Une plongée en profondeur dans l'immobilier de Triangle : un courtier et un avocat en immobilier s'expriment sur la diligence raisonnable et d'autres questions

Note de l'éditeur : aujourd'hui marque le lancement de l'immobilier étendu – d'entreprise et commercial – par Jason Parker de WRAL TechWire. Recherchez de futures plongées profondes dans l'immobilier le vendredi.

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RALEIGH – Les marchés immobiliers du Triangle sont très compétitifs depuis deux ans, et très compétitifs depuis une bonne partie de la décennie.

À tel point que Matt Fowler, le directeur exécutif de la Service inter-agences Triangle, TMLS, a déclaré à WRAL TechWire cette semaine que sur la base des données que TMLS suit sur une base mensuelle, il faudrait revenir plus de sept ans en arrière pour trouver des données suggérant un marché équilibré, normal et sain.

Pourtant, le marché immobilier hyper-concurrentiel qui a conduit beaucoup à préparez-vous aux guerres d'enchères plus tôt cette année semble avoir ralenti, en partie, en juin, avec une certaine forme de pause sur le marché au cours du mois alors que les acheteurs de maisons, les vendeurs de maisons, les agents et les autres personnes impliquées dans les transactions immobilières ont compris ce qu'était une hausse des taux d'intérêt et la poursuite de l'inflation pourrait signifier pour l'avenir des marchés du logement.

Malgré la pause du marché de la vente, les loyers continuent d'augmenter en juin.

Mais maintenant, de nombreux acheteurs de maisons peuvent se réengager sur le marché immobilier du Triangle, car il pourrait très bien y avoir des opportunités pour les acheteurs de trouver des offres car le marché a évolué de telle manière que, même s'il s'agit toujours d'un marché de vendeurs, il existe des indicateurs ce les acheteurs peuvent avoir plus d'options maintenant qu'il y a quelques semaines.

Un facteur : les acheteurs se retirent de plus d'offres qu'à tout moment au cours des 16 derniers mois, et les vendeurs baissent les prix environ cinq fois plus souvent qu'il y a un an, selon les dernières données recueillies par la société nationale de courtage immobilier Redfin.

Une plongée profonde

WRAL TechWire s'est entretenu avec Roger Bernholz, le vice-président et avocat général de la société immobilière Coldwell Banker Howard Perry et Watson (HPW), basée à Triangle, sur ce qui se passe actuellement avec le droit immobilier de la Caroline du Nord et dans les conditions actuelles du marché.

La transcription ci-dessous a été légèrement modifiée pour plus de clarté.

WRAL TechWire (TW) : Le rapport de Redfin cite près de 15 % des transactions à l'échelle nationale qui n'ont pas abouti à un contrat en juin – mais à Raleigh MSA, seulement 7 % l'ont fait. En quoi notre marché local est-il différent des autres marchés et des tendances nationales ?

Roger Bernholz (Bernholz): Il y a peu de communautés qui sont aussi bien notées pour un grand nombre de facteurs qui sont importants pour les gens. À quoi devons-nous nous attendre lorsqu'ils sont régulièrement classés parmi les meilleurs endroits où vivre et travailler. Plus la demande est forte (offres multiples en cours), lorsqu'elle est liée aux frais de diligence raisonnable extrêmement élevés et non remboursables payés dans de nombreuses transactions, doit certainement empêcher les acheteurs d'annuler des transactions. De plus, nous avons une communauté de courtage sophistiquée qui produit moins d'acheteurs et de vendeurs non préparés.

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Les acheteurs reculent

TW : Pourtant, ces 7 % cités dans l'analyse récente de Redfin sont inférieurs aux mois de juin précédents – bien qu'ils restent le pourcentage mensuel le plus élevé depuis février 2021 – quelles sont les conditions du marché qui sont des facteurs ici ?

Bernholz : Il est probable que les taux d'intérêt plus élevés resserrent le pouvoir d'emprunt de certaines personnes et expliquent quelques échecs supplémentaires sur les questions financières. Et il ne fait aucun doute que certains acheteurs découvrent qu'ils ont accepté d'acheter une maison qui, selon eux, présente de graves problèmes auparavant inconnus que le vendeur ne corrigera pas et choisira de résilier le contrat et de perdre ses frais de diligence raisonnable. Cependant, lorsqu'une maison a des problèmes matériels qui sont partagés avec le vendeur et le courtier inscripteur, ces problèmes doivent être corrigés de façon permanente ou divulgués lors de toute vente à de nouveaux acheteurs. Ainsi, les acheteurs ne sont pas impuissants dans ces situations.

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Le rôle de la diligence raisonnable

TW : Dans ce marché, pourquoi un accord pourrait-il échouer ?  

