होम लोन संबंधी निर्णयों में ग्राहकों का बेहतर मार्गदर्शन करने के उदाहरण (थॉमस पिंटेलन)

घर खरीदने या उसका नवीनीकरण करने का निर्णय अधिकांश लोगों के लिए होता है उनके जीवन का सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय निर्णय. अधिकांश अन्य वित्तीय निर्णयों की तुलना में शामिल राशि न केवल 10 से 100 गुना अधिक है, विचार करने के लिए कई निर्णय कारक भी हैं।
आजकल अधिकांश बैंकिंग ग्राहक केवल हिमशैल की नोक के बारे में सचेत निर्णय लेते हैं।

खुदरा ग्राहकों से मुख्य निर्णय लेने के बारे में पूछने पर, वे बैंक की पसंद (ऋण की कीमत / ब्याज दर निर्धारित करना), उधार लेने की राशि और ऋण अवधि का संकेत देंगे। हालांकि, विचार करने के लिए और भी कई पहलू हैं
एक सही और सूचित वित्तीय निर्णय लेना।

आइए उन सभी तत्वों पर एक नज़र डालें जो इस निर्णय प्रक्रिया में भूमिका निभा सकते हैं और निभानी चाहिए।

"होम प्रोजेक्ट" को परिभाषित करना

सबसे पहले "घर की परियोजना"अच्छी तरह से परिभाषित किया जाना चाहिए। हो सकता है कि आपने अभी तक यह तय नहीं किया है कि आपका होम प्रोजेक्ट कैसा दिखेगा, इसलिए इस तरह के पहलुओं पर निर्णय लेना महत्वपूर्ण है:

• क्या मैं जा रहा हूँ मेरा घर खरीदें या किराए पर लें? यह निर्णय एक समान घर के लिए किराए की राशि बनाम बंधक राशि का एक अच्छा ज्ञान है, आने वाले वर्षों में आपके घर का मूल्य कैसे विकसित होगा (संभावित रूप से अपेक्षित मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए),
  आप अपने घर में कितने साल रहने की उम्मीद करते हैं, कर के निहितार्थ क्या हैं, आदि।
• कौन सा घर के प्रकार क्या आप ढूंढ रहे हैं? खुद एक नया घर बनाना, एक प्रोजेक्ट डेवलपर से एक नया घर/अपार्टमेंट/स्टूडियो खरीदना, एक मौजूदा घर/अपार्टमेंट/स्टूडियो खरीदना जो अंदर जाने के लिए तैयार हो या मौजूदा घर/अपार्टमेंट खरीदने के लिए तैयार हो।
  व्यापक नवीनीकरण की आवश्यकता है? या क्या आप सह-आवास परियोजना या हाउसबोट जैसे अधिक विशिष्ट आवास की तलाश कर रहे हैं? कौन सा स्थान? कौन सी मूल्य सीमा? एक अलग घर या एक सीढ़ीदार घर? इलाके या रहने की जगह की कौन सी सतह? शयन कक्षों की संख्या,
  स्नानघर? ...उन फैसलों में से कई का न केवल मूल्य प्रभाव पड़ता है, बल्कि कर और नकदी प्रवाह के निहितार्थ भी होते हैं (उदाहरण के लिए एक घर का नवीनीकरण समय के साथ खर्चों को फैलाने की अनुमति देता है)।
• तुम कैसे करोगे घर का उपयोग करें? क्या आपके पास पहले से ही एक घर है या यह आपका पहला घर है जिसे आप खरीदना चाहते हैं? क्या आप इसमें रहने के लिए खुद घर खरीद रहे हैं और/या आप इसे किराए पर देंगे (पूरी तरह या आंशिक रूप से)? क्या आप अकेले या अपने साथी के साथ घर पर कब्जा करेंगे
  आपके बच्चे, परिवार के अन्य सदस्यों के साथ और/या दोस्तों के साथ?

