Példák arra, hogyan lehet jobban irányítani az ügyfeleket a lakáshitel-döntésben (Thomas Pintelon)

A legtöbb ember dönt arról, hogy lakást vásárol vagy felújít életük legfontosabb pénzügyi döntése. Nemcsak az érintett összegek 10-100-szor magasabbak, mint a legtöbb pénzügyi döntésnél, hanem számos döntési tényezőt is figyelembe kell venni.
Manapság a legtöbb banki ügyfél csak a jéghegy csúcsán dönt tudatosan.

Amikor megkérdezik a lakossági ügyfeleket a főbb döntésekről, megjelölik a bank választását (a hitel árának/kamatának meghatározása), a kölcsön összegét és a hitel futamidejét. Azonban sokkal több szempontot kell figyelembe venni
helyes és megalapozott pénzügyi döntés meghozatala.

Tekintsük át mindazokat az elemeket, amelyek szerepet játszhatnak és kell is játszani ebben a döntési folyamatban.

Az „otthoni projekt” meghatározása

Először is a „otthoni projekt” jól definiáltnak kell lennie. Lehet, hogy még nem döntötte el, hogyan fog kinézni az otthoni projektje, ezért fontos, hogy olyan szempontok alapján döntsön, mint:

• fogok-e vásárolni vagy bérelni az otthonomat? Ez a döntés azt feltételezi, hogy jól ismeri a bérleti díj összegét a hasonló lakás jelzáloghiteléhez viszonyítva, valamint azt, hogy az Ön otthona értéke hogyan fog alakulni a következő években (potenciálisan figyelembe véve a várható inflációt),
  várhatóan hány évig marad otthonában, milyen adóvonzatai vannak stb.
• Melyik típusú otthon keresel? Új ház építése saját kezűleg, új ház/lakás/stúdió vásárlása projektfejlesztőtől, meglévő lakás/lakás/stúdió vásárlása, amely készen áll a beköltözésre, vagy egy meglévő ház/lakás vásárlása
  átfogó felújítást igényel? Vagy konkrétabb lakást keres, például társlakásprojektet vagy lakóhajót? Melyik helyen? Melyik árkategóriában? Családi ház vagy sorház? Melyik terepfelület vagy élettér? Hálószobák száma,
  fürdőszobák? …​ Sok ilyen döntésnek nem csak az árra van hatása, hanem adózási és pénzforgalmi vonatkozásai is vannak (pl. egy felújítandó ház lehetővé teszi a költségek időbeli elosztását).
• Hogyan fogja használja az otthont? Van már lakása, vagy ez az első lakása, amit vásárol? Ön megvásárolja a lakást, és/vagy kiadja (részben vagy egészben)? Egyedül vagy a pároddal, együtt lakod az otthonod
  gyermekeivel, más családtagjaival és/vagy barátaival?

A finanszírozási lehetőségek meghatározása

Az otthoni projekt meghatározása után a következő lépés az határozza meg a finanszírozás módját? Itt olyan szempontokat kell figyelembe vennünk, mint