Bernholz : J'espère que les frais de diligence raisonnable élevés et les autres concessions sérieuses que les acheteurs doivent faire diminuent.

L'histoire de ces frais est assez dramatique. Lorsque nous avons révisé le contrat de vente NC REALTORS/NC BAR en 2010, nous savions qu'il serait sensible au marché. En effet, le formulaire autorise explicitement des frais de diligence raisonnable de 0 $, car on pensait que ce serait le nombre sur le marché d'un acheteur sérieux, et c'était lorsque le formulaire a été introduit sur le marché. Dans de très nombreuses transactions pendant quelques années, aucun ou très peu de frais de diligence raisonnable ont été payés.

Nous voyons maintenant à quel point ces frais sont sensibles au marché. Lorsque de nombreux acheteurs n'ont plus la capacité de rivaliser avec les prix, ils utilisent ces frais non remboursables pour attirer et potentiellement inciter le vendeur à conclure un contrat avec eux. De nombreux courtiers ont été troublés de voir les acheteurs perdre d'importants frais de diligence raisonnable dans les transactions qui échouent et certains ont plaidé pour un plafonnement des frais, mais le formulaire restera probablement sensible au marché et gardera les acheteurs et les vendeurs responsables de leurs transactions.

Forme standard actuelle

Le formulaire de contrat actuel prévoyait une négociation un peu plus équilibrée des questions postérieures au contrat découlant des enquêtes de l'acheteur dans le cadre de sa diligence raisonnable.

Bernholz : Il existe un formulaire standard pour documenter les réparations et les améliorations que le vendeur s'engage à effectuer après une demande de l'acheteur. Cependant, le formulaire de contrat depuis 2010 a toujours indiqué clairement que la propriété est vendue dans son état actuel. Généralement, l'acheteur de nos jours n'est pas en mesure de déterminer ce que c'est tant qu'il n'est pas déjà fortement engagé par les frais de diligence raisonnable élevés. Nous constatons que de plus en plus de vendeurs acceptent une inspection pré-commercialisation qui est fournie aux acheteurs et qui pourrait aussi certainement être un bon ajustement du marché et également un facteur important de réduction des échecs.

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Histoire de la diligence raisonnable

TW : Alors, attendez, aidez-nous à comprendre. Quelle est la période de diligence raisonnable et à quoi correspondent les frais de diligence raisonnable ? Et pourquoi existent-ils dans le droit des contrats de Caroline du Nord ?

Bernholz : J'étais président du NC Realtors Residential Forms Committee en 2009-10 qui a rédigé le formulaire révisé il y a plus de dix ans après plus d'un an d'étude et d'exploration de ce qui se passait dans d'autres États.

Nous avons particulièrement examiné les formulaires du Texas et de la Géorgie, je crois, à l'époque, qui comportaient des termes similaires. Les concepts s'apparentent beaucoup à un contrat de style option. Le formulaire de contrat à cet égard est également très similaire dans son style au contrat de vente commerciale que les agents immobiliers ont utilisé en Caroline du Nord pendant de nombreuses années avant que le formulaire résidentiel ne soit fortement révisé en 2010.

(Note de l'éditeur : Le formulaire standard d'offre d'achat et de contrat de NC BAR et NC REALTORS a de nouveau été révisé récemment, le nouveau formulaire prenant effet à compter du 1er juillet 2022.) 

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Formulaire précédent, décision de diligence raisonnable

Bernholz : Le formulaire de contrat précédent tentait d'établir des normes générales pour certains aspects de l'état de la résidence et quelques autres questions. Cela provoquait régulièrement des désaccords, parfois assez graves, entre acheteurs et vendeurs sur le respect ou non des normes. Cela a été considéré comme une condition inefficace et troublante dans le processus.

La décision a été prise d'avoir un processus dans lequel l'acheteur paierait des frais de diligence raisonnable négociés destinés à indemniser le vendeur pour avoir retiré sa propriété du marché actif pendant une période négociée, la période de diligence raisonnable, et donner à l'acheteur le droit de résilier l'accord pour une raison quelconque ou sans raison et de récupérer leur acompte en argent. En réalité, l'acheteur pourrait négocier un certain nombre de questions avec le vendeur afin d'être aussi satisfait que possible. Quoi qu'il en soit, cela a créé plus de certitude pour le vendeur qu'une fois la période de diligence raisonnable écoulée, l'acheteur était plus fortement engagé dans la transaction car son acompte était alors menacé s'il ne finalisait pas l'achat.

Encore un changement…

Bernholz : Un autre changement qui a également été inclus était de faire en sorte que les frais de diligence raisonnable et le dépôt d'arrhes soient tout ce que l'acheteur avait à risque dans la transaction s'il ne pouvait pas ou choisissait de ne pas finaliser l'achat. On pensait qu'il s'agissait du processus le plus efficace et le plus compréhensible pour la plupart des gens et qu'il leur donnait plus de certitude quant au résultat dans diverses circonstances.

