραστής θα πλήρωνε ένα τέλος δέουσας επιμέλειας κατόπιν διαπραγμάτευσης που είχε ως στόχο να αποζημιώσει τον πωλητή για την απομάκρυνση της περιουσίας του από την ενεργό αγορά για μια χρονική περίοδο διαπραγμάτευσης, την περίοδο δέουσας επιμέλειας, και να δώσει στον αγοραστή το δικαίωμα να τερματίσουν τη συμφωνία για οποιονδήποτε ή κανένα λόγο και να λάβουν πίσω την ειλικρινή τους κατάθεση. Στην πραγματικότητα, ο αγοραστής μπορούσε να διαπραγματευτεί οποιοδήποτε αριθμό θεμάτων με τον πωλητή προκειμένου να είναι όσο το δυνατόν πιο ικανοποιημένος. Εν πάση περιπτώσει, ωστόσο, δημιούργησε μεγαλύτερη βεβαιότητα στον πωλητή ότι μόλις παρέλθει η περίοδος δέουσας επιμέλειας, ο αγοραστής ήταν πιο δεσμευμένος στη συμφωνία, επειδή η σοβαρή κατάθεσή του ήταν σε κίνδυνο εάν δεν ολοκλήρωνε την αγορά.

Μια ακόμη αλλαγή…

Bernholz: Μια ακόμη αλλαγή που συμπεριλήφθηκε επίσης ήταν να γίνει η αμοιβή δέουσας επιμέλειας και η σοβαρή κατάθεση χρημάτων όλα όσα ο αγοραστής διέτρεχε στη συμφωνία εάν δεν μπορούσε ή επέλεγε να μην ολοκληρώσει την αγορά. Θεωρήθηκε ότι αυτή ήταν η πιο αποτελεσματική και κατανοητή διαδικασία για τους περισσότερους ανθρώπους και τους έδινε μεγαλύτερη βεβαιότητα για το αποτέλεσμα σε μια σειρά περιστάσεων.

Δεύτερον, η αναθεωρημένη σύμβαση εξάλειψε επίσης τον όρο του δανείου για ορισμένους από τους ίδιους λόγους. Θα προέκυπταν μεγάλα επιχειρήματα σχετικά με το εάν η αγορά Και, έγινε αντιληπτό ότι ο αγοραστής μπορούσε και θα διαπραγματευόταν μια περίοδο δέουσας επιμέλειας που θα του επέτρεπε να είναι σίγουροι για τις οικονομικές πτυχές της συμφωνίας, κυρίως για την ικανότητά τους να λάβουν το δάνειο που χρειάζονται, ή να μπορείτε να βγείτε από τη συμφωνία με λογικό κόστος (μόνο μέτρια χρέωση δέουσας επιμέλειας). Θα επιστραφούν τα πιο ακριβά χρήματα.

Αυτό προωθήθηκε επίσης έντονα προς όφελος των πωλητών. Ο όρος δανείου του αγοραστή βασικά επεκτάθηκε μέχρι το κλείσιμο και έκλεψε τους πωλητές από οποιαδήποτε πραγματική βεβαιότητα για το εάν ο αγοραστής θα μπορούσε να κλείσει.

Γιατί λοιπόν να καταρρεύσουν τα συμβόλαια;

Bernholz: Συχνά σημειώνονταν πτώσεις κοντά στην ημερομηνία κλεισίματος.

Αν και στην αγορά ενός αγοραστή, ήταν χαρακτηριστικό ότι η περίοδος δέουσας επιμέλειας επεκτάθηκε μέχρι το κλείσιμο, η γενική ιδέα ήταν ότι η περίοδος δέουσας επιμέλειας θα τελείωνε «κανονικά» (πιο ισορροπημένη αγορά) μερικές εβδομάδες πριν από το κλείσιμο και Οι πωλητές έχουν ώρα να είναι πιο σίγουροι για την τοποθέτηση του σπιτιού τους σε ένα κινούμενο φορτηγό. Είδαμε αρκετά χρόνια από αυτό που οδήγησε στην πανδημία. Αλλά φυσικά, τώρα βλέπουμε την επίδραση της αντίθετης συνθήκης της αγοράς και οι πωλητές απαιτούν συμβόλαια χωρίς περίοδο δέουσας επιμέλειας, δεσμεύοντας ουσιαστικά τον αγοραστή στη συμφωνία χωρίς κανένα σημαντικό οικονομικό ή όρο των απρόβλεπτων περιουσιακών στοιχείων. Έγιναν σχεδόν ασυνήθιστες καταθέσεις χρημάτων.

