Szoftverrel a többcsaládos ingatlanipar kiszolgálása

A többlakásos ingatlanok az Egyesült Államokban, amelyek lakóházakat, társasházakat, sorházakat és vegyes felhasználású fejlesztéseket foglalnak magukban, a világ egyik legnagyobb eszközosztálya. Hozzávetőlegesen, körülbelül 44 millió lakóhely számít többcsaládosnak, és az összes amerikai lakás 31%-át teszik ki. Ellentétben a családi házakkal, a többcsaládos házak elsősorban intézményi tulajdonosok és befektetők tulajdonában vannak, szemben az anya-és-pop bérbeadókkal, és legtöbbjük szoftvert használ ingatlanaik üzemeltetéséhez. Pontosabban, a legtöbb többcsaládos tulajdonos és üzemeltető egy ingatlankezelő rendszerre (PMS) támaszkodik a bérleti díj feldolgozása és elszámolása során – ez minden ingatlan éltető eleme. 

Amellett, hogy a PMS-t használja elsődleges operációs rendszerként, a legtöbb intézménytulajdonos és üzemeltető ma már tetszőleges számú új indítási pont megoldást rétegezhet a PMS-re, hogy segítse a bérlők vonzását, bevonását és átvilágítását, valamint a karbantartási kérések és a szállító kezelését. koordináció. A tulajdonosok és üzemeltetők azonban még ezzel az új szoftverrel is számos fő fájdalomponttal küzdenek:

Az elsődleges probléma az, hogy az olyan inkumbens ingatlankezelési rendszerek, mint a Yardi, Appfolio, MRI és RealPage, olyan örökölt termékek, amelyek nem felelnek meg a modern tulajdonosok és üzemeltetők igényeinek. Ehelyett ezek a meglévő PMS-ek tárolják az adatokat (ami többórás kinyerési munkát hoz létre), hiányzik az interoperabilitás, és gyakran megkövetelik az ügyfelektől, hogy egyedi szoftvereket készítsenek, mert sok termékük még mindig DOS-on fut. 

Ezek a platformok azonban rekordrendszerek, és így hihetetlenül ragadósak. Megvásárolták a startupok korábbi generációit is, lehetővé téve számukra, hogy a bérleti tekercs-feldolgozáson felül pontmegoldásokat is alkalmazzanak. Ez viszont lehetővé teszi számukra, hogy ingyenesen kínáljanak kész megoldásokat a meglévő ügyfeleknek (hátrányos helyzetbe hozva az újabb, technológiailag előremutató megoldásokat). Annak ellenére, hogy a PMS belső termékei elhalványulnak az újabb kínálattal szemben, az ingatlanszintű szoftverköltségeket intenzíven vizsgálják, így a legtöbb tulajdonos és üzemeltető az olcsóbb, kényelmesebb megoldást választja. Ez inkumbens disztribúció vs. startup innováció A dilemma történelmileg korlátozta a pontmegoldások értékét. 

Ennek ellenére úgy gondoljuk, hogy számos katalizátor és hátszél ösztönzi az iparágban több szoftver iránti igényt. Ha ezek az új termékek rendkívül új képességeket biztosítanak, amelyek javítják a PMS-platformok belső örökölt megoldásait, vagy nettó új fejlesztések, akkor megvan a lehetőség, hogy ugyanolyan értékessé váljanak, mint ezek az alapvető rendszerek.

TARTALOMJEGYZÉK

Makroszinten úgy gondoljuk, hogy a többlakásos iparágba irányuló intézményi befektetések továbbra is jelentősen növekedni fognak a következő években, még akkor is, ha rövid távú piaci ingadozások mutatkoznak, és a befektetők likviditást keresnek. Ahogy a Covid után egyre több iroda alkalmaz hibrid munkamodellt, a befektetők, akik korábban csak az irodai ingatlanokra koncentráltak, többcsaládba költöznek. Azt is láthattuk, hogy az elmúlt évtizedben az intézményi befektetők biztonságba menekültek a többcsaládosokba, akiknek a hangsúly az egycsaládos bérbeadásokba (SFR) való befektetésre helyeződött át. Ahogy egyre több intézményi befektető jelenik meg, úgy egyre több potenciális szoftvervásárló, akik hatékonyabban szeretnék kezelni ingatlanjaikat.