वित्तपोषण विकल्पों को परिभाषित करना

एक बार होम प्रोजेक्ट परिभाषित हो जाने के बाद, अगला कदम है परिभाषित करें कि इसे कैसे वित्तपोषित किया जाएगा? यहां हमें जैसे पहलुओं पर विचार करने की आवश्यकता है

• निश्चित करो राशि जो आपको उधार लेने की आवश्यकता है. यह स्पष्ट रूप से घर की कीमत और आपके पास उपलब्ध संपत्ति पर निर्भर करेगा। इलाके की कीमत जैसे तत्वों को ध्यान में रखते हुए घर की कुल कीमत भी एक जटिल गणना होगी
  और/या घर, नवीनीकरण लागत, वास्तुकार की लागत, कर (जैसे वैट या पंजीकरण लागत), नोटरी लागत, बंधक लागत, आदि।
  नए घर से जुड़ी अतिरिक्त अल्पकालिक लागतों पर विचार करना भी महत्वपूर्ण है (लाइव चलती लागत, नया फर्नीचर, सजावट), आपकी जोखिम क्षमता (क्या आप कुछ आरक्षित बचत को बफर के रूप में रखना चाहते हैं या अपनी सभी संपत्तियां घर में रखना चाहते हैं) ), न्यूनतम राशि
  बैंक खुद घर में डालने के लिए कहता है (जैसे पंजीकरण लागत, नोटरी लागत) और एक उच्च व्यक्तिगत योगदान का प्रभाव ऋण की ब्याज दर पर पड़ सकता है।
• क्या आप के माध्यम से घर का वित्तपोषण करना चाहते हैं? पारंपरिक वित्तीय प्रणाली या वैकल्पिक रूपों का पता लगाएं? उदाहरण के लिए, आप पी2पी लेंडिंग मार्केटप्लेस, डेफी लेंडिंग या घर खरीदने के वैकल्पिक तरीकों पर भी विचार कर सकते हैं, जैसे एन्युइटी, घर को किराए पर देना/पट्टे पर देना।
  बाद की तारीख में इसे खरीदने का विकल्प, आवास परियोजना का शेयरधारक बन जाता है, जिसके परिणामस्वरूप परियोजना को किराए का भुगतान और परियोजना से लाभांश प्राप्त होता है, आदि।
• विभिन्न बैंकों की तुलना करें. यहां ऋण सिमुलेटर (बेल्जियम में Spaargids.be या TopCompare.be की तरह) मदद कर सकते हैं, लेकिन ज्यादातर समय वे केवल बाजार दर (यानी कोई बातचीत दर नहीं) देते हैं, इस बात की कोई गारंटी नहीं देते हैं कि आप वास्तव में नकली ऋण प्राप्त करेंगे
  और केवल मानक ऋण शामिल करें (अर्थात कोई विशेष शर्तें नहीं और आमतौर पर सभी मूल्य वर्धित सेवाओं की तुलना में बहुत कम - आगे देखें), इसलिए एक अच्छी तुलना के लिए शायद आपकी ओर से बहुत प्रयास की आवश्यकता होगी।
• ऋण का प्रकार. घर के लिए पैसे उधार देने के बारे में सोचते समय, ज्यादातर लोग स्वचालित रूप से एक नए बंधक के बारे में सोचते हैं। ज्यादातर मामलों में यह सबसे सस्ता ऋण है (ब्याज दर और कर के नजरिए से), लेकिन हमेशा नहीं। खासकर पहले से ही लोगों के लिए
  कुछ संपत्ति होने पर, अन्य प्रकार के ऋणों पर विचार करना दिलचस्प हो सकता है। उदाहरण के लिए, एक मौजूदा बंधक पर फिर से आहरण, (आंशिक रूप से) एक उपभोक्ता ऋण का उपयोग करते हुए (कई सरकारें उपभोक्ता ऋणों को सब्सिडी देती हैं ताकि आपके पर्यावरण के चरित्र में सुधार हो सके)
  होम), एक लोम्बार्ड क्रेडिट (संपार्श्विक के रूप में अपनी मौजूदा वित्तीय संपत्तियों का उपयोग करना - कैपिलीवर का लोम्बार्डो उत्पाद देखें), आदि।
  इसके अतिरिक्त आपको यह जांचने की आवश्यकता है कि क्या आपको विशिष्ट अल्पकालिक नकदी प्रवाह के अंतराल के लिए अस्थायी वित्तपोषण की आवश्यकता है। विशिष्ट उदाहरण ब्रिज लोन (अपना नया घर खरीदने और अपने पुराने घर को बेचने के बीच नकदी प्रवाह के अंतर को पाटने के लिए एक ऋण), ओवरड्राफ्ट, आदि हो सकते हैं। का प्रकार
  लेने के लिए ऋण आपकी वर्तमान वित्तीय स्थिति और प्रत्येक ऋण के कर प्रभावों पर बहुत अधिक निर्भर करेगा।
• एक बार यह सब परिभाषित हो जाने के बाद, आप इसके साथ खेलना शुरू कर सकते हैं अवधि. यह एक विचार प्राप्त करने की अनुमति देता है मासिक प्रतिपूर्ति राशि. जाहिर है कि जितना लंबा ऋण होगा, उतना अधिक ब्याज आप चुकाएंगे, लेकिन आपकी प्रतिपूर्ति राशि भी कम होगी,
