Cómo los prestamistas hipotecarios pueden desbloquear datos y ayudar a cerrar la brecha de vivienda

La propiedad de vivienda es, sin duda, el impulsor más importante de la riqueza generacional en Estados Unidos.

Sin embargo, frente a una mayor incertidumbre económica, ahora está lejos de estar garantizado para la generación actual de compradores de vivienda. Los millennials constituyen el grupo demográfico más grande de compradores de vivienda, pero representan la tasa de propiedad de vivienda más baja de cualquier generación.

Todavía hay una resaca de la crisis financiera de finales de la década de 2000 y el crédito hipotecario sigue siendo escaso, y ahora el puntaje crediticio de un prestatario es una de sus mayores barreras para obtener un préstamo hipotecario.

Un gran número de estadounidenses son considerados "invisibles para el crédito", lo que significa que su expediente crediticio es escaso o inexistente. Si los prestamistas siguen dependiendo de las mismas evaluaciones de riesgo de datos utilizadas hace 20 años, las posibilidades de que se les niegue una hipoteca a los prestatarios solo aumentarán.

Ampliando la caja de crédito en defensa de los subbancarizados

Si bien la oferta de viviendas está comenzando a aumentar nuevamente debido a las tasas hipotecarias más altas, la competencia por la vivienda sigue siendo intensa. El acceso rápido al capital es una prioridad más grande para los compradores que nunca; sin embargo, en 2020, el 70 % de las hipotecas aprobadas fueron para prestatarios con puntajes crediticios de al menos 760. Esta tendencia continúa excluyendo a más personas del mercado, particularmente Compradores primerizos más jóvenes que tradicionalmente tienen un puntaje de crédito bajo o nulo, a pesar de tener ingresos sólidos e historial de pagos.

En este entorno, es fundamental que ampliemos la definición de crédito digno de riesgo para evaluar otros factores altamente correlacionados con la capacidad de pago, que pueden quedar fuera de la metodología tradicional de calificación crediticia. Por ejemplo, una persona o una familia con ingresos constantes año tras año y vinculación a la fuerza laboral, junto con pagos de alquiler a tiempo demostrados y una carga de deuda baja, debe ser considerada más fuertemente.

Los prestamistas pequeños y medianos originan más del 40 % de todos los préstamos hipotecarios de EE. UU., y los bancos comunitarios son la única presencia bancaria en uno de cada cinco condados de EE. UU. según Brookings, lo que proporciona a millones de personas acceso a servicios financieros esenciales. Al aprovechar sus propios activos, estos prestamistas locales tienen el poder de crear productos crediticios más inclusivos que los grandes competidores. Estas ofertas pueden satisfacer una gama más amplia de requisitos de los prestatarios, reflejar mejor las necesidades de las comunidades locales y llegar a partes del mercado desatendidas.

Los prestamistas locales también tienden a proporcionar una amplia gama de préstamos específicamente adaptados a los nichos demográficos, como las poblaciones militares y rurales. Willamette Valley Bank, por ejemplo, ofrece préstamos FHA, USDA y VA, así como otros préstamos especiales de "cartera". Ofrecer hipotecas especializadas significa que estos prestamistas locales tienden a aprobar más prestatarios que sus competidores más grandes, incluso para los solicitantes con un crédito menos que perfecto.

Los datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas (HMDA, por sus siglas en inglés) muestran que los bancos pequeños denegaron solicitudes de hipoteca a menos de la mitad de la tasa de los bancos grandes (7.4 % frente a 17.2 %). De esas solicitudes, solo el 2.6 % fueron denegadas con base en el crédito, nuevamente representando menos de la mitad de la tasa (5.7 %) en los grandes bancos.

Empoderar a los prestamistas locales

La tasa de propiedad de vivienda en EE. UU. ha estado regularmente bajo presión desde que la generación Boomer ingresó al mercado por primera vez, y se espera que disminuya aún más para 2040, según el Urban Institute. Esto solo exacerbará las desigualdades de riqueza existentes en el mercado para aquellos compradores de vivienda que ya enfrentan importantes barreras de acceso.

Los prestamistas locales tienen las relaciones, la flexibilidad financiera y los datos para no solo desbloquear, sino también transformar el acceso al mercado para una gama más amplia de necesidades de los prestatarios. Al aprovechar sus propios conocimientos de datos combinados con relaciones duraderas con los clientes, los prestamistas locales pueden establecer una mejor comprensión de los perfiles de los prestatarios y las realidades financieras.

Sin embargo, el 32% de los prestamistas pequeños y medianos dicen que rectificar las imprecisiones, inconsistencias y duplicados de los datos de los prestatarios es uno de los mayores desafíos que enfrentan este año. Aprovechar este conocimiento correctamente permitirá a los prestamistas crear productos hipotecarios mejores, más creativos e inclusivos y servir a un segmento completamente nuevo del mercado.

También es importante que los prestamistas identifiquen las partes de su proceso hipotecario existente que crean, en lugar de eliminar, barreras para los prestatarios. Por ejemplo, los prestatarios de ingresos más bajos pueden tener fuentes de ingresos más complejas de múltiples trabajos, incluidos los ingresos 1099.

La tecnología puede ayudar a agregar y consolidar la imagen completa de los ingresos de un prestatario antes de que el préstamo se envíe a suscripción. Al aprovechar su tecnología, los prestamistas pueden inyectar transparencia, equidad y eficiencia en todo el proceso hipotecario.

Del mismo modo, una mejor tecnología puede respaldar informes HMDA más sólidos, lo que permite una formulación de políticas significativamente mejor en Washington DC. Según la HMDA, los prestamistas hipotecarios están obligados a divulgar públicamente información a nivel de préstamos sobre hipotecas. Sin embargo, desde que se promulgó en 1975, las preguntas relacionadas con la HMDA han provocado bajas tasas de respuesta, ya que muchos prestatarios no confían en que sus respuestas serán tratadas de manera justa o pueden aumentar sus posibilidades de que se les niegue un préstamo. Sin acceso a estos valiosos conocimientos de datos, las decisiones de política se toman en conjuntos de datos más limitados, que pueden no proporcionar una imagen completa del mercado.

Desde costos de cierre más bajos hasta expectativas crediticias reformuladas, los prestamistas locales están eliminando las barreras comunes de acceso. Sin embargo, para ayudar a mejorar aún más el camino hacia la propiedad de vivienda para las comunidades desatendidas en todo el país, los prestamistas locales deben estar facultados para aprovechar sus datos y expandir su alcance para establecer relaciones confiables con grupos más diversos de compradores de vivienda.