• Meghatározza a összeget, amit fel kell kölcsönöznie. Ez nyilván a lakás árától és a rendelkezésre álló eszközöktől függ. A lakás teljes ára is összetett számítás lesz, olyan elemeket figyelembe véve, mint a terep ára
  és/vagy ház, felújítási költségek, építész költségei, adók (pl. ÁFA vagy regisztrációs költség), közjegyzői költség, jelzálogköltség stb.
  Szintén fontos figyelembe venni az új otthonhoz kapcsolódó rövid távú további költségeket (költözési költségek, új bútorok, dekoráció), kockázati hajlandóságodat (akarsz-e tartalék megtakarítást tartani, vagy az összes eszközödet a lakásba helyezni ), a minimális összeg
  a bank kéri, hogy saját maga helyezze be a lakást (pl. regisztrációs költség, közjegyzői költség), és a magasabb személyes hozzájárulás milyen hatással lehet a hitel kamatára.
• Szeretné finanszírozni az otthont a hagyományos pénzügyi rendszert, vagy fedezzen fel alternatív formákat? Például fontolóra veheti a P2P hitelezési piactereket, a DeFi hitelezést vagy a lakásszerzés alternatív módjait, pl. járadék, lakásbérlés/lízing
  lehetőség a későbbi megvásárlására, a lakásprojekt részvényesévé válására, aminek eredményeként bérleti díjat kell fizetni a projektnek, és osztalékot kell kapni a projektből stb.
• Hasonlítsa össze a különböző bankokat. Itt a hitelszimulátorok (például a Spaargids.be vagy a TopCompare.be Belgiumban) segíthetnek, de legtöbbször csak a piaci kamatlábat adják meg (azaz nem alkudott kamatlábat), nem adnak garanciát arra, hogy valóban megkapja a szimulált kölcsönt.
  és csak a standard hiteleket tartalmazza (azaz nincsenek különleges feltételek, és általában kevés az összes értéknövelt szolgáltatás összehasonlítása – lásd tovább), így a jó összehasonlítás valószínűleg sok erőfeszítést igényel az Ön részéről.
• A kölcsön típusa. Amikor házhoz adnak kölcsönt, a legtöbb ember automatikusan új jelzáloghitelre gondol. A legtöbb esetben ez a legolcsóbb hitel (kamat és adó szempontjából is), de nem mindig. Főleg már az embereknek
  bizonyos eszközök birtokában más típusú hitelek is érdekesek lehetnek. Például egy meglévő jelzáloghitel átrajzolása, (részben) fogyasztási hitel felhasználása (sok kormány támogatja a fogyasztói hiteleket azzal a céllal, hogy javítsa az Ön ökológiai jellegét
  otthon), lombard hitel (meglévő pénzügyi eszközeinek fedezeteként – lásd Capilever's Lombard² termék), stb.
  Ezenkívül ellenőriznie kell, hogy szüksége van-e ideiglenes finanszírozásra bizonyos rövid távú cash flow-k hiányához. Tipikus példák erre az áthidaló kölcsön (az új lakás vásárlása és a régi lakás eladása közötti pénzforgalmi szakadék áthidalására szolgáló kölcsön), folyószámlahitel stb.
  A felveendő kölcsön nagymértékben függ az aktuális pénzügyi helyzetétől és az egyes kölcsönök adózási hatásaitól.
• Ha mindez meg van határozva, elkezdhet játszani a időtartama. Ez lehetővé teszi, hogy képet kapjunk a havi visszatérítési összeg. Nyilvánvalóan minél hosszabb a kölcsön, annál több kamatot fog fizetni, de annál alacsonyabb a visszatérítési összeg is,
  tehát fontos megtalálni a megfelelő egyensúlyt a kamatfizetés optimalizálása és a túlzott törlesztőrészletek elkerülése között, hogy a kölcsön ne irányítsa teljesen az életét. A kölcsön futamidejének meghatározásakor az életkor is fontos. A legtöbb ember (és
