Un tuffo profondo nel settore immobiliare di Triangle: broker e avvocato immobiliare parlano di due diligence e altre questioni

Nota del redattore: oggi segna il lancio di un ampliamento del settore immobiliare - aziendale e commerciale - da parte di Jason Parker di WRAL TechWire. Cerca futuri approfondimenti nel settore immobiliare il venerdì.

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RALEIGH – I mercati immobiliari del Triangolo sono stati altamente competitivi per due anni, e molto competitivi per gran parte del decennio.

Tanto che Matt Fowler, il direttore esecutivo del Servizio di quotazione multipla a triangolo, TMLS, ha dichiarato questa settimana a WRAL TechWire che, sulla base dei dati tracciati da TMLS su base mensile, sarebbe necessario guardare indietro di più di sette anni per trovare dati che suggeriscano un mercato equilibrato, normale e sano.

Tuttavia, il mercato immobiliare ipercompetitivo ha portato molti a farlo prepararsi per le guerre di offerte all'inizio di quest'anno sembra aver subito un rallentamento, in parte, a giugno, con una qualche forma di pausa nel mercato durante il mese, quando gli acquirenti di case, i venditori di case, gli agenti e altri soggetti coinvolti nelle transazioni immobiliari hanno capito cosa significava un aumento dei tassi di interesse e Il perdurare dell’inflazione potrebbe avere ripercussioni sul futuro dei mercati immobiliari.

Nonostante la pausa nel mercato della vendita, gli affitti continuarono ad aumentare nel mese di giugno.

Ma ora, molti acquirenti di case potrebbero impegnarsi nuovamente nel mercato immobiliare del Triangolo, perché potrebbero benissimo esserci opportunità per gli acquirenti di trovare affari poiché il mercato si è mosso in modo tale che, sebbene sia ancora un mercato di venditori, ci sono indicatori Quello gli acquirenti potrebbero avere più opzioni ora rispetto a poche settimane fa.

Un fattore: gli acquirenti stanno ritirando più affari che in qualsiasi momento degli ultimi 16 mesi, e i venditori stanno abbassando i prezzi circa cinque volte più spesso rispetto a un anno fa, secondo gli ultimi dati raccolti dalla società nazionale di intermediazione immobiliare Redfin.

Un tuffo profondo

WRAL TechWire ha parlato con Roger Bernholz, il vicepresidente e consiglio generale della società immobiliare locale Coldwell Banker Howard Perry e Watson (HPW) con sede nel Triangolo su ciò che sta accadendo in questo momento con il diritto immobiliare della Carolina del Nord e nelle attuali condizioni di mercato.

La trascrizione seguente è stata leggermente modificata per chiarezza.

WRAL TechWire (TW): Il rapporto di Redfin cita che quasi il 15% delle transazioni a livello nazionale sono fallite nel mese di giugno, ma a Raleigh MSA solo il 7% lo ha fatto. Cosa c’è di diverso nel nostro mercato locale rispetto ad altri mercati e rispetto alle tendenze nazionali?

Roger Bernholz (Bernholz): Sono poche le comunità che vengono valutate così bene per un gran numero di fattori importanti per le persone. Cosa dovremmo aspettarci se costantemente classificato come uno dei posti migliori in cui vivere e lavorare. Quanto più forte è la domanda (offerte multiple in corso) se collegata alle commissioni di due diligence estremamente elevate e non rimborsabili pagate in molte transazioni, deve certamente impedire agli acquirenti di annullare le trattative. Inoltre, disponiamo di una comunità di intermediazione sofisticata e ciò produce meno acquirenti e venditori impreparati.

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Gli acquirenti si tirano indietro

TW: Tuttavia, quel 7% citato nella recente analisi di Redfin è inferiore rispetto al giugno precedente – sebbene rimanga la percentuale mensile più alta da febbraio 2021 – quali sono le condizioni di mercato che giocano un ruolo in questo caso?

Bernholz: È probabile che i tassi di interesse più elevati stiano restringendo il potere di indebitamento di alcune persone e causando ulteriori fallimenti sulle questioni finanziarie. E non c'è dubbio che alcuni acquirenti scoprono di aver accettato di acquistare una casa che, secondo loro, presenta gravi problemi precedentemente sconosciuti che il venditore non risolverà e scelgono di risolvere il contratto e perdere la commissione di due diligence. Tuttavia, quando una casa presenta problemi materiali condivisi con il venditore e l'intermediario di quotazione, tali problemi devono essere corretti o divulgati in modo permanente in qualsiasi vendita a nuovi acquirenti. Quindi, gli acquirenti non sono impotenti in queste situazioni.

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Il ruolo della due diligence

TW: In questo mercato, perché un accordo potrebbe fallire?  

