Toimittajan huomautus: WRAL TechWiren Jason Parker lanseeraa tänään laajennetun kiinteistön – yritys- ja liikekiinteistön. Etsi tulevia syvällisiä sukelluksia kiinteistöihin perjantaisin.
+ + +
RALEIGH – Kolmion kiinteistömarkkinoilla on ollut kova kilpailu kahden vuoden ajan ja erittäin kilpailu suurimman osan vuosikymmenestä.
Niin paljon, että Matt Fowler, toiminnanjohtaja Triangle Multiple Listing Service, TMLS kertoi WRAL TechWirelle tällä viikolla, että TMLS:n kuukausittain seuraamien tietojen perusteella olisi katsottava yli seitsemän vuotta taaksepäin löytääkseen tietoja, jotka viittaavat tasapainoisiin, normaaleihin ja terveisiin markkinoihin.
Silti hyperkilpailukykyiset kiinteistömarkkinat, jotka johtivat monet valmistautua tarjouskilpailuihin aiemmin tänä vuonna näyttää hidastuneen osittain kesäkuussa, jolloin markkinoilla oli jonkinlainen tauko kuukauden aikana, kun asunnon ostajat, asunnon myyjät, välittäjät ja muut kiinteistökaupoissa mukana olevat ymmärsivät korkojen nousun ja jatkuva jatkuva inflaatio saattaa merkitä asuntomarkkinoiden tulevaisuutta.
Myyntimarkkinoiden tauosta huolimatta, vuokrat jatkoivat nousuaan kesäkuussa.
Mutta nyt monet asunnon ostajat voivat ryhtyä uudelleen kolmion kiinteistömarkkinoille, koska ostajilla saattaa hyvinkin olla mahdollisuuksia löytää tarjouksia, kun markkinat ovat muuttuneet niin, että vaikka ne ovat edelleen myyjämarkkinat, on olemassa indikaattoreita. että ostajilla voi nyt olla enemmän vaihtoehtoja kuin muutama viikko sitten.
Yksi tekijä: ostajat vetäytyvät enemmän sopimuksista kuin koskaan viimeisen 16 kuukauden aikana, ja myyjät laskevat hintoja Kansallisen kiinteistönvälitysyhtiö Redfinin viimeisimpien tietojen mukaan noin viisi kertaa niin usein kuin vuosi sitten.
Syvä sukellus
WRAL TechWire puhui Roger Bernholzin, varapuheenjohtajan ja yleinen neuvonantaja paikalliselta Trianglessa toimivalta kiinteistöyhtiöltä Coldwell Banker Howard Perryltä ja Watsonilta (HPW) siitä, mitä tapahtuu tällä hetkellä Pohjois-Carolinan kiinteistölain ja nykyisten markkinaolosuhteiden suhteen.
Alla olevaa tekstiä on muokattu kevyesti selvyyden vuoksi.
WRAL TechWire (TW): Redfinin raportissa mainitaan, että lähes 15 prosenttia valtakunnallisista liiketoimista putosi sopimuksesta kesäkuussa – mutta Raleigh MSA:ssa vain 7 prosenttia. Miten paikalliset markkinat eroavat muista markkinoista ja kansallisista trendeistä?
Roger Bernholz (Bernholz): Harvat yhteisöt ovat saaneet niin korkeat arviot monista ihmisille tärkeistä tekijöistä. Mitä meidän pitäisi odottaa, kun heidät luokitellaan jatkuvasti yhdeksi parhaista paikoista asua ja työskennellä. Mitä vahvempi kysyntä (jatkuvat useat tarjoukset) liittyy erittäin korkeisiin, ei-palautettaviin due diligence -maksuihin, jotka maksetaan monissa liiketoimissa, on varmasti estettävä ostajia peruuttamasta tarjouksia. Meillä on myös hienostunut välitysyhteisö, joka tuottaa vähemmän valmistautumattomia ostajia ja myyjiä.
