Esimerkkejä kuinka ohjata asiakkaita paremmin asuntolainapäätöksissä (Thomas Pintelon)

Päätös asunnon ostamisesta tai remontoinnista on useimmilla ihmisillä elämänsä tärkein taloudellinen päätös. Sen lisäksi, että kyseessä olevat summat ovat 10–100 kertaa suuremmat kuin useimmat muut taloudelliset päätökset, on myös monia päätöksentekotekijöitä, jotka on otettava huomioon.
Nykyään useimmat pankkiasiakkaat tekevät tietoisen päätöksen vain jäävuoren huipulta.

Kun yksityisasiakkaat kysyvät tärkeimmistä päätöksistä, he ilmoittavat pankin valinnan (lainan hinnan / koron määrittäminen), lainattavan määrän ja laina-ajan. On kuitenkin huomioitava paljon muitakin näkökohtia
oikean ja tietoisen taloudellisen päätöksen tekeminen.

Katsotaanpa kaikkia elementtejä, joilla voi ja pitäisi olla rooli tässä päätösprosessissa.

"Kotiprojektin" määrittely

Ensinnäkin "kotiprojekti” pitäisi olla hyvin määritelty. Ehkä et ole vielä päättänyt, miltä kotiprojektisi näyttää, joten on tärkeää päättää seuraavista näkökohdista:

• aionko ostaa tai vuokrata kotini? Tämä päätös edellyttää hyvää tietämystä vuokran määrästä verrattuna samanlaisen asunnon asuntolainaan, kuinka kotisi arvo kehittyy tulevina vuosina (mahdollisesti ottaen huomioon odotetun inflaation),
  kuinka monta vuotta aiot asua kotonasi, mitkä ovat verovaikutukset jne.
• Joka kodin tyyppi Etsitkö? Uuden talon rakentaminen itse, uuden talon/asunnon/yksiön ostaminen projektikehittäjältä, olemassa olevan muuttovalmiin asunnon/asunnon/studion ostaminen tai olemassa olevan kodin/asunnon ostaminen
  vaatii laajaa remonttia? Vai etsitkö tarkempaa asuntoa, kuten yhteisasuntoprojektia tai asuntolaivaa? Mikä sijainti? Mikä hintaluokka? Omakotitalo vai rivitalo? Mikä maaston tai asuintilan pinta? Makuuhuoneiden lukumäärä,
  kylpyhuoneet? …​ Monet näistä päätöksistä eivät vaikuta vain hintaan, vaan niillä on myös vero- ja kassavirtavaikutuksia (esim. kunnostettava talo mahdollistaa kulujen hajauttamisen ajan kuluessa).
• Kuinka sinä käyttää kotia? Omistatko jo asunnon vai onko se ensimmäinen asunto, jonka ostat? Ostatko asunnon itse asuaksesi ja/tai vuokraatko sen (kokonaan tai osittain)? Asutko kotona yksin vai kumppanisi kanssa
  lapsesi, muiden perheenjäsenten ja/tai ystävien kanssa?

Rahoitusvaihtoehtojen määrittely

Kun kotiprojekti on määritelty, seuraava askel on määritellä, miten se rahoitetaan? Tässä meidän on pohdittava sellaisia ​​näkökohtia kuin