Τα δεδομένα δείχνουν ότι οι αγορές κατοικιών της Triangle μπορεί να έχουν κρυώσει τον Ιούνιο – εκτός από τους ενοικιαστές

Ο ρόλος της αύξησης των επιτοκίων στις τοπικές στεγαστικές αγορές

TW: Τι ρόλο θα έπαιζε, αν υπάρχει, η αύξηση των επιτοκίων;  

Bernholz: Δεν έχουμε δει πρόσθετους όρους δανείου από όσο γνωρίζω. Αυτό θα απαιτούσε μια προσαρμοσμένη προσθήκη στη σύμβαση από έναν δικηγόρο και γενικά δεν συμβαίνει σε συναλλαγές μεταπώλησης. Οι πωλήσεις νέων κατοικιών βλέπουν περισσότερα από αυτό και χρησιμοποιούνται διαφορετικά έντυπα συμβολαίων..

Κανένας αγοραστής δεν πρέπει να εκπλήσσεται που δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά το σπίτι που έχει συνάψει για να αγοράσει. Αυτό μπορεί και πρέπει να καθοριστεί εκ των προτέρων. Έτσι, η αγοραστική δύναμη περιορίζεται μετρίως και οι άνθρωποι που βιάζονται και δεν προσέχουν να είναι πολύ σαφείς σχετικά με τις οικονομικές τους ικανότητες μπορεί να εκπλαγούν και να μην μπορέσουν να αγοράσουν αυτό που συνήψαν σύμβαση.

Ωστόσο, τα επιτόκια είναι ιστορικά χαμηλά (όπως η πραγματική ιστορία, όχι η πρόσφατη ιστορία).

Έκλεισα πολλά στεγαστικά δάνεια σε σπίτια τη δεκαετία του 1980 και τις αρχές του 90 με επιτόκια 20% έως 12%. Οπότε, ο βαθμός στον οποίο όλοι έχουμε κακομαθευτεί από την πρόσφατη πορεία των απίστευτα χαμηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων αντανακλάται σε κάποια ισοπέδωση της ζήτησης. Κατά τη γνώμη μου, όμως, εξακολουθεί να είναι η κατάσταση στην αγορά μας να χάνεται όποιος διστάζει. Με τα επιτόκια πιστωτικών καρτών να είναι ακόμα γύρω στο 18%, τα χρήματα των στεγαστικών δανείων παραμένουν φθηνά.

Θυμήσου…

TW: Τι άλλο λοιπόν πρέπει να γνωρίζουν οι κάτοικοι της Βόρειας Καρολίνας για τα ακίνητα αυτή τη στιγμή;

Bernholz: Είναι η φύση των αγορών να ανεβοκατεβαίνουν. Για τα 25 χρόνια που εργάζομαι στον κλάδο των ακινήτων σε αυτήν την αγορά, η πτώση της αγοράς αντικατοπτρίζεται ως επί το πλείστον σε βραδύτερη ανατίμηση των τιμών και μεγαλύτερους χρόνους στην αγορά.

Υπήρξε κάποια πτώση της αξίας στην αγορά μας κατά τη διάρκεια της μεγάλης ύφεσης, αλλά ήταν μικρή σε σύγκριση με τα μέρη που είδαν πτώση της αξίας 50-70%. Πιστεύουμε και ελπίζουμε ότι ήταν μια εξαιρετικά ασυνήθιστη κατάσταση που επιβλήθηκε στον κόσμο από ανεπαρκώς ρυθμισμένους τραπεζίτες της Wall Street.

Ωστόσο, δεν βλέπω να δημιουργείται μια τόσο δραματική κατάσταση στην αγορά του Triangle στο άμεσο μέλλον. Με όλα όσα έχουμε δει στο μέτωπο των επιχειρήσεων, του αθλητισμού, των ηλεκτρονικών αθλημάτων, της εκπαίδευσης και της απασχόλησης και με την ποσότητα εισροής που βλέπουμε σε νέους κατοίκους, είναι ευκολότερο να παραμείνουμε σίγουροι για την επένδυση στο Αμερικανικό Όνειρο της ιδιοκτησίας σπιτιού εδώ.