Exemplos de como orientar melhor os clientes nas decisões de empréstimo à habitação (Thomas Pintelon)

A decisão de comprar ou renovar uma casa, é para a maioria das pessoas a decisão financeira mais importante da sua vida. Não só os montantes envolvidos são 10 a 100 vezes superiores aos da maioria das outras decisões financeiras, como também há muitos factores de decisão a considerar.
Hoje em dia, a maioria dos clientes bancários toma apenas uma decisão consciente sobre a ponta do iceberg.

Ao questionar os clientes particulares sobre as principais decisões a tomar, estes indicarão a escolha do banco (determinando o preço/taxa de juro do empréstimo), o montante a contrair e a duração do empréstimo. No entanto, há muito mais aspectos a serem considerados para
tomar uma decisão financeira correta e informada.

Vejamos todos os elementos que podem e devem desempenhar um papel neste processo de decisão.

Definindo o “projeto de casa”

Em primeiro lugar o “projeto doméstico”deve ser bem definido. Talvez você ainda não tenha decidido como será o projeto da sua casa, por isso é importante decidir aspectos como:

• Eu vou comprar ou alugar minha casa? Esta decisão implica um bom conhecimento do valor da renda versus o valor da hipoteca de uma casa semelhante, como o valor da sua casa irá evoluir nos próximos anos (potencialmente tendo em conta a inflação esperada),
  quantos anos você espera ficar em sua casa, quais são as implicações fiscais, etc.
• Qual tipo de casa você está procurando? Construir você mesmo uma nova casa, comprar uma nova casa/apartamento/estúdio de um desenvolvedor de projetos, comprar uma casa/apartamento/estúdio existente que esteja pronto para morar ou comprar uma casa/apartamento existente que
  requer uma renovação extensa? Ou procura mais uma habitação específica, como um projeto de co-habitação ou uma casa flutuante? Qual local? Qual faixa de preço? Uma casa isolada ou uma casa geminada? Qual superfície de terreno ou espaço vital? Número de quartos de dormir,
  banheiros? …​ Muitas dessas decisões não têm apenas um impacto nos preços, mas também têm implicações fiscais e de fluxo de caixa (por exemplo, uma casa para renovar permite repartir as despesas ao longo do tempo).
• Como você vai usar a casa? Você já possui uma casa ou é a primeira casa que compra? Você está comprando a casa para morar e/ou vai alugá-la (total ou parcialmente)? Você ocupará a casa sozinho ou com seu companheiro, com
  seus filhos, com outros familiares e/ou com amigos?

Definir as opções de financiamento

Uma vez definido o projeto da casa, o próximo passo é definir como será financiado? Aqui precisamos considerar aspectos como

