Oleh Anna Bahney, Bisnis CNN
Harga rumah AS terus naik di bulan Juli. Tetapi pasar menunjukkan tanda-tanda pendinginan karena kenaikan suku bunga hipotek mendorong lebih banyak calon pembeli ke sela-sela.
Harga rumah naik 15.8% pada Juli dari tahun sebelumnya, lompatan yang lebih kecil dari pertumbuhan 18.1% yang terlihat pada Juni, menurut S&P CoreLogic Case-Shiller Indeks Harga Rumah Nasional AS. Selisih 2.3 poin persentase antara dua bulan tersebut merupakan penurunan terbesar dalam sejarah indeks.
Pada basis bulanan, harga turun 0.2% dari Juni, penurunan bulan ke bulan pertama untuk indeks nasional sejak Februari 2012.
"Meskipun harga perumahan AS tetap jauh di atas level tahun lalu, laporan Juli mencerminkan perlambatan yang kuat," kata Craig J. Lazzara, direktur pelaksana di S&P Dow Jones Indices.
Semua 20 kota melaporkan kenaikan harga yang lebih rendah pada bulan Juli dibandingkan dengan tahun sebelumnya.
Tampa mencatat kenaikan terbesar, dengan harga rumah naik 31.8% pada Juli dari tahun sebelumnya. Diikuti oleh Miami, yang naik 31.7%, dan Dallas, dengan peningkatan 24.7%.
“Karena Federal Reserve terus menaikkan suku bunga, pembiayaan hipotek menjadi lebih mahal, sebuah proses yang berlanjut hingga hari ini,” kata Lazzara. “Mengingat prospek lingkungan makroekonomi yang lebih menantang, harga rumah mungkin terus melambat.”
Sebuah terpisah melaporkan dari Badan Keuangan Perumahan Federal Selasa menunjukkan lintasan serupa dalam harga rumah di bulan Juli. Indeks Harga Rumah FHFA, yang mengukur perubahan nilai rumah keluarga tunggal, melaporkan bahwa harga rumah naik 13.9% tahun ke tahun di bulan Juli, tetapi turun 0.6% dari bulan sebelumnya. Ini adalah penurunan bulanan pertama dalam harga rumah sejak Mei 2020, kata agensi tersebut.
Booming perumahan segitiga berakhir karena apresiasi harga melambat, hari untuk menjual meningkat
Suku bunga hipotek yang lebih tinggi mendinginkan permintaan
Laporan harga rumah menyoroti efek pendinginan dari kenaikan suku bunga hipotek.
Tingkat hipotek di bulan Juli sekitar dua kali lipat dari tahun sebelumnya. Setelah naik ke hampir 6% pada pertengahan Juni, kekhawatiran resesi membuat suku bunga lebih fluktuatif.
Tingkat hipotek telah meningkat di tengah serangkaian kenaikan suku bunga agresif oleh Federal Reserve karena mencoba untuk menjinakkan inflasi yang tidak terkendali.
The Fed tidak menetapkan suku bunga yang dibayarkan peminjam pada hipotek secara langsung, tetapi tindakannya memengaruhi mereka. Suku bunga hipotek cenderung mengikuti imbal hasil obligasi Treasury AS 10-tahun. Ketika investor melihat atau mengantisipasi kenaikan suku bunga, mereka sering menjual obligasi pemerintah, yang memberikan imbal hasil lebih tinggi dan suku bunga hipotek naik.
Dengan lebih banyak calon pembeli yang merasa tertekan oleh kenaikan suku bunga, apresiasi harga rumah terus melambat sejak mencapai puncaknya pada bulan April, kata Steve Reich, chief operating officer di Finance of America Mortgage.
"Perlambatan bertahap dapat dikaitkan dengan suku bunga yang lebih tinggi, yang telah melemahkan kemampuan banyak pembeli rumah dan, pada gilirannya, telah melunakkan penjualan rumah," kata Reich.
Di beberapa pasar – terutama yang melihat arus pembeli yang tinggi sebagai akibat dari kerja jarak jauh selama pandemi – pertumbuhan harga rumah mulai moderat, katanya.
Puncak pasar di belakang kita?
"Kombinasi persediaan yang masih ketat di sebagian besar pasar dan pembeli yang mencoba mengunci pembayaran bulanan tetap sebelum suku bunga naik lebih tinggi memastikan bahwa harga terus naik," kata George Ratiu, ekonom senior dan manajer riset ekonomi untuk Realtor.com. "Namun, momentum kenaikan telah kehilangan tenaga dan jelas bahwa puncak pasar sekarang berada di belakang kita."
Untuk pembeli, penurunan kenaikan harga menahan menjanjikan peluang yang lebih baik dalam beberapa bulan ke depan, kata Ratiu.
“Pangsa rumah dengan pemotongan harga mencapai sekitar 20% pada bulan Agustus, tingkat yang sama yang kita lihat pada tahun 2017 ketika pasar real estat berada pada pijakan yang jauh lebih seimbang,” katanya. “Karena tingkat hipotek diperkirakan akan terus meningkat, dan harga saat ini menjadi semakin tidak berkelanjutan untuk sebagian besar anggaran pembeli, pemotongan harga kemungkinan akan terus berkembang.”
Pasar real estat Raleigh melemah pada bulan Agustus karena harga jual rata-rata turun
Untuk pemilik rumah yang berencana menjual, pasar saat ini sangat berbeda dari yang ada bahkan tiga minggu lalu, tambahnya.
Dengan pembayaran hipotek bulanan khas sekarang beberapa ratus dolar lebih tinggi daripada tahun lalu karena melonjaknya suku bunga, jumlah pembeli yang memenuhi syarat menjadi jauh lebih kecil.
“Penjual yang memiliki pemahaman yang kuat tentang kondisi pasar lokal dan harga yang sesuai sejak awal akan lebih mungkin untuk menarik perhatian pembeli dan memastikan transaksi yang sukses,” kata Ratiu.
Ingin membeli rumah di Segitiga? 'Bersiaplah untuk menyerang,' kata agen
