Toimetaja märkus: WRAL TechWire'i Jason Parker tutvustab täna laiendatud kinnisvara – nii äri- kui ka äripinda. Otsige tulevasi sügavaid sukeldumisi kinnisvarasse reedeti.
+ + +
RALEIGH – Kolmnurga kinnisvaraturud on olnud väga konkurentsitihedad kaks aastat ja väga konkurentsitihedad suurema osa kümnendist.
Nii palju, et Matt Fowler, tegevdirektor Triangle mitme kirje teenus, TMLS ütles sel nädalal WRAL TechWire'ile, et TMLSi igakuiselt jälgitavate andmete põhjal tuleks vaadata rohkem kui seitse aastat tagasi, et leida andmeid, mis viitaksid tasakaalustatud, normaalsele ja tervele turule.
Siiski hüperkonkurentsivõimeline kinnisvaraturg, mis viis paljud selleni valmistuda pakkumissõdadeks Selle aasta alguses näib juunis osaliselt aeglustumist, kui turul tekkis kuu jooksul teatud paus, kuna koduostjad, kodumüüjad, maaklerid ja teised kinnisvaratehingutega seotud isikud said aru, milline on intressimäärade tõus ja jätkuv inflatsioon võib tähendada eluasemeturgude tulevikku.
Vaatamata pausile müügiturul, üürihinnad tõusid jätkuvalt juunis.
Kuid nüüd võivad paljud koduostjad kolmnurga kinnisvaraturul uuesti osaleda, sest ostjatel võib väga hästi olla võimalusi tehingute leidmiseks, kuna turg on liikunud nii, et kuigi see on endiselt müüja turg, on indikaatoreid. et ostjatel võib nüüd olla rohkem valikuvõimalusi kui paar nädalat tagasi.
Üks tegur: ostjad loobuvad rohkematest tehingutest kui kunagi varem viimase 16 kuu jooksul ja müüjad langetavad hindu Riikliku kinnisvaravahendusfirma Redfin kogutud viimaste andmete kohaselt umbes viis korda sagedamini kui aasta tagasi.
Sügav sukeldumine
WRAL TechWire vestles asepresidendi Roger Bernholziga ja üldnõustaja kohalikust Triangle'is asuvast kinnisvarafirmast Coldwell Banker Howard Perry ja Watson (HPW) selle kohta, mis toimub praegu Põhja-Carolina kinnisvaraseadusega ja praegustes turutingimustes.
Allolevat ärakirja on selguse huvides kergelt muudetud.
WRAL TechWire (TW): Redfini aruanne tsiteerib juunis peaaegu 15% üleriigilistest tehingutest, kuid Raleigh MSA-s vaid 7%. Mille poolest erineb meie kohalik turg teistest turgudest ja riiklikest suundumustest?
Roger Bernholz (Bernholz): Vähe on kogukondi, mis on paljude inimeste jaoks oluliste tegurite tõttu nii kõrgelt hinnatud. Mida peaksime ootama, kui neid peetakse järjekindlalt üheks parimaks elu- ja töökohaks. Mida suurem on nõudlus (käimasolevad mitmekordsed pakkumised), mis on seotud paljude tehingute puhul makstavate ülikõrgete tagastamatute hoolsustasudega, peab kindlasti takistama ostjatel tehinguid tühistamast. Lisaks on meil keerukas maaklerikogukond ja see toob kaasa vähem ettevalmistamata ostjaid ja müüjaid.
Koduhinnad tõusid aprillis kuumaks – aga kas turg on sellest ajast peale muutunud?
Ostjad taganevad
TW: Sellegipoolest on Redfini hiljutises analüüsis viidatud 7% madalam kui eelmiste juunite puhul – kuigi see on endiselt kõrgeim igakuine protsent alates 2021. aasta veebruarist –, millised on turutingimused, mis siin on tegurid?
Bernholz: Tõenäoliselt vähendavad kõrgemad intressimäärad mõnede inimeste laenuvõimet ja põhjustavad finantsküsimustes veel mõningaid langusi. Ja pole kahtlustki, et mõned ostjad avastavad, et on nõustunud ostma maja, mille puhul nad leiavad, et neil on varem teadmata tõsiseid probleeme, mida müüja ei paranda, ning otsustab lepingu lõpetada ja kaotada hoolsustasu. Kui aga majal on materiaalseid probleeme, mida jagatakse müüja ja noteerimismaakleriga, tuleb need probleemid jäädavalt parandada või avalikustada uutele ostjatele müümisel. Seega ei ole ostjad sellistes olukordades jõuetud.
Paljude Raleighi piirkonna kodude hinnad langevad; ka nimekirjad kasvavad
Nõuetekohase hoolsuse roll
TW: Miks võib tehing sellel turul läbi kukkuda?
