Poglobljen potop v Triangle nepremičnine: Posrednik in nepremičninski odvetnik govorita o skrbnem pregledu in drugih vprašanjih

Opomba urednika: Jason Parker iz WRAL TechWire danes zaznamuje začetek razširjenih nepremičnin – korporativnih in poslovnih. Ob petkih poiščite prihodnje globoke potope v nepremičnine.

+ + +

RALEIGH – Nepremičninski trgi Trikotnika so že dve leti zelo konkurenčni in zelo konkurenčni večji del desetletja.

Tako zelo, da je Matt Fowler, izvršni direktor Triangle Multiple Listing Service, TMLS, je ta teden za WRAL TechWire povedal, da bi bilo treba na podlagi podatkov, ki jih TMLS spremlja mesečno, pogledati več kot sedem let nazaj, da bi našli podatke, ki bi nakazovali uravnotežen, normalen in zdrav trg.

Kljub temu hiperkonkurenčni nepremičninski trg, ki mnoge pripeljal do pripravite se na dražbene vojne zdi se, da se je v začetku tega leta junija delno upočasnil, z določeno obliko premora na trgu v mesecu, ko so kupci stanovanj, prodajalci stanovanj, agenti in drugi, ki so vpleteni v nepremičninske transakcije, ugotovili, kakšen je dvig obrestnih mer in nadaljnja inflacija bi lahko pomenila za prihodnost stanovanjskih trgov.

Kljub premoru na trgu prodaje, najemnine še naprej rasle v juniju.

Zdaj pa se bo veliko kupcev stanovanj morda ponovno vključilo v nepremičninski trg trikotnika, ker bi lahko kupci imeli priložnosti, da najdejo posle, saj se je trg premaknil tako, da čeprav je še vedno trg prodajalcev, obstajajo kazalci to kupci imajo zdaj morda več možnosti kot le nekaj tednov nazaj.

En dejavnik: kupci se umikajo iz več poslov kot kadar koli v zadnjih 16 mesecih in prodajalci znižujejo cene glede na najnovejše podatke, ki jih je zbralo nacionalno nepremičninsko posredniško podjetje Redfin, so bili približno petkrat pogostejši kot pred letom dni.

Globok potop

WRAL TechWire se je pogovarjal z Rogerjem Bernholzom, podpredsednikom in Splošni svetovalec lokalnega nepremičninskega podjetja Triangle Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) o tem, kaj se trenutno dogaja z nepremičninsko zakonodajo Severne Karoline in v trenutnih tržnih razmerah.

Spodnji prepis je bil rahlo urejen zaradi jasnosti.

WRAL TechWire (TW): Redfinovo poročilo navaja, da je skoraj 15 % transakcij po vsej državi junija padlo iz pogodbe – toda v Raleigh MSA je bilo le 7 %. Kaj je drugače na našem lokalnem trgu od drugih trgov in od nacionalnih trendov?

Roger Bernholz (Bernholz): Malo je skupnosti, ki so tako visoko ocenjene zaradi velikega števila dejavnikov, ki so pomembni za ljudi. Kaj naj pričakujemo, ko je dosledno uvrščeno med najboljše kraje za življenje in delo. Večje povpraševanje (stalne številne ponudbe), ko je povezano z izjemno visokimi nepovratnimi provizijami za skrbni pregled, ki se plačajo v številnih transakcijah, mora kupcem zagotovo preprečiti odpoved poslov. Poleg tega imamo prefinjeno posredniško skupnost, kar prinaša manj nepripravljenih kupcev in prodajalcev.

Cene stanovanj so aprila postale vroče – toda ali se je trg od takrat kaj spremenil?

Kupci se umikajo

TW: Kljub temu je teh 7 %, navedenih v nedavni analizi Redfina, nižjih od prejšnjih junijev – čeprav ostaja najvišji mesečni odstotek od februarja 2021 – kakšni so tržni pogoji, ki so tukaj dejavniki?

Bernholz: Verjetno je, da višje obrestne mere zaostrujejo sposobnost zadolževanja nekaterih ljudi in povzročajo nekaj več padcev pri finančnih vprašanjih. In ni dvoma, da nekateri kupci ugotovijo, da so se strinjali z nakupom hiše, za katero ugotovijo, da ima prej neznane resne težave, ki jih prodajalec ne bo odpravil in se odločil prekiniti pogodbo ter izgubiti pristojbino za skrbni pregled. Če pa ima hiša materialne težave, ki jih delimo s prodajalcem in posrednikom kotacije, je treba te težave trajno popraviti ali razkriti pri kakršni koli prodaji novim kupcem. Kupci torej v teh situacijah niso nemočni.

Cene številnih domov na območju Raleigha padajo; tudi oglasi rastejo

Vloga skrbnega pregleda

TW: Zakaj bi posel na tem trgu lahko propadel?  

Bernholz: Upam, da se visoke pristojbine za skrbni pregled in druge resne koncesije, ki jih morajo kupci narediti, zmanjšujejo.