• Determinar o valor que você precisa pedir emprestado. Isto dependerá obviamente do preço da casa e dos bens que tem disponíveis. O preço total da casa também será um cálculo complexo, tendo em conta elementos como o preço do terreno
  e/ou casa, custos de renovação, custos do arquitecto, impostos (por exemplo, IVA ou custos de registo), custos de notário, custos de hipoteca, etc.
  Também é importante considerar os custos adicionais de curto prazo vinculados à nova casa (custos de mudança, móveis novos, decoração), seu apetite ao risco (você deseja manter algumas economias de reserva como reserva ou colocar todos os seus ativos na casa ), o valor mínimo
  o banco pede para você mesmo colocar a casa (por exemplo, custos de registo, custos notariais) e o impacto que uma contribuição pessoal mais elevada pode ter na taxa de juro de um empréstimo.
• Quer financiar a casa através do sistema financeiro tradicional ou explorar formas alternativas? Por exemplo. você também pode considerar mercados de empréstimos P2P, empréstimos DeFi ou formas alternativas de adquirir uma casa, por exemplo. anuidade, aluguer/arrendamento da casa com
  a opção de comprá-lo posteriormente, tornar-se acionista do conjunto habitacional, o que resulta no pagamento do aluguel do empreendimento e no recebimento de dividendos do empreendimento, etc.
• Compare diferentes bancos. Aqui, os simuladores de empréstimo (como Spaargids.be ou TopCompare.be na Bélgica) podem ajudar, mas na maioria das vezes fornecem apenas a taxa de mercado (ou seja, nenhuma taxa negociada), não dão nenhuma garantia de que você realmente obterá o empréstimo simulado
  e inclui apenas os empréstimos padrão (ou seja, sem condições especiais e geralmente com pouca comparação de todos os serviços de valor agregado – veja mais), portanto, uma boa comparação provavelmente exigirá muito esforço de sua parte.
• Tipo de empréstimo. Ao pensar em emprestar dinheiro para comprar uma casa, a maioria das pessoas pensa automaticamente em uma nova hipoteca. Na maioria dos casos, este é o empréstimo mais barato (tanto do ponto de vista da taxa de juro como do ponto de vista fiscal), mas nem sempre. Especialmente para pessoas que já
  tendo alguns ativos, outros tipos de empréstimos podem ser interessantes de considerar. Por exemplo, redesenhar uma hipoteca existente, (parcialmente) utilizar um crédito ao consumo (muitos governos subsidiam créditos ao consumo com o objectivo de melhorar o carácter ecológico do seu
  home), um crédito Lombard (usando seus ativos financeiros existentes como garantia – consulte o produto Lombard² da Capilever), etc.
  Além disso, você precisa verificar se precisa de financiamento temporário para gerar fluxos de caixa específicos de curto prazo. Exemplos típicos podem ser um empréstimo-ponte (um empréstimo para preencher a lacuna de fluxo de caixa entre a compra de sua casa nova e a venda de sua casa antiga), saques a descoberto, etc.
  O empréstimo a ser tomado dependerá muito da sua situação financeira atual e dos impactos fiscais que cada empréstimo terá.
• Depois que tudo isso estiver definido, você pode começar a brincar com o duração. Isto permite ter uma ideia do valor de reembolso mensal. Obviamente, quanto mais longo for o empréstimo, mais juros você pagará, mas também menor será o valor do reembolso,
  portanto, é uma questão de encontrar o equilíbrio certo entre otimizar o pagamento de juros e não ter reembolsos excessivos, para que o seu empréstimo não controle completamente a sua vida. A sua idade também é importante para definir a duração do empréstimo. A maioria das pessoas (e
  muitas vezes também o banco) insistirão em que o seu empréstimo seja rescindido antes da idade de reforma.
  Para definir corretamente o valor aceitável de reembolso mensal, é importante criar um orçamento de fluxos de caixa de entrada e saída. Aqui você também precisa considerar os custos extras recorrentes vinculados à (nova) casa, como seguro contra incêndio/roubo, pagamentos pendentes
  seguro de saldo, imposto de renda cadastral, custos (mais elevados) de serviços públicos (água, luz, gás), custos de manutenção (por exemplo, limpeza de caldeira, jardim), etc.
• Quando os aspectos acima forem definidos, a maioria das pessoas tomará uma decisão, mas obviamente o regime de juros, reembolso e pagamento também será extremamente importante. Dependendo do tipo de empréstimo, país e banco, existem diferentes esquemas. Para reembolsos
  podemos fazer uma distinção entre prestações mensais simples (iguais), um empréstimo balão, um empréstimo bullet, prestações mensais que aumentam ao longo do tempo (por exemplo, com uma taxa de inflação esperada fixa), prestações mensais que diminuem ao longo do tempo à medida que cada prestação
  reembolsa um montante fixo de capital (e à medida que os juros diminuem, o montante total do reembolso diminui).
  Para o condições de taxa de juros, podemos identificar uma taxa de juros fixa e todos os tipos de taxas de juros flexíveis, como revisáveis ​​a cada ano, a cada 3 anos, etc. e com diferentes pisos e limites máximos que podem proteger ambas as partes contra futuras mudanças em
  as taxas de juros do Banco Central.
  Para o pagamento (receber os fundos) também existem algumas opções. Normalmente você receberá todos os fundos emprestados de uma só vez, mas também há construções onde os fundos emprestados serão recebidos em partes (por exemplo, cada vez que a fatura estiver vinculada à construção/renovação).
  de casa é entregue ao banco).
• O próximo passo é a definição do garantias e garantias vinculado ao empréstimo. A primeira questão aqui é definir quem são os mutuários (você está pedindo empréstimo sozinho, em casal, etc.​) e em qual divisão (se for o caso). Além dos mutuários
  em si, pode acontecer que outras pessoas (por exemplo, os pais) também garantam o empréstimo.
  Muitas vezes, os bancos obrigam-nos a assinar um documento que lhes permite confiscar directamente os montantes dos empréstimos pendentes dos salários depositados. Esta é também a razão pela qual muitos bancos solicitam que você tenha uma conta corrente onde seu salário é pago.
  O tipo de garantia normalmente depende do tipo de empréstimo. No caso de uma hipoteca padrão, a casa será a própria garantia, mas também podem existir outras garantias, como títulos, seguros de vida ou a hipoteca de outra casa. Adicionalmente
  pode-se discutir não a hipoteca do valor total do empréstimo, mas uma porcentagem. Isto aumenta o risco para o banco, mas pode ser interessante para o mutuário, uma vez que os custos de registo legal são muitas vezes uma percentagem do valor da hipoteca. Em alguns casos,
  o banco solicitará, no entanto, a assinatura de um mandato para a percentagem restante “a descoberto”, o que permite ao banco hipotecar automaticamente a percentagem restante, em caso de problemas de reembolso.

