Opomba urednika: vsak petek se WRAL TechWire poglobljeno potopi v nepremičninske trge trikotnika. Ta teden si ogledujemo najnovejše tržne podatke storitve Triangle Multiple Listing Service – ki, čeprav predhodni za oktober 2022, kažejo trenutno spreminjanje nepremičninskega trga Triangle.
+ + +
RALEIGH – Po vsej državi se stanovanjski trgi spreminjajo in čeprav nepremičninski trg trikotnika ostaja tisti, na katerem je povpraševanje po stanovanjih še vedno povišano zaradi nenehnega ustvarjanja delovnih mest in priseljevanja v regiji, najnovejši podatki kažejo, da je trg morda vračanje v ravnovesje po več kot dveh letih hitre inflacije cen.
Tukaj je najnovejši, po predhodnih podatkih iz Triangle Multiple Listing Service, TMLS, pridobil WRAL TechWire.
Analiza ugotavlja, da se bo nepremičninski trg Raleigh do jeseni 2023 vrnil k kupcem
Srednja prodajna cena je padla
Po predhodnih podatkih je povprečna prodajna cena nepremičnine, navedene v storitvi Triangle Multiple Listing Service, ki se je zaprla oktobra 2022, znašala 392,000 USD na drugi strani trikotnika. To je najnižja povprečna prodajna cena, zabeležena v katerem koli mesecu od februarja 2022, in padec prodajne cene za skoraj 30,000 USD s prejšnje najvišje vrednosti 421,757 USD, zabeležene junija 2022.
Kljub temu pa so po podatkih domovi v trikotniku dražji kot pred letom dni. To je zato, ker je bila oktobra 2021 povprečna prodajna cena vseh domov, prodanih v trikotniku, 365,000 $. Medletna apreciacija cen v regiji je bila 7.4-odstotna.
Toda v okrožju Wake je bila medletna rast cene glede na predhodne podatke TMLS 12 %.
To je sprememba med povprečno prodajno ceno nepremičnine oktobra 2021, ki je znašala 415,000 USD, do povprečne prodajne cene, zabeležene oktobra 2022, 465,000 USD.
Še vedno pa je to manj od rekordno visoke mediane prodajne cene junija 2022, ki je znašala 492,490 $.
Poročilo: Raleigh št. 9, Burlington št. 15 v nacionalni raziskavi stanovanjskega trga
Kaj se dogaja
V začetku tega leta je Federal Reserve začela dvigovati obrestne mere. Zaradi zvišanja obrestne mere zveznih skladov so se finančni trgi premaknili, povečali pa so se tudi stroški izposojanja denarja za nakup stanovanja s hipotekarnim posojilom.
Glede na najnovejši podatki Freddieja Maca, se povprečna hipotekarna obrestna mera za 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero giblje pri približno 7 %, čeprav se lahko hipotekarne obrestne mere v prihodnjih tednih zvišajo kot odgovor na to, da je Federal Reserve ponovno izbrala povečati stopnjo zveznih skladov za tri četrtine odstotka na sredo zasedanje Odbora za odprti trg Federal Reserve.
Z dvigom obrestnih mer so se povečali tudi stroški izposojanja denarja za nakup stanovanja, posledično pa so nekateri kupci postali ceno izven stanovanjskega trga. Ker pa se cene zdaj vračajo k bolj cikličnim trendom, se trg nagiba nazaj k uravnoteženemu trgu za kupce in prodajalce, je v intervjuju za WRAL TechWire dejal Tony Fink, pooblaščeni nepremičninski agent pri Linda Craft Team REALTORS.
»Vstopili smo v to sezonsko obdobje,« je dejal Fink. "Zgodovinsko gledano obdobje novembra, decembra in januarja ni vrhunec za nove kotacije."
Medtem ko se je število kupcev stanovanj, ki želijo kupiti na nepremičninskem trgu trikotnika, morda zmanjšalo zaradi naraščajočih hipotekarnih obrestnih mer, je veliko manj prodajalcev, ki se zanimajo za prodajo svojih domov v jesenskih in zimskih mesecih, morda tudi zaradi višjih obrestne mere za nakup novega stanovanja kot njihova trenutna hipotekarna obrestna mera za njihov obstoječi dom.
Ni pa razloga za preplah, je dejal Fink.
"Trenutno smo na zelo uravnoteženem trgu v celotnem trikotniku," je dejal. "Na uravnoteženem trgu bi morali pričakovati, da se boste pogajali do ali nekoliko pod ceno po ceniku."