Zgodovina teh pristojbin je precej dramatična. Ko smo leta 2010 revidirali prodajno pogodbo NC REALTORS/NC BAR, smo vedeli, da bo občutljiva na trg. Obrazec dejansko izrecno dovoljuje provizijo za skrbni pregled v višini 0 USD, ker se je verjelo, da bo to številka na trgu resnega kupca, in takrat je bil obrazec predstavljen na trgu. V mnogih, številnih transakcijah nekaj let niso bile plačane nobene ali zelo nizke pristojbine za skrbni pregled.

Zdaj vidimo, kako tržno občutljive so te pristojbine. Ko številnim kupcem zmanjka možnosti, da bi tekmovali s ceno, uporabijo to nepovratno pristojbino, da privabijo in potencialno napeljejo prodajalca k sklenitvi pogodbe z njimi. Številne posrednike je vznemirilo, ko vidijo, da kupci izgubljajo visoke provizije za skrbni pregled pri poslih, ki ne uspejo, in nekateri so se zavzemali za omejitev provizije, vendar bo oblika verjetno ostala tržno občutljiva in bo kupcem in prodajalcem zagotovila odgovornost za svoje transakcije.

Aktualni, standardni obrazec

Trenutni obrazec pogodbe je predvideval nekoliko bolj enakomerno uravnoteženo pogajanje o popogodbenih vprašanjih, ki izhajajo iz kupčevih preiskav pri njihovem skrbnem pregledu.

Bernholz: Obstaja standardni obrazec za dokumentiranje popravil in izboljšav, s katerimi se prodajalec strinja na zahtevo kupca. Vendar je v obrazcu pogodbe od leta 2010 vedno jasno navedeno, da se nepremičnina prodaja v trenutnem stanju. Na splošno kupec v teh dneh ne more ugotoviti, kaj je to, dokler ni že močno zavezan zaradi visoke pristojbine za skrbni pregled. Opažamo, da se vse več prodajalcev strinja s pregledom pred trženjem, ki je zagotovljen kupcem, kar bi zagotovo lahko bila dobra prilagoditev na trgu in tudi močan dejavnik za zmanjšanje padcev.

Trikotnik med najboljšimi območji v ZDA za gradnjo novih hiš – pravi čas za nakup?

Zgodovina skrbnega pregleda

TW: Torej, počakaj, pomagaj nam razumeti. Kakšno je obdobje skrbnega pregleda in kakšna je pristojbina za skrbni pregled? In zakaj obstajajo v pogodbenem pravu Severne Karoline?

Bernholz: V letih 2009–10 sem bil predsednik odbora NC Realtors Residential Forms Committee, ki je pred več kot desetletjem pripravil osnutek spremenjenega obrazca po več kot enem letu študija in raziskovanja dogajanja v drugih državah.

Mislim, da smo takrat še posebej pogledali obrazca Texas in Georgia, ki sta imela podobne izraze. Koncepti so zelo podobni opcijskim pogodbam. Obrazec pogodbe v tem pogledu je tudi po slogu zelo podoben komercialni prodajni pogodbi, ki so jo NEPREMIČNIČARJI uporabljali v Severni Karolini že več let, preden je bil obrazec za stanovanja leta 2010 močno spremenjen.

(Opomba urednika: Standardna ponudba za nakup in pogodbeni obrazec NC BAR in NC REALTORS je bil pred kratkim ponovno spremenjen, novi obrazec pa začne veljati 1. julija 2022.) 

Cene nepremičnin v okrožju Wake so maja narasle, čeprav se posojilna dejavnost zmanjšuje konkurenca

Prejšnji obrazec, sklep za skrbni pregled

Bernholz: Prejšnji obrazec pogodbe je poskušal vzpostaviti široke standarde za nekatere vidike pogojev bivanja in nekaj drugih zadev. To je redno povzročalo nesoglasja, včasih precej resna, med kupci in prodajalci glede tega, ali so bili standardi izpolnjeni ali ne. To je veljalo za neučinkovito in zaskrbljujoče stanje v procesu.

Sprejeta je bila odločitev, da se izvede postopek, v katerem bi kupec plačal dogovorjeno pristojbino za skrbni pregled, ki je bila namenjena nadomestilu prodajalcu, ker je njihovo nepremičnino umaknil z aktivnega trga za dogovorjeno obdobje, obdobje skrbnega pregleda, in kupcu dal pravico, da prekinejo posel iz katerega koli razloga ali brez razloga in dobijo svoj depozit nazaj. V resnici se lahko kupec s prodajalcem pogaja o poljubnih stvareh, da bi bil čim bolj zadovoljen. V vsakem primeru pa je prodajalcu ustvarilo več gotovosti, da je bil kupec po preteku obdobja skrbnega pregleda močneje zavezan poslu, ker je bil njegov depozit v resnici ogrožen, če nakupa ni dokončal.

