משרת את תעשיית הנדל"ן הרב-משפחתית עם תוכנה

נדל"ן רב משפחתי בארה"ב, הכולל בנייני דירות, בתים משותפים, בתים עירוניים ופיתוחים מעורבים, הוא אחד מקבוצות הנכסים הגדולות בעולם. בְּעֵרֶך 44 מיליון מגורים נחשבים לרב משפחתי, והם מהווים 31% מכלל הדיור בארה"ב. בניגוד לבתים צמודי קרקע, בתים רב-משפחתיים נמצאים בעיקר בבעלות מוסדיים ומשקיעים, בניגוד לבעלי דירות של אמא ופופ, ורובם מנצלים את התוכנה להפעלת הנכסים שלהם. באופן ספציפי, רוב הבעלים והמפעילים הרב-משפחתיים מסתמכים על מערכת ניהול נכסים (PMS) כדי לעבד ולהתייחס למחזור השכירות - נשמת אפו של כל נכס. 

בנוסף לשימוש ב-PMS כמערכת ההפעלה העיקרית שלהם, רוב הבעלים והמפעילים המוסדיים יכולים כעת לשכב כל מספר של פתרונות נקודות הפעלה חדשים על גבי ה-PMS שלהם כדי לעזור להם למשוך, לעסוק ולסנן דיירים, ולנהל בקשות תחזוקה וספקים תֵאוּם. עם זאת, אפילו עם כל התוכנה החדשה הזו, הבעלים והמפעילים עדיין מתמודדים עם מספר נקודות כאב מרכזיות:

הבעיה העיקרית היא שמערכות ניהול נכסים מכהנים כמו Yardi, Appfolio, MRI ו-RealPage הן מוצרים מדור קודם שאינם עונים על הצרכים של בעלים ומפעילים מודרניים. במקום זאת, נתוני הסילו הקיימים של PMS (היוצרים שעות נוספות של עבודת מיצוי), חסרים יכולת פעולה הדדית, ולעיתים קרובות דורשים מלקוחות לבנות תוכנה מותאמת אישית מכיוון שרבים מהמוצרים שלהם עדיין פועלים על DOS, למשל. 

עם זאת, הפלטפורמות הללו הן מערכות שיא, ולכן דביקות להפליא. הם גם רכשו דורות קודמים של סטארט-אפים, מה שמאפשר להם להתמודד עם פתרונות נקודתיים על עיבוד שכירות. זה בתורו מאפשר להם להציע פתרונות מחוץ לקופסה ללקוחות קיימים בחינם (מציב פתרונות נקודתיים חדשים יותר, טכנולוגיים קדימה, בעמדת נחיתות). למרות שהמוצרים הפנימיים של PMS מחווירים בהשוואה להצעות חדשות יותר, הוצאות התוכנה ברמת הנכס נבדקות בקפדנות, מה שגורם לרוב הבעלים והמפעילים לבחור באפשרות הזולה והנוחה יותר. זֶה הפצה מכהנת מול חדשנות סטארט-אפים הדילמה תמה את הערך של פתרונות נקודתיים מבחינה היסטורית. 

עם זאת, אנו מאמינים שיש כמה זרזים ורוח גב שמניעים את הצורך בתוכנות נוספות בתעשייה. אם המוצרים החדשים הללו יכולים לספק יכולות חדשות בצורה יוצאת דופן המשפרים את הפתרונות הפנימיים של פלטפורמות PMS או שיפורים נטו, יש להם פוטנציאל להיות בעלי ערך כמו מערכות הליבה הללו.

תוכן העניינים

ברמת המאקרו, אנו מאמינים שההשקעה המוסדית בענף הרב-משפחתי תמשיך לצמוח משמעותית במהלך השנים הקרובות, גם אם תהיה תנודתיות בשוק בטווח הקרוב עם משקיעים המחפשים נזילות. ככל שמשרדים רבים יותר מאמצים מודל עבודה היברידי שלאחר קוביד, משקיעים שהתמקדו היסטורית רק בנדל"ן משרדים עוברים לריבוי משפחתי. ראינו גם טיסה בטוחה למולטי-משפחתי על ידי משקיעים מוסדיים שהמיקוד שלהם עבר להשקעה בהשכרות חד-משפחתיות (SFR) בעשור האחרון. ככל שצצים יותר משקיעים מוסדיים, כך עולה יותר רוכשי תוכנה פוטנציאליים שרוצים לנהל את הנכסים שלהם בצורה יעילה יותר.

