Um mergulho profundo no mercado imobiliário Triangle: corretor e advogado imobiliário fala sobre due diligence, outras questões

Nota do editor: Hoje marca o lançamento de imóveis expandidos – corporativos e comerciais – por Jason Parker da WRAL TechWire. Procure futuros mergulhos profundos em imóveis às sextas-feiras.

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RALEIGH - Os mercados imobiliários do Triângulo são altamente competitivos há dois anos e muito competitivos há quase uma década.

Tanto que Matt Fowler, diretor executivo da Serviço de listagem múltipla Triangle, TMLS, disse ao WRAL TechWire esta semana que, com base nos dados que o TMLS rastreia mensalmente, seria necessário olhar para trás mais de sete anos para encontrar dados que sugerissem um mercado equilibrado, normal e saudável.

Ainda assim, o mercado imobiliário hipercompetitivo que levou muitos a prepare-se para guerras de lances no início deste ano parece ter desacelerado, em parte, em junho, com alguma forma de pausa no mercado durante o mês, à medida que compradores de casas, vendedores de casas, agentes e outros envolvidos em transações imobiliárias descobriram o que um aumento nas taxas de juros e a continuação da inflação em curso pode significar para o futuro dos mercados imobiliários.

Apesar da pausa no mercado para venda, as rendas continuaram a aumentar em junho.

Mas agora, muitos compradores de imóveis podem voltar a se envolver no mercado imobiliário do Triângulo, porque pode muito bem haver oportunidades para os compradores encontrarem negócios, pois o mercado se moveu de tal forma que, embora ainda seja um mercado de vendedores, há indicadores este os compradores podem ter mais opções agora do que apenas algumas semanas atrás.

Um fator: os compradores estão fechando mais negócios do que em qualquer momento nos últimos 16 meses e os vendedores estão baixando os preços cerca de cinco vezes mais do que há um ano, de acordo com os dados mais recentes coletados pela corretora imobiliária nacional Redfin.

Um mergulho profundo

A WRAL TechWire conversou com Roger Bernholz, vice-presidente e Conselho Geral da empresa imobiliária local Coldwell Banker Howard Perry e Watson (HPW), com sede em Triangle, sobre o que está acontecendo agora com a lei imobiliária da Carolina do Norte e nas condições atuais do mercado.

A transcrição abaixo foi levemente editada para maior clareza.

WRAL TechWire (TW): O relatório da Redfin cita que quase 15% das transações em todo o país perderam o contrato em junho – mas em Raleigh MSA, apenas 7% o fizeram. O que há de diferente em nosso mercado local em relação a outros mercados e às tendências nacionais?

Roger Bernholz (Bernholz): Existem poucas comunidades que estão sendo tão bem avaliadas por um grande número de fatores que são importantes para as pessoas. O que devemos esperar quando consistentemente classificado como um dos melhores lugares para viver e trabalhar. Quanto mais forte a demanda (múltiplas ofertas contínuas) quando vinculada às taxas de due diligence extremamente altas e não reembolsáveis ​​sendo pagas em muitas das transações, certamente deve impedir que os compradores cancelem negócios. Além disso, temos uma comunidade de corretagem sofisticada e isso gera menos compradores e vendedores despreparados.

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Compradores desistindo

TW: Ainda assim, esses 7% citados na análise recente da Redfin são menores do que os de junho anteriores – embora continue sendo o maior percentual mensal desde fevereiro de 2021 – quais são as condições de mercado que são fatores aqui?

Bernholz: É provável que taxas de juros mais altas estejam reduzindo o poder de empréstimo de algumas pessoas e representando mais algumas falhas em questões financeiras. E não há dúvida de que alguns compradores estão descobrindo que concordaram em comprar uma casa que eles determinam ter problemas sérios anteriormente desconhecidos que o vendedor não corrigirá e optará por rescindir o contrato e perder sua taxa de due diligence. No entanto, quando uma casa tem problemas materiais que são compartilhados com o vendedor e o corretor, esses problemas devem ser permanentemente corrigidos ou divulgados em qualquer venda a novos compradores. Assim, os compradores não são impotentes nestas situações.

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O papel da due diligence

TW: Neste mercado, por que um acordo pode fracassar?  