Asuntojen hinnat nousivat huhtikuussa – mutta ovatko markkinat muuttuneet sen jälkeen?
Ostajat perääntyvät
TW: Silti Redfinin tuoreessa analyysissä mainittu 7 % on pienempi kuin edellisissä kesäkuuissa – vaikka se on edelleen korkein kuukausittainen prosenttiosuus sitten helmikuun 2021 – mitkä markkinaolosuhteet ovat tässä tekijöitä?
Bernholz: On todennäköistä, että korkeammat korot kiristävät joidenkin ihmisten lainanottokykyä ja lisäävät muutaman laskun rahoitusasioissa. Eikä ole epäilystäkään siitä, että jotkut ostajat huomaavat sopineensa ostavansa talon, jossa heidän mukaansa on aiemmin tuntemattomia vakavia ongelmia, joita myyjä ei korjaa ja päättää irtisanoa sopimuksen ja menettää due diligence -maksunsa. Kuitenkin, kun talossa on olennaisia ongelmia, jotka jaetaan myyjän ja listauksen välittäjän kanssa, ne on korjattava pysyvästi tai niistä on kerrottava kaikissa myynneissä uusille ostajille. Ostajat eivät siis ole voimattomia näissä tilanteissa.
Hinnat ovat laskemassa monissa kodeissa Raleighin alueella; listauksetkin kasvavat
Due diligencen rooli
TW: Miksi kauppa voi epäonnistua näillä markkinoilla?
Bernholz: Toivon, että korkeat due diligence -maksut ja muut ostajien tekemät vakavat myönnytykset vähenevät.
Näiden maksujen historia on melko dramaattinen. Kun tarkistimme NC REALTORS/NC BAR -myyntisopimusta vuonna 2010, tiesimme, että se olisi markkinaherkkä. Itse asiassa lomake nimenomaisesti sallii 0 dollarin due diligence -maksun, koska sen uskottiin olevan vakavan ostajan markkinoilla, ja se oli silloin, kun lomake tuotiin markkinoille. Monissa, monissa tapahtumissa joidenkin vuosien ajan due diligence -maksuja ei maksettu tai maksettiin erittäin vähän.
Näemme nyt, kuinka markkinaherkkiä nämä maksut ovat. Kun monet ostajat eivät pysty kilpailemaan hinnalla, he käyttävät tätä ei-palautettavaa maksua houkutellakseen ja mahdollisesti houkutellakseen myyjää tekemään sopimuksen heidän kanssaan. Monet välittäjät ovat häiriintyneet nähdessään, että ostajat menettävät suuria due diligence -palkkioita kaatuvissa kaupoissa, ja jotkut ovat kannattaneet palkkion rajoittamista, mutta lomake todennäköisesti pysyy markkinaherkänä ja pitää ostajat ja myyjät vastuussa liiketoimistaan.
Nykyinen vakiomuoto
Nykyisessä sopimuslomakkeessa suunniteltiin jonkin verran tasaisempaa neuvottelua sopimuksen jälkeisistä asioista, jotka nousevat ostajan due diligence -tutkimuksissa.
Bernholz: On olemassa vakiolomake, jolla dokumentoidaan korjaukset ja parannukset, jotka myyjä suostuu tekemään ostajan pyynnöstä. Vuodesta 2010 lähtien tehty sopimuslomake on kuitenkin aina tehnyt selväksi, että kiinteistö myydään nykyisessä kunnossaan. Yleensä ostaja ei näinä päivinä pysty määrittämään, mikä se on, ennen kuin hän on jo voimakkaasti sitoutunut korkeaan due diligence -maksuun. Yhä useammat myyjät suostuvat ostajille tarjottavaan markkinointia edeltävään tarkastukseen, joka voisi myös olla hyvä säätö markkinoilla ja olla myös vahva putoamista vähentävä tekijä.