בנוסף, ההידוק בשוק העבודה בארה"ב מהווה ברכה עבור חברות תוכנה המעוניינות לבנות מוצרים שיחליפו את העבודה המבוססת על משימות (למשל, סינון דיירים, שיכול להימשך למעלה משלוש שעות לכל מגיש מועמדות) שנעשו בעבר על ידי עובדים במשרד האחורי אשר עזב את כוח העבודה. 

ברמת המיקרו, שותפים מוגבלים (LPs) לוחצים יותר ויותר על שותפים כלליים (GPs) לנהל בצורה יעילה יותר את נכסיהם; זה יוצר הזדמנויות לפתרונות חדשים מסוג "ניהול נכסים בקופסה" לבעלים. בנוסף, מפעילי עסקים קטנים ובינוניים (SMB) (כלומר אלה הפועלים מתחת ל-30,000 יחידות) מתאחדים יותר ויותר לחברות גדולות יותר, אשר בתורן מתנהלות יותר כמו זיכיונות שבהם ראשי אזורים מקבלים החלטות. ולבסוף, בין לידים שיווקיים, מעורבות דיירים, שימוש בשירותים, עמידה בזמנים של תשלומים וכו', קיימים יותר נתונים מאי פעם כדי לעזור לחברות להגביר יעילות, וחברות צריכות להשתמש בשפע הנתונים הזה כדי לשפר את הרווח התפעולי הנקי בתיקים קיימים בהינתן האתגר הזה. סביבת שוק. 

תוכן העניינים

בהתחשב בזרזי המאקרו והמיקרו הללו, אנו רואים מספר תחומי הזדמנויות עבור מייסדים המעוניינים לבנות תוכנה לתעשיית הנדל"ן הרב-משפחתית. 

אנו מאמינים שסטארט-אפים הפועלים בקטגוריית הרכישה והפיתוח יצטרכו להשתמש במקורות נתונים קנייניים כטריז לתעשייה, כדי שיוכלו לעזור למשקיעים ולבעלים לקבל החלטות טובות יותר היכן להשקיע, אילו סוגי נכסים לקנות (כלומר, דירה מולטי-משפחתית לעומת Scattered Site Multifamily), כמה לשלם, אילו תקדימים ייעודיים מאפשרים להם לבנות באתר (כלומר, כמה יחידות לבנות) ועוד. עם זאת, הם לא יכולים לסמוך רק על הצגת הזדמנויות חדשות עבור לקוחות, מכיוון שלעתים קרובות ניתן למכור מידע מסוג זה. על מנת לייצר ערך משמעותי, סטארטאפים בקטגוריה זו יצטרכו להפוך לסוג כלשהו של מערכת הפעלה שמנהלת את האופן שבו חברות אלה מקבלים החלטות השקעה מקצה לקצה. החדשות הטובות הן שאנו רואים את הנטייה הגבוהה ביותר לשלם עבור תוכנה בקטגוריה זו.

כיום, רוב חטיבות ניהול הנכסים עבור בעלי רב משפחתיים גדולים ומשקיעים מושכות ידנית דוחות ממערכות ה-PMS השונות שהנכסים הסופיים שלהם רצים עליהם כדי להבין את ביצועי הנכסים שלהם. לעתים קרובות, כל אחד, החל מאנליסט ברמת התחלה ועד לראשי הקבוצות הללו, מחפש ידנית בדוחות אלה לאיתור שגיאות ומיישב את הנתונים בין האופן שבו ה-PMS השונות מתייגות פריטי שורה, וזה בזבוז אדיר של האדם והמוח. -כּוֹחַ. אנו מאמינים שיש הזדמנות לבנות מערכת רישום של נתונים שיושבת על גבי מוצרי ה-PMS השונים הללו. בהתחשב בשקיפות המוגברת וביכולת הפעולה ההדדית של נתונים שיהיו תוצר לוואי של מוצר זה, אנו מאמינים שזה יהווה זרז להגברת החדשנות בתעשייה. הסיכון העיקרי בקטגוריה זו הוא שיכול להיות מאתגר לספק החזר מיידי על ההשקעה (ROI) מהיום הראשון, מה שמקשה להצדיק מלכתחילה איסוף רמה זו של נתונים.