  gyakran a bank is) ragaszkodik ahhoz, hogy hitelüket nyugdíjkorhatáruk előtt felmondják.
  Az elfogadható havi visszatérítési összeg helyes meghatározásához fontos a bejövő és kimenő pénzáramok költségvetése. Itt figyelembe kell venni az (új) lakáshoz kapcsolódó ismétlődő többletköltségeket is, mint például a tűz-/lopásbiztosítás, kiemelkedő
  egyenlegbiztosítás, kataszteri jövedelemadó, (magasabb) rezsiköltségek (víz, villany, gáz), karbantartási költségek (pl. kazán, kert takarítása) stb.
• A fenti szempontok meghatározásakor a legtöbb ember dönt, de nyilvánvaló a kamat-, visszatérítési és kifizetési rendszer is rendkívül fontos lesz. A hitel típusától, országtól és banktól függően különböző konstrukciók léteznek. Mert visszatérítések
  különbséget tudunk tenni egyszerű (egyenlő) havi törlesztőrészletek között, ballon kölcsön, bullet kölcsön, havi törlesztőrészlet, amely idővel emelkedik (pl. fix várható infláció mellett), havi törlesztőrészlet, amely idővel minden törlesztőrészlettel csökken
  fix összegű tőkét törleszt (és a kamatok csökkenésével a teljes visszatérítési összeg csökken).
  a kamatfeltételek, azonosíthatunk egy fix kamatlábat és mindenféle rugalmas kamatlábat, például évente, 3 évente felülvizsgálható stb., és különböző minimumokkal és felső határokkal, amelyek mindkét felet megvédhetik a jövőbeni változásoktól
  a központi bank kamatai.
  a kifizetés (a pénzeszközök átvételekor) szintén létezik néhány lehetőség. Általában az összes felvett forrást egyszerre kapja meg, de vannak olyan építkezések is, ahol a felvett forrásokat részletekben kapják meg (pl. minden egyes épülethez/felújításhoz kapcsolódó számla
  házhoz szállítják a bankba).
• A következő lépés a definíció biztosítékok és garanciák a kölcsönhöz kapcsolódik. Az első kérdés itt annak meghatározása, hogy kik a hitelfelvevők (egyedül vesz fel kölcsönt, párban stb.) és melyik részlegben (ha van ilyen). A hitelfelvevőkön kívül
  önmagában is előfordulhat, hogy más személyek (pl. szülők) is kezességet vállalnak a kölcsönért.
  A bankok gyakran olyan okirat aláírását követelik meg, amely lehetővé teszi számukra, hogy lefoglalják a közvetlenül fennálló hitelösszegeket a letétbe helyezett fizetésekből. Ez az oka annak is, hogy sok bank kéri, hogy legyen náluk folyószámlája, ahol a fizetését fizetik.
  A biztosítékok típusa jellemzően a hitel típusától függ. Normál jelzáloghitel esetén maga a lakás lesz a fedezet, de más fedezetek is létezhetnek, mint például értékpapír, életbiztosítás vagy egy másik lakás jelzálogjoga. Továbbá
  meg lehet beszélni, hogy ne a teljes hitelösszegre vegyenek fel jelzálogot, hanem százalékot. Ez növeli a kockázatot a bank számára, de érdekes lehet a hitelfelvevő számára, mivel a jogi bejegyzés költségei gyakran a jelzáloghitel összegének százalékát teszik ki. Egyes esetekben,
  a bank azonban megbízást fog kérni a „fedezet nélküli” fennmaradó százalékra, amely lehetővé teszi a bank számára, hogy törlesztési problémák esetén automatikusan jelzálogot vegyen fel a fennmaradó százalékra.

