Näited, kuidas kliente kodulaenuotsuste tegemisel paremini juhendada (Thomas Pintelon)

Otsus kodu ostmise või renoveerimise kohta on enamiku inimeste jaoks kõige olulisem rahaline otsus nende elus. Kaasatud summad ei ole mitte ainult 10–100 korda suuremad kui enamikul muudel finantsotsustel, vaid tuleb arvestada ka paljude otsuste tegemisega.
Tänapäeval teeb enamik pangakliente teadliku otsuse vaid jäämäe tipu kohta.

Kui küsite jaeklientidelt peamiste otsuste kohta, märgivad nad ära panga valiku (laenu hinna/intressimäära määramine), laenusumma ja laenu kestuse. Siiski on palju rohkem aspekte, millega arvestada
õige ja teadliku finantsotsuse tegemine.

Vaatame kõiki elemente, mis võivad ja peaksid selles otsustusprotsessis rolli mängima.

"Koduprojekti" määratlemine

Esiteks "kodu projekt” peaks olema hästi määratletud. Võib-olla pole te veel otsustanud, milline teie koduprojekt välja näeb, seega on oluline otsustada järgmiste aspektide üle:

• Kas ma kavatsen osta või rentida mu kodu? See otsus eeldab häid teadmisi üürisumma ja sarnase kodu hüpoteegi summa kohta, kuidas teie kodu väärtus lähiaastatel areneb (võimalikult võttes arvesse oodatavat inflatsiooni),
  mitu aastat kavatsete oma kodus viibida, millised on maksumõjud jne.
• Mis kodu tüüp Kas sa otsid? Ise uue maja ehitamine, uue maja/korteri/stuudio ostmine projektiarendajalt, olemasoleva kodu/korteri/stuudio ostmine, mis on valmis sissekolimiseks või olemasoleva kodu/korteri ostmine
  vajab põhjalikku renoveerimist? Või otsite konkreetsemat eluaset, näiteks ühiselamuprojekti või paatmaja? Millises asukohas? Millises hinnaklassis? Eramu või ridaelamu? Milline maastiku või eluruumi pind? Magamistubade arv,
  vannitoad? …​ Paljud neist otsustest ei mõjuta ainult hinda, vaid neil on ka mõju maksudele ja rahavoogudele (nt renoveeritav maja võimaldab kulusid aja peale hajutada).
• Kuidas sa kasutada kodu? Kas teil on juba kodu või on see teie esimene kodu, mille ostate? Kas ostate kodu elamiseks ise ja/või üürite selle välja (täielikult või osaliselt)? Kas elad kodus üksi või koos partneriga, koos
  teie lapsed, teiste pereliikmete ja/või sõpradega?

Finantseerimisvõimaluste määratlemine

Kui koduprojekt on määratletud, on järgmine samm määratleda, kuidas seda rahastatakse? Siin peame kaaluma selliseid aspekte nagu