Še ena sprememba…

Bernholz: Še ena sprememba, ki je bila prav tako vključena, je bila, da se plača pristojbina za skrbni pregled in kavarna kot vse, kar kupec tvega v poslu, če ne more ali se odloči, da ne dokonča nakupa. Menili so, da je to najbolj učinkovit in razumljiv postopek za večino ljudi in jim daje večjo gotovost glede izida v različnih okoliščinah.

Drugič, spremenjena pogodba je iz nekaterih istih razlogov odpravila tudi posojilni pogoj. Pojavljali bi se veliki prepiri glede tega, ali je nakup In zaznalo se je, da se kupec lahko in da se bo pogajal o obdobju skrbnega pregleda, ki bi mu omogočilo, da bi bil prepričan o finančnih vidikih posla, predvsem o svoji sposobnosti pridobitve posojila, ki ga potrebuje, ali biti sposoben izstopiti iz posla po razumni ceni (samo zmerna provizija za skrbni pregled). Zaslužni denar bi bil vrnjen.

To je bilo tudi močno promovirano v korist prodajalcev. Kupčev kreditni pogoj se je v bistvu razširil vse do zaključka in je prodajalce oropal vsakršne prave gotovosti, ali bo kupec lahko zaključil.

Zakaj bi torej pogodbe razpadale?

Bernholz: Padci so se pogosto pojavljali blizu datuma zaključka.

Čeprav je bilo na trgu kupcev značilno, da se obdobje skrbnega pregleda podaljša vse do zaključka, je bila splošna ideja, da se obdobje skrbnega pregleda »običajno« (bolj uravnotežen trg) konča nekaj tednov pred zaprtjem in Čas je, da prodajalci postanejo bolj samozavestni glede postavitve svojega doma v selitveni tovornjak. Videli smo več let tega, kar je privedlo do pandemije. Seveda pa zdaj vidimo učinek nasprotnih tržnih razmer in prodajalci so zahtevali pogodbe brez obdobja skrbnega pregleda, s čimer so kupca v bistvu zavezovali k poslu brez kakršnih koli pomembnih finančnih ali pogojev nepremičnine. Skoraj neobičajni so bili depoziti pristnega denarja.

Podatki kažejo, da so se stanovanjski trgi Triangla junija morda ohladili – razen za najemnike

Vloga naraščajočih obrestnih mer na lokalnih stanovanjskih trgih

TW: Kakšno vlogo, če sploh, bi lahko imele naraščajoče obrestne mere?  

Bernholz: Kolikor vem, nismo videli dodanih posojilnih pogojev. To bi zahtevalo dodatek k pogodbi po meri odvetnika in se na splošno ne pojavlja pri transakcijah nadaljnje prodaje. Prodaja novih stanovanj vidi več tega in uporabljajo se različni pogodbeni obrazci.

Noben kupec ne bi smel biti presenečen, da si ne more privoščiti hiše, za katero je sklenil pogodbo o nakupu. To je mogoče in treba določiti vnaprej. Torej je kupna moč zmerno omejena in ljudje, ki se jim mudi in niso dovolj jasni glede svojih finančnih zmožnosti, bodo morda presenečeni in ne bodo mogli kupiti tistega, za kar so se dogovorili.

Vendar so obrestne mere zgodovinsko gledano (kot resnična zgodovina, ne nedavna zgodovina) nizke.

V 1980-ih in zgodnjih 90-ih sem zaprl veliko hipotekarnih posojil za hiše po obrestnih merah od 20 % do 12 %. Torej, obseg, do katerega smo bili vsi razvajeni zaradi nedavnega niza neverjetno nizkih hipotekarnih obrestnih mer, se odraža v določeni ravni povpraševanja. Po mojem mnenju pa je na našem trgu še vedno tako, da je tisti, ki omahuje, izgubljen. Ker so obrestne mere kreditnih kartic še vedno okoli 18 %, hipotekarni denar ostaja poceni.

Ne pozabite…

TW: Torej, kaj bi morali prebivalci Severne Karoline zdaj še vedeti o nepremičninah?

Bernholz: V naravi trgov je, da gredo gor in dol. V 25 letih, kolikor sem v nepremičninskem poslu na tem trgu, se je padec trga večinoma odražal v počasnejši rasti cene in daljšem času na trgu.

V času velike recesije je bilo na našem trgu nekaj padca vrednosti, vendar je bil majhen v primerjavi s kraji, kjer je vrednost padla za 50-70%. Verjamemo in upamo, da je bila to zelo nenavadna situacija, ki so jo svetu vsilili neustrezno regulirani bankirji z Wall Streeta.

Vendar pa ne vidim tako dramatične situacije na trgu Triangle v bližnji prihodnosti. Glede na vse, kar smo videli na področju poslovanja, atletike, e-športa, izobraževanja in zaposlovanja, in glede na količino priliva novih prebivalcev, je lažje ostati prepričan o naložbi v ameriške sanje o lastništvu doma.