Bernholz: Loodan, et kõrged hoolsustasud ja muud tõsised järeleandmised, mida ostjad peavad tegema, vähenevad.
Nende tasude ajalugu on üsna dramaatiline. Kui me 2010. aastal NC REALTORS/NC BARi müügilepingut läbi vaatasime, teadsime, et see on turutundlik. Tõepoolest, vorm lubab selgesõnaliselt 0-dollarilise hoolsuskohustuse tasu, kuna arvati, et see on number tõsise ostja turul, ja see oli siis, kui vorm turule toodi. Paljude ja paljude tehingute puhul ei makstud mõne aasta jooksul hoolsustasusid või maksti seda väga vähe.
Nüüd näeme, kui turutundlikud need tasud on. Kui paljudel ostjatel saab otsa hinnaga võistelda, kasutavad nad seda tagastamatut tasu, et meelitada müüjat endaga kaasa ja potentsiaalselt ajendada müüjat nendega lepingu sõlmima. Paljusid maaklereid on häirinud see, et ostjad kaotavad ebaõnnestunud tehingute puhul suuri hoolsustasusid ja mõned on pooldanud tasu ülemmäära kehtestamist, kuid vorm jääb tõenäoliselt turutundlikuks ning hoiab ostjad ja müüjad oma tehingute eest vastutavad.
Praegune, standardvorm
Praegune lepinguvorm nägi ette mõnevõrra ühtlasemalt tasakaalustatud läbirääkimisi lepingujärgsete küsimuste üle, mis tulenevad ostja hoolsuskohustuse teostamise uurimisest.
Bernholz: Paranduste ja paranduste dokumenteerimiseks, mida müüja nõustub tegema pärast ostja nõudmist, on olemas standardvorm. Alates 2010. aastast on lepinguvormil aga alati selgelt öeldud, et kinnisvara müüakse praeguses seisukorras. Üldiselt ei suuda ostja tänapäeval kindlaks teha, mis see on, enne, kui ta on juba suure hoolsuskohustuse tasuga seotud. Näeme, et rohkem müüjaid on nõus turustamiseelse kontrolliga, mida ostjad saavad ja mis võib kindlasti olla ka hea turu kohandamine ning samuti tugev läbikukkumisi vähendav tegur.
Kolmnurk USA populaarseimate piirkondade seas uute kodude ehitamiseks – kas on hea aeg osta?
Nõuetekohase hoolsuse ajalugu
TW: Oota, aidake meil aru saada. Mis on hoolsuskohustuse periood ja mis on hoolsuskohustuse tasu? Ja miks on need Põhja-Carolina lepinguõiguses olemas?
Bernholz: Olin aastatel 2009–10 NC kinnisvarabüroode elamuvormide komitee esimees, kes koostas muudetud vormi rohkem kui kümme aastat tagasi pärast enam kui aasta pikkust uurimist ja teistes osariikides toimuva uurimist.
Usun, et sel ajal vaatasime eriti Texase ja Georgia vorme, millel olid sarnased terminid. Mõisted on väga sarnased optsiooni stiilis lepinguga. Sellega seoses on lepingu vorm ka stiililt väga sarnane kaubandusliku müügilepinguga, mida REALTORS on Põhja-Carolinas kasutanud palju aastaid, enne kui elamispinda 2010. aastal põhjalikult muudeti.
(Toimetaja märkus: NC BAR ja NC REALTORSi tavapakkumiste ja lepingute vorm vaadati hiljuti uuesti läbi, uus vorm jõustus 1. juulil 2022.
Wake'i maakonna kinnisvarahinnad tõusid mais, isegi kui laenuaktiivsus ja konkurents vähenevad
Eelmine vorm, hoolsuskohustuse otsus
Bernholz: Eelmise lepinguvormiga püüti kehtestada laiaulatuslikud standardid elukoha seisundi teatud aspektide ja mõne muu küsimuse jaoks. See põhjustas ostjate ja müüjate vahel sageli lahkarvamusi, mõnikord üsna tõsiseid selle üle, kas standardid olid täidetud või mitte. Seda peeti protsessis ebatõhusaks ja murettekitavaks tingimuseks.
Otsustati luua protsess, mille käigus ostja maksab kokkulepitud hoolsustasu, mille eesmärk oli hüvitada müüjale vara aktiivselt turult väljaviimine läbirääkimiste ajaks, hoolsusperioodiks, ja anda ostjale. õigus lõpetada tehing mis tahes põhjusel või ilma põhjuseta ja saada tagasi oma tõsine rahatagatis. Tegelikkuses võis ostja müüjaga läbi rääkida suvalises arvus asjus, et võimalikult rahul olla. Igal juhul andis see müüjale suurema kindlustunde, et pärast hoolsusperioodi möödumist oli ostja tehingule tugevamalt pühendunud, kuna ostu sooritamata jätmise korral sattus tema rahaline sissemakse ohtu.
