家を購入するか改築するかの決定は、ほとんどの人にとって 人生で最も重要な経済的決定. 関連する金額が他のほとんどの財務決定よりも 10 倍から 100 倍高いだけでなく、考慮すべき多くの決定要因もあります。
今日、ほとんどの銀行顧客は、氷山の一角についてのみ意識的な決定を下しています。
主な決定事項について個人顧客に尋ねると、銀行の選択 (ローンの価格/金利の決定)、借入額、およびローン期間が示されます。 ただし、考慮すべき側面は他にもたくさんあります
正確で十分な情報に基づいた財務上の決定を行う。
この意思決定プロセスで役割を果たすことができ、果たすべきすべての要素を見てみましょう。
「ホーム プロジェクト」の定義
まずは「ホームプロジェクト」を明確に定義する必要があります。 ホーム プロジェクトがどのようなものになるかをまだ決めていない可能性があるため、次のような側面を決定することが重要です。
- 私は行くつもりですか 私の家を買うか借りるか? この決定は、同様の住宅の家賃額と住宅ローン額、今後数年間で住宅の価値がどのように変化するか（予想されるインフレを考慮に入れる可能性がある）について十分な知識があることを意味します。
家に何年滞在する予定か、税金への影響など。 - どの 家の種類 何方をお探しですか？ 自分で新しい家を建てる、プロジェクト開発者から新しい家/アパート/スタジオを購入する、引っ越しの準備ができている既存の家/アパート/スタジオを購入する、または既存の家/アパートを購入する
大規模な改修が必要ですか？ それとも、共同住宅プロジェクトや屋形船など、より具体的な住宅をお探しですか? どの場所？ どの価格帯？ 一戸建てかテラスハウスか？ 地形または生活空間のどの表面? 寝室の数、
バスルーム？ … これらの決定の多くは、価格に影響を与えるだけでなく、税金やキャッシュ フローにも影響を与えます (たとえば、家を改築することで、時間の経過とともに費用を分散させることができます)。 - どのようにあなたは 家を使う? すでに家を所有していますか、それとも購入するのは初めてですか? 自分で住むために家を購入しますか、それとも（全部または一部）賃貸しますか？ あなたは一人で家を占有しますか、それともパートナーと一緒に占有しますか?
あなたの子供、他の家族や友人と一緒に？
融資オプションの定義
ホーム プロジェクトが定義されたら、次のステップは 資金調達方法を定義する? ここでは、次のような側面を考慮する必要があります
- を決定する 借りる必要がある金額. これは明らかに、家の価格と利用可能な資産によって異なります。 家の合計価格も、地形の価格などの要素を考慮して、複雑な計算になります。
および/または住宅、改築費用、建築家の費用、税金 (VAT または登録費用など)、公証人費用、住宅ローン費用など。
また、新しい家に関連する追加の短期的な費用 (引っ越し費用、新しい家具、装飾 )、リスク選好度 (予備の貯蓄をバッファーとして保持するか、それともすべての資産を家に置くか) を考慮することも重要です。 ）、最小量
銀行は自分で家に入れるように求めます (例: 登録費用、公証人費用 )、およびより高い個人の貢献がローンの金利に与える影響。 - を介して家に資金を提供したいですか？ 伝統的な金融システムまたは代替形態を探る? たとえば、P2P レンディング マーケットプレイス、DeFi レンディング、または家を取得するための代替方法 (年金、家の賃貸/リースなど) を検討することもできます。
後日それを購入するオプション、住宅プロジェクトの株主になるオプション。これにより、プロジェクトに家賃が支払われ、プロジェクトから配当を受け取ることになります。 - 異なる銀行を比較する. ここでは、ローン シミュレーター (ベルギーの Spaargids.be や TopCompare.be など) が役立ちますが、ほとんどの場合、それらは市場金利のみを提供し (つまり、交渉された金利ではありません)、シミュレートされたローンを実際に取得できるという保証はありません。