Ezen túlmenően az amerikai munkaerőpiac szűkössége áldás a szoftvercégek számára, akik olyan termékeket kívánnak építeni, amelyek helyettesítik a feladatalapú munkát (pl. bérlői átvizsgálás, amely jelentkezőnként több mint három órát vehet igénybe), amelyet korábban olyan háttérirodai alkalmazottak végeztek, akik elhagyta a munkaerőt. 

Mikroszinten a betéti társaságok (LP-k) egyre nagyobb nyomást gyakorolnak az általános partnerekre (GP-k), hogy hatékonyabban kezeljék ingatlanaikat; ez lehetőséget teremt a tulajdonosok számára új „ingatlankezelés a dobozban” típusú megoldásokra. Ezen túlmenően a kis- és középvállalkozások (SMB) üzemeltetői (azaz a 30,000 XNUMX egység alattiak) egyre inkább nagyobb vállalatokba tömörülnek, amelyek viszont inkább franchise-ként működnek, ahol a regionális vezetők hoznak döntéseket. És végül, a marketing leadek, a bérlők elköteleződése, a szolgáltatások igénybevétele, a fizetések időszerűsége stb. között minden eddiginél több adat áll rendelkezésre, amelyek segítenek a vállalatoknak a hatékonyság növelésében, és a cégeknek ezt a rengeteg adatot a meglévő portfóliók nettó működési bevételének növelésére kell használniuk, tekintettel erre a kihívásra. piaci környezet. 

TARTALOMJEGYZÉK

Ezeket a makro- és mikrokatalizátorokat figyelembe véve számos lehetőséget látunk az alapítók számára, akik szoftvereket szeretnének építeni a többcsaládos ingatlanipar számára. 

Meggyőződésünk, hogy az akvizíciós és fejlesztési kategóriában működő startup vállalkozásoknak védett adatforrásokat kell használniuk az iparág ékeként, így segíthetik a befektetőket és a tulajdonosokat abban, hogy jobb döntéseket hozzanak, hol fektessenek be, milyen típusú ingatlanokat vásároljanak (pl. többcsaládos lakás). szemben a szétszórt telephelyekkel, mennyit kell fizetni, milyen zónázási precedensek teszik lehetővé számukra, hogy a helyszínen építsenek (vagyis hány egységet építsenek), és így tovább. Azonban nem csak abban bízhatnak, hogy új lehetőségeket tárnak fel az ügyfelek számára, mivel az ilyen típusú adatok gyakran árusíthatók. Ahhoz, hogy jelentős értéket hozzanak létre, az ebbe a kategóriába tartozó induló vállalkozásoknak valamilyen operációs rendszerré kell válniuk, amely teljes mértékben szabályozza, hogy ezek a cégek hogyan hozzák meg befektetési döntéseiket. A jó hír az, hogy ebben a kategóriában látjuk a legnagyobb hajlandóságot a szoftverekért való fizetésre.

Manapság a nagy többcsaládos tulajdonosok és befektetők legtöbb vagyonkezelési részlege manuálisan készít jelentéseket a végtulajdonaik által kezelt különböző PMS-ekről, hogy megértse eszközeik teljesítményét. Gyakran a belépő szintű elemzőktől kezdve egészen a csoportok vezetőiig mindenki manuálisan keresi a hibákat ezekben a jelentésekben, és egyezteti az adatokat a között, hogy a különböző PMS-ek hogyan címkézik a sorokat, ami az ember és az agy óriási pazarlása. -erő. Meggyőződésünk, hogy lehetőség van egy olyan adatrögzítési rendszer kiépítésére, amely a különféle PMS-termékekre épül. Tekintettel a termék melléktermékeiként keletkező adatok megnövekedett átláthatóságára és interoperabilitására, úgy gondoljuk, hogy ez katalizátora lenne a fokozott innovációnak az iparágban. Ebben a kategóriában az elsődleges kockázat az, hogy kihívást jelenthet a befektetés azonnali megtérülése (ROI) az első naptól kezdve, ami megnehezíti az ilyen szintű adatok összegyűjtését.