Veel üks muudatus…
Bernholz: Veel üks muudatus, mis hõlmas ka, oli hoolsuskohustuse tasu ja rahalise sissemakse maksmine kõik, mis ostjal oli tehinguga seotud, kui ta ei saanud ostu sooritada või otsustas ostu sooritamata jätta. Usuti, et see on enamiku inimeste jaoks kõige tõhusam ja arusaadavam protsess ning annab neile erinevates olukordades tulemuse osas suurema kindlustunde.
Teiseks kaotas muudetud leping samadel põhjustel laenutingimuse. Suured vaidlused tekivad selle üle, kas ostmine Ja tajuti, et ostja saab ja soovib läbi rääkida hoolsusperioodi, mis võimaldaks tal olla kindel tehingu finantsaspektides, eelkõige oma võimes saada vajalikku laenu või olema võimalik tehingust väljuda mõistliku kuluga (ainult mõõdukas hoolsustasu). Tõsine raha saaks tagasi.
Seda propageeriti tugevalt ka müüjate huvides. Ostja laenutingimus ulatus põhimõtteliselt kuni sulgemiseni ja röövis müüjatelt tõelise kindlustunde, kas ostja suudab sulgeda.
Miks siis lepingud lagunevad?
Bernholz: Läbikukkumised toimusid sageli sulgemiskuupäeva lähedal.
Kuigi ostja turul oli tüüpiline, et hoolsusperiood pikenes kuni sulgemiseni, oli üldine idee, et hoolsusperiood lõppeb “tavaliselt” (tasakaalulisem turg) paar nädalat enne sulgemist ja annab Müüjatel on aeg olla kindlam oma kodu kolimisautosse paigutamisel. Nägime seda mitu aastat, mis viis pandeemiani. Kuid loomulikult näeme praegu vastupidise turuseisundi mõju ja müüjad on nõudnud lepinguid ilma hoolsusperioodita, mis sisuliselt seovad ostja tehinguga ilma oluliste rahaliste või varaliste tingimusteta. Tõsised rahahoiused tehti peaaegu ebatavaliselt.
Andmed näitavad, et Triangle'i eluasemeturud võisid juunis jahtuda – välja arvatud üürnike puhul
Tõusvate intressimäärade roll kohalikel eluasemeturgudel
TW: Millist rolli võiksid mängida tõusvad intressimäärad, kui üldse?
Bernholz: Lisatud laenutingimusi me minu teada pole näinud. See nõuaks advokaadilt lepingule kohandatud lisa ja seda tavaliselt edasimüügitehingute puhul ei esine. Uue kodu müük näeb seda rohkem ja kasutatakse erinevaid lepinguvorme.
Ükski ostja ei tohiks olla üllatunud, et ta ei saa endale lubada maja, mille ostmiseks ta on sõlminud. Seda saab ja tuleks eelnevalt kindlaks määrata. Seega on ostujõud mõõdukalt kitsendatud ja inimesed, kes kiirustavad ega hooli oma rahalistest võimalustest väga selgeks tegema, võivad saada üllatunud ega saa osta seda, mille ostmiseks nad on sõlminud.
Intressimäärad on aga ajalooliselt (nagu pärisajalugu, mitte lähiajalugu) madalad.
Lõpetasin 1980ndatel ja 90ndate alguses palju eluasemelaene 20–12% intressimääraga. Niisiis, see, mil määral oleme meid kõiki hellitanud hiljutine uskumatult madalate hüpoteeklaenude intressimäärade tõus, kajastub nõudluse mõningases tasandamises. Minu meelest on aga meie turul ikkagi olukord, et see, kes kõhkleb, on kadunud. Kuna krediitkaardi intressimäärad on endiselt umbes 18%, on hüpoteeklaenu raha endiselt odav.
Pea meeles…
TW: Mida peaksid põhja-carolinlased kinnisvara kohta praegu veel teadma?
Bernholz: Turgudele on omane üles ja alla minna. 25 aasta jooksul, mil olen sellel turul kinnisvaraäris tegutsenud, on turu langus väljendunud peamiselt aeglasemas hinnatõusus ja pikemas turul.
Meie turul toimus suure majanduslanguse ajal mõningane väärtuse langus, kuid see oli väike võrreldes 50-70% väärtuse langusega kohtadega. Usume ja loodame, et see oli äärmiselt ebatavaline olukord, mille põhjustasid ebapiisavalt reguleeritud Wall Streeti pankurid.
Kuid ma ei näe kolmnurga turul nii dramaatilist olukorda lähitulevikus. Arvestades kõike, mida oleme näinud äri-, kergejõustiku-, e-spordi-, haridus- ja tööhõiverindel ning arvestades uute elanike sissevoolu, on siin lihtsam olla kindel, et investeerida Ameerika unistusse koduomandisse.