Serviços de valor agregado além do financiamento

Se os detalhes do empréstimo forem totalmente esclarecidos, é importante discutir todos serviços de valor agregado além do financiamento. Muitas vezes estes estão atrelados ao empréstimo, o que significa que você obtém uma taxa de juros melhor se contratar esses produtos no mesmo banco.
Isto torna a comparação de empréstimos em bancos diferentes ainda mais complexa, uma vez que esses serviços de valor acrescentado não têm o mesmo preço e nível de qualidade em bancos diferentes.

Exemplos de tais serviços de valor agregado são:

• A necessidade de abrir um conta corrente no banco onde, por exemplo, é pago o seu salário. Obviamente, essa conta corrente acarreta determinados custos e taxas de juros (para alguns débitos e créditos) e, potencialmente, também serviços específicos, como
  um cartão de débito/crédito, seguros de conta específicos e/ou recompensas (como reembolsos) em transações realizadas na conta
• Seguro contra incêndio/roubo: Como em qualquer seguro não vida é importante comparar os valores dos prémios, o valor total segurado (e como evolui ou precisa de ser adaptado se melhorar ou decorar melhor a sua casa), quais os riscos
  coberto (como incêndio, roubo, inundação, vandalismo), como é organizado o processo de reclamação, se obtém serviços de valor acrescentado como assistência jurídica para questões jurídicas relacionadas com a sua casa, etc.
• Seguro de saldo devedor: reembolsa o saldo devedor em caso de falecimento do segurado. Também para este seguro existem diferentes opções, como o reembolso de 100% ou uma percentagem inferior do valor em dívida, igual ou diferente
  seguro para cada mutuário, seguro adicional contra invalidez, doença e/ou perda involuntária do emprego, possibilidade de pagar o valor do seguro por mês, por ano ou pagar integralmente no início.
• Soluções para administrar a herança. Isto pode ser interessante no caso de situações de herança mais complexas (como famílias mistas ou para uma única pessoa sem herdeiros diretos), mas também para garantir o parceiro que vive há mais tempo (que também vive
  em casa) está suficientemente protegido.

Cenários hipotéticos

Uma vez reunidas todas essas informações, é importante simular diferentes Cenários hipotéticos, para ver qual é o impacto no valor do reembolso mensal, nos impostos e na acessibilidade do empréstimo.

Os cenários típicos para simular são:

• Morte de um (ou mais) dos mutuários
• Grave doença de um (ou mais) dos mutuários (normalmente resultando em diminuição de receitas e aumento de custos)
• Perda de emprego de um (ou mais) dos mutuários
• Divórcio exigir a venda da casa ou um dos mutuários pagar ao outro mutuário (e continuar apenas com o pagamento do empréstimo)
• Venda antecipada da casa (por exemplo, dentro de 5 anos, dentro de 10 anos)
• Desejo de refinanciar o empréstimo, ou seja, caso as taxas de juros tenham caído consideravelmente ou caso você queira aumentar/diminuir o valor do reembolso mensal. Importante aqui é equilibrar as penalidades associadas ao refinanciamento com o potencial
  benefício obtido com o refinanciamento
• Desejo de reembolso antecipado, ou seja, desejo do(s) mutuário(s) de reembolsar antecipadamente o saldo devedor parcial ou totalmente
• Evoluções (aumento/diminuição) da taxa de juros do Banco Central e como isso afeta o valor do seu reembolso mensal
• Evoluções das taxas de inflação ao longo da duração do empréstimo e como isso afeta o valor do reembolso mensal com desconto
• A falência, aquisição/fusão ou decisão de encerrar as atividades do banco mutuário. O que acontece com as condições do meu empréstimo naquele momento?
• ...

Mais orientações podem ser dadas

Como você pode ver, há dezenas de aspectos a serem considerados, para os quais os bancos raramente fornecem as ferramentas necessárias para ajudar seus clientes. Dada a importância do crédito à habitação para a maioria dos clientes de retalho, sentimos que ainda há espaço para melhorias para oferecer mais
orientação aos clientes no processo de tomada de decisão financeira acima.

Através de questionários (dinâmicos), assistentes, simulações em tempo real (permitindo simular diferentes cenários hipotéticos) e perguntas e respostas, um banco pode tornar-se ainda mais um parceiro de confiança neste processo, o que resultará numa forte vantagem competitiva face a outros bancos.
Se você sabe que uma hipoteca é um produto muito rígido – se for bem feito, o cliente ficará vinculado ao banco por 20 a 30 anos – com muitas opções de venda cruzada de outros produtos, definitivamente aconselharíamos os bancos a investir mais nisso. orientação.