• Määrittele summa, jonka tarvitset lainaksi. Tämä riippuu luonnollisesti kodin hinnasta ja käytettävissä olevista varoista. Myös asunnon kokonaishinta tulee olemaan monimutkainen laskelma, jossa otetaan huomioon muun muassa maaston hinta
  ja/tai talo, kunnostuskulut, arkkitehdin kulut, verot (esim. ALV tai rekisteröintikulut), notaarikulut, asuntolainakulut jne.
  On myös tärkeää ottaa huomioon uuteen kotiin liittyvät lyhytaikaiset lisäkustannukset (muuttokulut, uudet huonekalut, sisustus), riskinottohaluasi (haluatko säilyttää rahastosäästöjä puskurina vai sijoittaa kaikki omaisuutesi kotiin ), vähimmäismäärä
  Pankki pyytää sijoittamaan asunnon itse (esim. rekisteröintikulut, notaarikulut​) ja suuremmalla henkilökohtaisella panoksella voi olla vaikutus lainan korkoon.
• Haluatko rahoittaa kodin kautta perinteistä rahoitusjärjestelmää tai etsi vaihtoehtoisia muotoja? Voit myös harkita P2P-lainamarkkinoita, DeFi-lainausta tai vaihtoehtoisia tapoja hankkia asunto, esim. annuiteetti, asunnon vuokraaminen
  mahdollisuus ostaa se myöhemmin, tulla asuntohankkeen osakkaaksi, mikä johtaa vuokran maksamiseen hankkeelle ja osinkojen saamiseen hankkeesta jne.
• Vertaa eri pankkeja. Tässä lainasimulaattorit (kuten Spaargids.be tai TopCompare.be Belgiassa) voivat auttaa, mutta useimmiten ne antavat vain markkinakoron (eli ei neuvoteltua korkoa), eivät takaa, että saat simuloidun lainan.
  ja sisältävät vain vakiolainat (eli ei erityisehtoja ja yleensä vähän vertailua kaikista lisäarvopalveluista – katso lisää), joten hyvä vertailu vaatii todennäköisesti paljon vaivaa.
• Lainatyyppi. Ajatellessaan lainaa asuntoa varten useimmat ihmiset ajattelevat automaattisesti uutta asuntolainaa. Useimmissa tapauksissa tämä on halvin laina (sekä koron että verotuksen näkökulmasta), mutta ei aina. Varsinkin jo ihmisille
  joilla on omaisuutta, muuntyyppisiä lainoja saattaa olla mielenkiintoista harkita. Esimerkiksi nykyisen asuntolainan uudelleen nostaminen, (osittain) kulutusluottojen käyttö (monet hallitukset tukevat kulutusluottoja parantaakseen asuntosi ekologista luonnetta).
  kotiin), Lombard-luotto (käyttäen olemassa olevaa rahoitusomaisuuttasi vakuudeksi – katso Capileverin Lombard²-tuote) jne.
  Lisäksi sinun on tarkistettava, tarvitsetko väliaikaista rahoitusta tiettyjen lyhytaikaisten kassavirtojen katkaisemiseen. Tyypillisiä esimerkkejä voivat olla siltalaina (laina, jolla katetaan uuden asunnon oston ja vanhan asunnon myynnin välinen kassavirta), tilinylitys jne.​
  otettava laina riippuu suuresti nykyisestä taloudellisesta tilanteestasi ja kunkin lainan verovaikutuksista.
• Kun kaikki tämä on määritetty, voit aloittaa pelaamisen kesto. Tämä mahdollistaa käsityksen saamisen kuukausikorvauksen määrä. Ilmeisesti mitä pidempi laina on, sitä enemmän maksat korkoa, mutta myös sitä pienempi takaisinmaksusummasi,
  Joten on tärkeää löytää oikea tasapaino koronmaksujen optimoinnin ja liiallisten takaisinmaksujen välillä, jotta lainasi ei hallitse elämääsi täysin. Ikäsi on myös tärkeä laina-aikaa määritettäessä. Suurin osa ihmisistä (ja