Kolmio uusien asuntojen rakentamisen parhaiden alueiden joukossa Yhdysvalloissa – hyvä aika ostaa?
due diligence -historia
TW: Joten, odota, auta meitä ymmärtämään. Mikä on due diligence -aika ja mikä on due diligence -maksu? Ja miksi ne ovat olemassa Pohjois-Carolinan sopimusoikeudessa?
Bernholz: Olin vuosina 2009–10 NC Realtors Residential Forms -komitean puheenjohtaja, joka laati tarkistetun lomakkeen yli kymmenen vuotta sitten yli vuoden opiskelun ja muissa osavaltioissa tapahtuvan tutkimisen jälkeen.
Tarkastelimme erityisesti Texasin ja Georgian muotoja, uskoakseni tuolloin, joilla oli samanlaiset termit. Käsitteet ovat hyvin samankaltaisia kuin optiotyylinen sopimus. Tältä osin sopimuslomake on myös tyyliltään hyvin samanlainen kuin kaupallinen myyntisopimus, jota REALTORS on käyttänyt Pohjois-Carolinassa useiden vuosien ajan, ennen kuin asuntolomaketta tarkistettiin voimakkaasti vuonna 2010.
(Toimittajan huomautus: NC BAR:n ja NC REALTORSin vakioosto- ja sopimuslomake tarkistettiin uudelleen äskettäin, ja uusi lomake tulee voimaan 1. heinäkuuta 2022.)
Wake Countyn kiinteistöjen hinnat nousivat toukokuussa vaikka lainatoiminta, kilpailu vähenee
Edellinen lomake, päätös due diligencesta
Bernholz: Edellisellä sopimuslomakkeella yritettiin luoda laajat standardit tietyille asunnon kunnon näkökohdille ja muutamille muille seikoille. Tämä aiheutti rutiininomaisesti erimielisyyksiä, joskus melko vakaviakin, ostajien ja myyjien välillä siitä, täyttyivätkö standardit vai eivät. Tätä pidettiin tehottomana ja huolestuttavana ehtona prosessissa.
Päätettiin ottaa käyttöön prosessi, jossa ostaja maksaisi neuvotellun due diligence -maksun, jonka tarkoituksena on korvata myyjälle kiinteistön poistaminen toimivilta markkinoilta sovituksi ajaksi, due diligence -jaksoksi ja antaa ostajalle oikeus irtisanoa sopimus mistä tahansa syystä tai ilman syytä ja saada rahatalletus takaisin. Todellisuudessa ostaja voisi neuvotella myyjän kanssa mistä tahansa asiasta ollakseen mahdollisimman tyytyväinen. Joka tapauksessa se loi myyjälle enemmän varmuutta siitä, että due diligence -ajan umpeuduttua ostaja oli vahvemmin sitoutunut kauppaan, koska hänen vakavarainen talletuksensa oli silloin vaarassa, jos hän ei suorittanut ostoa.
Vielä yksi muutos…
Bernholz: Toinen muutos, joka myös sisältyi, oli due diligence -maksun ja vakavaraisen talletuksen tekeminen kaikesta, mikä ostajalla oli kaupassa vaarassa, jos hän ei voinut tai päätti olla tekemättä ostoa. Uskottiin, että tämä oli tehokkain ja ymmärrettävin prosessi useimmille ihmisille ja antoi heille enemmän varmuutta lopputuloksesta useissa olosuhteissa.
Toiseksi uudistettu sopimus poisti myös lainaehdon joistakin samoista syistä. Suuria kiistoja syntyisi sen suhteen, voisiko ostaminen ja ostajan uskottiin neuvottelevan due diligence -ajan, jonka avulla hän voisi olla varma kaupan taloudellisista näkökohdista, ensisijaisesti kyvystään saada tarvitsemansa laina, tai voi päästä eroon kaupasta kohtuullisin kustannuksin (vain kohtalainen due diligence -maksu). Todellinen raha palautettaisiin.
Tätä myös edistettiin voimakkaasti myyjien eduksi. Ostajan lainaehto ulottui periaatteessa sulkemiseen asti ja vei myyjiltä todellisen varmuuden siitä, pystyisikö ostaja sulkemaan.
