Redaktørens merknad: I dag markerer lanseringen av utvidet eiendom – bedrifts- og kommersiell eiendom – av WRAL TechWires Jason Parker. Se etter fremtidige dypdykk i eiendom på fredager.
+ + +
RALEIGH – Triangelets eiendomsmarkeder har vært svært konkurransedyktige i to år, og svært konkurransedyktige i det meste av et tiår.
Så mye at Matt Fowler, administrerende direktør for Triangle Multiple Listing Service, TMLS, fortalte WRAL TechWire denne uken at basert på dataene som TMLS sporer på månedlig basis, må man se tilbake mer enn syv år for å finne data som tyder på et balansert, normalt og sunt marked.
Likevel, det hyperkonkurranseutsatte eiendomsmarkedet som førte mange til forberede seg på budkriger tidligere i år ser det ut til å ha avtatt, delvis i juni, med en form for pause i markedet i løpet av måneden da boligkjøpere, boligselgere, agenter og andre involverte i eiendomstransaksjoner fant ut hva en økning i rentene og fortsatt pågående inflasjon kan bety for fremtiden til boligmarkedene.
Til tross for pausen i markedet for salg, leieprisene fortsatte å øke i juni.
Men nå kan mange boligkjøpere engasjere seg på nytt i trekantens eiendomsmarked, fordi det godt kan være muligheter for kjøpere til å finne avtaler ettersom markedet har beveget seg på en slik måte at mens det fortsatt er et selgers marked, er det indikatorer at kjøpere kan ha flere alternativer nå enn for bare noen uker siden.
En faktor: kjøpere trekker seg ut av flere avtaler enn noen gang i løpet av de siste 16 månedene, og selgere senker prisene omtrent fem ganger så ofte som for et år siden, ifølge de siste dataene samlet inn av det nasjonale eiendomsmeglerfirmaet Redfin.
Et dypdykk
WRAL TechWire snakket med Roger Bernholz, visepresidenten og generelle råd fra det lokale Triangle-baserte eiendomsfirmaet Coldwell Banker Howard Perry og Watson (HPW) om hva som skjer akkurat nå med North Carolina eiendomslovgivning og i de nåværende markedsforholdene.
Transkripsjonen nedenfor er lett redigert for klarhetens skyld.
WRAL TechWire (TW): Redfins rapport siterer nesten 15 % av transaksjonene over hele landet falt ut av kontrakten i juni – men i Raleigh MSA var det bare 7 % som gjorde det. Hva er annerledes med vårt lokale marked enn andre markeder og enn de nasjonale trendene?
Roger Bernholz (Bernholz): Det er få lokalsamfunn som blir så høyt vurdert for et stort antall faktorer som er viktige for mennesker. Hva kan vi forvente når vi konsekvent er rangert som et av de beste stedene å bo og jobbe. Jo sterkere etterspørselen (pågående flere tilbud) når den er knyttet til de ekstremt høye, ikke-refunderbare due diligence-gebyrene som betales i mange av transaksjonene, må absolutt forhindre kjøpere i å kansellere avtaler. Dessuten har vi et sofistikert meglermiljø og som gir færre uforberedte kjøpere og selgere.
Boligprisene gikk høye i april – men har markedet endret seg siden?
Kjøpere trekker seg tilbake
TW: Likevel, at 7 % sitert i Redfins nylige analyse er lavere enn forrige juni – men er fortsatt den høyeste månedlige prosentandelen siden februar 2021 – hva er markedsforholdene som er faktorer her?
Bernholz: Det er sannsynlig at høyere renter strammer inn noens lånekraft og står for noen flere nedfall i økonomiske spørsmål. Og det er ingen tvil om at noen kjøpere opplever at de har gått med på å kjøpe et hus som de fastslår har tidligere ukjente alvorlige problemer som selgeren ikke vil korrigere og velger å si opp kontrakten og miste due diligence-avgiften. Men når et hus har vesentlige problemer som deles med selger og noteringsmegler, må disse problemene korrigeres permanent eller avsløres i ethvert salg til nye kjøpere. Så kjøperne er ikke maktesløse i disse situasjonene.
Prisene synker for mange boliger i Raleigh-området; oppføringene vokser også
Due diligences rolle
TW: Hvorfor kan en avtale falle igjennom i dette markedet?
Bernholz: Jeg håper de høye due diligence-gebyrene og andre seriøse innrømmelser kjøpere må gjøre, synker.