  usein myös pankki) vaativat lainansa irtisanomista ennen eläkeikää.
  Hyväksyttävän kuukausikorvauksen määrittämiseksi oikein on tärkeää laatia budjetti saapuvista ja lähtevistä kassavirroista. Tässä sinun on myös otettava huomioon (uuteen) kotiin liittyvät toistuvat ylimääräiset kulut, kuten palo-/varkausvakuutus, maksamatta
  tasevakuutus, kiinteistövero, (korkeammat) yleiskulut (vesi, sähkö, kaasu), ylläpitokulut (esim. kattilan puhdistus, puutarha) jne.
• Kun edellä mainitut näkökohdat määritellään, useimmat ihmiset tekevät päätöksen, mutta tietysti korko-, korvaus- ja maksujärjestelmä on myös erittäin tärkeä. Lainatyypistä, maasta ja pankista riippuen on olemassa erilaisia ​​järjestelmiä. varten korvaukset
  voimme erottaa toisistaan ​​yksinkertaiset (samansuuret) kuukausierät, ilmapallolaina, bullet-laina, kuukausierät, jotka kasvavat ajan myötä (esim. kiinteällä odotetulla inflaatiovauhdilla), kuukausierät, jotka pienenevät ajan myötä jokaisen erän mukaan
  maksaa takaisin kiinteän määrän pääomaa (ja korkojen pienentyessä kokonaiskorvauksen määrä pienenee).
  Varten korkoehdot, voimme tunnistaa kiinteän koron ja kaikenlaiset joustavat korot, kuten tarkistettavat vuosittain, 3 vuoden välein jne. ja erilaisilla pohja- ja ylätasoilla, jotka voivat suojata molempia osapuolia tulevilta muutoksilta
  keskuspankin korot.
  Varten maksu (varojen saaminen) on myös olemassa muutamia vaihtoehtoja. Yleensä saat kaikki lainarahat kerralla, mutta on myös rakennuksia, joissa lainarahat vastaanotetaan osissa (esim. joka kerta, kun lasku liittyy rakentamiseen/remonttiin
  kotiin toimitetaan pankkiin).
• Seuraava vaihe on määritelmä vakuuksia ja takauksia liittyy lainaan. Ensimmäinen kysymys tässä on määritellä, keitä lainanottajat ovat (lainatteko yksin, pariskuntana jne.​) ja missä jaossa (jos mahdollista). Lainaajia lukuun ottamatta
  itse, voi olla, että myös muut henkilöt (esim. vanhemmat) takaavat lainan.
  Usein pankit pakottavat allekirjoittamaan asiakirjan, jonka perusteella ne voivat takavarikoida talletetuista palkoista suoraan erääntyneet lainat. Tämä on myös syy siihen, miksi monet pankit vaativat, että sinulla on käytössäsi käyttötili, jolle palkkasi maksetaan.
  Vakuuksien tyyppi riippuu yleensä lainatyypistä. Tavallisen asuntolainan tapauksessa asunto on itse vakuus, mutta myös muita vakuuksia voi olla, kuten arvopaperit, henkivakuutukset tai toisen asunnon kiinnitys. Lisäksi
  voidaan keskustella siitä, että ei oteta asuntolainaa koko lainasummalta, vaan prosenttiosuuden. Tämä lisää riskiä pankille, mutta voi olla kiinnostavaa lainanottajalle, koska lailliset rekisteröintikulut ovat usein prosenttiosuus asuntolainasta. Joissakin tapauksissa,
  pankki pyytää kuitenkin allekirjoittamaan valtuutuksen "kattamattomasta" jäljellä olevasta prosenttiosuudesta, mikä antaa pankille mahdollisuuden ottaa automaattisesti asuntolainaa jäljellä olevalle prosenttiosuudelle, jos takaisinmaksuongelmia ilmenee.

