Voorbeelden om klanten beter te begeleiden bij beslissingen over woningkredieten (Thomas Pintelon)

De beslissing om een ​​huis te kopen of te renoveren, ligt bij de meeste mensen de belangrijkste financiële beslissing in hun leven. Niet alleen zijn de bedragen 10 tot 100 keer hoger dan bij de meeste andere financiële beslissingen, er zijn ook veel beslissingsfactoren waarmee rekening moet worden gehouden.
De meeste bancaire klanten maken tegenwoordig een bewuste keuze over het topje van de ijsberg.

Bij het vragen van particuliere klanten naar de belangrijkste beslissingen die ze moeten nemen, geven ze de keuze van de bank aan (bepalen van de prijs / rentevoet van de lening), het te lenen bedrag en de looptijd van de lening. Er zijn echter veel meer aspecten om rekening mee te houden:
het nemen van een juiste en geïnformeerde financiële beslissing.

Laten we eens kijken naar alle elementen die een rol kunnen en moeten spelen in dit beslissingsproces.

Het "thuisproject" definiëren

Allereerst de “thuisproject” moet goed worden gedefinieerd. Misschien heb je nog niet besloten hoe je thuisproject eruit zal zien, dus het is belangrijk om te beslissen over aspecten zoals:

• Ga ik? mijn huis kopen of huren? Deze beslissing impliceert een goede kennis van het huurbedrag versus het hypotheekbedrag voor een vergelijkbare woning, hoe de waarde van uw woning de komende jaren zal evolueren (eventueel rekening houdend met verwachte inflatie),
  hoeveel jaar denkt u in uw woning te blijven wonen, wat zijn de fiscale gevolgen, etc.
• Welke type woning zoek je naar? Zelf een nieuw huis bouwen, een nieuw huis/appartement/studio kopen van een projectontwikkelaar, een bestaande woning/appartement/studio kopen die instapklaar is of een bestaande woning/appartement kopen die
  ingrijpende renovatie nodig? Of ben je op zoek naar meer specifieke woonruimte, zoals een co-housing project of een woonboot? Welke locatie? Welke prijsklasse? Een vrijstaande woning of een tussenwoning? Welke oppervlakte van terrein of leefruimte? Aantal slaapkamers,
  badkamers? …​ Veel van die beslissingen hebben niet alleen een prijsimpact, maar hebben ook gevolgen voor de belastingen en de kasstroom (bv. een te renoveren huis maakt het mogelijk om de kosten in de tijd te spreiden).
• Hoe wil je gebruik het huis? Heeft u al een woning of is het uw eerste woning die u koopt? Koopt u de woning om er zelf in te wonen en/of verhuurt u deze (geheel of gedeeltelijk)? Bewoont u de woning alleen of met uw partner, met
  uw kinderen, met andere familieleden en/of met vrienden?

Financieringsmogelijkheden definiëren

Zodra het thuisproject is gedefinieerd, is de volgende stap: bepalen hoe het zal worden gefinancierd? Hier moeten we rekening houden met aspecten als:

• Bepalen bedrag dat u moet lenen. Dit is uiteraard afhankelijk van de prijs van de woning en het vermogen dat u ter beschikking heeft. De totale prijs van het huis zal ook een complexe berekening zijn, rekening houdend met elementen zoals de prijs van het terrein
  en/of woning, verbouwingskosten, kosten van de architect, belastingen (bijv. btw of registratiekosten), notariskosten, hypotheekkosten, etc.
  Het is ook belangrijk om rekening te houden met extra kosten op korte termijn die verband houden met de nieuwe woning (live verhuiskosten, nieuwe meubels, decoratie​), uw risicobereidheid (wilt u wat reserve sparen als buffer of al uw vermogen in de woning zetten) ), het minimumbedrag
  de bank vraagt ​​om zelf in de woning te zetten (bijvoorbeeld registratiekosten, notariskosten) en de impact die een hogere eigen bijdrage kan hebben op de rente van een lening.
• Wilt u de woning financieren via de traditioneel financieel systeem of verken alternatieve vormen? U kunt bijvoorbeeld ook P2P Lending-marktplaatsen, DeFi-leningen of alternatieve manieren om een ​​woning te verwerven, bijv. lijfrente, de woning huren/leasen met
  de optie om het op een later tijdstip te kopen, aandeelhouder te worden van het huisvestingsproject, wat resulteert in het betalen van huur aan het project en het ontvangen van dividenden van het project, enz.
• Vergelijk verschillende banken. Hier kunnen leningsimulatoren (zoals Spaargids.be of TopCompare.be in België) helpen, maar meestal geven ze alleen de marktrente (dus geen onderhandelde rente), geven geen garantie dat u de gesimuleerde lening ook daadwerkelijk krijgt
  en neem alleen de standaardleningen op (dus geen speciale voorwaarden en meestal weinig vergelijking van alle diensten met toegevoegde waarde - zie verder), dus een goede vergelijking zal waarschijnlijk veel inspanning van uw kant vergen.
• Soort lening. Bij het bedenken van geld lenen voor een huis denken de meeste mensen automatisch aan een nieuwe hypotheek. In de meeste gevallen is dit de goedkoopste lening (zowel rente- als fiscaal), maar niet altijd. Vooral voor mensen nu al
  met sommige activa, kunnen andere soorten leningen interessant zijn om te overwegen. Bijvoorbeeld het overtrekken op een bestaande hypotheek, (gedeeltelijk) gebruik maken van een consumptief krediet (veel overheden subsidiëren consumptieve kredieten met als doel het ecologische karakter van uw
  home), een Lombardkrediet (met uw bestaande financiële activa als onderpand – zie het Lombard²-product van Capilever), enz.
  Daarnaast moet u controleren of u tijdelijke financiering nodig heeft om specifieke kortetermijnkasstromen te overbruggen. Typische voorbeelden zijn een overbruggingskrediet (een lening om de cashflowkloof tussen de aankoop van uw nieuwe en de verkoop van uw oude woning te overbruggen), rekening-courantkredieten, enz.
  lening te nemen zal sterk afhangen van uw huidige financiële situatie en de fiscale gevolgen die elke lening zal hebben.
• Zodra dit alles is gedefinieerd, kun je beginnen te spelen met de duur. Hierdoor krijgt u een idee van de maandelijks vergoedingsbedrag. Uiteraard geldt hoe langer de lening, hoe meer rente u betaalt, maar ook hoe lager uw vergoedingsbedrag,
  het is dus een kwestie van de juiste balans vinden tussen het optimaliseren van de rentebetalingen en het niet te veel aflossen, zodat uw lening uw leven niet volledig beheerst. Uw leeftijd is ook belangrijk bij het bepalen van de looptijd van de lening. De meeste mensen (en