  तो यह ब्याज भुगतान को अनुकूलित करने और अत्यधिक भुगतान न करने के बीच सही संतुलन खोजने की बात है, ताकि आपका ऋण आपके जीवन को पूरी तरह से नियंत्रित न करे। आपकी उम्र भी लोन की अवधि निर्धारित करने में महत्वपूर्ण है। अधिकांश लोग (और
  अक्सर बैंक भी) अपनी सेवानिवृत्ति की आयु से पहले अपने ऋण को समाप्त करने पर जोर देंगे।
  स्वीकार्य मासिक प्रतिपूर्ति राशि को सही ढंग से परिभाषित करने के लिए, इनकमिंग और आउटगोइंग कैश फ्लो का बजट बनाना महत्वपूर्ण है। यहां आपको (नए) घर से जुड़ी अतिरिक्त आवर्ती लागतों पर भी विचार करने की आवश्यकता है, जैसे आग/चोरी बीमा, बकाया
  बैलेंस इंश्योरेंस, कैडस्ट्राल इनकम टैक्स, (उच्च) उपयोगिताओं की लागत (पानी, बिजली, गैस), रखरखाव की लागत (जैसे बॉयलर, बगीचे की सफाई), आदि।
• जब उपरोक्त पहलुओं को परिभाषित किया जाएगा तो ज्यादातर लोग निर्णय लेंगे, लेकिन जाहिर है ब्याज, प्रतिपूर्ति और भुगतान योजना भी अत्यंत महत्वपूर्ण होगा। ऋण के प्रकार, देश और बैंक के आधार पर, विभिन्न योजनाएं मौजूद हैं। के लिये पैसे की वापसी
  हम साधारण (समान) मासिक किश्तों, बैलून लोन, बुलेट लोन, मासिक किश्तों में अंतर कर सकते हैं जो समय के साथ बढ़ती हैं (उदाहरण के लिए एक निश्चित अपेक्षित मुद्रास्फीति दर के साथ), मासिक किश्तें जो प्रत्येक किस्त के रूप में समय के साथ घटती जाती हैं
  पूंजी की एक निश्चित राशि चुकाता है (और जैसे-जैसे ब्याज कम होता है, कुल प्रतिपूर्ति राशि घटती जाती है)।
  के लिए ब्याज दर शर्तें, हम एक निश्चित ब्याज दर और सभी प्रकार की लचीली ब्याज दरों की पहचान कर सकते हैं, जैसे हर साल, हर 3 साल में पुनरीक्षण योग्य, आदि और अलग-अलग मंजिलों और कैप के साथ जो दोनों पक्षों को भविष्य में होने वाले परिवर्तनों से बचा सकते हैं
  सेंट्रल बैंक की ब्याज दरें।
  के लिए भुगतान बाहर (धन प्राप्त करना) कुछ विकल्प भी मौजूद हैं। आमतौर पर आपको सभी उधार ली गई धनराशि एक ही बार में मिल जाएगी, लेकिन ऐसे निर्माण भी हैं जहां उधार ली गई धनराशि को भागों में प्राप्त किया जाएगा (उदाहरण के लिए हर बार भवन/नवीनीकरण से जुड़ा चालान
  घर की डिलीवरी बैंक को दी जाती है)।
• अगला चरण की परिभाषा है संपार्श्विक और गारंटी ऋण से जुड़ा हुआ है। यहां पहला प्रश्न यह परिभाषित करना है कि उधारकर्ता कौन हैं (क्या आप अकेले उधार ले रहे हैं, एक जोड़े के रूप में, आदि) और किस विभाग में (यदि लागू हो)। कर्जदारों के अलावा
  स्वयं, यह हो सकता है कि अन्य व्यक्ति (जैसे माता-पिता) भी ऋण की गारंटी दे रहे हों।
  अक्सर बैंक जमा किए गए वेतन से सीधे बकाया ऋण राशि को जब्त करने की अनुमति देने वाले दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने के लिए लागू होंगे। यह भी एक कारण है कि कई बैंक आपसे अनुरोध करते हैं कि आप उनके साथ एक चालू खाता रखें जहाँ आपका वेतन दिया जाता है।
  संपार्श्विक का प्रकार आमतौर पर ऋण के प्रकार पर निर्भर करता है। एक मानक बंधक के मामले में, घर स्वयं संपार्श्विक होगा, लेकिन अन्य संपार्श्विक भी मौजूद हो सकते हैं, जैसे प्रतिभूतियां, जीवन बीमा या किसी अन्य घर पर बंधक। इसके साथ ही
  इस पर चर्चा की जा सकती है कि पूरी ऋण राशि के लिए गिरवी न लें, लेकिन एक प्रतिशत। यह बैंक के लिए जोखिम बढ़ाता है, लेकिन उधारकर्ता के लिए दिलचस्प हो सकता है, क्योंकि कानूनी पंजीकरण लागत अक्सर बंधक राशि का प्रतिशत होती है। कुछ मामलों में,
  हालांकि बैंक "खुला" शेष प्रतिशत के लिए एक आदेश पर हस्ताक्षर करने का अनुरोध करेगा, जो पुनर्भुगतान के मुद्दों के मामले में बैंक को शेष प्रतिशत पर स्वचालित रूप से बंधक लेने की अनुमति देता है।