Lisäarvopalvelut rahoituksen lisäksi

Jos lainan yksityiskohdat ovat täysin selvillä, on tärkeää keskustella kaikista lisäarvopalveluja rahoituksen lisäksi. Usein nämä liitetään lainaan, mikä tarkoittaa, että saat paremman koron, jos otat tuotteet samasta pankista.
Tämä tekee lainojen vertaamisesta eri pankeissa entistä monimutkaisempaa, sillä lisäarvopalveluilla ei ole samaa hintaa ja laatutasoa eri pankeissa.

Esimerkkejä tällaisista lisäarvopalveluista ovat:

• Tarve avata a nykyinen tili pankissa, jossa esimerkiksi palkka maksetaan. Ilmeisesti sellaiseen käyttötiliin liittyy tiettyjä kuluja ja korkoja (joillekin veloitus- ja luottotiedoille) ja mahdollisesti myös tiettyjä palveluita, kuten
  pankki-/luottokortti, tietyt tilivakuutukset ja/tai palkkiot (kuten käteispalautukset) tilillä tapahtuvista tapahtumista
• Palo-/varkausvakuutus: Kuten missä tahansa vahinkovakuutuksessa, on tärkeää verrata vakuutusmaksumääriä, vakuutuksen kokonaisarvoa (ja miten se kehittyy tai sitä on mukautettava, jos parannat kotiasi tai sisustat kotisi paremmin), mitkä riskit ovat
  katettu (kuten tulipalo, varkaus, tulva, ilkivalta), miten vaatimusprosessi on järjestetty, jos saat lisäarvopalveluita, kuten oikeusapua kotiisi liittyvissä oikeudellisissa asioissa jne.
• Erinomainen saldovakuutus: tämä korvaa jäljellä olevan saldon vakuutetun kuoleman varalta. Myös tälle vakuutukselle on olemassa erilaisia ​​vaihtoehtoja, kuten 100% takaisinmaksu tai pienempi prosenttiosuus jäljellä olevasta summasta, sama tai eri
  vakuutus jokaiselle lainanottajalle, lisävakuutus työkyvyttömyyden, sairauden ja/tai tahattoman työpaikan menetyksen varalta, mahdollisuus maksaa vakuutussumma kuukaudessa, vuodessa tai maksaa kokonaisuudessaan alussa.
• Ratkaisuja hallita perintöä. Tämä voi olla mielenkiintoista monimutkaisemmissa perintötilanteissa (kuten sekaperheet tai yksittäiselle henkilölle ilman suoria perillisiä), mutta myös pisimpään elävän kumppanin (myös elävän
  kotona) on riittävästi suojattu.

Mitä jos -skenaariot

Kun kaikki nämä tiedot on kerätty, on tärkeää simuloida erilaisia Mitä jos -skenaariot, jotta näet, mikä vaikutus sillä on kuukausittaiseen takaisinmaksuun, veroihin ja lainan kohtuuhintaisuuteen.

Tyypillisiä simuloitavia skenaarioita ovat:

• Kuolema yhdeltä (tai useammalta) lainanottajalta
• vakava sairaus yhdeltä (tai useammalta) lainanottajalta (joka yleensä johtaa tulojen vähenemiseen ja kustannusten nousuun)
• Työn menetys yhdeltä (tai useammalta) lainanottajalta
• Avioero vaativat asunnon myymistä tai jompaakumpaa lainanottajaa maksamaan lainat toiselle lainanottajalle (ja jatkamaan lainan takaisinmaksua yksin)
• Varhainen myynti kodista (esim. 5 vuoden sisällä, 10 vuoden sisällä)
• Halu uudelleenrahoittaa laina, eli jos korot ovat laskeneet huomattavasti tai jos haluat korottaa/vähentää kuukausikorvauksen määrää. Tässä on tärkeää tasapainottaa jälleenrahoitukseen liittyvät sakot mahdollisten kanssa
  jälleenrahoituksesta saatu hyöty
• Ennenaikaisen takaisinmaksun halu, eli lainanottajien halu maksaa erääntynyt saldo ennenaikaisesti takaisin osittain tai kokonaan
• Keskuspankin koron kehitys (nousu/lasku). ja miten tämä vaikuttaa kuukausittaiseen korvaussummaan
• Inflaatiovauhtien kehitys laina-ajan aikana ja kuinka tämä vaikuttaa alennettuun kuukausittaiseen takaisinmaksuun
• A lainanottajan pankin konkurssi, yritysosto/fuusio tai päätös lopettaa liiketoiminta. Mitä lainani ehdoille tapahtuu sillä hetkellä?
• ...

Lisää ohjeita voidaan antaa

Kuten näet, on otettava huomioon kymmeniä näkökohtia, joihin pankit tarjoavat harvoin tarvittavia työkaluja asiakkaidensa auttamiseksi. Ottaen huomioon asuntolainan merkityksen useimmille yksityisasiakkaille, uskomme, että meillä on vielä parantamisen varaa tarjota enemmän
opastaa asiakkaita edellä mainitussa taloudellisessa päätöksentekoprosessissa.

(Dynaamisten) kyselylomakkeiden, ohjattujen toimintojen, reaaliaikaisten simulaatioiden (jotka mahdollistavat erilaisten mitä jos -skenaarioiden simuloinnin) ja Q&A:n avulla pankista voi tulla entistäkin luotettavampi kumppani tässä prosessissa, mikä johtaa vahvaan kilpailuetuun muihin pankkeihin nähden.
Jos tiedät, että asuntolaina on erittäin tahmea tuote – hyvin tehtynä asiakas on sidottu pankkiin 20-30 vuodeksi – ja siinä on paljon vaihtoehtoja muiden tuotteiden ristiinmyynnille, suosittelemme pankkeja ehdottomasti investoimaan tähän enemmän. opastusta.