A többcsaládosok üzemeltetői számára egy másik kritikus funkció az összes olyan külső szállító beszerzése, beszerzése és kezelése, akikkel épületeik szervizelésében együttműködnek. A legtöbb kezelő számára ez a folyamat teljesen manuális, a folyamat nagy része e-mailben és Excelben él. Meggyőződésünk, hogy ezt a folyamatot szoftveren keresztül digitalizálni kell, és egy piactér-szerű modellt kell alkalmazni, amely segíti az üzemeltetőket abban, hogy a lehető legjobb szállítókat találják meg, az kkv-szállítók pedig új munkalehetőségeket találjanak. Az ebben a kategóriában működő startup vállalkozásoknak a likviditás megteremtéséhez olyan piacokat kell találniuk, ahol munkaerőhiány és épületsűrűség is van.

Mivel az LP-k arra ösztönzik a háziorvosokat, hogy átláthatóbbá tegyék az ingatlankezelést, lehetőséget látunk olyan új platformokra, amelyek segíthetik a tulajdonosokat az ingatlankezelés házon belüli megvalósításában, vagy hatékonyabb külső menedzserek felvételében. Céljuk, hogy teljes rálátásuk legyen az ingatlanfinanszírozásra, a lízingtevékenységre, a karbantartási tevékenységre és kiadásokra, és még sok másra. Ezen túlmenően, mivel a legnagyobb ingatlankezelők franchise-szerűen működnek, lehetőség nyílhat arra, hogy segítsék a menedzsereket önállóan kipörögni a business-in-a-box termékeken keresztül, amelyek automatizálják az ehhez szükséges összes back-office funkciót. Ezek a termékek abban is segíthetnek a menedzsereknek, hogy a piactéren keresztül találkozzanak a tulajdonosokkal.

TARTALOMJEGYZÉK

Miközben ezt a kategóriát vizsgáljuk, három alapelvünk van, amelyek befektetési keretünket vezérlik:

Először is olyan induló vállalkozásokat keresnénk, amelyek középpiaci tulajdonosokat és üzemeltetőket szolgálnak ki (30-100 ezer darab). Ennek az az oka, hogy az iparban működő KKV-kat (azaz azokat, amelyek 30,000 100,000 egységnél kevesebbet szolgálnak ki) általában konszolidálják, és gyakran hiányoznak az erőforrások a valódi változás végrehajtásához. A spektrum másik végén a nagyobb tulajdonosok (azaz a XNUMX XNUMX feletti egységgel rendelkezők) vagy rendkívül nehéz eladni, vagy már saját egyedi szoftvereiket használják.

Másodszor, olyan cégeket keresnénk, amelyek az első naptól kezdve egyértelmű ROI-t biztosító termékeket készítenek. A tulajdonosok működési költségeinek többsége olyan dolgokhoz kötődik, mint a karbantartás, a közművek stb.; csak csekély összegű költségvetésük van az ingatlanszintű kiadásokra, amelyeket ténylegesen ellenőrizni tudnak. Így a szoftverszolgáltatóknak már az első naptól egyértelmű ROI-t kell biztosítaniuk, hogy ne legyenek negatív hatással a nettó eszközértékre (NAV). Ennek ellenére, ha eladhat egy szoftvert, és a vevő nem tulajdonítja azt az ingatlan szintjén, hanem esetleg az alap szintjén (ahol ez a költség sok mögöttes ingatlan között oszlik el), akkor megkerülheti ezt.