वित्तपोषण के शीर्ष पर मूल्य वर्धित सेवाएं

यदि ऋण का विवरण पूरी तरह से स्पष्ट किया गया है, तो सभी पर चर्चा करना महत्वपूर्ण है वित्तपोषण के शीर्ष पर मूल्य वर्धित सेवाएं. अक्सर इन्हें ऋण के साथ जोड़ा जाता है, जिसका अर्थ है कि यदि आप उन उत्पादों को उसी बैंक में लेते हैं तो आपको बेहतर ब्याज दर प्राप्त होती है।
यह विभिन्न बैंकों में ऋणों की तुलना करना और भी जटिल बना देता है, क्योंकि उन मूल्य वर्धित सेवाओं की विभिन्न बैंकों में समान कीमत और गुणवत्ता का स्तर नहीं होता है।

ऐसी मूल्य वर्धित सेवाओं के उदाहरण हैं:

• एक खोलने की जरूरत चालू खाता बैंक में जहां उदाहरण के लिए आपके वेतन का भुगतान किया जाता है। स्पष्ट रूप से ऐसा चालू खाता कुछ लागतों और ब्याज दरों (कुछ डेबिट और क्रेडिट के लिए) और संभावित रूप से विशिष्ट सेवाओं के साथ आता है, जैसे
  एक डेबिट/क्रेडिट कार्ड, विशिष्ट खाता बीमा और/या खाते पर होने वाले लेनदेन पर पुरस्कार (जैसे कैश-बैक)
• आग/चोरी बीमा: किसी भी गैर-जीवन बीमा के लिए प्रीमियम राशियों की तुलना करना महत्वपूर्ण है, कुल बीमित मूल्य (और यह कैसे विकसित होता है या इसे अनुकूलित करने की आवश्यकता है यदि आप अपने घर को बेहतर बनाते हैं या अपने घर को बेहतर ढंग से सजाते हैं), जो जोखिम हैं
  कवर (जैसे आग, चोरी, बाढ़, बर्बरता), दावा प्रक्रिया कैसे व्यवस्थित की जाती है, यदि आपको अपने घर से संबंधित कानूनी मामलों के लिए कानूनी सहायता जैसी अतिरिक्त मूल्य सेवाएं मिलती हैं, आदि।
• बकाया शेष बीमा: यह बीमित व्यक्ति की मृत्यु के मामले में बकाया राशि का भुगतान करता है। इसके अलावा इस बीमा के लिए अलग-अलग विकल्प मौजूद हैं, जैसे 100% का पुनर्भुगतान या बकाया राशि का कम प्रतिशत, समान या अलग
  प्रत्येक उधारकर्ता के लिए बीमा, विकलांगता के खिलाफ अतिरिक्त बीमा, बीमारी और/या नौकरी की अनैच्छिक हानि, प्रति माह बीमा राशि का भुगतान करने की संभावना, प्रति वर्ष या शुरुआत में पूर्ण भुगतान करने की संभावना।
• समाधान विरासत का प्रबंधन करें. यह अधिक जटिल विरासत स्थितियों के मामले में दिलचस्प हो सकता है (जैसे मिश्रित परिवार या प्रत्यक्ष उत्तराधिकारी के बिना एक व्यक्ति के लिए), लेकिन यह भी सबसे लंबे समय तक रहने वाले साथी (जीवित रहने वाले) को सुनिश्चित करने के लिए भी दिलचस्प हो सकता है।
  घर में) पर्याप्त रूप से संरक्षित है।

