A szerkesztő megjegyzése: A mai napon a WRAL TechWire munkatársa, Jason Parker kibővített – vállalati és kereskedelmi – ingatlanokat mutat be. Péntekenként keressen mélyrepülést az ingatlanpiacon.
+ + +
RALEIGH – A háromszög ingatlanpiacain két éve nagy a verseny, és egy évtizede nagy a verseny.
Olyannyira, hogy Matt Fowler, az ügyvezető igazgató a Háromszög többszörös listázási szolgáltatásA TMLS a WRAL TechWire-nek ezen a héten elmondta, hogy a TMLS havi rendszerességgel nyomon követett adatok alapján több mint hét évre vissza kell tekintenünk ahhoz, hogy olyan adatokat találjunk, amelyek kiegyensúlyozott, normális és egészséges piacot sugallnak.
Mégis, a hiper-versenyképes ingatlanpiac, amely sokakat oda vezetett licitálási háborúkra készülni úgy tűnik, hogy az év elején, júniusban, részben lelassult, a hónap folyamán némi szünet következett be a piacon, mivel a lakásvásárlók, lakáseladók, ügynökök és az ingatlantranzakciókban érintett mások rájöttek, milyen kamatemelés és a folyamatos infláció az ingatlanpiacok jövőjét is jelentheti.
Az eladási piacon fennálló szünet ellenére a bérleti díjak tovább emelkedtek júniusban.
Most azonban sok lakásvásárló újra bekapcsolódhat a háromszög ingatlanpiacába, mert nagyon jól lehet, hogy a vevők üzletet találhatnak, mivel a piac úgy mozgott, hogy bár még mindig eladói piac, vannak mutatók. hogy a vásárlóknak most több lehetőségük lehet mint néhány héttel ezelőtt.
Az egyik tényező: a vásárlók több ügyletből vonulnak ki, mint az elmúlt 16 hónapban bármikor, és az eladók csökkentik az árakat A Redfin nemzeti ingatlanbrókercég legfrissebb adatai szerint körülbelül ötször olyan gyakran, mint egy évvel ezelőtt.
Mély merülés
A WRAL TechWire Roger Bernholz alelnökkel és alelnökkel beszélgetett általános tanácsadó a helyi háromszög-központú ingatlancég, a Coldwell Banker Howard Perry és a Watson (HPW) arról, hogy mi történik jelenleg az észak-karolinai ingatlanjoggal és a jelenlegi piaci körülmények között.
Az alábbi átiratot enyhén szerkesztettük az érthetőség kedvéért.
WRAL TechWire (TW): A Redfin jelentése szerint országszerte a tranzakciók közel 15%-a esett ki a szerződésből júniusban – de Raleigh MSA-ban csak 7%-a esett ki. Miben más a helyi piacunk, mint a többi piac és az országos trendek?
Roger Bernholz (Bernholz): Kevés olyan közösség van, amelyet ennyire magasra értékelnek az emberek számára fontos számos tényező miatt. Mire számíthatunk, ha folyamatosan az egyik legjobb élet- és munkahelynek számítunk. Minél erősebb a kereslet (folyamatban lévő többszörös ajánlat) a rendkívül magas, vissza nem térítendő átvilágítási díjhoz kapcsolódóan számos ügyletnél, annak minden bizonnyal meg kell akadályoznia a vásárlókat abban, hogy lemondják az ügyleteket. Ezenkívül kifinomult közvetítői közösséggel rendelkezünk, amely kevesebb felkészületlen vevőt és eladót eredményez.
Áprilisban felpörögtek a lakásárak – de változott azóta a piac?
A vevők kihátrálnak
TW: Mégis, a Redfin legutóbbi elemzésében említett 7% alacsonyabb, mint az előző júniusokban – bár ez továbbra is a legmagasabb havi százalékos arány 2021 februárja óta –, melyek azok a piaci feltételek, amelyek itt szerepet játszanak?
Bernholz: Valószínű, hogy a magasabb kamatlábak egyesek hitelfelvételi erejét szigorítják, és néhány további visszaesést okoznak a pénzügyi kérdésekben. És kétségtelen, hogy egyes vevők azt tapasztalják, hogy beleegyeztek egy olyan ház megvásárlásába, amelyről úgy ítélik meg, hogy korábban ismeretlen, súlyos problémákat okoz, amelyeket az eladó nem fog kijavítani, és a szerződés felbontása mellett dönt, és elveszíti átvilágítási díját. Ha azonban egy háznak anyagi problémái vannak, amelyeket megosztanak az eladóval és a tőzsdei brókerrel, ezeket a problémákat véglegesen ki kell javítani, vagy fel kell tüntetni az új vevőknek történő értékesítés során. Tehát a vásárlók nem tehetetlenek ezekben a helyzetekben.
Sok otthon ára csökken Raleigh körzetében; a listák is bővülnek
A kellő gondosság szerepe
TW: Ezen a piacon miért bukhat meg egy üzlet?