Bernholz: Espero que as altas taxas de due diligence e outras concessões sérias que os compradores estão tendo que fazer estejam diminuindo.

A história dessas taxas é bastante dramática. Quando revisamos o contrato de vendas da NC REALTORS/NC BAR em 2010, sabíamos que seria sensível ao mercado. De fato, o formulário permite explicitamente uma taxa de due diligence de US$ 0 porque acreditava-se que esse seria o número em um mercado de compradores sérios, e foi quando o formulário foi introduzido no mercado. Em muitas, muitas transações por alguns anos, nenhuma ou muito baixa taxa de due diligence foi paga.

Agora estamos vendo como essas taxas são sensíveis ao mercado. Quando muitos compradores ficam sem capacidade de competir com o preço, eles usam essa taxa não reembolsável para atrair e potencialmente induzir o vendedor a contratar com eles. Muitos corretores ficaram perturbados ao ver os compradores perderem grandes taxas de due diligence nos negócios que falharam e alguns defenderam o limite da taxa, mas o formulário provavelmente permanecerá sensível ao mercado e manterá os compradores e vendedores no comando de suas transações.

Atual, formulário padrão

A forma de contrato atual contemplava uma negociação um pouco mais equilibrada de questões pós-contrato decorrentes das investigações do comprador em sua devida diligência.

Bernholz: Existe um formulário padrão para documentar reparos e melhorias que o vendedor concorda em fazer após solicitação do comprador. No entanto, o formulário do contrato desde 2010 sempre deixou claro que o imóvel está sendo vendido em sua condição atual. Geralmente, o comprador hoje em dia não é capaz de determinar o que é isso até que já esteja fortemente comprometido com a alta taxa de due diligence. Estamos vendo mais vendedores concordarem com uma inspeção de pré-comercialização que é fornecida aos compradores e isso também pode certamente ser um bom ajuste no mercado e também um forte fator de redução de falhas.

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Histórico de due diligence

TW: Então, espere, nos ajude a entender. Qual é o período de due diligence e qual é a taxa de due diligence? E por que eles existem no direito contratual da Carolina do Norte?

Bernholz: Fui presidente do NC Realtors Residential Forms Committee em 2009-10, que redigiu o formulário revisado há mais de uma década, após mais de um ano de estudo e exploração do que estava acontecendo em outros estados.

Observamos particularmente os formulários do Texas e da Geórgia, acredito, naquela época, que tinham termos semelhantes. Os conceitos são muito semelhantes a um contrato de estilo de opção. O formulário de contrato a esse respeito também é muito semelhante ao contrato de vendas comerciais que os REALTORS usaram na Carolina do Norte por muitos anos antes que o formulário residencial fosse fortemente revisado em 2010.

(Nota do editor: O formulário padrão de oferta de compra e contrato da NC BAR e NC REALTORS foi revisado novamente, recentemente, com o novo formulário em vigor a partir de 1º de julho de 2022.) 

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Formulário anterior, decisão para due diligence

Bernholz: A forma de contrato anterior tentava estabelecer padrões amplos para certos aspectos da condição da residência e alguns outros assuntos. Isso gerava rotineiramente divergências, às vezes bastante sérias, entre compradores e vendedores sobre se os padrões eram ou não atendidos. Isso foi visto como uma condição ineficiente e preocupante no processo.

A decisão foi de ter um processo em que o comprador pagaria uma taxa de due diligence negociada que visava compensar o vendedor por retirar seu imóvel do mercado ativo por um período de tempo negociado, o período de due diligence, e dar ao comprador o direito de rescindir o negócio por qualquer motivo ou sem motivo e receber seu depósito de dinheiro de volta. Na realidade, o comprador poderia negociar qualquer número de questões com o vendedor para ficar o mais satisfeito possível. Em qualquer caso, porém, criou mais certeza para o vendedor de que, uma vez decorrido o período de due diligence, o comprador estava mais fortemente comprometido com o negócio porque seu depósito em dinheiro estava em risco se não concluísse a compra.