• Määrake summa, mida vajate laenuks. See sõltub ilmselt kodu hinnast ja teie käsutuses olevatest varadest. Ka kodu koguhind on keeruline arvutus, võttes arvesse selliseid elemente nagu maastiku hind
  ja/või maja, renoveerimiskulud, arhitekti kulud, maksud (nt käibemaks või kinnistamiskulud), notarikulud, hüpoteegi kulud jne.
  Samuti on oluline arvestada täiendavate lühiajaliste kuludega, mis on seotud uue koduga (kolimiskulud, uus mööbel, sisustus), oma riskivalmidusega (kas soovite hoida reservi puhvrina või paigutada kogu oma vara koju ), miinimumsumma
  Pank palub maja ise sisse panna (nt registreerimiskulud, notarikulud​) ning suurema isikliku panuse mõju laenuintressile võib olla.
• Kas soovite rahastada kodu kaudu traditsioonilist finantssüsteemi või uurige alternatiivseid vorme? Näiteks võiksite kaaluda ka P2P laenuturgusid, DeFi laenamist või alternatiivseid viise kodu soetamiseks, nt annuiteet, kodu rentimine/liising
  võimalus see hiljem ära osta, saada elamuprojekti osanikuks, mille tulemuseks on projektile üüri maksmine ja projektist dividendide saamine jne.
• Võrrelge erinevaid panku. Siin võivad abiks olla laenusimulaatorid (nagu Spaargids.be või TopCompare.be Belgias), kuid enamasti annavad nad ainult turuintressi (st ilma läbiräägitud intressimäärata), ei anna mingit garantiid, et simuleeritud laenu ka tegelikult saad.
  ja sisaldab ainult tavalisi laene (st ilma eritingimusteta ja tavaliselt vähe kõigi lisandväärtusteenuste võrdlust – vt edasi), nii et hea võrdlus nõuab tõenäoliselt teiepoolset pingutust.
• Laenu tüüp. Mõeldes maja jaoks raha laenamisele, mõtleb enamik inimesi automaatselt uuele hüpoteeklaenule. Enamasti on see odavaim laen (nii intressimäära kui ka maksustamise seisukohalt), kuid mitte alati. Eriti juba inimestele
  Kui teil on teatud varasid, võib olla huvitav kaaluda ka teist tüüpi laene. Näiteks olemasoleva hüpoteegi ümbertõstmine, (osaline) tarbijakrediidi kasutamine (paljud valitsused subsideerivad tarbijakrediiti eesmärgiga parandada teie kodu ökoloogilist iseloomu
  kodu), Lombardi krediit (kasutades tagatisena oma olemasolevaid finantsvarasid – vaata Capileveri Lombard² toodet) jne.
  Lisaks peate kontrollima, kas vajate ajutist rahastamist konkreetsete lühiajaliste rahavoogude katteks. Tüüpilised näited võivad olla sildlaen (laen, et ületada rahavoogude lõhe uue kodu ostmise ja vana kodu müümise vahel), arvelduskrediit jne.​
  võetav laen sõltub suuresti teie praegusest finantsolukorrast ja iga laenu maksumõjust.
• Kui see kõik on määratletud, võite hakata mängima kestus. See võimaldab saada aimu igakuise hüvitise summa. Mida pikem on laen, seda rohkem intressi maksate, aga ka seda väiksem on tagasimakse summa,
  seega tuleb leida õige tasakaal intressimaksete optimeerimise ja liigsete tagasimaksete puudumise vahel, et laen su elu täielikult ei kontrolliks. Laenu kestuse määramisel on oluline ka teie vanus. Enamik inimesi (ja
  sageli ka pank) nõuavad oma laenu lõpetamist enne pensioniiga.
  Aktsepteeritava igakuise hüvitise summa õigeks määratlemiseks on oluline koostada sissetulevate ja väljaminevate rahavoogude eelarve. Siin peate arvestama ka (uue) koduga seotud korduvate lisakuludega, nagu tule-/varguskindlustus, tasumata
  bilansikindlustus, katastri tulumaks, (kõrgemad) kommunaalkulud (vesi, elekter, gaas​), hoolduskulud (nt boileri, aia puhastamine) jne.
• Kui ülaltoodud aspektid on määratletud, teeb enamik inimesi otsuse, kuid ilmselgelt intressi-, hüvitamis- ja väljamakseskeem on samuti äärmiselt oluline. Olenevalt laenu tüübist, riigist ja pangast on olemas erinevad skeemid. Sest hüvitised
  saame eristada lihtsaid (võrdseid) igakuiseid osamakseid, õhupallilaenu, täislaenu, igakuiseid osamakseid, mis aja jooksul suurenevad (nt fikseeritud eeldatava inflatsioonimääraga), igakuiseid osamakseid, mis vähenevad ajas iga osamaksega
  maksab tagasi fikseeritud summa kapitali (ja intresside vähenedes väheneb kogu tagasimakse summa).
  Jaoks intressimäära tingimused, saame tuvastada fikseeritud intressimäära ja kõikvõimalikud paindlikud intressimäärad, nagu igal aastal, iga 3 aasta järel jne, ning erinevate alammäärade ja ülemmääradega, mis võivad mõlemat osapoolt kaitsta tulevaste muudatuste eest
  keskpanga intressimäärad.
  Jaoks väljamakse (raha saamisel) on ka mõned võimalused. Tavaliselt saad kõik laenatud vahendid korraga kätte, kuid on ka ehitusi, kus laenatud raha laekub osade kaupa (nt iga kord ehituse/renoveerimisega seotud arve
  koju toimetatakse panka).
• Järgmine samm on definitsioon tagatised ja garantiid laenuga seotud. Esimene küsimus on siinkohal määratleda, kes on laenuvõtjad (kas laenate üksi, paarina jne) ja millises jaoskonnas (vajaduse korral). Peale laenuvõtjate
  võib juhtuda, et laenu tagavad ka teised isikud (nt vanemad).
  Sageli sunnivad pangad allkirjastama dokumendi, mis võimaldab neil deponeeritud palkadelt arestida otseselt tasumata laenusummasid. See on ka põhjus, miks paljud pangad nõuavad, et teil oleks nende juures arvelduskonto, kuhu teie töötasu makstakse.
  Tagatisvara tüüp sõltub tavaliselt laenu tüübist. Tavalise hüpoteegi puhul on tagatiseks kodu ise, kuid võib olla ka muid tagatisi, näiteks väärtpaberid, elukindlustus või hüpoteek teisele eluasemele. Lisaks
  võib arutada, et ei võta hüpoteeki kogu laenusummale, vaid protsendile. See suurendab riski panga jaoks, kuid võib olla huvitav laenuvõtja jaoks, kuna juriidilise registreerimise kulud moodustavad sageli protsendi hüpoteegi summast. Mõningatel juhtudel,
  pank palub siiski allkirjastada volitus "katmata" järelejäänud protsendi kohta, mis võimaldab pangal tagasimakseprobleemide korral ülejäänud protsendile automaatselt hüpoteegi võtta.