Kupci stanovanj: Želite odlično ponudbo za nov dom? Tukaj je, kaj zahtevati
Naš lokalni trg
In predhodni podatki iz TMLS so skladni s to oceno.
Po 18 mesecih, ko so se domovi v trikotniku v povprečju prodajali za več od njihove maloprodajne cene, ko so kupci stanovanj tekmovali z drugimi potencialnimi kupci za pridobitev pogodbe za nakup nepremičnine, podatki iz oktobra kažejo, da zdaj več kupcev kupuje stanovanja po oz. v povprečju nekoliko pod kataloško ceno stanovanja.
V celotnem trikotniku kupci stanovanj plačujejo 99 % prvotne cene po ceniku za nakup nepremičnine, medtem ko so pred letom dni kupci stanovanj v povprečju plačevali 101.8 % izklicne cene.
"Leto 2021 je bilo res anomalija," je dejal Fink.
In v okrožju Wake je razlika glede na leto nazaj še večja. Medtem ko so se oktobra 2021 domovi v okrožju Wake v povprečju prodajali za 103 % kataloške cene nepremičnine, predhodni podatki iz oktobra 2022 kažejo, da so se domovi v okrožju Wake prodajali za 98.3 % kataloške cene nepremičnine.
Za kupce je najpomembnejše osebno vprašanje, je dejal Fink: "Ali si lahko privoščite nakup stanovanja?"
Zdaj je morda najboljši čas za nakup hiše v Trianglu – evo zakaj
Kaj lahko storijo kupci
Fink je dejal, da lahko kupci vedno bolj sodelujejo s svojimi nepremičninskimi posredniki in posojilodajalci, da bi identificirali pot do lastništva stanovanj. To vključuje uporabo nekaterih finančnih produktov, ki jih bodo kupci morda morali zahtevati, da bi jih prejeli, kot je prej WRAL TechWire poročali.
"Zdi se, da je zdaj najboljši čas za nakup v zadnjih 12-24 mesecih," je dejal Jon DeHart, vodja podružnice pri Movement Mortgage v Durhamu. "Zdi se, da trg prehaja s trga prodajalcev na običajen trg."
To je tudi s hipotekarnimi obrestnimi merami pri 7%, je pojasnil DeHart. Ker se je cena najema iz leta v leto znova zvišala, s prihodnjim medletnim povišanjem najemnin in prihodnjim zvišanjem vrednosti stanovanja, se pričakuje, da bo oseba, ki bi se lahko kvalificirala za nakup nepremičnine v vrednosti 350,000 USD, prekašala nakup v primerjavi z najemom v našem območju, na sedemletni časovni horizont.
"Dokler je kupec sposoben in pripravljen plačevati višja mesečna plačila z višjimi stopnjami," je dejal DeHart.
Naraščajoče hipotekarne obrestne mere strašijo kupce; Cene trikotnika padajo
Bodite pozorni
Toda Fink je dejal, da se kupci, s katerimi sodeluje v trikotniku, zdaj bolj zavedajo trenutnih hipotekarnih obrestnih mer, ki se ponujajo na trgu, in jih ne vidijo nujno kot oviro pri nakupu stanovanja. Namesto tega razmišljajo o domovih, ki ustrezajo njihovemu proračunu, in se zavedajo, da bodo nekega dne v prihodnosti morda lahko refinancirali hipoteko z nižjo obrestno mero.
In večini jih nakup zdaj daje sredstva, ki si ga lahko lastijo. Kar bi lahko pomenilo več možnosti za prihodnost, je opozoril Fink.
"Ne morete refinancirati hiše, ki je niste lastnik," je dejal Fink. "Če se tečaji znižajo, boste imeli veliko večjo konkurenco ali pa se bo na trgu dogajalo nekaj drugega, kar lahko dodatno negativno vpliva na vaš nakupni položaj."
+ + +
Novinar WRAL TechWire Jason Parker, avtor poročila in licencirani nepremičninski posrednik v Severni Karolini, sodeluje z novinarji WRAL.com pri sledenju in predstavitvi tržnih podatkov ter poročanju o tem, kako ljudje doživljajo spreminjajoče se nepremičninske trge v regiji. Ta posebna poročila bodo uporabljala oznako kategorije "Triangle Nepremičnine"Ali"Nepremičninski trg trikotnika«.