Historien om disse avgiftene er ganske dramatisk. Da vi reviderte salgskontrakten for NC REALTORS/NC BAR i 2010, visste vi at den ville være markedssensitiv. Faktisk tillater skjemaet eksplisitt et due diligence-gebyr på $0 fordi det ble antatt at det ville være nummeret i et seriøst kjøpers marked, og det var da skjemaet ble introdusert til markedet. I mange, mange transaksjoner i noen år, ble det ikke betalt noen eller svært lave due diligence-gebyrer.
Vi ser nå hvor markedssensitive disse avgiftene er. Når mange kjøpere går tom for evne til å konkurrere med prisen, bruker de det ikke-refunderbare gebyret for å tiltrekke seg og potensielt få selgeren til å avtale med dem. Mange meglere har blitt forstyrret av å se kjøpere tape store due diligence-gebyrer i avtalene som faller igjennom, og noen har tatt til orde for å begrense gebyret, men formen vil sannsynligvis forbli markedssensitiv og holde kjøpere og selgere ansvarlige for transaksjonene deres.
Gjeldende standardskjema
Den nåværende kontraktsformen tok for seg en noe mer jevnt balansert forhandling av spørsmål etter kontrakten som oppsto fra kjøpers undersøkelser i å utføre deres due diligence.
Bernholz: Det finnes et standardskjema for å dokumentere reparasjoner og forbedringer selgeren samtykker i å gjøre etter forespørsel fra kjøper. Kontraktsformen siden 2010 har imidlertid alltid gjort det klart at eiendommen selges i nåværende stand. Vanligvis er kjøperen i disse dager ikke i stand til å avgjøre hva det er før de allerede er tungt begått av det høye due diligence-gebyret. Vi ser at flere selgere godtar en inspeksjon før markedsføring som gis til kjøpere, og som også absolutt kan være en god justering i markedet og også være en sterk faktor som reduserer fall-throughs.
Trekant blant toppområder i USA for nybygging av boliger – et godt tidspunkt å kjøpe?
Historie om due diligence
TW: Så vent, hjelp oss å forstå. Hva er due diligence-perioden, og hva er due diligence-gebyret? Og hvorfor eksisterer de i North Carolina kontraktsrett?
Bernholz: Jeg var formann for NC Realtors Residential Forms Committee i 2009-10 som utarbeidet det reviderte skjemaet for mer enn et tiår siden etter mer enn ett år med studier og utforskning av hva som foregikk i andre stater.
Vi så spesielt på Texas og Georgia-formene, tror jeg, på den tiden, som hadde lignende uttrykk. Konseptene ligner mye på en kontrakt i opsjonsstil. Kontraktsformen i den forbindelse er også veldig lik stilen til den kommersielle salgskontrakten som REALTORS har brukt i North Carolina i mange år før boligformen ble kraftig revidert i 2010.
(Redaktørens merknad: NC BAR og NC REALTORS standardtilbud til kjøp og kontraktsskjema ble revidert igjen, nylig, med det nye skjemaet som trer i kraft fra 1. juli 2022.)
Wake County eiendomspriser opp i mai, selv som utlån aktivitet, konkurranse reduseres
Tidligere skjema, vedtak for due diligence
Bernholz: Den forrige kontraktsformen forsøkte å etablere brede standarder for visse aspekter av tilstanden til boligen og noen få andre forhold. Dette ga rutinemessig uenighet, noen ganger ganske alvorlig, mellom kjøpere og selgere om hvorvidt standardene ble oppfylt eller ikke. Dette ble sett på som en ineffektiv og urovekkende tilstand i prosessen.
Det ble besluttet å ha en prosess der kjøperen skulle betale et forhandlet due diligence-gebyr som var ment å kompensere selger for å ha tatt eiendommen deres ut av det aktive markedet i en forhandlet periode, due diligence-perioden, og gi kjøperen. retten til å avslutte avtalen uansett eller ingen grunn og få tilbake det seriøse innskuddet. I realiteten kunne kjøperen forhandle en rekke forhold med selgeren for å være så fornøyd som mulig. Uansett skapte det mer sikkerhet for selgeren at når due diligence-perioden var utløpt, var kjøperen sterkere forpliktet til handelen fordi deres seriøse pengeinnskudd da var i fare hvis de ikke fullførte kjøpet.
Enda en endring...