Harmadszor, olyan alapítókat keresnénk, akik képesek előmozdítani egy kötött ügyfélbázis indulását. A többlakásos ingatlanpiac még mindig meglehetősen gyenge iparág, ahol minden új termék alulról felfelé történő elfogadása nehéz lesz. Ezért egy másik út a sikerhez az lehet, ha már az első naptól fogva tartó vásárlót fejlesztünk ki, aki kipróbálhatja és kiterjesztheti szoftvertermékeit a teljes ingatlanbázisára. Azoknak a vállalatoknak azonban, amelyek ezt teszik, egyensúlyt kell találniuk egy egyedi, nagy ügyfél kiszolgálása között, akik esettanulmányként szolgálhatnak mások számára, és nem válhatnak olyan szolgáltatási üzletággá, amely egyedi szoftvert készít az adott ügyfél számára.

Összefoglalva, úgy gondoljuk, hogy a növekvő többlakásos ingatlaniparban a legtöbb értéket a szoftvertermékekkel vezető startupok fogják teremteni, szemben azokkal, amelyek csak pénzügyi termékekre támaszkodnak. Ha ebben a kategóriában építkezel, szívesen beszélgetünk. 

***

Az itt kifejtett nézetek az AH Capital Management, LLC („a16z”) egyes alkalmazottainak nézetei, és nem az a16z vagy leányvállalatai nézetei. Az itt található bizonyos információk harmadik féltől származnak, többek között az a16z által kezelt alapok portfólióvállalataitól. Noha megbízhatónak vélt forrásokból származnak, az a16z nem ellenőrizte önállóan ezeket az információkat, és nem nyilatkozik az információk tartós pontosságáról vagy adott helyzetre való megfelelőségéről. Ezenkívül ez a tartalom harmadik féltől származó hirdetéseket is tartalmazhat; az a16z nem vizsgálta át az ilyen hirdetéseket, és nem támogatja az abban található reklámtartalmat.

Ez a tartalom csak tájékoztatási célokat szolgál, és nem támaszkodhat rá jogi, üzleti, befektetési vagy adótanácsadásként. Ezekkel a kérdésekkel kapcsolatban konzultáljon saját tanácsadójával. Bármely értékpapírra vagy digitális eszközre történő hivatkozások csak illusztrációs célt szolgálnak, és nem minősülnek befektetési ajánlásnak vagy ajánlatnak befektetési tanácsadási szolgáltatások nyújtására. Ezen túlmenően ez a tartalom nem befektetőknek vagy leendő befektetőknek szól, és nem is szánható felhasználásra, és semmilyen körülmények között nem támaszkodhat rá az a16z által kezelt alapokba történő befektetésről szóló döntés meghozatalakor. (A16z alapba történő befektetésre vonatkozó ajánlatot csak az ilyen alap zártkörű kibocsátási memoranduma, jegyzési szerződése és egyéb vonatkozó dokumentációja tesz, és azokat teljes egészében el kell olvasni.) Minden említett, hivatkozott befektetés vagy portfóliótársaság, ill. A leírtak nem reprezentatívak az a16z által kezelt járművekbe történő összes befektetésre, és nem garantálható, hogy a befektetések nyereségesek lesznek, vagy a jövőben végrehajtott egyéb beruházások hasonló tulajdonságokkal vagy eredménnyel járnak. Az Andreessen Horowitz által kezelt alapok befektetéseinek listája (kivéve azokat a befektetéseket, amelyek esetében a kibocsátó nem adott engedélyt az a16z számára a nyilvánosságra hozatalra, valamint a nyilvánosan forgalmazott digitális eszközökbe történő be nem jelentett befektetéseket) a https://a16z.com/investments oldalon érhető el. /.

A benne található diagramok és grafikonok kizárólag tájékoztató jellegűek, és nem szabad rájuk hagyatkozni befektetési döntések meghozatalakor. A múltbeli teljesítmény nem jelzi a jövőbeli eredményeket. A tartalom csak a feltüntetett dátum szerint beszél. Az ezekben az anyagokban megfogalmazott előrejelzések, becslések, előrejelzések, célok, kilátások és/vagy vélemények előzetes értesítés nélkül változhatnak, és mások véleményétől eltérhetnek vagy ellentétesek lehetnek. További fontos információkért látogasson el a https://a16z.com/disclosures oldalra.