標準的なローンのみを含める (つまり、特別な条件はなく、すべての付加価値サービスの比較は通常ほとんどありません。詳細を参照してください)。そのため、適切な比較を行うには、おそらく多くの労力が必要になるでしょう。 - ローンの種類. 家にお金を貸すことを考えるとき、ほとんどの人は自動的に新しい住宅ローンを思い浮かべます。 ほとんどの場合、これは（金利と税金の両方の観点から）最も安価なローンですが、常にそうとは限りません。 特にすでに人にとって
いくつかの資産を持っている場合、他の種類のローンを検討するのは興味深いかもしれません。 たとえば、既存の住宅ローンの借り換え、(部分的に) 消費者クレジットの使用 (多くの政府は、住宅の生態学的特性を改善する目的で消費者クレジットに補助金を出しています)。
ロンバード クレジット (既存の金融資産を担保として使用 - キャピレバーのロンバード² 製品を参照) など。
さらに、特定の短期キャッシュ フローに差をつけるための一時的な資金調達が必要かどうかを確認する必要があります。 代表的な例は、ブリッジローン（新しい家を購入して古い家を売却する間のキャッシュフローのギャップを埋めるためのローン）、当座貸越などです。
借りるローンは、現在の財政状況と、各ローンが持つ税金への影響に大きく依存します。 - これがすべて定義されたら、 デュレーション. これにより、 月々の返済額. 返済期間が長ければ長いほど利息が増えるのは当然ですが、返済額も少なくなります。
したがって、ローンがあなたの人生を完全に支配しないように、利息の支払いを最適化することと過剰な返済をしないこととの間の適切なバランスを見つけることが重要です. 年齢もローンの期間を決定する上で重要です。 ほとんどの人（と
多くの場合、銀行も）退職年齢の前にローンを終了することを主張します。
許容可能な毎月の償還額を正しく定義するには、入金および出金キャッシュ フローの予算を作成することが重要です。 ここでは、火災/盗難保険、未払いなど、（新しい）家に関連する追加の経常費用も考慮する必要があります。
バランス保険、地籍所得税、（より高い）光熱費（水道、電気、ガス ）、維持費（ボイラー、庭の清掃など）など。 - 上記の側面が定義されると、ほとんどの人は決定を下しますが、明らかに 利息、払い戻し、および支払いスキーム も非常に重要になります。 ローンの種類、国、銀行によって、さまざまなスキームが存在します。 為に 払戻
単純な（等しい）月々の分割払い、バルーン ローン、ブレット ローン、時間の経過とともに増加する月々の分割払い（たとえば、一定の予想インフレ率で）、時間の経過とともに各分割払いとして減少する月々の分割払いを区別できます。
一定額の資本を返済します（そして、利息が減少するにつれて、総返済額が減少します）.
金利条件、固定金利とあらゆる種類の変動金利を特定できます。たとえば、毎年、3年ごとに改訂可能で、さまざまな下限と上限があり、将来の変動から両当事者を保護できます。
中央銀行の金利。
支払い （資金を受け取る）いくつかのオプションも存在します。 通常、借入金は一括でお受け取りいただけますが、借入金を分割してお受け取りいただく工事もあります（例：ビル・リフォームに連動した都度請求書）
自宅の銀行に配達されます）。 - 次のステップは、 担保と保証 借金につながります。 ここでの最初の質問は、借り手が誰であるか (XNUMX 人で借りているのか、カップルで借りているのかなど) と、どの部門 (該当する場合) であるかを定義することです。 借り手以外で
それ自体、他の人 (例: 親) もローンを保証している可能性があります。
多くの場合、銀行は、預金された給与から未払いのローン金額を直接押収することを許可する文書に署名することを強制します。 これはまた、多くの銀行があなたの給与が支払われる当座預金口座を持っていることを要求する理由でもあります.