Mais uma mudança…

Bernholz: Mais uma mudança que também foi incluída foi fazer com que a taxa de due diligence e o dinheiro a sério depositassem tudo o que o comprador tinha em risco no negócio se não pudesse ou optasse por não concluir a compra. Acreditava-se que este era o processo mais eficiente e compreensível para a maioria das pessoas e lhes dava mais certeza sobre o resultado em uma série de circunstâncias.

Em segundo lugar, o contrato revisto também eliminou a condição de empréstimo por algumas das mesmas razões. Grandes discussões surgiriam sobre se a compra e, percebeu-se que o comprador poderia e iria negociar um período de due diligence que lhe permitiria ter confiança sobre os aspectos financeiros do negócio, principalmente sua capacidade de obter o empréstimo de que necessita, ou ser capaz de sair do negócio a um custo razoável (apenas taxa de due diligence moderada). Dinheiro sério seria devolvido.

Isso também foi fortemente promovido para o benefício dos vendedores. A condição de empréstimo do comprador basicamente se estendia até o fechamento e roubava dos vendedores qualquer certeza real de que o comprador seria capaz de fechar.

Então, por que os contratos desmoronariam?

Bernholz: Falhas ocorrem frequentemente perto da data de fechamento.

Embora em um mercado comprador, fosse típico que o período de due diligence se estendesse até o fechamento, a ideia geral era que o período de due diligence “normalmente” (mercado mais equilibrado) terminasse algumas semanas antes do fechamento e daria ao Tempo de vendedores para ser mais confiante sobre como colocar sua casa em um caminhão de mudança. Vimos vários anos disso levando à pandemia. Mas é claro que agora estamos vendo o efeito da condição de mercado oposta e os vendedores têm exigido contratos sem período de due diligence, essencialmente vinculando o comprador ao negócio sem qualquer condição financeira ou condição significativa das contingências da propriedade. Depósitos de dinheiro sério foram feitos quase incomuns.

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O papel do aumento das taxas de juros nos mercados imobiliários locais

TW: Que papel, se houver, o aumento das taxas de juros possivelmente desempenharia?  

Bernholz: Não vimos condições de empréstimo adicionadas ao meu conhecimento. Isso exigiria um adendo personalizado ao contrato de um advogado e geralmente não ocorre em transações de revenda. Vendas de casas novas vêem mais disso e diferentes formas de contrato são usadas.

Nenhum comprador deve se surpreender por não poder pagar a casa que contratou para comprar. Isso pode e deve ser determinado com antecedência. Assim, o poder de compra está sendo moderadamente restringido e as pessoas que estão com pressa e não se preocupam em ser muito claras sobre suas habilidades financeiras podem se surpreender e não conseguir comprar o que contrataram para comprar.

No entanto, as taxas de juros são historicamente (como a história real, não a história recente) baixas.

Fechei muitos empréstimos hipotecários de casas nos anos 1980 e início dos anos 90 com taxas de juros de 20% a 12%. Assim, até que ponto todos nós fomos prejudicados pela recente corrida de taxas de juros hipotecárias incrivelmente baixas está se refletindo em algum nivelamento da demanda. Na minha opinião, no entanto, ainda é a situação em nosso mercado que quem hesita está perdido. Com as taxas de juros do cartão de crédito ainda em torno de 18%, o dinheiro da hipoteca continua barato.

Tenha em mente…

TW: Então, o que mais os habitantes da Carolina do Norte deveriam saber sobre imóveis agora?

Bernholz: É da natureza dos mercados subir e descer. Nos 25 anos em que estou no ramo imobiliário neste mercado, um mercado em baixa se reflete principalmente em uma valorização mais lenta de preços e tempos mais longos no mercado.

Houve algum declínio no valor em nosso mercado durante a grande recessão, mas foi pequeno em comparação com os lugares que viram 50-70% de declínio no valor. Acreditamos e esperamos que tenha sido uma situação altamente incomum imposta ao mundo por banqueiros de Wall Street inadequadamente regulamentados.

No entanto, não vejo uma situação tão dramática surgindo no mercado Triangle no futuro próximo. Com tudo o que temos visto nas frentes de negócios, esportes, e-sports, educação e emprego e com a quantidade de entrada de novos residentes, é mais fácil permanecer confiante sobre o investimento no sonho americano da casa própria aqui.