פונקציה קריטית נוספת עבור מפעילים רב-משפחתיים היא מיקור, רכש וניהול של כל ספקי הצד השלישי שהם עובדים איתם כדי לתת שירות לבניינים שלהם. עבור רוב המפעילים, תהליך זה הוא ידני לחלוטין, כאשר רוב התהליך מתקיים באימייל ובאקסל. אנו מאמינים שיש לבצע דיגיטציה של תהליך זה באמצעות תוכנה ולהשתמש במודל דמוי שוק כדי לעזור לשני המפעילים להבטיח שהם מוצאים את הספקים הטובים ביותר שאפשר, ולספקי SMB למצוא הזדמנויות עבודה חדשות. סטארטאפים הפועלים בקטגוריה זו יצטרכו למצוא שווקים שבהם יש גם מחסור בכוח אדם וגם צפיפות בנייה כדי ליצור נזילות.

כאשר LP דוחפים את רופאי המשפחה לקבל יותר שקיפות בניהול נכסים, אנו רואים הזדמנות לפלטפורמות חדשות שיעזרו לבעלים להביא את ניהול הנכסים פנימה או לגייס מנהלים חיצוניים בצורה יעילה יותר. המטרה שלהם כאן היא לקבל נראות מלאה לגבי כספי הנכס, פעילות הליסינג, פעילות האחזקה וההוצאות ועוד. בנוסף, בהינתן שמנהלי הנכסים הגדולים ביותר מתנהלים כמו זיכיונות, עשויה להיות הזדמנות לעזור למנהלים להסתחרר בעצמם באמצעות מוצרי עסק-בקופסה שמאוטמים את כל הפונקציות האחוריות הנדרשות לשם כך. מוצרים אלה עשויים גם לעזור למנהלים להתאים עם בעלים דרך שוק.

תוכן העניינים

כאשר אנו בוחנים קטגוריה זו, יש לנו שלושה עקרונות המנחים את מסגרת ההשקעה שלנו:

ראשית, נחפש סטארט-אפים המשרתים בעלים ומפעילי שוק בינוני (30-100 יחידות). הסיבה לכך היא שחברות קטנות ובינוניות (כלומר, אלה שמשרתות מתחת ל-30,000 יחידות) בתעשייה בדרך כלל מתגבשות משם ולעיתים קרובות חסרות המשאבים לחולל שינוי אמיתי. בקצה השני של הספקטרום, לבעלים גדולים יותר (כלומר אלה עם יותר מ-100,000 יחידות) קשה מאוד למכור או שהם כבר משתמשים בתוכנה מותאמת אישית משלהם.

שנית, נחפש חברות שבונות מוצרים שמספקים החזר ROI ברור מהיום הראשון. רוב הוצאות התפעול לבעלים נעולות בעניינים כמו תחזוקה, שירותים וכו'; יש להם רק כמות זעירה של תקציב להוצאות ברמת הנכס שהם באמת יכולים לשלוט בהם. לפיכך, ספקי תוכנה צריכים לספק החזר ROI ברור מהיום הראשון כדי שלא תהיה להם השפעה שלילית על שווי הנכס הנקי (NAV). עם זאת, אם אתה יכול למכור תוכנה ושהקונה לא ייחס אותה ברמת הנכס, אלא אולי ברמת הקרן (שם העלות הזו מפוזרת בין נכסים בסיסיים רבים), ייתכן שתוכל לעקוף זאת.

