편집자 주: 오늘은 WRAL TechWire의 Jason Parker가 기업 및 상업용 확장 부동산을 출시한 날입니다. 금요일에 부동산에 대한 미래의 심층 분석을 찾으십시오.
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롤리 – Triangle의 부동산 시장은 XNUMX년 동안 매우 경쟁이 치열했으며 XNUMX년 동안은 매우 경쟁적이었습니다.
너무나 많이, 전무 이사인 Matt Fowler는 트라이앵글 멀티플 리스팅 서비스, TMLS는 이번 주 WRAL TechWire에 TMLS가 월 단위로 추적하는 데이터를 기반으로 균형 있고 정상적이며 건강한 시장을 제안하는 데이터를 찾으려면 XNUMX년 이상을 되돌아봐야 한다고 말했습니다.
그럼에도 불구하고, 많은 사람들을 이끌었던 초경쟁적인 부동산 시장 입찰 전쟁을 준비하다 올해 초 주택 구매자, 주택 판매자, 중개인 및 기타 부동산 거래에 관련된 사람들이 이자율 및 지속적인 인플레이션은 주택 시장의 미래를 의미할 수 있습니다.
매매시장의 침체에도 불구하고, 임대료 계속 인상 6월합니다.
그러나 이제 많은 주택 구매자가 Triangle의 부동산 시장에 다시 참여할 수 있습니다. 시장이 여전히 판매자의 시장이지만 지표가 존재하는 방식으로 움직이기 때문에 구매자가 거래를 찾을 기회가 매우 많기 때문입니다. 저것 구매자는 지금 더 많은 옵션을 가질 수 있습니다 불과 몇 주 전보다.
한 가지 요인: 구매자가 지난 16개월 동안 그 어느 때보다 많은 거래를 취소하고 있으며, 판매자가 가격을 내리고 있습니다 국영 부동산 중개업체 레드핀(Redfin)이 최근 수집한 자료에 따르면 XNUMX년 전보다 약 XNUMX배 늘었다.
깊은 잠수
WRAL TechWire는 부사장인 Roger Bernholz와 일반 상담 지역 Triangle에 기반을 둔 부동산 회사인 Coldwell Banker Howard Perry와 Watson(HPW)이 노스캐롤라이나 부동산법과 현재 시장 상황에서 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 이야기합니다.
아래 스크립트는 명확성을 위해 약간 편집되었습니다.
WRAL 테크와이어(TW): Redfin의 보고서에 따르면 전국적으로 거의 15%의 거래가 7월에 계약이 만료되었지만 Raleigh MSA에서는 XNUMX%만 계약이 만료되었습니다. 우리 지역 시장이 다른 시장과 국내 트렌드와 다른 점은 무엇입니까?
로저 베른홀츠(Bernholz): 사람들에게 중요한 많은 요소에 대해 그렇게 높은 평가를 받는 커뮤니티는 거의 없습니다. 살고 일하기 가장 좋은 장소 중 하나로 지속적으로 순위를 매길 때 우리는 무엇을 기대해야 할까요? 많은 거래에서 지불되는 매우 높고 환불 불가능한 실사 수수료와 연결될 때 수요(여러 제안 진행 중)가 강해지면 구매자가 거래를 취소하는 것을 확실히 방지해야 합니다. 또한 우리는 정교한 중개 커뮤니티를 보유하고 있어 준비되지 않은 구매자와 판매자가 줄어듭니다.
구매자 취소
TW: 그럼에도 불구하고 Redfin의 최근 분석에서 인용된 7%는 이전 2021월보다 낮습니다. XNUMX년 XNUMX월 이후 가장 높은 월간 비율을 유지하고 있지만 여기서 요인이 되는 시장 상황은 무엇입니까?
베른홀츠: 더 높은 이자율은 일부 사람들의 차용 능력을 강화하고 재정 문제에 대한 몇 가지 추가 하락을 설명할 가능성이 있습니다. 그리고 일부 구매자가 이전에 알려지지 않은 심각한 문제가 있다고 판단한 주택을 구매하기로 동의했다는 사실을 알게 된 것은 의심의 여지가 없습니다. 그러나 주택에 판매자 및 목록 중개인과 공유되는 물질적 문제가 있는 경우 이러한 문제는 영구적으로 수정되거나 새 구매자에게 판매할 때 공개되어야 합니다. 따라서 구매자는 이러한 상황에서 무력하지 않습니다.
실사의 역할
TW: 이 시장에서 거래가 성사될 수 있는 이유는 무엇입니까?
베른홀츠: 구매자가 해야 하는 높은 실사 수수료 및 기타 심각한 양보가 줄어들기를 바랍니다.
