집을 사거나 개조하기로 한 결정은 대부분의 사람들을 위한 것입니다. 인생에서 가장 중요한 재정적 결정. 관련된 금액이 대부분의 다른 재정 결정보다 10~100배 높을 뿐만 아니라 고려해야 할 결정 요소도 많습니다.
오늘날 대부분의 은행 고객들은 빙산의 일각에 대해서만 의식적인 결정을 내립니다.
소매 고객에게 주요 결정 사항에 대해 질문할 때 은행 선택(대출 가격/이자율 결정), 대출 금액 및 대출 기간을 알려줍니다. 그러나 고려해야 할 측면이 훨씬 더 많습니다.
정확하고 정보에 입각한 재정적 결정을 내리는 것.
이 결정 과정에서 역할을 할 수 있고 해야 하는 모든 요소를 살펴보겠습니다.
"홈 프로젝트" 정의
우선 "홈 프로젝트"를 잘 정의해야 합니다. 홈 프로젝트가 어떻게 보일지 아직 결정하지 못했을 수 있으므로 다음과 같은 측면을 결정하는 것이 중요합니다.
- 내가 갈거야? 내 집을 사거나 빌리다? 이 결정은 유사한 주택에 대한 임대료 대 모기지 금액, 향후 몇 년 동안 주택 가치가 어떻게 변할지(잠재적으로 예상 인플레이션을 고려하여),
귀하는 귀하의 집에 몇 년 동안 거주할 것으로 예상하는지, 세금에 미치는 영향 등 - 어느 집의 유형 를 찾습니까? 새 집을 직접 짓기, 프로젝트 개발자로부터 새 집/아파트/스튜디오 구입, 입주할 준비가 된 기존 집/아파트/스튜디오 구입 또는 기존 주택/아파트 구입
광범위한 개조가 필요합니까? 아니면 공동 주택 프로젝트 또는 하우스 보트와 같은 더 구체적인 주택을 찾고 있습니까? 어느 위치? 어떤 가격대? 단독주택인가 테라스하우스인가? 지형 또는 생활 공간의 어느 표면입니까? 침실의 수,
욕실? … 이러한 결정 중 많은 부분이 가격에 영향을 미칠 뿐만 아니라 세금 및 현금 흐름에도 영향을 미칩니다(예: 집을 개조하면 시간이 지남에 따라 비용을 분산시킬 수 있음). - 어떻게 할꺼 니 집을 이용하다? 당신은 이미 집을 소유하고 있습니까 아니면 구입하는 첫 번째 집입니까? 직접 거주하기 위해 집을 구입하거나 임대할 예정입니까(전체 또는 부분적으로)? 당신은 혼자 또는 파트너와 함께 집을 점유할 것인가?
귀하의 자녀, 다른 가족 구성원 및/또는 친구와?
자금 조달 옵션 정의
홈 프로젝트가 정의되면 다음 단계는 자금 조달 방법 정의? 여기서 우리는 다음과 같은 측면을 고려해야 합니다.
- 결정 빌릴 필요가 있는 금액. 이것은 분명히 집의 가격과 사용 가능한 자산에 달려 있습니다. 집의 총 가격도 지형 가격과 같은 요소를 고려하여 복잡한 계산이 될 것입니다.
및/또는 주택, 개조 비용, 건축가 비용, 세금(예: VAT 또는 등록 비용), 공증 비용, 모기지 비용 등
새 집과 관련된 추가 단기 비용(이사 비용, 새 가구, 장식), 위험 선호도(예비 저축을 완충 장치로 유지하시겠습니까, 아니면 모든 자산을 집에 보관하시겠습니까?)와 관련된 추가 단기 비용을 고려하는 것도 중요합니다. ), 최소 금액
은행에서 직접 집에 투자하도록 요청합니다(예: 등록 비용, 공증 비용). 개인 부담금이 높을 경우 대출 이자율에 영향을 미칠 수 있습니다. - 를 통해 주택 자금 조달을 원하십니까? 전통적인 금융 시스템 또는 대체 형태 탐색? 예를 들어 P2P 대출 마켓플레이스, DeFi 대출 또는 주택 구입을 위한 대체 방법(예: 연금, 주택 임대/리스)을 고려할 수도 있습니다.
나중에 살 수 있는 옵션, 주택 프로젝트의 주주가 되어 프로젝트에 임대료를 지불하고 프로젝트에서 배당금을 받는 등의 결과를 가져옵니다. - 다른 은행 비교. 여기에서 대출 시뮬레이터(예: 벨기에의 Spaargids.be 또는 TopCompare.be)가 도움이 될 수 있지만 대부분의 경우 시장 이자율만 제공하므로(즉, 협상 이자율 없음) 실제로 모의 대출을 받을 수 있다는 보장은 없습니다.