Bernholz: Spero che le elevate commissioni di due diligence e le altre gravi concessioni che gli acquirenti devono fare stiano diminuendo.

La storia di tali tasse è piuttosto drammatica. Quando abbiamo rivisto il contratto di vendita di NC REALTORS/NC BAR nel 2010, sapevamo che sarebbe stato sensibile al mercato. In effetti, il modulo consente esplicitamente una commissione di due diligence di 0 dollari perché si credeva che sarebbe stato il numero nel mercato di un acquirente serio, e così è stato quando il modulo è stato introdotto sul mercato. In molte, molte transazioni per alcuni anni non sono state pagate commissioni di due diligence o erano molto basse.

Ora stiamo vedendo quanto queste commissioni siano sensibili al mercato. Quando molti acquirenti non riescono più a competere sul prezzo, utilizzano quella commissione non rimborsabile per attrarre e potenzialmente indurre il venditore a stipulare un contratto con loro. Molti broker sono rimasti turbati nel vedere gli acquirenti perdere ingenti commissioni di due diligence nelle transazioni fallite e alcuni hanno sostenuto di limitare la commissione, ma è probabile che il modulo rimanga sensibile al mercato e mantenga acquirenti e venditori responsabili delle loro transazioni.

Forma attuale e standard

L’attuale forma contrattuale prevedeva una negoziazione un po’ più equilibrata delle questioni post-contrattuali derivanti dalle indagini dell’acquirente nell’ambito della due diligence.

Bernholz: Esiste un modulo standard per documentare le riparazioni e i miglioramenti che il venditore si impegna ad apportare su richiesta dell'acquirente. Tuttavia, il contratto dal 2010 ha sempre chiarito che la proprietà viene venduta nelle sue condizioni attuali. In genere, oggigiorno l'acquirente non è in grado di determinare di cosa si tratta finché non è già fortemente impegnato dall'elevata commissione di due diligence. Stiamo vedendo che sempre più venditori accettano un'ispezione pre-marketing fornita agli acquirenti e che potrebbe sicuramente rappresentare un buon aggiustamento nel mercato e anche un forte fattore di riduzione dei fallimenti.

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Storia della due diligence

TW: Allora aspetta, aiutaci a capire. Qual è il periodo di due diligence e qual è la commissione di due diligence? E perché esistono nel diritto contrattuale della Carolina del Nord?

Bernholz: Nel 2009-10 sono stato presidente del Comitato per i moduli residenziali degli agenti immobiliari NC che ha redatto il modulo rivisto più di dieci anni fa, dopo più di un anno di studio ed esplorazione di ciò che stava accadendo in altri stati.

A quel tempo, credo, abbiamo esaminato in particolare i moduli Texas e Georgia, che avevano termini simili. I concetti sono molto simili a un contratto in stile opzione. La forma contrattuale a questo riguardo è anche molto simile nello stile al contratto di vendita commerciale che gli agenti immobiliari hanno utilizzato nella Carolina del Nord per molti anni prima che la forma residenziale fosse pesantemente rivista nel 2010.

(Nota del redattore: il modulo di offerta standard di acquisto e contratto di NC BAR e NC REALTORS è stato nuovamente rivisto, di recente, con il nuovo modulo che entrerà in vigore a partire dal 1 luglio 2022.) 

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Modulo precedente, decisione per due diligence

Bernholz: La forma contrattuale precedente tentava di stabilire standard ampi per alcuni aspetti delle condizioni della residenza e alcune altre questioni. Ciò portava regolarmente a disaccordi, a volte piuttosto seri, tra acquirenti e venditori sul rispetto o meno degli standard. Ciò è stato visto come una condizione inefficiente e preoccupante nel processo.

Si è deciso di avviare un processo in cui l'acquirente avrebbe pagato una commissione di due diligence negoziata intesa a compensare il venditore per aver tolto la sua proprietà dal mercato attivo per un periodo di tempo negoziato, il periodo di due diligence, e dare all'acquirente il diritto di recedere dal contratto per qualsiasi motivo o senza motivo e di riavere indietro la caparra versata. In realtà, l'acquirente potrebbe negoziare qualsiasi questione con il venditore per essere il più soddisfatto possibile. In ogni caso, però, ha creato più certezza per il venditore che, una volta trascorso il periodo di due diligence, l'acquirente era più fortemente impegnato nell'affare perché la sua caparra sarebbe stata a rischio se non avesse completato l'acquisto.

Un altro cambiamento…

Bernholz: Un'altra modifica inclusa è stata quella di rendere la commissione di due diligence e il deposito della caparra tutto ciò che l'acquirente aveva a rischio nell'affare se non avesse potuto o avesse deciso di non completare l'acquisto. Si credeva che questo fosse il processo più efficiente e comprensibile per la maggior parte delle persone e desse loro maggiore certezza sul risultato in una serie di circostanze.