क्या-अगर परिदृश्य

एक बार यह सारी जानकारी इकट्ठा हो जाने के बाद, अलग-अलग अनुकरण करना महत्वपूर्ण है क्या-अगर परिदृश्य, यह देखने के लिए कि मासिक प्रतिपूर्ति राशि, करों और ऋण की सामर्थ्य पर क्या प्रभाव पड़ता है।

अनुकरण करने के लिए विशिष्ट परिदृश्य हैं:

• स्वर्गवास उधारकर्ताओं में से एक (या अधिक)
• गंभीर बीमारी उधारकर्ताओं में से एक (या अधिक) (आमतौर पर राजस्व में कमी और लागत में वृद्धि के परिणामस्वरूप)
• नौकरी का नुकसान उधारकर्ताओं में से एक (या अधिक)
• तलाक घर बेचने की आवश्यकता है या एक उधारकर्ता दूसरे उधारकर्ता को भुगतान कर रहा है (और अकेले ऋण चुकौती जारी रखना)
• जल्दी बिकना घर का (जैसे 5 साल के भीतर, 10 साल के भीतर)
• ऋण पुनर्वित्त करने की इच्छा, यानी यदि ब्याज दरों में काफी गिरावट आई है या यदि आप मासिक प्रतिपूर्ति राशि को बढ़ाना/घटाना चाहते हैं। संभावित के साथ पुनर्वित्त से जुड़े दंड को संतुलित करना यहां महत्वपूर्ण है
  पुनर्वित्त से प्राप्त लाभ
• शीघ्र चुकौती की इच्छा, यानी उधारकर्ता (ओं) की बकाया राशि को आंशिक रूप से या पूर्ण रूप से जल्दी चुकाने की इच्छा
• सेंट्रल बैंक की ब्याज दर के विकास (वृद्धि/कमी) और यह आपकी मासिक प्रतिपूर्ति राशि को कैसे प्रभावित करता है
• मुद्रास्फीति दरों का विकास ऋण की अवधि के दौरान और यह रियायती मासिक प्रतिपूर्ति राशि को कैसे प्रभावित करता है
• A दिवालियेपन, अधिग्रहण/विलय या उधार लेने वाले बैंक के कारोबार को रोकने का निर्णय. उस समय मेरे ऋण की शर्तों का क्या होगा?
• ...

अधिक मार्गदर्शन दिया जा सकता है

जैसा कि आप देख सकते हैं, विचार करने के लिए दर्जनों पहलू हैं, जिनके लिए बैंक अपने ग्राहकों की सहायता के लिए आवश्यक टूलिंग शायद ही कभी प्रदान करते हैं। अधिकांश खुदरा ग्राहकों के लिए होम लोन के महत्व को देखते हुए, हमें लगता है कि अभी और सुधार की गुंजाइश है
उपरोक्त वित्तीय निर्णय लेने की प्रक्रिया में ग्राहकों को मार्गदर्शन।

(गतिशील) प्रश्नावली, विजार्ड, रीयल-टाइम सिमुलेशन (विभिन्न क्या-अगर परिदृश्यों को अनुकरण करने की अनुमति देता है) और प्रश्नोत्तर के माध्यम से, एक बैंक इस प्रक्रिया में और भी अधिक विश्वसनीय भागीदार बन सकता है, जिसके परिणामस्वरूप अन्य बैंकों के प्रति एक मजबूत प्रतिस्पर्धात्मक लाभ होगा।
यदि आप जानते हैं कि बंधक एक बहुत ही चिपचिपा उत्पाद है - यदि अच्छी तरह से किया जाता है तो ग्राहक 20-30 वर्षों के लिए बैंक के लिए बाध्य होगा - अन्य उत्पादों को क्रॉस-सेल करने के लिए बहुत सारे विकल्पों के साथ, हम निश्चित रूप से बैंकों को इसमें और अधिक निवेश करने की सलाह देंगे। सलाह।