  vaak ook de bank) zullen erop aandringen dat hun lening vóór hun pensioengerechtigde leeftijd wordt beëindigd.
  Voor het correct definiëren van het acceptabele maandelijkse vergoedingsbedrag is het belangrijk om een ​​begroting te maken van inkomende en uitgaande geldstromen. Hierbij moet u ook rekening houden met de extra terugkerende kosten verbonden aan de (nieuwe) woning, zoals brand-/diefstalverzekeringen, openstaan
  saldoverzekering, kadastrale inkomstenbelasting, (hogere) nutskosten (water, elektra, gas​), onderhoudskosten (oa schoonmaak cv-ketel, tuin), etc.
• Wanneer de bovenstaande aspecten zijn gedefinieerd, zullen de meeste mensen een beslissing nemen, maar uiteraard de rente-, terugbetalings- en uitbetalingsregeling zal ook enorm belangrijk zijn. Afhankelijk van het type lening, het land en de bank bestaan ​​er verschillende regelingen. Voor terugbetalingen
  we kunnen een onderscheid maken tussen eenvoudige (gelijke) maandelijkse termijnen, een ballonlening, een bulletlening, maandelijkse termijnen die in de tijd toenemen (bijvoorbeeld met een vast verwacht inflatiepercentage), maandelijkse termijnen die met de tijd afnemen per termijn
  een vast bedrag aan kapitaal terugbetaalt (en naarmate de rente daalt, neemt het totale terugbetalingsbedrag af).
  Voor de rente voorwaarden, kunnen we een vaste rentevoet en allerlei flexibele rentetarieven identificeren, zoals elk jaar herzienbaar, elke 3 jaar, enz. en met verschillende vloeren en limieten die beide partijen kunnen beschermen tegen toekomstige veranderingen in
  de rentetarieven van de Centrale Bank.
  Voor de uitbetaling (het ontvangen van het geld) zijn er ook een paar opties. Meestal krijgt u alle geleende gelden in één keer, maar er zijn ook constructies waarbij de geleende gelden in delen worden ontvangen (bijv. elke keer een factuur gekoppeld aan bouw/renovatie
  thuisbezorgd bij de bank).
• De volgende stap is de definitie van de zekerheden en garanties gekoppeld aan de lening. De eerste vraag hierbij is om te bepalen wie de leners zijn (leen je alleen, als koppel, etc.) en in welke afdeling (indien van toepassing). Afgezien van de leners
  zelf, kan het zijn dat ook andere personen (bijv. ouders) garant staan ​​voor de lening.
  Vaak zullen banken afdwingen om een ​​document te ondertekenen waarmee ze direct uitstaande leningbedragen van gestorte salarissen in beslag kunnen nemen. Dit is ook een reden waarom veel banken u vragen om een ​​betaalrekening bij hen te hebben waar uw salaris wordt uitbetaald.
  Het type onderpand hangt meestal af van het type lening. Bij een standaardhypotheek is de woning het onderpand zelf, maar er kunnen ook andere zekerheden zijn, zoals zekerheden, levensverzekeringen of de hypotheek op een andere woning. Aanvullend
  het is bespreekbaar om niet voor het gehele geleende bedrag een hypotheek te nemen, maar een percentage. Dit verhoogt het risico voor de bank, maar kan interessant zijn voor de kredietnemer, aangezien de wettelijke registratiekosten vaak een percentage van het hypotheekbedrag zijn. In sommige gevallen,
  de bank zal echter vragen om een ​​machtiging te tekenen voor het 'ongedekte' resterende percentage, waardoor de bank automatisch een hypotheek kan nemen op het resterende percentage, in geval van aflossingsproblemen.