Deuxièmement, le contrat révisé a également éliminé la condition de prêt pour certaines des mêmes raisons. De grandes disputes surgiraient quant à savoir si l'achat Et, il était perçu que l'acheteur pourrait et négocierait une période de diligence raisonnable qui lui permettrait d'être confiant quant aux aspects financiers de l'accord, principalement sa capacité à obtenir le prêt dont il a besoin, ou être en mesure de sortir de l'affaire à un coût raisonnable (frais de diligence raisonnable modérés uniquement). L'argent des arrhes serait restitué.

Cela a également été fortement promu au profit des vendeurs. La condition de prêt de l'acheteur s'étendait essentiellement jusqu'à la clôture et privait les vendeurs de toute certitude réelle quant à savoir si l'acheteur serait en mesure de conclure.

Alors pourquoi les contrats s'effondreraient-ils ?

Bernholz : Des échecs se produisaient souvent vers la date de clôture.

Bien que dans un marché d'acheteurs, il était typique que la période de diligence raisonnable s'étende jusqu'à la clôture, l'idée générale était que la période de diligence raisonnable se terminerait « normalement » (marché plus équilibré) se terminerait quelques semaines avant la clôture, et donnerait au Il est temps pour les vendeurs d'être plus confiants pour mettre leur maison dans un camion de déménagement. Nous avons vu cela pendant plusieurs années avant la pandémie. Mais bien sûr, nous constatons maintenant l'effet de la condition de marché opposée et les vendeurs ont exigé des contrats sans période de diligence raisonnable, liant essentiellement l'acheteur à la transaction sans aucune éventualité financière ou condition importante de la propriété. Les dépôts d'arrhes ont été effectués de manière presque inhabituelle.

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Le rôle de la hausse des taux d'intérêt sur les marchés immobiliers locaux

TW : Quel rôle, le cas échéant, la hausse des taux d'intérêt pourrait-elle jouer ?  

Bernholz : Nous n'avons pas vu de conditions de prêt ajoutées à ma connaissance. Cela nécessiterait un avenant personnalisé au contrat d'un avocat et ne se produit généralement pas dans les transactions de revente. Les ventes de maisons neuves en voient plus et différentes formes de contrat sont utilisées.

Aucun acheteur ne devrait être surpris de ne pas avoir les moyens d'acheter la maison qu'il s'est engagé à acheter. Cela peut et doit être déterminé à l'avance. Ainsi, le pouvoir d'achat est modérément restreint et les personnes pressées et peu soucieuses d'être très claires sur leurs capacités financières pourraient être surprises et ne pas pouvoir acheter ce qu'elles s'étaient engagées à acheter.

Cependant, les taux d'intérêt sont historiquement (comme l'histoire réelle, pas l'histoire récente) bas.

J'ai fermé de nombreux prêts hypothécaires sur des maisons dans les années 1980 et au début des années 90 à des taux d'intérêt de 20 à 12 %. Ainsi, la mesure dans laquelle nous avons tous été gâtés par la récente série de taux d'intérêt hypothécaires incroyablement bas se reflète dans un certain nivellement de la demande. À mon avis, cependant, c'est toujours la situation sur notre marché que celui qui hésite est perdu. Avec des taux d'intérêt sur les cartes de crédit toujours autour de 18%, l'argent hypothécaire reste bon marché.

Gardez à l'esprit…

TW : Alors, qu'est-ce que les Carolines du Nord devraient savoir d'autre sur l'immobilier en ce moment ?

Bernholz : C'est la nature des marchés de monter et de descendre. Depuis 25 ans que je travaille dans le secteur de l'immobilier sur ce marché, un marché baissier s'est principalement traduit par une appréciation plus lente des prix et des durées plus longues sur le marché.

Il y a eu une certaine baisse de valeur sur notre marché pendant la grande récession, mais elle était faible par rapport aux endroits qui ont connu une baisse de valeur de 50 à 70 %. Nous croyons et espérons qu'il s'agissait d'une situation très inhabituelle imposée au monde par des banquiers de Wall Street insuffisamment réglementés.

Cependant, je ne vois pas une situation aussi dramatique se produire sur le marché du Triangle dans un avenir prévisible. Avec tout ce que nous avons vu sur les fronts des affaires, du sport, des sports électroniques, de l'éducation et de l'emploi et avec le nombre d'afflux que nous constatons chez les nouveaux résidents, il est plus facile de rester confiant quant à l'investissement dans le rêve américain de l'accession à la propriété ici.