Di Anna Bahney, CNN Affari
I prezzi delle case negli Stati Uniti hanno continuato a salire a luglio. Ma il mercato ha mostrato segni di raffreddamento poiché l’aumento dei tassi ipotecari ha spinto in disparte un maggior numero di potenziali acquirenti.
I prezzi delle case sono aumentati del 15.8% a luglio rispetto all’anno precedente, un balzo minore rispetto alla crescita del 18.1% osservata a giugno, secondo l’indagine. Indice nazionale dei prezzi delle case statunitensi S&P CoreLogic Case-Shiller. La differenza di 2.3 punti percentuali tra questi due mesi rappresenta la più grande decelerazione nella storia dell’indice.
Su base mensile, i prezzi sono scesi dello 0.2% da giugno, il primo calo mese su mese per l’indice nazionale da febbraio 2012.
"Sebbene i prezzi delle case negli Stati Uniti rimangano sostanzialmente al di sopra dei livelli di un anno fa, il rapporto di luglio riflette una forte decelerazione", ha affermato Craig J. Lazzara, amministratore delegato di S&P Dow Jones Indices.
Tutte e 20 le città hanno riportato aumenti dei prezzi inferiori a luglio rispetto all'anno precedente.
Tampa ha registrato i maggiori guadagni, con i prezzi delle case in aumento del 31.8% a luglio rispetto all’anno precedente. Seguono Miami, con un aumento del 31.7%, e Dallas, con un aumento del 24.7%.
“Mentre la Federal Reserve continua a spostare i tassi di interesse verso l’alto, il finanziamento dei mutui ipotecari è diventato più costoso, un processo che continua ancora oggi”, ha affermato Lazzara. “Date le prospettive di un contesto macroeconomico più impegnativo, i prezzi delle case potrebbero continuare a decelerare”.
Un separato rapporto dalla Federal Housing Finance Agency martedì ha mostrato una traiettoria simile nei prezzi delle case nel mese di luglio. L’indice FHFA House Price, che misura le variazioni dei valori delle case unifamiliari, ha riportato che i prezzi delle case sono aumentati del 13.9% su base annua a luglio, ma sono diminuiti dello 0.6% rispetto al mese precedente. Si tratta del primo calo mensile dei prezzi delle case da maggio 2020, ha affermato l’agenzia.
L’aumento dei tassi ipotecari ha raffreddato la domanda
I rapporti sui prezzi delle case evidenziano l’effetto di raffreddamento dell’aumento dei tassi ipotecari.
Nel mese di luglio i tassi ipotecari erano circa il doppio di quelli dell'anno precedente. Dopo essere saliti a quasi il 6% a metà giugno, i timori di recessione hanno reso i tassi più volatili.
I tassi ipotecari sono aumentati nel mezzo di una serie di aggressivi aumenti dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve nel tentativo di domare l’inflazione galoppante.
La Fed non fissa direttamente i tassi che i mutuatari pagano sui mutui, ma le sue azioni li influenzano. I tassi ipotecari tendono a seguire il rendimento dei titoli del Tesoro statunitense a 10 anni. Quando gli investitori vedono o anticipano aumenti dei tassi, spesso vendono titoli di stato, il che fa aumentare i rendimenti e i tassi ipotecari aumentano.
Con un numero sempre maggiore di potenziali acquirenti che si sentono schiacciati dall'aumento dei tassi, l'apprezzamento dei prezzi delle case ha continuato a rallentare dal suo picco in aprile, ha affermato Steve Reich, direttore operativo di Finance of America Mortgage.
"Il graduale rallentamento può essere attribuito a tassi di interesse più elevati, che hanno moderato ciò che molti acquirenti di case possono permettersi e, a loro volta, hanno attenuato le vendite di case", ha detto Reich.
In alcuni mercati – in particolare quelli che hanno visto un elevato afflusso di acquirenti a causa del lavoro a distanza durante la pandemia – la crescita dei prezzi delle case sta iniziando a moderarsi, ha affermato.
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Il picco del mercato è alle spalle?
"La combinazione di scorte ancora limitate nella maggior parte dei mercati e di acquirenti che cercano di bloccare un pagamento mensile fisso prima che i tassi aumentassero ancora di più ha assicurato che i prezzi continuassero ad aumentare", ha affermato George Ratiu, economista senior e responsabile della ricerca economica per Realtor.com. “Tuttavia, lo slancio rialzista ha perso slancio ed è chiaro che il picco del mercato è ormai saldamente alle spalle”.
Per gli acquirenti, il calo dei guadagni di prezzo vale promessa di migliori opportunità nei prossimi mesi, ha detto Ratiu.
“La percentuale di case con tagli di prezzo ha raggiunto circa il 20% in agosto, lo stesso livello che abbiamo visto nel 2017, quando i mercati immobiliari erano su una base molto più equilibrata”, ha affermato. “Poiché si prevede che i tassi ipotecari continueranno ad aumentare e i prezzi attuali diventeranno ancora meno sostenibili per i budget della maggior parte degli acquirenti, è probabile che i tagli dei prezzi continuino ad espandersi”.
Il mercato immobiliare di Raleigh si indebolisce ad agosto con il calo del prezzo di vendita medio
Per i proprietari di case che intendono vendere, il mercato odierno è significativamente diverso da quello di tre settimane fa, ha aggiunto.
Con la rata mensile tipica del mutuo ora più alta di diverse centinaia di dollari rispetto allo scorso anno a causa dell'aumento dei tassi di interesse, il numero di acquirenti qualificati è diventato molto più piccolo.
"I venditori che hanno una solida conoscenza delle condizioni del mercato locale e che fissano i prezzi di conseguenza fin dall'inizio avranno maggiori probabilità di attirare l'attenzione degli acquirenti e garantire una transazione di successo", ha affermato Ratiu.
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