Diensten met toegevoegde waarde bovenop de financiering

Als de details van de lening volledig zijn opgehelderd, is het belangrijk om alles te bespreken diensten met toegevoegde waarde bovenop de financiering. Vaak zijn deze gekoppeld aan de lening, waardoor je een betere rente krijgt als je die producten bij dezelfde bank afneemt.
Dit maakt het vergelijken van leningen bij verschillende banken nog complexer, omdat die diensten met toegevoegde waarde bij verschillende banken niet dezelfde prijs en hetzelfde kwaliteitsniveau hebben.

Voorbeelden van dergelijke diensten met toegevoegde waarde zijn:

• De noodzaak om een ​​te openen lopende rekening bij de bank waar bijvoorbeeld uw salaris wordt uitbetaald. Het is duidelijk dat zo'n betaalrekening gepaard gaat met bepaalde kosten en rentetarieven (voor sommige debet en credit) en mogelijk ook met specifieke diensten, zoals:
  een bankpas/creditcard, specifieke rekeningverzekeringen en/of beloningen (zoals cashbacks) op transacties die op de rekening plaatsvinden
• Brand/diefstal verzekering: Zoals bij elke schadeverzekering is het belangrijk om de premiebedragen, de totale verzekerde waarde (en hoe deze evolueert of moet worden aangepast als u uw woning verbetert of uw woning beter inricht) te vergelijken, welke risico's zijn
  gedekt zijn (zoals brand, diefstal, overstroming, vandalisme​), hoe het claimproces is georganiseerd, of u diensten met toegevoegde waarde krijgt zoals juridische bijstand voor juridische zaken met betrekking tot uw huis, enz.
• Schuldsaldoverzekering: hiermee wordt het openstaande saldo terugbetaald bij overlijden van de verzekerde. Ook voor deze verzekering zijn er verschillende mogelijkheden, zoals 100% terugbetalen of een lager percentage van het openstaande bedrag, gelijk of verschillend
  verzekering voor elke lener, aanvullende verzekering tegen arbeidsongeschiktheid, ziekte en/of onvrijwillig verlies van baan, mogelijkheid om het verzekeringsbedrag per maand, per jaar of in het begin volledig te betalen.
• Oplossingen voor de erfenis beheren. Dit kan interessant zijn bij complexere verervingssituaties (zoals samengestelde gezinnen of voor een alleenstaande zonder directe erfgenamen), maar ook om de langstlevende partner (ook inwonende
  in huis) voldoende beschermd is.

Wat-als-scenario's

Zodra al deze informatie is verzameld, is het belangrijk om verschillende Wat-als-scenario's, om te zien wat de impact is op het maandbedrag, belastingen en de betaalbaarheid van de lening.

Typische scenario's om te simuleren zijn:

• Overlijden van een (of meer) van de leners
• Ernstig ziekte van een (of meer) van de kredietnemers (meestal resulterend in een daling van de inkomsten en een stijging van de kosten)
• Verlies van baan van een (of meer) van de leners
• Scheiding waarbij de verkoop van het huis of een van de leners nodig is om de andere lener uit te betalen (en alleen door te gaan met het aflossen van de lening)
• Vroege verkoop van de woning (bijv. binnen 5 jaar, binnen 10 jaar​)
• Verlangen om de lening te herfinancierenBijvoorbeeld als de rente flink is gedaald of als u het maandbedrag wilt verhogen/verlagen. Belangrijk hierbij is om de boetes verbonden aan de herfinanciering in evenwicht te brengen met het potentieel
  voordeel verkregen uit de herfinanciering
• Verlangen naar vervroegde aflossing, dat wil zeggen de wens van de kredietnemer(s) om het openstaande saldo vervroegd of gedeeltelijk terug te betalen
• Evoluties (stijging/daling) van de rentevoet van de Centrale Bank en hoe dit uw maandelijkse vergoedingsbedrag beïnvloedt
• Evoluties van de inflatiecijfers over de looptijd van de lening en hoe dit van invloed is op het kortingsbedrag van de maandelijkse vergoeding
• A faillissement, overname/fusie of stopzetting van de activiteiten van de lenende bank. Wat gebeurt er op dat moment met de voorwaarden van mijn lening?
• ...

Er kan meer begeleiding worden gegeven

Zoals u kunt zien, zijn er tientallen aspecten om rekening mee te houden, waarvoor banken zelden de benodigde tooling leveren om hun klanten te helpen. Gezien het belang van een woonkrediet voor de meeste particuliere klanten, zijn we van mening dat er nog ruimte is voor verbetering om meer te kunnen bieden
begeleiding van klanten in het bovenstaande financiële besluitvormingsproces.

Via (dynamische) vragenlijsten, wizards, realtime simulaties (waardoor verschillende What-If scenario's kunnen worden gesimuleerd) en Q&A's kan een bank in dit proces nog meer een vertrouwde partner worden, wat resulteert in een sterk concurrentievoordeel ten opzichte van andere banken.
Als je weet dat een hypotheek een erg plakkerig product is – als je het goed doet is de klant 20-30 jaar aan de bank gebonden – met veel mogelijkheden om andere producten te cross-sellen, dan raden we banken zeker aan om hier meer in te investeren de begeleiding.