Joten miksi sopimukset hajoavat?
Bernholz: Kaatumiset tapahtuivat usein lähellä sulkemispäivää.
Vaikka ostajan markkinoilla oli tyypillistä, että due diligence -aika ulottui sulkemiseen asti, yleinen ajatus oli, että due diligence -jakso "normaalisti" (tasapainoisempi markkina) päättyisi pari viikkoa ennen sulkemista ja antaisi Myyjien on aika luottaa kotinsa muuttoon muuttoautoon. Näimme useita vuosia siitä, mikä johti pandemiaan. Mutta totta kai nyt näemme päinvastaisen markkinatilanteen vaikutuksen ja myyjät ovat vaatineet sopimuksia ilman due diligence -aikaa, jotka olennaisesti sitovat ostajan kauppaan ilman merkittäviä taloudellisia tai kiinteistön ehdollisia ehtoja. Todelliset rahatalletukset tehtiin lähes epätavallisella tavalla.
Nousevien korkojen rooli paikallisilla asuntomarkkinoilla
TW: Mikä rooli korkojen nousulla voisi olla?
Bernholz: Lisättyjä lainaehtoja emme ole tietääkseni nähneet. Tämä vaatisi mukautetun lisäyksen sopimukseen asianajajalta, eikä niitä yleensä esiinny jälleenmyyntitapahtumissa. Uusien asuntojen myynti näkee lisää ja käytetään erilaisia sopimuslomakkeita..
Kenenkään ostajan ei pitäisi olla yllättynyt siitä, ettei hänellä ole varaa ostaa sopimusta. Tämä voidaan ja pitää määrittää etukäteen. Ostovoimaa siis rajoitetaan kohtalaisesti, ja ihmiset, jotka pitävät kiirettä eivätkä huolehdi olemasta kovin selkeitä taloudellisista kyvyistään, saattavat yllättyä eivätkä pysty ostamaan sitä, mitä he ovat ostaneet.
Korot ovat kuitenkin historiallisesti (kuten todellinen historia, ei lähihistoria) alhaiset.
Suljin monia asuntolainoja 1980-luvulla ja 90-luvun alussa 20–12 prosentin korolla. Joten se, missä määrin meitä kaikkia on hemmoteltu viime aikojen uskomattoman alhaisten asuntolainojen korkojen takia, heijastuu jonkin verran kysynnän tasoittumista. Mielestäni markkinoillamme on kuitenkin edelleen tilanne, että se, joka epäröi, on hukassa. Kun luottokorttikorot ovat edelleen noin 18 %, asuntolainarahat ovat edelleen edullisia.
Pitää mielessä…
TW: Mitä muuta pohjoiskarolinalaisten pitäisi tietää kiinteistöistä juuri nyt?
Bernholz: Markkinoiden luonteeseen kuuluu mennä ylös ja alas. Niiden 25 vuoden ajan, jotka olen ollut kiinteistöalalla näillä markkinoilla, markkinoiden lasku on näkynyt enimmäkseen hitaampana hintojen nousuna ja pidempään markkinoilla.
Markkinoillamme tapahtui jonkin verran arvon laskua suuren taantuman aikana, mutta se oli pientä verrattuna paikkoihin, joissa arvo laski 50-70 %. Uskomme ja toivomme, että se oli erittäin epätavallinen tilanne, jonka riittämättömästi säännellyt Wall Streetin pankkiirit iskivät maailmaan.
En kuitenkaan näe näin dramaattista tilannetta Triangle-markkinoilla lähitulevaisuudessa. Kaiken, mitä olemme nähneet liike-elämän, urheilun, e-urheilun, koulutuksen ja työllisyyden rintamalla, ja kun otetaan huomioon uusien asukkaiden määrä, on helpompi pysyä luottavaisina investoinneista amerikkalaiseen kodinomistukseen.