그리고 표준 대출만 포함시키십시오(즉, 특별한 조건이 없고 일반적으로 모든 부가 가치 서비스에 대한 비교가 거의 없습니다. 추가 참조). 따라서 좋은 비교는 아마도 귀하의 많은 노력이 필요할 것입니다. - 대출 유형. 집을 위해 돈을 빌리는 것에 대해 생각할 때 대부분의 사람들은 자동으로 새로운 모기지에 대해 생각합니다. 대부분의 경우 이것은 가장 저렴한 대출이지만(이자율과 세금 관점에서 모두) 항상 그런 것은 아닙니다. 특히 이미 사람들에게
일부 자산이 있는 경우 다른 유형의 대출을 고려하는 것이 흥미로울 수 있습니다. 예를 들어 기존 모기지를 다시 인발하는 것, 소비자 신용을 사용하여 (부분적으로) (많은 정부가 귀하의 생태학적 특성을 개선하기 위한 목적으로 소비자 신용에 보조금을 지급합니다.
home), Lombard 신용(기존 금융 자산을 담보로 사용 - Capilever의 Lombard² 제품 참조) 등
또한 특정 단기 현금 흐름에 일시적인 자금 조달이 필요한지 확인해야 합니다. 일반적인 예로는 브리지 론(새 주택 구입과 기존 주택 판매 사이의 현금 흐름 격차를 해소하기 위한 대출), 당좌 대월 등이 있습니다.
받을 대출은 현재 재정 상황과 각 대출이 미칠 세금 영향에 따라 크게 달라집니다. - 이 모든 것이 정의되면 다음으로 게임을 시작할 수 있습니다. 지속. 이것은 아이디어를 얻을 수 있습니다 월 상환 금액. 물론 대출 기간이 길수록 더 많은 이자를 지불하게 되지만 상환 금액도 낮아집니다.
따라서 대출이 당신의 삶을 완전히 통제하지 않도록 이자 지불을 최적화하는 것과 과도한 상환을 하지 않는 것 사이에서 적절한 균형을 찾는 문제입니다. 대출 기간을 정의하는 데 있어서도 귀하의 나이가 중요합니다. 대부분의 사람들(그리고
종종 은행도) 은퇴 연령 전에 대출을 종료하도록 주장할 것입니다.
허용 가능한 월별 상환 금액을 정확하게 정의하려면 들어오고 나가는 현금 흐름에 대한 예산을 만드는 것이 중요합니다. 여기에서 화재/도난 보험과 같이 (새) 주택과 관련된 추가 반복 비용, 미결제 금액도 고려해야 합니다.
균형 보험, 지적 소득세, (높은) 공과금(수도, 전기, 가스), 유지비(예: 보일러, 정원 청소) 등 - 위의 측면이 정의되면 대부분의 사람들은 결정을 내릴 것이지만 분명히 이자, 상환 및 지불 방식 또한 매우 중요할 것입니다. 대출 유형, 국가 및 은행에 따라 다른 제도가 존재합니다. 을 위한 상환
단순(동일) 월별 할부, 풍선 대출, 총알 대출, 시간이 지남에 따라 증가하는 월별 할부(예: 고정 예상 인플레이션율 사용), 각 할부로 시간이 지남에 따라 감소하는 월별 할부
고정된 금액의 자본을 상환합니다(이자율이 감소함에 따라 총 상환 금액이 감소합니다).
다음 금리 조건, 우리는 고정 이자율과 모든 종류의 변동 이자율(예: 매년, 3년마다 수정 가능)을 식별할 수 있으며 서로 다른 하한과 한도를 사용하여 향후 변동에 대해 양 당사자를 보호할 수 있습니다.
중앙은행의 금리.
다음 지불금 (자금 수령) 몇 가지 옵션도 있습니다. 일반적으로 한 번에 모든 차용 자금을 받지만 차입 자금을 부분적으로 받는 공사도 있습니다(예: 건물/개보수에 연결된 매번 청구서
집에서 은행으로 배달). - 다음 단계는 정의 담보 및 보증 대출과 연결됩니다. 여기서 첫 번째 질문은 차용인이 누구인지(혼자, 부부 등으로 차용합니까?) 어떤 부서(해당되는 경우)에 속하는지 정의하는 것입니다. 차용인 외에
그 자체로 다른 사람(예: 부모)도 대출을 보증하고 있을 수 있습니다.
종종 은행은 예치된 급여에서 미지불 대출 금액을 직접 압류할 수 있는 문서에 서명하도록 강요할 것입니다. 이것은 또한 많은 은행에서 급여가 지급되는 당좌예금을 요구하는 이유이기도 합니다.
담보의 유형은 일반적으로 대출 유형에 따라 다릅니다. 표준 모기지의 경우 주택 자체가 담보가 되지만 증권, 생명 보험 또는 다른 주택에 대한 모기지와 같은 다른 담보도 존재할 수 있습니다. 추가적으로
전체 대출 금액에 대해 모기지를 받는 것이 아니라 일정 비율을 차지하는 것이 논의될 수 있습니다. 이것은 은행에 대한 위험을 증가시키지만 법적 등록 비용이 종종 모기지 금액의 일정 비율이기 때문에 차용인에게 흥미로울 수 있습니다. 일부 경우에,
그러나 은행은 상환 문제가 발생할 경우 은행이 나머지 비율에 대해 자동으로 모기지를 받을 수 있도록 하는 "보증되지 않은" 나머지 비율에 대한 위임장에 서명하도록 요청할 것입니다.