Bernholz: En annen endring som også ble inkludert, var å gjøre due diligence-gebyret og et seriøst pengeinnskudd alt det kjøperen hadde i fare for i handelen hvis de ikke kunne eller valgte å ikke gjennomføre kjøpet. Det ble antatt at dette var den mest effektive og forståelige prosessen for folk flest og ga dem mer sikkerhet om utfallet under en rekke omstendigheter.
For det andre eliminerte den reviderte kontrakten også lånebetingelsen av noen av de samme grunnene. Store argumenter ville oppstå om kjøpet. Og det ble oppfattet at kjøperen kunne og ville forhandle seg frem til en due diligence-periode som ville tillate dem å være trygge på de økonomiske aspektene ved avtalen, først og fremst deres evne til å få lånet de trenger, eller kunne komme ut av avtalen til en rimelig pris (kun moderat due diligence-gebyr). Seriøse penger ville bli returnert.
Dette ble også sterkt fremmet til fordel for selgere. Kjøpers lånebetingelse strakte seg i utgangspunktet helt til lukking og frarøvet selgere enhver reell sikkerhet om kjøperen ville være i stand til å stenge.
Så hvorfor skulle kontrakter falle fra hverandre?
Bernholz: Fall-throughs skjedde ofte nær sluttdatoen.
Selv om det i et kjøpers marked var typisk at due diligence-perioden forlenget seg helt frem til lukking, var den generelle ideen at due diligence-perioden "normalt" (mer balansert marked) ville ende et par uker før stenging, og gi Selgere er på tide å være tryggere på å sette hjemmet sitt inn i en flyttebil. Vi så flere år av det som førte til pandemien. Men selvfølgelig, nå ser vi effekten av den motsatte markedstilstanden, og selgere har krevd kontrakter uten due diligence-periode, noe som i hovedsak binder kjøperen til avtalen uten noen vesentlig økonomisk eller tilstand av eiendomsbetingelsene. Seriøse pengeinnskudd ble gjort nesten uvanlige.
Data viser at Triangles boligmarkeder kan ha avkjølt seg i juni – bortsett fra leietakere
Rollen til stigende renter på lokale boligmarkeder
TW: Hvilken rolle, om noen, vil økende renter spille?
Bernholz: Vi har ikke sett tilførte lånebetingelser så vidt jeg vet. Dette vil kreve et tilpasset tillegg til kontrakten fra en advokat og forekommer vanligvis ikke i videresalgstransaksjoner. Nye boligsalg ser mer av det og det brukes forskjellige kontraktsformer..
Ingen kjøper bør bli overrasket over at de ikke har råd til huset de har avtalt å kjøpe. Dette kan og bør bestemmes på forhånd. Så kjøpekraften er moderat begrenset, og folk som har det travelt og ikke er nøye med å være veldig tydelige på sine økonomiske evner, kan bli overrasket og ikke være i stand til å kjøpe det de har avtalt å kjøpe.
Imidlertid er rentene historisk (som ekte historie, ikke nyere historie) lave.
Jeg stengte mange boliglån på hus på 1980-tallet og begynnelsen av 90-tallet til 20% til 12% rente. Så i hvilken grad vi alle har blitt bortskjemt av den siste tiden med utrolig lave boliglånsrenter, gjenspeiles i en viss utjevning av etterspørselen. Etter min mening er det imidlertid fortsatt situasjonen i vårt marked at den som nøler er tapt. Med kredittkortrenter fortsatt rundt 18 %, forblir boliglånspenger rimelige.
Husk…
TW: Så hva annet bør nordkarolinere vite om eiendom akkurat nå?
Bernholz: Det er naturen til markeder å gå opp og ned. I de 25 årene jeg har vært i eiendomsbransjen i dette markedet, har et nedgangsmarked for det meste vært reflektert i lavere prisstigning og lengre tid på markedet.
Det var noe verdifall i markedet vårt under den store resesjonen, men det var lite sammenlignet med stedene som så 50-70% verdifall. Vi tror og håper det var en høyst uvanlig situasjon som ble påført verden av mangelfullt regulerte Wall Street-bankfolk.
Jeg ser imidlertid ikke at en så dramatisk situasjon oppstår i Triangel-markedet i overskuelig fremtid. Med alt vi har sett på forretnings-, atletikk-, e-sports-, utdannings- og sysselsettingsfrontene og med mengden tilstrømning vi ser hos nye innbyggere, er det lettere å være trygg på investeringen i den amerikanske drømmen om boligeierskap her.
