Storitev industrije večstanovanjskih nepremičnin s programsko opremo

Večstanovanjske nepremičnine v ZDA, ki vključujejo stanovanjske zgradbe, etažne lastnine, mestne hiše in komplekse z mešano rabo, so eden največjih razredov sredstev na svetu. Približno 44 milijonov stanovanj se šteje za večstanovanjska, in predstavljajo 31 % vseh stanovanj v ZDA. V nasprotju z enodružinskimi hišami so večdružinske hiše predvsem v lasti institucionalnih lastnikov in vlagateljev, v nasprotju z domačimi najemodajalci, večina pa izkorišča programsko opremo za upravljanje svojih nepremičnin. Natančneje, večina večdružinskih lastnikov in upravljavcev se zanaša na sistem upravljanja nepremičnin (PMS) za obdelavo in obračunavanje najemnine – življenjska sila katere koli nepremičnine. 

Poleg uporabe PMS kot njihovega primarnega operacijskega sistema lahko večina institucionalnih lastnikov in operaterjev zdaj nad svoj PMS namesti poljubno število novih rešitev za zagonsko točko, kar jim pomaga pritegniti, angažirati in pregledati najemnike ter upravljati zahteve za vzdrževanje in prodajalca. usklajevanje. Kljub vsej tej novi programski opremi se lastniki in operaterji še vedno soočajo z več glavnimi težavami:

Glavna težava je, da so prvotni sistemi za upravljanje lastnine, kot so Yardi, Appfolio, MRI in RealPage, podedovani izdelki, ki ne izpolnjujejo potreb sodobnih lastnikov in operaterjev. Namesto tega ti obstoječi podatki PMS-jev (ki ustvarjajo dodatne ure ekstrakcijskega dela) nimajo interoperabilnosti in pogosto od strank zahtevajo izdelavo programske opreme po meri, ker na primer veliko njihovih izdelkov še vedno deluje v sistemu DOS. 

Vendar so te platforme sistemi zapisa in zato neverjetno lepljivi. Pridobili so tudi prejšnje generacije zagonskih podjetij, kar jim je omogočilo, da poleg obdelave najemnine izdelajo točkovne rešitve. To jim posledično omogoča, da obstoječim strankam brezplačno ponudijo že pripravljene rešitve (s čimer postavijo novejše, tehnološko napredne rešitve v slabši položaj). Čeprav so interni produkti PMS bledi v primerjavi z novejšimi ponudbami, so stroški programske opreme na ravni lastnine natančno preučeni, zaradi česar večina lastnikov in operaterjev izbere cenejšo in priročnejšo možnost. to uveljavljena distribucija v primerjavi s startup inovacijami dilema je zgodovinsko omejila vrednost točkovnih rešitev. 

Ob tem verjamemo, da obstaja več katalizatorjev in vetrov, ki spodbujajo potrebo po več programske opreme v industriji. Če lahko ti novi izdelki zagotovijo izjemno nove zmogljivosti, ki izboljšujejo notranje obstoječe rešitve platform PMS ali so neto nove izboljšave, imajo potencial, da postanejo enako dragoceni kot ti osrednji sistemi.

KAZALO

Na makro ravni verjamemo, da bodo institucionalne naložbe v večdružinsko industrijo v naslednjih nekaj letih še naprej znatno rasle, tudi če bo prišlo do kratkoročne volatilnosti trga z vlagatelji, ki iščejo likvidnost. Ker vse več pisarn sprejema hibridni model dela po Covidu, se vlagatelji, ki so se v preteklosti osredotočali le na pisarniške nepremičnine, selijo v večstanovanjske. Videli smo tudi, da so institucionalni vlagatelji, ki so se v zadnjem desetletju osredotočili na naložbe v enodružinske najeme (SFR), bežali na varno v večstanovanjska stanovanja. Ko se pojavi več institucionalnih vlagateljev, se pojavi tudi več potencialnih kupcev programske opreme, ki želijo učinkoviteje upravljati svoje nepremičnine.

Poleg tega je tesnost ameriškega trga dela prednost za podjetja, ki se ukvarjajo s programsko opremo in želijo izdelati izdelke, ki bi nadomestili delo, ki temelji na nalogah (npr. preverjanje najemnikov, kar lahko traja več kot tri ure na kandidata), ki so ga prej opravljali zaposleni v zalednih pisarnah, ki so zapustil delovno silo. 

Na mikro ravni komanditni partnerji (LP) vedno bolj pritiskajo na generalne partnerje (GP), da učinkoviteje upravljajo svoje nepremičnine; to ustvarja priložnosti za nove rešitve tipa »upravljanje lastnine v škatli« za lastnike. Poleg tega se operaterji malih in srednje velikih podjetij (SMB) (tj. tisti, ki delujejo pod 30,000 enotami) vedno bolj združujejo v večja podjetja, ki se nato vodijo bolj kot franšize, kjer regionalni voditelji sprejemajo odločitve. In končno, med tržnimi potencialnimi strankami, vključenostjo najemnikov, uporabo dobrin, pravočasnostjo plačil itd., zdaj obstaja več podatkov kot kdaj koli prej, ki pomagajo podjetjem pri spodbujanju učinkovitosti, in podjetja bi morala uporabiti to bogastvo podatkov za izboljšanje neto prihodkov iz poslovanja v obstoječih portfeljih glede na ta izziv. tržno okolje. 