금융에 부가 가치 서비스
대출의 세부 사항이 완전히 명확하면 모든 사항을 논의하는 것이 중요합니다. 자금 조달에 부가 가치 서비스. 종종 이것들은 대출과 결합되어 동일한 은행에서 해당 상품을 가져가면 더 나은 이자율을 얻을 수 있음을 의미합니다.
이것은 부가 가치 서비스가 다른 은행에서 동일한 가격과 품질 수준을 갖지 않기 때문에 다른 은행의 대출을 비교하는 것을 훨씬 더 복잡하게 만듭니다.
이러한 부가 가치 서비스의 예는 다음과 같습니다.
- 개설의 필요성 당좌 계정 예를 들어 급여가 지급되는 은행에서. 분명히 그러한 경상 계정에는 특정 비용과 이자율(일부 직불 및 신용)과 다음과 같은 특정 서비스가 포함됩니다.
직불/신용 카드, 특정 계정 보험 및/또는 계정에서 발생한 거래에 대한 보상(예: 캐쉬백) - 화재/도난 보험: 모든 손해 보험의 경우 보험료 금액, 총 보험 가치(집을 개선하거나 집을 더 잘 장식하는 경우 어떻게 진화하거나 적응해야 하는지)를 비교하는 것이 중요합니다.
보장 대상(화재, 절도, 홍수, 기물 파손), 청구 절차 구성 방식, 집과 관련된 법적 문제에 대한 법률 지원과 같은 부가 가치 서비스를 받는 경우 등 - 미결제 잔액 보험: 피보험자가 사망한 경우 미결제 잔액을 상환합니다. 또한 이 보험의 경우 동일하거나 다른 미지불 금액의 100% 또는 더 낮은 비율의 상환과 같은 다양한 옵션이 있습니다.
각 차용인에 대한 보험, 장애, 질병 및/또는 비자발적 실직에 대한 추가 보험, 월별, 연간 보험 금액을 지불하거나 처음에 전액 지불할 수 있는 가능성. - 솔루션 상속을 관리하다. 이것은 더 복잡한 상속 상황(혼합 가족 또는 직계 상속인이 없는 독신인 경우)의 경우에 흥미로울 수 있지만 가장 오래 사는 파트너(또한 살아있는
집에서) 충분히 보호됩니다.
가정 시나리오
이 모든 정보가 수집되면 다양한 시뮬레이션을 수행하는 것이 중요합니다. 가정 시나리오, 월 상환 금액, 세금 및 대출의 경제성에 미치는 영향을 확인합니다.
시뮬레이션할 일반적인 시나리오는 다음과 같습니다.
- 사망 차용인 중 한 명(또는 그 이상)
- 진지한 질병 차용자 중 한 명(또는 그 이상)(일반적으로 수익 감소 및 비용 증가로 이어짐)
- 실직 차용인 중 한 명(또는 그 이상)
- 이혼 집을 팔거나 차용인 중 한 사람이 다른 차용인에게 돈을 지불하도록 요구함(그리고 단독으로 대출 상환을 계속함)
- 조기 판매 집의 (예: 5년 이내, 10년 이내)
- 대출 재융자 희망, 즉 금리가 많이 하락했거나 월 상환액을 늘리거나 줄이려는 경우. 여기서 중요한 것은 재융자와 관련된 벌금과 잠재적
재융자에서 얻은 이익 - 조기 상환을 원하는, 즉 차용인이 미결제 잔액의 일부 또는 전체를 조기에 상환하려는 욕구
- 중앙 은행 이자율의 변화(증가/감소) 그리고 이것이 귀하의 월 상환액에 미치는 영향
- 인플레이션율의 진화 대출 기간 및 이것이 할인된 월 상환 금액에 미치는 영향
- A 차용 은행의 파산, 인수/합병 또는 사업 중단 결정. 그 순간 내 대출 조건은 어떻게 됩니까?
- ...
더 많은 안내를 받을 수 있습니다
보시다시피 은행은 고객을 지원하는 데 필요한 도구를 거의 제공하지 않는 수십 가지 측면을 고려해야 합니다. 대부분의 소매 고객에게 주택 대출의 중요성을 감안할 때 우리는 더 많은 것을 제공하기 위해 여전히 개선의 여지가 있다고 생각합니다.
위의 재무 의사 결정 과정에서 고객에게 안내합니다.
(동적) 설문지, 마법사, 실시간 시뮬레이션(다양한 What-If 시나리오 시뮬레이션 가능) 및 Q&A를 통해 은행은 이 프로세스에서 더욱 신뢰할 수 있는 파트너가 될 수 있으며, 이는 다른 은행에 대한 강력한 경쟁 우위를 가져옵니다.
모기지가 매우 끈끈한 상품이라는 것을 안다면 – 잘 하면 고객은 20-30년 동안 은행에 묶여 있을 것입니다 – 다른 상품을 교차 판매할 수 있는 많은 옵션이 있다면, 우리는 은행에 이 상품에 더 많이 투자하도록 확실히 조언할 것입니다. 안내.