이러한 수수료의 역사는 매우 극적입니다. 2010년에 NC REALTORS/NC BAR 판매 계약을 개정했을 때 우리는 그것이 시장에 민감할 것이라는 것을 알고 있었습니다. 실제로, 이 양식은 진지한 구매자 시장에서 그 숫자가 될 것이라고 믿었기 때문에 $0의 실사 수수료를 명시적으로 허용합니다. 양식이 시장에 소개되었을 때였습니다. 몇 년 동안 많은 거래에서 실사 수수료가 전혀 지급되지 않거나 매우 낮습니다.
우리는 이제 이러한 수수료가 시장에 얼마나 민감한지 보고 있습니다. 많은 구매자가 가격과 경쟁할 능력이 부족할 때 환불 불가능한 수수료를 사용하여 판매자를 유치하고 잠재적으로 그들과 계약하도록 유도합니다. 많은 중개인은 구매자가 거래에서 큰 실사 수수료를 잃는 것을 보고 혼란스러워했으며 일부는 수수료 상한선을 옹호했지만 이 형식은 시장에 민감하게 유지되고 구매자와 판매자가 거래를 계속 관리하도록 할 것입니다.
현재, 표준 형식
현재 계약 양식은 실사를 수행하는 데 있어 구매자의 조사로 인해 발생하는 계약 후 문제에 대해 좀 더 균형 잡힌 협상을 고려했습니다.
베른홀츠: 구매자의 요청 후 판매자가 동의한 수리 및 개선을 문서화하는 표준 양식이 있습니다. 그러나 2010년 이후의 계약서에는 부동산이 현재 상태로 매각되고 있음이 항상 명시되어 있습니다. 일반적으로 요즘 구매자는 높은 실사 수수료에 의해 이미 많이 커밋될 때까지 그것이 무엇인지 결정할 수 없습니다. 우리는 더 많은 판매자가 구매자에게 제공되는 사전 마케팅 조사에 동의하는 것을 보고 있습니다. 이는 또한 시장에서 확실히 좋은 조정이 될 수 있으며 또한 폴스루를 줄이는 강력한 요소가 될 수 있습니다.
실사의 역사
TW: 자, 잠깐만, 이해를 도와주세요. 실사 기간은 무엇이며 실사 수수료는 얼마입니까? 그리고 그것들이 노스캐롤라이나 계약법에 존재하는 이유는 무엇입니까?
베른홀츠: 저는 2009-10년에 NC Realtors Residential Forms Committee의 의장이었으며 다른 주에서 진행되고 있는 일에 대한 XNUMX년 이상의 연구와 탐색 끝에 XNUMX여 년 전에 수정된 양식의 초안을 작성했습니다.
우리는 특히 그 당시에 비슷한 용어를 사용했던 텍사스와 조지아 양식을 살펴보았습니다. 이 개념은 옵션 스타일 계약과 매우 유사합니다. 이와 관련하여 계약 양식은 2010년에 주거 양식이 크게 수정되기 전에 REALTORS가 수년 동안 North Carolina에서 사용한 상업용 매매 계약과 스타일이 매우 유사합니다.
(편집자 주: NC BAR 및 NC REALTORS 표준 구매 제안 및 계약 양식이 1년 2022월 XNUMX일부로 새 양식이 발효되면서 최근에 다시 수정되었습니다.)
이전 양식, 실사 결정
베른홀츠: 이전 계약 양식은 거주 조건 및 기타 몇 가지 사항의 특정 측면에 대한 광범위한 기준을 설정하려고 했습니다. 이것은 일상적으로 표준이 충족되는지 여부에 대해 구매자와 판매자 사이에 때로는 매우 심각한 불일치를 초래했습니다. 이는 그 과정에서 비효율적이고 골치 아픈 조건으로 여겨졌다.
구매자가 협상된 기간, 실사 기간 동안 활성 시장에서 자신의 자산을 제거한 것에 대해 판매자를 보상하기 위한 협상된 실사 수수료를 지불하고 구매자에게 이유를 불문하고 거래를 종료하고 보증금을 돌려받을 권리. 실제로 구매자는 가능한 한 만족하기 위해 판매자와 여러 가지 문제를 협상할 수 있습니다. 어쨌든, 실사 기간이 지나면 구매자가 구매를 완료하지 않으면 진지한 보증금이 위험에 처할 수 있기 때문에 구매자가 거래에 더 강하게 전념한다는 판매자에게 더 많은 확신이 생겼습니다.
또 한 번의 변화…
베른홀츠: 또한 포함된 또 하나의 변경 사항은 구매자가 구매를 완료할 수 없거나 구매를 완료하지 않기로 선택한 경우 구매자가 거래에서 위험에 처한 모든 실사 비용과 진지한 보증금을 만드는 것이었습니다. 이것이 대부분의 사람들에게 가장 효율적이고 이해하기 쉬운 과정이며 다양한 상황에서 결과에 대한 확신을 주었습니다.