Bernholz: Remélem, csökkennek a magas átvilágítási díjak és más komoly engedmények, amelyeket a vásárlóknak kell tenniük.
E díjak története meglehetősen drámai. Amikor 2010-ben felülvizsgáltuk az NC REALTORS/NC BAR adásvételi szerződést, tudtuk, hogy piacérzékeny lesz. Valójában az űrlap kifejezetten engedélyezi a 0 dolláros átvilágítási díjat, mert úgy gondolták, hogy ez a szám egy komoly vásárlói piacon, és ez volt az űrlap piaci bevezetésekor. Sok-sok tranzakcióban néhány éven keresztül nem vagy nagyon alacsony átvilágítási díjat fizettek.
Most látjuk, hogy ezek a díjak mennyire érzékenyek a piacra. Amikor sok vevő elfogy az árral való versenyre való képességéből, ezt a vissza nem térítendő díjat arra használják fel, hogy magukhoz vonzzák és potenciálisan rábírják az eladót, hogy szerződést kötődjön velük. Sok brókert megzavart, hogy a vevők jelentős átvilágítási díjakat veszítenek el a sikertelen ügyleteknél, és néhányan a díj felső határának korlátozását szorgalmazták, de a forma valószínűleg továbbra is piacérzékeny marad, és a vevőket és az eladókat tartja felelősnek tranzakcióikért.
Aktuális, szabványos forma
A jelenlegi szerződési forma a vevő kellő gondossága során végzett vizsgálataiból adódó szerződéskötés utáni kérdések valamivel kiegyensúlyozottabb tárgyalását irányozta elő.
Bernholz: Van egy szabványos űrlap a javítások és fejlesztések dokumentálására, amelyeket az eladó a vevő kérésére vállal. A 2010 óta tartó szerződéses formanyomtatvány azonban mindig egyértelművé tette, hogy az ingatlant a jelenlegi állapotában értékesítik. Általában a vevő manapság nem tudja meghatározni, hogy mi ez, amíg már erősen el van kötelezve a magas átvilágítási díj miatt. Azt látjuk, hogy egyre több eladó vállalja a marketing előtti ellenőrzést, amelyet a vásárlók rendelkezésére bocsátanak, és ez minden bizonnyal jó kiigazítást is jelenthet a piacon, és egyben erős tényező csökkenti a visszaeséseket.
A kellő gondosság története
TW: Várj, segíts nekünk megérteni. Mi az átvilágítási időszak, és mennyi az átvilágítás díja? És miért léteznek ezek az észak-karolinai szerződési jogban?
Bernholz: 2009–10-ben az NC Realtors Lakossági Nyomtatványok Bizottságának az elnöke voltam, amely több mint egy évtizeddel ezelőtt kidolgozta a felülvizsgált űrlapot, miután több mint egy évig tanulmányoztam és feltártam, mi folyik más államokban.
Azt hiszem, akkoriban különösen a Texas és a Georgia formákat vizsgáltuk, amelyek hasonló kifejezésekkel rendelkeztek. A koncepciók nagyon hasonlóak az opciós típusú szerződésekhez. A szerződésforma e tekintetben szintén nagyon hasonlít ahhoz a kereskedelmi adásvételi szerződéshez, amelyet az REALTORS sok éven át használt Észak-Karolinában, mielőtt a lakossági formát 2010-ben alaposan felülvizsgálták.
(A szerkesztő megjegyzése: Az NC BAR és az NC REALTORS szabványos vételi és szerződési űrlapot a közelmúltban újra felülvizsgálták, és az új űrlap 1. július 2022-jén lép hatályba.)
Előző nyomtatvány, átvilágítási határozat
Bernholz: A korábbi szerződési forma a lakóhely állapotának bizonyos vonatkozásaira és néhány más kérdésre próbált átfogó szabványokat megállapítani. Ez rutinszerűen eredményezett, néha meglehetősen súlyos nézeteltéréseket a vevők és az eladók között, hogy megfelelnek-e a szabványoknak vagy sem. Ezt a folyamat során nem hatékony és aggasztó körülménynek tekintették.
Az a döntés született, hogy legyen egy olyan eljárás, amelyben a vevő kialkudott átvilágítási díjat fizet, amelynek célja, hogy az eladót kompenzálja, amiért kivette ingatlanát az aktív piacról egy egyeztetett időszakra, átvilágítási időszakra, és a vevőnek megadja. joga van az üzletet bármilyen ok nélkül vagy ok nélkül felmondani, és visszakapni a komoly pénzletétet. Valójában a vevő bármennyi ügyben tárgyalhat az eladóval annak érdekében, hogy a lehető legelégedettebb legyen. Mindenesetre nagyobb biztonságot teremtett az eladó számára, hogy az átvilágítási időszak letelte után a vevő erősebben elkötelezte magát az ügylet mellett, mert ha nem hajtja végre a vásárlást, akkor komoly letétje veszélybe került.