KAZALO

Glede na te makro in mikro katalizatorje vidimo več področij priložnosti za ustanovitelje, ki želijo izdelati programsko opremo za industrijo večstanovanjskih nepremičnin. 

Verjamemo, da bodo startupi, ki delujejo v kategoriji pridobivanja in razvoja, morali uporabiti lastniške vire podatkov kot klin v panogo, da bodo lahko vlagateljem in lastnikom pomagali sprejemati boljše odločitve o tem, kam vlagati, katere vrste nepremičnin kupiti (npr. Večstanovanjska stanovanja v primerjavi z večstanovanjskimi razpršenimi lokacijami), koliko plačati, kateri precedens coniranja jim dovoljuje gradnjo na lokaciji (tj. koliko enot zgraditi) in več. Vendar pa se ne morejo zanašati le na odkrivanje novih priložnosti za stranke, saj je to vrsto podatkov pogosto mogoče pretvoriti v blago. Da bi ustvarili pomembno vrednost, bodo morali start-upi v tej kategoriji postati neke vrste operacijski sistem, ki bo upravljal, kako ta podjetja sprejemajo naložbene odločitve od konca do konca. Dobra novica je, da vidimo največjo nagnjenost k plačilu za programsko opremo v tej kategoriji.

Danes večina oddelkov za upravljanje premoženja za velike večdružinske lastnike in vlagatelje ročno črpa poročila iz različnih PMS, na katerih delujejo njihove končne nepremičnine, da bi razumeli, kako delujejo njihova sredstva. Pogosto vsi, od začetnih analitikov pa vse do vodij teh skupin, ročno iščejo napake v teh poročilih in usklajujejo podatke med tem, kako različni PMS označujejo vrstične postavke, kar je ogromna izguba človeka in možganov. - moč. Verjamemo, da obstaja priložnost za izgradnjo sistema beleženja podatkov, ki je nad temi različnimi produkti PMS. Glede na večjo preglednost in interoperabilnost podatkov, ki bi bili stranski produkt tega izdelka, menimo, da bi bil to katalizator za večjo inovativnost v industriji. Primarno tveganje v tej kategoriji je, da je lahko težko zagotoviti takojšnjo donosnost naložbe (ROI) od prvega dne, zaradi česar je težko upravičiti zbiranje te ravni podatkov.

Druga kritična funkcija večdružinskih operaterjev je iskanje, nabava in upravljanje vseh tretjih ponudnikov, s katerimi sodelujejo pri servisiranju svojih zgradb. Za večino operaterjev je ta postopek popolnoma ročni, pri čemer večina poteka v e-pošti in Excelu. Menimo, da bi bilo treba ta proces digitalizirati s programsko opremo in uporabiti model, podoben trgu, da bi obema operaterjema pomagali zagotoviti, da najdejo najboljše možne prodajalce, malim in srednje velikim prodajalcem pa najti nove zaposlitvene priložnosti. Zagonska podjetja, ki delujejo v tej kategoriji, bodo morala poiskati trge, kjer primanjkuje delovne sile in gostote gradnje, da bi ustvarili likvidnost.

Medtem ko LP-ji spodbujajo GP-je k večji preglednosti pri upravljanju nepremičnin, vidimo priložnost za nove platforme, ki lastnikom pomagajo pri upravljanju lastnine ali učinkoviteje najamejo zunanje upravitelje. Njihov cilj tukaj je imeti popoln pregled nad financami nepremičnin, dejavnostjo lizinga, dejavnostjo vzdrževanja in stroški ter več. Poleg tega, glede na to, da se največji upravljavci nepremičnin vodijo kot franšize, morda obstaja priložnost, da upraviteljem pomagajo pri samostojnem razvoju prek izdelkov podjetja v škatli, ki avtomatizirajo vse zaledne funkcije, potrebne za to. Ti izdelki lahko tudi pomagajo upraviteljem pri povezovanju z lastniki prek trga.

KAZALO

Ko raziskujemo to kategorijo, imamo tri načela, ki vodijo naš naložbeni okvir:

Najprej bi iskali zagonska podjetja, ki služijo lastnikom in operaterjem srednjega trga (30 do 100 enot). To je zato, ker se mala in srednja podjetja (tj. tista, ki imajo manj kot 30,000 enot) v panogi na splošno konsolidirajo in pogosto nimajo sredstev za uvedbo resničnih sprememb. Na drugem koncu spektra je večje lastnike (tj. tiste z več kot 100,000 enotami) izjemno težko prodati ali pa že uporabljajo lastno programsko opremo po meri.