שלישית, נחפש מייסדים שיכולים לטפח סטארט-אפ של בסיס לקוחות שבוי. נדל"ן רב-משפחתי הוא עדיין ענף די בעייתי שבו אימוץ מלמטה למעלה של כל מוצר חדש יהיה קשה. לכן, דרך נוספת להצלחה יכולה להיות על ידי פיתוח לקוח שבוי מהיום הראשון, שיכול להתנסות ולהרחיב את מוצרי התוכנה בכל בסיס הנכסים שלו. עם זאת, חברות שעושות זאת יצטרכו לאזן בין שירות ללקוח יחיד וגדול שיכול לשמש כמקרה בוחן לאחרים, לבין לא להפוך לעסק שירותים שבונה תוכנה מותאמת אישית עבור הלקוח האמור.

לסיכום, אנו מאמינים שהערך הרב ביותר בענף הנדל"ן הרב-משפחתי הצומח ייווצר על ידי סטארטאפים המובילים עם מוצרי תוכנה, לעומת אלו המסתמכים רק על מוצרים פיננסיים. אם אתה בונה בקטגוריה זו, נשמח לשוחח. 

***

הדעות המובעות כאן הן אלה של אנשי AH Capital Management, LLC ("a16z") המצוטטות ואינן הדעות של a16z או החברות הקשורות לה. מידע מסוים הכלול כאן התקבל ממקורות צד שלישי, כולל מחברות פורטפוליו של קרנות המנוהלות על ידי a16z. למרות שנלקחה ממקורות האמינים כאמינים, a16z לא אימתה מידע כזה באופן עצמאי ואינה מציגה מצגים לגבי הדיוק המתמשך של המידע או התאמתו למצב נתון. בנוסף, תוכן זה עשוי לכלול פרסומות של צד שלישי; a16z לא סקרה פרסומות כאלה ואינה תומכת בתוכן פרסומי כלשהו הכלול בהן.

תוכן זה מסופק למטרות מידע בלבד, ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי, עסקי, השקעות או מס. עליך להתייעץ עם היועצים שלך באשר לעניינים אלה. הפניות לניירות ערך או לנכסים דיגיטליים כלשהם נועדו למטרות המחשה בלבד, ואינן מהוות המלצת השקעה או הצעה לספק שירותי ייעוץ השקעות. יתר על כן, תוכן זה אינו מכוון ואינו מיועד לשימוש על ידי משקיעים או משקיעים פוטנציאליים כלשהם, ואין להסתמך עליו בשום פנים ואופן בעת ​​קבלת החלטה להשקיע בקרן כלשהי המנוהלת על ידי a16z. (הצעה להשקעה בקרן a16z תתבצע רק על ידי מזכר ההנפקה הפרטית, הסכם המנוי ותיעוד רלוונטי אחר של כל קרן כזו ויש לקרוא אותה במלואה). המתוארים אינם מייצגים את כל ההשקעות בכלי רכב המנוהלים על ידי a16z, ואין כל ודאות שההשקעות יהיו רווחיות או שלהשקעות אחרות שיבוצעו בעתיד יהיו מאפיינים או תוצאות דומות. רשימה של השקעות שבוצעו על ידי קרנות המנוהלות על ידי אנדריסן הורוביץ (למעט השקעות שעבורן המנפיק לא נתן אישור ל-a16z לחשוף בפומבי וכן השקעות בלתי מוקדמות בנכסים דיגיטליים הנסחרים בבורסה) זמינה בכתובת https://a16z.com/investments /.

תרשימים וגרפים המסופקים בתוכן הם למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליהם בעת קבלת החלטת השקעה כלשהי. ביצועי העבר אינם מעידים על תוצאות עתידיות. התוכן מדבר רק לתאריך המצוין. כל תחזיות, אומדנים, תחזיות, יעדים, סיכויים ו/או דעות המובעות בחומרים אלו כפופים לשינויים ללא הודעה מוקדמת ועשויים להיות שונים או מנוגדים לדעות שהובעו על ידי אחרים. אנא ראה https://a16z.com/disclosures למידע חשוב נוסף.