Még egy változás…
Bernholz: Egy további változtatás, amely szintén szerepelt, az volt, hogy az átvilágítási díjat és a készpénzes letétet mindazt kockáztatták, amelyet a vevő az ügylet során veszélyeztetett, ha nem tudta befejezni a vásárlást, vagy úgy döntött, hogy nem fejezi be. Úgy gondolták, hogy ez a legtöbb ember számára a leghatékonyabb és legérthetőbb folyamat, és több körülmény között nagyobb bizonyosságot ad a kimenetelről.
Másodszor, a felülvizsgált szerződés ugyanilyen okokból megszüntette a hitelfeltételt is. Komoly viták merülnének fel afelől, hogy a vásárlás, és azt látták, hogy a vevő meg tud-e tárgyalni egy olyan átvilágítási időszakot, amely lehetővé teszi számára, hogy biztosak lehessenek az ügylet pénzügyi vonatkozásaiban, elsősorban a szükséges hitel megszerzésében, vagy ésszerű költséggel (csak mérsékelt átvilágítási díj) kiszállhat az üzletből. A komoly pénzt visszaadnák.
Ezt is erőteljesen támogatták az eladók érdekében. A vevő hitelfeltétele alapvetően egészen a bezárásig terjedt, és megfosztotta az eladókat attól a valódi bizonyosságtól, hogy a vevő képes lesz-e zárni.
Akkor miért esnek szét a szerződések?
Bernholz: A bukás gyakran a záró dátum közelében történt.
Bár a vásárlói piacon jellemző volt, hogy az átvilágítási időszak egészen a zárásig húzódott, az általános elképzelés az volt, hogy az átvilágítási időszak „normál esetben” (kiegyensúlyozottabb piac) zárás előtt pár héttel véget ér, és megadja a Az eladóknak ideje magabiztosabbá tenni otthonukat egy mozgó teherautóba. Láthattuk, hogy ez több éve vezetett a járványhoz. De természetesen most az ellentétes piaci viszonyok hatásait látjuk, és az eladók átvilágítási időszak nélküli szerződéseket követeltek, lényegében a vevőt az ügylethez kötve anélkül, hogy az ingatlannal kapcsolatos jelentős pénzügyi vagy kondíciós feltétel lenne. A komoly pénzbefizetések szinte szokatlan módon történtek.
Az adatok azt mutatják, hogy a Triangle lakáspiaca lehűlhetett júniusban – a bérlők kivételével
Az emelkedő kamatok szerepe a helyi lakáspiacokon
TW: Milyen szerepet játszhatna az emelkedő kamatlábak, ha vannak ilyenek?
Bernholz: Hozzáadott hitelfeltételeket tudomásom szerint nem láttunk. Ez egy ügyvédtől egyedi szerződés-kiegészítést igényel, és általában nem fordul elő viszonteladási ügyleteknél. Az új lakások értékesítése többet lát, és különböző szerződési formákat használnak.
Egyetlen vásárló sem lepődhet meg azon, hogy nem engedheti meg magának azt a házat, amelyre szerződést kötött. Ezt előre meg lehet és kell meghatározni. A vásárlóerő tehát mérsékelten beszűkül, és azok a személyek, akik sietnek, és nem vigyáznak arra, hogy pénzügyi képességeiket illetően tisztában legyenek, meglepődhetnek, és képtelenek megvenni azt, amire szerződést kötöttek.
A kamatlábak azonban történelmileg (mint a valós történelem, nem a közelmúltban) alacsonyak.
Az 1980-as években és a 90-es évek elején számos jelzáloghitelt zártam le házakra 20-12%-os kamattal. Tehát az, hogy a közelmúltban a hihetetlenül alacsony jelzáloghitelek kamatai mindannyiunkat elkényeztettek, a kereslet némi kiegyenlítődésében tükröződik. Véleményem szerint azonban továbbra is az a helyzet a mi piacunkon, hogy aki habozik, az elveszett. A hitelkártya-kamatok továbbra is 18% körül mozognak, a jelzáloghitel továbbra is olcsó.
Tartsd észben…
TW: Szóval mit kellene még tudniuk az észak-karoliniaknak az ingatlanokról?
Bernholz: A piacok természetéből adódóan fel-le járnak. Mióta 25 éve az ingatlanszakmában dolgozom ezen a piacon, a lefelé mutató piac leginkább az árak lassabb felértékelődésében és hosszabb piaci időkben mutatkozott meg.
A nagy recesszió idején a mi piacunkon némi értékcsökkenés volt tapasztalható, de ez kicsi az 50-70%-os értékcsökkenést mutató helyekhez képest. Hisszük és reméljük, hogy ez egy rendkívül szokatlan helyzet volt, amelyet a Wall Street-i bankárok nem megfelelően szabályoztak.
Ennyire drámai helyzetet azonban belátható időn belül nem látok a Triangle piacon. Mindazzal, amit az üzleti, atlétikai, e-sport, oktatási és foglalkoztatási fronton látunk, és az új lakók beáramlása miatt, könnyebben bízhatunk abban, hogy itthon fektessünk be az amerikai álomba a lakástulajdonba.