Drugič, iskali bi podjetja, ki izdelujejo izdelke, ki že od prvega dne zagotavljajo jasno donosnost naložbe. Večina operativnih stroškov lastnikov je vezanih na stvari, kot so vzdrževanje, komunalne storitve itd.; imajo le majhen znesek proračuna za stroške na ravni lastnine, ki jih dejansko lahko nadzorujejo. Zato morajo ponudniki programske opreme že od prvega dne zagotoviti jasno donosnost naložbe, da nimajo negativnega vpliva na neto vrednost sredstev (NAV). Kljub temu, če lahko prodajate programsko opremo in kupec tega ne pripiše na ravni lastnine, ampak morda na ravni sklada (kjer je ta strošek porazdeljen med številne osnovne nepremičnine), boste temu morda lahko prišli.

Tretjič, iskali bi ustanovitelje, ki bi lahko negovali zagon lastne baze strank. Večstanovanjske nepremičnine so še vedno precej težavna panoga, kjer bo sprejetje katerega koli novega izdelka od spodaj navzgor težko. Zato bi lahko bila druga pot do uspeha razvoj lastne stranke že od prvega dne, ki lahko preizkusi in razširi programske izdelke po vsej svoji lastniški bazi. Podjetja, ki to počnejo, pa bodo morala uravnotežiti storitev eni sami veliki stranki, ki bi lahko delovala kot študija primera za druge, in ne postati storitveno podjetje, ki gradi programsko opremo po meri za omenjeno stranko.

Če povzamemo, verjamemo, da bodo največ vrednosti v rastoči industriji večstanovanjskih nepremičnin ustvarila startupi, ki vodijo s programskimi izdelki, v primerjavi s tistimi, ki se zanašajo le na finančne produkte. Če gradite v tej kategoriji, bi radi klepetali. 

***

Tukaj izražena stališča so stališča posameznega citiranega osebja družbe AH Capital Management, LLC (»a16z«) in niso stališča družbe a16z ali njenih podružnic. Nekatere informacije, vsebovane tukaj, so bile pridobljene iz virov tretjih oseb, vključno s portfeljskimi družbami skladov, ki jih upravlja a16z. Čeprav so vzeti iz virov, za katere menijo, da so zanesljivi, a16z ni neodvisno preveril takih informacij in ne daje nobenih zagotovil o trajni točnosti informacij ali njihovi ustreznosti za dano situacijo. Poleg tega lahko ta vsebina vključuje oglase tretjih oseb; a16z ni pregledal takšnih oglasov in ne podpira nobene oglaševalske vsebine v njih.

Ta vsebina je na voljo samo v informativne namene in se je ne smete zanašati kot pravni, poslovni, naložbeni ali davčni nasvet. Glede teh zadev se morate posvetovati s svojimi svetovalci. Sklici na katere koli vrednostne papirje ali digitalna sredstva so samo v ilustrativne namene in ne predstavljajo naložbenega priporočila ali ponudbe za zagotavljanje investicijskih svetovalnih storitev. Poleg tega ta vsebina ni namenjena nobenim vlagateljem ali bodočim vlagateljem niti ji ni namenjena in se nanjo v nobenem primeru ne smete zanašati, ko se odločate za vlaganje v kateri koli sklad, ki ga upravlja a16z. (Ponudba za vlaganje v sklad a16z bo podana le z memorandumom o zasebni plasiranju, pogodbo o vpisu in drugo ustrezno dokumentacijo katerega koli takega sklada in jo je treba prebrati v celoti.) Vse naložbe ali portfeljske družbe, omenjene, navedene ali opisane niso reprezentativne za vse naložbe v vozila, ki jih upravlja a16z, in ni nobenega zagotovila, da bodo naložbe donosne ali da bodo imele druge naložbe v prihodnosti podobne značilnosti ali rezultate. Seznam naložb skladov, ki jih upravlja Andreessen Horowitz (razen naložb, za katere izdajatelj ni dal dovoljenja a16z za javno razkritje, ter nenapovedanih naložb v digitalna sredstva, s katerimi se javno trguje), je na voljo na https://a16z.com/investments /.

Grafi in grafi, ki so navedeni znotraj, so izključno informativne narave in se nanje ne bi smeli zanašati pri sprejemanju kakršnih koli investicijskih odločitev. Pretekla uspešnost ni pokazatelj prihodnjih rezultatov. Vsebina govori samo od navedenega datuma. Vse projekcije, ocene, napovedi, cilji, obeti in/ali mnenja, izražena v tem gradivu, se lahko spremenijo brez predhodnega obvestila in se lahko razlikujejo ali so v nasprotju z mnenji, ki so jih izrazili drugi. Za dodatne pomembne informacije obiščite https://a16z.com/disclosures.