A finanszírozáson felül értéknövelt szolgáltatások

Ha a kölcsön részletei teljesen tisztázottak, fontos mindent megbeszélni értéknövelt szolgáltatások a finanszírozáson felül. Ezek gyakran a kölcsönhöz kapcsolódnak, ami azt jelenti, hogy jobb kamatot kap, ha ugyanabban a bankban veszi fel ezeket a termékeket.
Ez még bonyolultabbá teszi a különböző bankoknál nyújtott hitelek összehasonlítását, mivel ezek az értéknövelt szolgáltatások nem azonos áron és minőségi szinten állnak a különböző bankoknál.

Példák az ilyen értéknövelt szolgáltatásokra:

• Megnyitás szükségessége a Jelenlegi fiók abban a bankban, ahol például a fizetését fizetik. Nyilvánvaló, hogy egy ilyen folyószámlához bizonyos költségek és kamatlábak járnak (egyes betéti és jóváírási esetekben), valamint adott esetben bizonyos szolgáltatásokkal, mint pl.
  bankkártya/hitelkártya, meghatározott számlabiztosítások és/vagy jutalmak (például készpénz-visszatérítések) a számlán végrehajtott tranzakciók után
• Tűz-/lopásbiztosítás: Mint minden nem életbiztosításnál, fontos összehasonlítani a díjösszegeket, a teljes biztosítási értéket (és hogyan alakul, vagy hogyan kell módosítani, ha felújítja vagy jobban díszíti otthonát), mely kockázatok
  lefedett (például tűz, lopás, árvíz, vandalizmus), hogyan szerveződik a kárigénylési eljárás, ha olyan hozzáadott értékű szolgáltatásokat kap, mint a jogi segítség az otthonával kapcsolatos jogi ügyekben stb.
• Kiemelkedő egyenlegbiztosítás: ez a biztosított elhalálozása esetén visszafizeti a fennálló egyenleget. Ennél a biztosításnál is különböző lehetőségek léteznek, mint például a 100%-os vagy a fennálló összeg alacsonyabb százalékos törlesztése, azonos vagy eltérő
  biztosítás minden hitelfelvevő számára, kiegészítő biztosítás rokkantság, betegség és/vagy állásvesztés esetére, lehetőség a biztosítási összeg havi, évi vagy teljes kifizetésére az elején.
• Megoldások a kezelni az örökséget. Ez érdekes lehet bonyolultabb öröklési helyzetekben (pl. vegyes családok vagy egyedülálló örökösök nélkül), de a leghosszabb élettárs (egyben élő) biztosítására is
  otthon) kellően védett.

Mi lenne, ha forgatókönyvek

Miután mindezt az információt összegyűjtöttük, fontos szimulálni a különböző Mi lenne, ha forgatókönyvek, hogy megtudja, milyen hatással van a havi visszatérítés összegére, az adókra és a kölcsön megfizethetőségére.

A szimulálandó tipikus forgatókönyvek a következők:

• Halál egy (vagy több) hitelfelvevőtől
• Komoly betegség egy (vagy több) hitelfelvevő (jellemzően a bevételek csökkenését és a költségek növekedését eredményezi)
• Munkahely elvesztése egy (vagy több) hitelfelvevőtől
• Válás megköveteli a lakás eladását, vagy az egyik hitelfelvevőtől, hogy fizesse ki a másik hitelfelvevőt (és egyedül folytassa a hitel törlesztését)
• Korai értékesítés az otthonról (pl. 5 éven belül, 10 éven belül)
• A kölcsön refinanszírozásának vágya, azaz abban az esetben, ha jelentősen csökkentek a kamatok, vagy ha szeretné növelni/csökkenteni a havi térítési összeget. Itt fontos egyensúlyba hozni a refinanszírozáshoz kapcsolódó büntetéseket a potenciállal
  a refinanszírozásból származó haszon
• Előtörlesztési vágy, azaz a hitelfelvevő(k) azon vágya, hogy a fennálló egyenleget részben vagy egészben előtörlesztjék
• A jegybanki kamatláb alakulása (emelkedése/csökkenése). és ez hogyan befolyásolja a havi visszatérítési összeget
• Az inflációs ráták alakulása a hitel futamideje alatt, és ez hogyan befolyásolja a kedvezményes havi visszatérítés összegét
• A a hitelt felvevő bank csődje, átvétele/egyesülése vagy a kölcsönt felvevő bank üzleti tevékenységének leállítására vonatkozó döntés. Mi történik a hitelem feltételeivel abban a pillanatban?
• ...

További útmutatás adható

Mint látható, tucatnyi szempontot kell figyelembe venni, amelyekhez a bankok ritkán biztosítják a szükséges eszközöket ügyfeleik támogatására. Tekintettel a lakáshitel fontosságára a legtöbb lakossági ügyfél számára, úgy érezzük, van még hova fejlődni, hogy többet kínálhassunk
útmutatást nyújt az ügyfeleknek a fenti pénzügyi döntéshozatali folyamatban.

A (dinamikus) kérdőívek, varázslók, valós idejű szimulációk (különböző mi lenne, ha forgatókönyvek szimulációját lehetővé tevő) és Q&A segítségével egy bank még megbízhatóbb partnerré válhat ebben a folyamatban, ami erős versenyelőnyt eredményez más bankokkal szemben.
Ha tudja, hogy a jelzáloghitel nagyon ragadós termék – ha jól csinálják, az ügyfél 20-30 évre kötődik a bankhoz –, ahol sok lehetőség van más termékek keresztértékesítésére, mindenképpen azt tanácsoljuk a bankoknak, hogy fektessenek be többet ebbe. tanácsadás.