Lisandväärtusega teenused lisaks rahastamisele

Kui laenu üksikasjad on täielikult selged, on oluline kõik läbi arutada lisaväärtusteenuseid lisaks rahastamisele. Sageli on need seotud laenuga, mis tähendab, et saate parema intressimäära, kui võtate need tooted samast pangast.
See muudab eri pankades laenude võrdlemise veelgi keerulisemaks, kuna need lisandväärtusteenused ei ole eri pankades sama hinnaga ja sama kvaliteediga.

Selliste lisandväärtusteenuste näited on:

• Vajadus avada a praegune konto pangas, kus sulle näiteks palka makstakse. Ilmselgelt kaasnevad sellise arvelduskontoga teatud kulud ja intressimäärad (mõne deebet ja krediit) ning potentsiaalselt ka spetsiifilised teenused, nagu
  deebet-/krediitkaart, konkreetse konto kindlustus ja/või preemiad (nt raha tagasimaksed) kontol toimuvate tehingute eest
• Tulekahju/varguse kindlustus: Nagu iga kahjukindlustuse puhul, on oluline võrrelda kindlustusmaksete summasid, kindlustuse koguväärtust (ja seda, kuidas see areneb või vajab kohandamist, kui parandate oma kodu või kaunistate oma kodu paremini), millised riskid on
  kaetud (nt tulekahju, vargus, üleujutus, vandalism), kuidas nõudeprotsess on korraldatud, kui saate lisaväärtusega teenuseid, nagu õigusabi koduga seotud juriidilistes küsimustes jne.
• Tasumata saldokindlustus: see maksab tagasi tasumata jäägi kindlustatud isiku surma korral. Ka selle kindlustuse puhul on olemas erinevad võimalused, näiteks 100% tagasimakse või väiksem protsent tasumata summast, sama või erinev
  kindlustus igale laenuvõtjale, lisakindlustus puude, haiguse ja/või tahtmatu töökaotuse vastu, võimalus tasuda kindlustussumma kuus, aastas või tasuda alguses täies ulatuses.
• Lahendused pärandit hallata. See võib olla huvitav keerulisemate pärimisolukordade puhul (nt segapered või üksikisiku puhul, kellel pole otseseid pärijaid), aga ka pikima elukaaslase (ka eluea) tagamiseks
  kodus) on piisavalt kaitstud.

Mis-kui-stsenaariumid

Kui kogu see teave on kogutud, on oluline simuleerida erinevaid Mis-kui-stsenaariumid, et näha, milline on mõju igakuise tagasimakse summale, maksudele ja laenu taskukohasusele.

Tüüpilised simuleeritavad stsenaariumid on järgmised:

• Surma ühe (või mitme) laenuvõtja kohta
• Tõsine haigus ühe (või mitme) laenuvõtja (tavaliselt põhjustab tulude vähenemine ja kulude suurenemine)
• Töö kaotamine ühe (või mitme) laenuvõtja kohta
• Lahutus nõuda kodu müümist või ühe laenuvõtjate makset teisele laenuvõtjale (ja ainult laenu tagasimaksmise jätkamist)
• Varajane müük kodust (nt 5 aasta jooksul, 10 aasta jooksul)
• Soov laenu refinantseeridast juhul, kui intressimäärad on oluliselt langenud või kui soovite igakuist hüvitist suurendada/vähendada. Siin on oluline tasakaalustada refinantseerimisega seotud trahve ja võimalikke
  refinantseerimisest saadud kasu
• Ennetähtaegse tagasimaksmise soovst laenuvõtja(te) soov tasuda võlgnevus osaliselt või täielikult ennetähtaegselt tagasi
• Keskpanga intressimäära areng (tõus/langus). ja kuidas see mõjutab teie igakuist hüvitise summat
• Inflatsioonimäärade areng laenuperioodi jooksul ja kuidas see mõjutab igakuist diskonteeritud tagasimakse summat
• A laenu võtva panga pankrot, ülevõtmine/ühinemine või otsus lõpetada tegevus. Mis juhtub minu laenutingimustega sel hetkel?
• ...

Võib anda rohkem juhiseid

Nagu näete, tuleb arvestada kümnete aspektidega, mille puhul pangad pakuvad klientide abistamiseks vajalikke tööriistu harva. Arvestades kodulaenu tähtsust enamiku eraklientide jaoks, leiame, et veel on arenguruumi, et pakkuda rohkem
klientidele juhised ülaltoodud finantsotsuste tegemise protsessis.

(dünaamiliste) küsimustike, viisardite, reaalajas simulatsioonide (võimaldab simuleerida erinevaid Mis-kui-stsenaariume) ja küsimuste ja vastuste abil saab pank selles protsessis veelgi usaldusväärsemaks partneriks, mis annab tugeva konkurentsieelise teiste pankade ees.
Kui teate, et hüpoteek on väga kleepuv toode – hästi tehes on klient pangaga seotud 20-30 aastaks –, kus on palju võimalusi teiste toodete ristmüümiseks, soovitame pankadel kindlasti sellesse rohkem investeerida. juhised.