כיצד מלווי משכנתאות יכולים לפתוח נתונים ולעזור לגשר על פער הדיור

בעלות על בתים היא ללא ספק המניע המשמעותי ביותר של עושר דורי באמריקה.

עם זאת, מול אי ודאות כלכלית נוספת, זה רחוק מלהיות מובטח לדור הנוכחי של רוכשי הדירות. בני דור המילניום מהווים את הדמוגרפיה הגדולה ביותר של רכישת בתים, אך הם מהווים את שיעור הבעלות הנמוך ביותר בכל דור.

עדיין יש האנגאובר מהמשבר הפיננסי של סוף שנות ה-2000 והאשראי למשכנתאות נותר הדוק, וכעת ציון האשראי של הלווה הוא אחד החסמים הגדולים ביותר שלו להבטחת הלוואת בית.

מספר גדול של אמריקאים נחשבים "קרדיט בלתי נראה", כלומר קובץ האשראי שלהם דק או לא קיים. אם המלווים יישארו תלויים באותן הערכות סיכון נתונים ששימשו לפני 20 שנה, הסיכוי של הלווים לשלול משכנתא רק יגדל.

הרחבת קופסת האשראי להגנה על הסובלים מהבנקאות

בעוד היצע הדירות מתחיל לעלות שוב לנוכח ריבית המשכנתאות הגבוהה יותר, התחרות על דיור נותרה עזה. גישה מהירה להון היא בראש סדר העדיפויות של קונים יותר מאשר אי פעם - ובכל זאת, בשנת 2020, 70% מהמשכנתאות שאושרו עברו ללווים עם ציוני אשראי של לפחות 760. מגמה זו ממשיכה לנעול יותר אנשים מהשוק, במיוחד קונים צעירים יותר, לראשונה, שבאופן מסורתי יש להם ציון אשראי נמוך עד לא, למרות שיש להם היסטוריית הכנסה ותשלומים מוצקה.

בסביבה זו, זה קריטי שנרחיב את ההגדרה של אשראי ראוי לסיכון כדי להעריך גורמים אחרים בעלי מתאם גבוה עם יכולת ההחזר, אשר עשויים לשבת מחוץ למתודולוגיית ניקוד האשראי המסורתית. לדוגמה, יש לשקול ביתר תוקף אדם או משפחה עם הכנסה עקבית משנה לשנה והתקשרות לכוח העבודה, יחד עם תשלומי שכר דירה מוכחים בזמן ונטל חוב נמוך.

מלווים קטנים עד בינוניים מקורם במעל 40% מכל הלוואות הבתים בארה"ב, ובנקים קהילתיים הם הנוכחות הבנקאית היחידה באחד מכל חמישה מחוזות בארה"ב לפי ברוקינגס, ומספקים למיליוני אנשים גישה לשירותים פיננסיים חיוניים. על ידי מינוף הנכסים שלהם, למלווים מקומיים אלה יש את הכוח ליצור מוצרי הלוואות כוללים יותר מאשר מתחרים גדולים. הצעות אלו יכולות לענות על מגוון רחב יותר של דרישות הלווים, לשקף טוב יותר את הצרכים של קהילות מקומיות ולהגיע לחלקים מוחלשים של השוק.

מלווים מקומיים נוטים גם לספק מגוון רחב של הלוואות המותאמות במיוחד לדמוגרפיה נישה, כגון אוכלוסיות צבאיות וכפריות. Willamette Valley Bank, למשל, מציע הלוואות FHA, USDA ו-VA, כמו גם הלוואות "תיק" מיוחדות אחרות. מתן משכנתאות מיוחדות פירושה שהמלווים המקומיים הללו נוטים לאשר יותר לווים מאשר המתחרים הגדולים שלהם, אפילו עבור מבקשים עם אשראי פחות ממושלם.

מנתוני חוק גילוי משכנתאות הבית (HMDA) עולה כי בנקים קטנים דחו בקשות משכנתא בפחות ממחצית השיעור של הבנקים הגדולים (7.4% לעומת 17.2%). מתוך הבקשות הללו, רק 2.6% נדחו על סמך אשראי, שוב מייצג פחות ממחצית השיעור (5.7%) בבנקים הגדולים.

העצמת מלווים מקומיים

שיעור הבעלות על בתים בארה"ב נמצא באופן קבוע בלחץ מאז שדור הבומר נכנס לראשונה לשוק, והוא אמור לרדת עוד יותר עד 2040, על פי המכון האורבני. זה רק יחמיר את אי ההון הקיים בשוק עבור אותם רוכשי דירות שכבר מתמודדים עם חסמי גישה משמעותיים.

למלווים מקומיים יש את מערכות היחסים, הגמישות הפיננסית והנתונים כדי לא רק לפתוח, אלא גם לשנות את הגישה לשוק עבור מגוון רחב יותר של צרכי הלווים. על ידי מינוף תובנות הנתונים שלהם בשילוב עם קשרי לקוחות ארוכי שנים, מלווים מקומיים יכולים לבסס הבנה טובה יותר של פרופילי הלווים והמציאות הפיננסית.

עם זאת, 32% מהמלווים הקטנים והבינוניים אומרים שתיקון אי דיוקים, אי עקביות וכפילויות בנתוני לווים הוא אחד האתגרים הגדולים ביותר שעומדים בפניהם השנה. רתימת הידע הזה בצורה נכונה תאפשר למלווים לבנות אז מוצרי משכנתא טובים, יצירתיים ומכילים יותר ולשרת פלח חדש לגמרי של השוק.

כמו כן, חשוב למלווים לזהות את החלקים בתהליך המשכנתא הקיים שלהם שיוצרים ולא מסירים חסמים עבור הלווים. לדוגמה, ללווים בעלי הכנסה נמוכה עשויים להיות בעלי מקורות הכנסה מורכבים יותר ממספר עבודות, כולל הכנסה של 1099.

טכנולוגיה יכולה לתמוך בצבירה ובאיחוד תמונת ההכנסה המלאה של הלווה לפני הגשת ההלוואה לחיתום. על ידי מינוף הטכנולוגיה שלהם, המלווים יכולים להחדיר שקיפות, הון עצמי ויעילות לכל תהליך המשכנתא.

כמו כן, טכנולוגיה טובה יותר יכולה לתמוך בדיווח HMDA חזק יותר, ולאפשר קביעת מדיניות טובה יותר באופן משמעותי בוושינגטון הבירה. על פי HMDA, מלווי משכנתאות נדרשים לחשוף בפומבי מידע ברמת ההלוואה על משכנתאות. עם זאת, מאז שנחקקו בשנת 1975, שאלות הקשורות ל-HMDA עוררו שיעורי תגובה נמוכים, מכיוון שלווים רבים אינם סומכים על תשובותיהם יזכו ליחס הוגן או עלולות להגביר את הסיכויים שלהם לסרב להלוואה. ללא גישה לתובנות הנתונים החשובות הללו, החלטות מדיניות מתקבלות על מערכי נתונים מוגבלים יותר, שעשויים לא לספק תמונה מלאה של השוק.

מעלויות סגירה נמוכות יותר ועד ציפיות אשראי מחודשות, המלווים המקומיים מסירים חסמי גישה נפוצים. עם זאת, כדי לעזור לשפר עוד יותר את המסלול לבעלות על בתים עבור קהילות מוחלשות ברחבי הארץ, המלווים המקומיים חייבים להיות מוסמכים לרתום את הנתונים שלהם ולהרחיב את טווח ההגעה שלהם כדי ליצור קשרים מהימנים עם קבוצות מגוונות יותר של רוכשי דירות.