In secondo luogo, il contratto rivisto ha eliminato anche la condizione del prestito per alcuni degli stessi motivi. Sarebbero sorte grandi discussioni sull'opportunità dell'acquisto. E, si riteneva che l'acquirente potesse e volesse negoziare un periodo di due diligence che gli avrebbe consentito di essere sicuro degli aspetti finanziari dell'operazione, in primo luogo della sua capacità di ottenere il prestito di cui ha bisogno, o essere in grado di uscire dall'accordo a un costo ragionevole (solo una commissione di due diligence moderata). La caparra verrebbe restituita.

Anche questo è stato fortemente promosso a beneficio dei venditori. Le condizioni del prestito dell’acquirente si estendevano sostanzialmente fino alla chiusura e privavano i venditori di qualsiasi reale certezza sulla capacità dell’acquirente di chiudere.

Allora perché i contratti dovrebbero crollare?

Bernholz: Spesso si verificavano fallimenti in prossimità della data di chiusura.

Sebbene nel mercato di un acquirente, fosse tipico che il periodo di due diligence si estendesse fino alla chiusura, l'idea generale era che il periodo di due diligence sarebbe “normalmente” (mercato più equilibrato) terminare un paio di settimane prima della chiusura, e dare il I venditori hanno tempo per essere più sicuri di mettere la loro casa su un camion in movimento. Ne abbiamo visti diversi anni prima della pandemia. Ma ovviamente, ora stiamo vedendo l’effetto della condizione di mercato opposta e i venditori hanno richiesto contratti senza periodo di due diligence, vincolando sostanzialmente l’acquirente all’accordo senza alcuna significativa contingenza finanziaria o condizione della proprietà. I depositi di caparra sono stati effettuati in modo quasi insolito.

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Il ruolo dell’aumento dei tassi di interesse sui mercati immobiliari locali

TW: Che ruolo potrebbe eventualmente svolgere l’aumento dei tassi di interesse?  

Bernholz: Per quanto ne so, non abbiamo visto ulteriori condizioni di prestito. Ciò richiederebbe un addendum personalizzato al contratto da parte di un avvocato e generalmente non si verifica nelle transazioni di rivendita. Le vendite di nuove case vedono di più e vengono utilizzate diverse forme contrattuali.

Nessun acquirente dovrebbe sorprendersi di non potersi permettere la casa che ha contratto di acquistare. Questo può e deve essere determinato in anticipo. Pertanto, il potere d’acquisto viene moderatamente ristretto e le persone che hanno fretta e non sono attente a essere molto chiare sulle proprie capacità finanziarie potrebbero rimanere sorprese e non essere in grado di acquistare ciò che si erano impegnate ad acquistare.

Tuttavia, i tassi di interesse sono storicamente bassi (come la storia reale, non quella recente).

Ho chiuso molti mutui ipotecari su case negli anni ’1980 e all’inizio degli anni ’90 con tassi di interesse compresi tra il 20% e il 12%. Pertanto, la misura in cui tutti noi siamo stati viziati dalla recente corsa di tassi di interesse ipotecari incredibilmente bassi si riflette in un certo livellamento della domanda. Secondo me, però, la situazione del nostro mercato è ancora tale che chi esita è perduto. Con gli interessi delle carte di credito ancora intorno al 18%, i soldi ipotecari rimangono poco costosi.

Tieni a mente…

TW: Quindi cos'altro dovrebbero sapere gli abitanti della Carolina del Nord sul settore immobiliare in questo momento?

Bernholz: È nella natura dei mercati andare su e giù. Da 25 anni opero nel settore immobiliare in questo mercato, un mercato al ribasso si è riflesso principalmente in un apprezzamento dei prezzi più lento e in tempi più lunghi sul mercato.

C'è stato un certo calo di valore nel nostro mercato durante la grande recessione, ma era piccolo rispetto ai luoghi che hanno visto diminuzioni di valore del 50-70%. Crediamo e speriamo che si tratti di una situazione molto insolita imposta al mondo dai banchieri di Wall Street non adeguatamente regolamentati.

Tuttavia, non prevedo che si possa verificare una situazione così drammatica nel mercato del Triangolo nel prossimo futuro. Con tutto quello che abbiamo visto sui fronti degli affari, dello sport, degli e-sport, dell’istruzione e dell’occupazione e con la quantità di afflusso che stiamo vedendo tra i nuovi residenti, è più facile rimanere fiduciosi sull’investimento nel sogno americano della proprietà della casa qui.