担保の種類は通常、ローンの種類によって異なります。 標準的な住宅ローンの場合、住宅自体が担保となりますが、証券、生命保険、別の家の住宅ローンなど、他の担保も存在する可能性があります。 さらに
ローン額全体ではなく、パーセンテージで住宅ローンを組むことについて話し合うことができます。 これは銀行のリスクを増大させますが、法的登録費用はしばしば住宅ローンの額のパーセンテージであるため、借り手にとっては興味深いものになる可能性があります。 ある場合には、
ただし、銀行は「カバーされていない」残りのパーセンテージの委任状に署名するように要求します。これにより、返済の問題が発生した場合に、銀行は残りのパーセンテージに自動的に住宅ローンを組むことができます。
融資にプラスした付加価値サービス
ローンの詳細が完全に明確になっている場合は、すべてを話し合うことが重要です。 資金調達に加えて付加価値サービス. 多くの場合、これらはローンと組み合わされています。つまり、同じ銀行でこれらの商品を利用すると、より高い金利が得られます。
これらの付加価値サービスは、異なる銀行で同じ価格と同じレベルの品質を持たないため、異なる銀行でのローンの比較はさらに複雑になります。
このような付加価値サービスの例は次のとおりです。
- 開く必要性 現在のアカウント名のリンクをクリックし, たとえば、あなたの給料が支払われる銀行で。 明らかに、そのような当座預金口座には、特定の費用と金利 (一部の借方と貸方について) が伴い、次のような特定のサービスも含まれる可能性があります。
デビット/クレジット カード、特定の口座保険および/または口座で発生した取引に対する報酬 (キャッシュバックなど) - 火災・盗難保険: 損害保険に関しては、保険料の金額、合計保険金額 (および家を改善したり家をより良く装飾した場合にどのように変化するか、または適応する必要があるか) を比較することが重要です。
補償範囲 (火災、盗難、洪水、破壊行為など)、請求プロセスの構成方法、自宅に関連する法的問題に対する法的支援などの付加価値サービスを受けるかどうかなど。 - 残高保険：被保険者が死亡した場合に未払い分をお返しします。 また、この保険には、100% の返済、未払い額のより低いパーセンテージ、同じまたは異なる返済など、さまざまなオプションが存在します。
借り手ごとの保険、障害、病気、および/または非自発的失業に対する追加保険、保険金額を月ごと、年ごとに支払うか、最初に全額支払う可能性があります。 - の解決策 遺産を管理する. これは、より複雑な相続状況 (混合家族や直接の相続人がいない独身者など) の場合に興味深い可能性がありますが、最も長く生きているパートナー (生きている) を確保するためにも役立ちます。
家庭で）十分に保護されています。
仮定のシナリオ
この情報がすべて収集されたら、さまざまなシミュレーションを行うことが重要です。 仮定のシナリオ、毎月の返済額、税金、およびローンの手頃な価格にどのような影響があるかを確認します。
シミュレートする一般的なシナリオは次のとおりです。
- 死ぬ XNUMX人（または複数）の借り手の
- 深刻な 病気 XNUMX 人 (または複数) の借り手 (通常、収益の減少とコストの増加をもたらす)
- 失業 XNUMX人（または複数）の借り手の
- 離婚 住宅を売却するか、借り手の XNUMX 人が他の借り手に支払いを行う必要がある (そして、ローンの返済のみを継続する)
- 早期販売 （例：5年以内、10年以内 ）
- ローンの借り換え希望金利が大幅に下がった場合や月々の返済額を増減したい場合。 ここで重要なのは、借り換えに関連するペナルティと可能性とのバランスを取ることです。
借り換えにより得られる利益 - 早期返済希望、つまり、借り手が未払い残高の一部または全額を早期に返済することを望んでいる
- 中央銀行の金利の変化 (増加/減少) これが毎月の償還額にどのように影響するか
- インフレ率の推移 ローンの期間と、これが割引後の毎月の返済額にどのように影響するか
- A 借入銀行の倒産、買収・合併、営業停止の決定. その時点で私のローンの条件はどうなりますか?
- ...
より多くのガイダンスを与えることができます
ご覧のように、考慮すべき側面は数多くありますが、銀行が顧客を支援するために必要なツールを提供することはめったにありません。 ほとんどの個人顧客にとって住宅ローンの重要性を考えると、より多くのサービスを提供するためにまだ改善の余地があると感じています。
上記の財務上の意思決定プロセスにおける顧客へのガイダンス。
(動的) アンケート、ウィザード、リアルタイム シミュレーション (さまざまな What-If シナリオのシミュレーションが可能)、および Q&A を介して、銀行はこのプロセスにおいてさらに信頼できるパートナーになることができ、その結果、他の銀行に対して強力な競争上の優位性がもたらされます。
住宅ローンが非常に粘着性のある商品であることがわかっている場合 - うまく行けば、顧客は 20 ～ 30 年間銀行に拘束されます - 他の商品をクロスセルするための多くのオプションがある場合は、銀行にこれにもっと投資することをお勧めします。ガイダンス。