둘째, 개정된 계약은 또한 같은 이유로 대출 조건을 없앴습니다. 구매 여부에 대해 큰 논쟁이 일어날 것입니다. 그리고 구매자가 거래의 재정적 측면, 주로 필요한 대출을 받을 수 있는 능력에 대해 확신할 수 있는 실사 기간을 협상할 수 있고 협상할 것이라고 인식되었습니다. 합리적인 비용으로 거래를 종료할 수 있습니다(중간 정도의 실사 수수료만 해당). 성실한 돈이 반환됩니다.
이것은 또한 판매자의 이익을 위해 강력하게 추진되었습니다. 구매자의 대출 조건은 기본적으로 폐쇄까지 확장되었으며 구매자가 폐쇄할 수 있는지 여부에 대한 실질적인 확실성을 판매자에게 강탈했습니다.
그렇다면 왜 계약이 파기될까요?
베른홀츠: 폴스루는 마감일 근처에서 자주 발생했습니다.
구매자 시장에서는 실사 기간이 마감 때까지 연장되는 것이 일반적이었지만, 일반적으로 실사 기간은 마감 몇 주 전에 "일반적으로"(보다 균형 잡힌 시장) 종료되고 판매자는 자신의 집을 움직이는 트럭에 싣는 것에 대해 더 확신을 가질 시간입니다. 우리는 팬데믹으로 이어지는 몇 년을 보았습니다. 그러나 물론 이제 우리는 반대의 시장 상황의 영향을 보고 있으며 판매자는 실사 기간이 없는 계약을 요구해 왔으며, 본질적으로 심각한 재정적 상황이나 재산 우발 상황 없이 구매자를 거래에 구속했습니다. 적금 예금은 거의 이례적으로 이루어졌습니다.
지역 주택 시장에 대한 금리 인상의 역할
TW: 금리 인상이 어떤 역할을 할 수 있습니까?
베른홀츠: 내가 아는 한 대출 조건이 추가된 것을 본 적이 없습니다. 이를 위해서는 변호사의 계약서에 대한 맞춤형 부록이 필요하며 일반적으로 재판매 거래에서는 발생하지 않습니다. 신규 주택 판매는 더 많은 것을 볼 수 있으며 다른 계약 양식이 사용됩니다..
어떤 구매자도 구매하기로 계약한 집을 살 여유가 없다는 사실에 놀라지 말아야 합니다. 이것은 사전에 결정될 수 있고 결정되어야 합니다. 따라서 구매력은 적당히 제한되고 있고 서두르고 재정 능력에 대해 매우 명확하지 않은 사람들은 놀라서 구매하기로 한 것을 구매하지 못할 수 있습니다.
그러나 금리는 역사적으로(최근이 아닌 실제 역사처럼) 낮습니다.
저는 1980년대와 90년대 초반에 주택에 대한 모기지론을 20%에서 12%의 이자율로 마감했습니다. 따라서 최근의 믿을 수 없을 정도로 낮은 모기지 이자율로 인해 우리 모두가 망쳐 놓은 정도가 어느 정도 수요의 평준화에 반영되고 있습니다. 그러나 내 생각에는 여전히 우리 시장의 상황은 망설이는 사람이 지는 것입니다. 신용 카드 이자율이 여전히 약 18%인 상황에서 모기지 돈은 여전히 저렴합니다.
명심하세요…
TW: 그렇다면 지금 노스캐롤라이나인들은 부동산에 대해 무엇을 더 알아야 할까요?
베른홀츠: 오르락 내리락 하는 것이 시장의 본성이다. 저는 25년 동안 이 시장의 부동산 사업에 종사해 왔으며, 하락 시장은 대부분 더 느린 가격 상승과 더 긴 시장 시간에 반영되었습니다.
우리 시장은 큰 불황기에 가치가 다소 떨어졌지만 50~70% 정도 가치가 하락한 곳들에 비하면 미미한 수준이었다. 우리는 이것이 부적절하게 규제된 월스트리트 은행가들에 의해 세계에 부과된 매우 이례적인 상황이라고 믿고 희망합니다.
그러나 나는 가까운 장래에 트라이앵글 시장에서 그런 극적인 상황이 발생할 것이라고 보지 않습니다. 비즈니스, 운동, e-스포츠, 교육 및 고용 분야에서 우리가 보아온 모든 것과 새로운 거주자에게서 볼 수 있는 유입량으로 인해 여기에서 주택 소유에 대한 아메리칸 드림에 대한 투자에 대한 확신을 유지하는 것이 더 쉽습니다.
