หมายเหตุบรรณาธิการ: วันนี้ถือเป็นการเปิดตัวการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ – องค์กรและเชิงพาณิชย์ – โดย Jason Parker แห่ง WRAL TechWire มองหาข้อมูลเชิงลึกในอนาคตเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในวันศุกร์
+ + +
ราลี – ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Triangle มีการแข่งขันสูงมาเป็นเวลาสองปี และมีการแข่งขันสูงมากในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา
มากเสียจน Matt Fowler กรรมการบริหารของ Triangle บริการหลายรายการTMLS บอกกับ WRAL TechWire ในสัปดาห์นี้ว่าจากข้อมูลที่ TMLS ติดตามเป็นรายเดือน เราจะต้องมองย้อนกลับไปนานกว่าเจ็ดปีเพื่อค้นหาข้อมูลที่จะแนะนำตลาดที่สมดุล ปกติ และมีสุขภาพดี
ถึงกระนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันสูงซึ่งนำไปสู่ many เตรียมทำสงครามประมูล เมื่อต้นปีนี้ดูเหมือนว่าจะชะลอตัว ส่วนหนึ่งในเดือนมิถุนายน โดยมีการหยุดตลาดชั่วคราวในช่วงเดือนดังกล่าว เนื่องจากผู้ซื้อบ้าน ผู้ขายบ้าน ตัวแทน และอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์พบว่าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นและ อัตราเงินเฟ้ออย่างต่อเนื่องอาจหมายถึงอนาคตของตลาดที่อยู่อาศัย
แม้จะหยุดตลาดขายฝาก ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในเดือนมิถุนายน
แต่ตอนนี้ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากอาจกลับมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Triangle อีกครั้ง เพราะอาจมีโอกาสเป็นไปได้มากสำหรับผู้ซื้อที่จะหาข้อตกลง เนื่องจากตลาดได้เคลื่อนไหวไปในลักษณะที่ว่าในขณะที่ยังคงเป็นตลาดของผู้ขาย แต่ก็มีตัวชี้วัด นั่น ผู้ซื้ออาจมีทางเลือกมากขึ้นในขณะนี้ กว่าเมื่อไม่กี่สัปดาห์ก่อน
ปัจจัยหนึ่ง: ผู้ซื้อดึงดีลออกมากกว่าช่วงเวลาใดๆ ในช่วง 16 เดือนที่ผ่านมา และ แม่ค้าลดราคา บ่อยกว่าปีที่แล้วประมาณห้าเท่า ตามข้อมูลล่าสุดที่รวบรวมโดย Redfin บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ
เจาะลึก
WRAL TechWire พูดคุยกับ Roger Bernholz รองประธานและ ที่ปรึกษาทั่วไป ของ Coldwell Banker Howard Perry และ Watson (HPW) บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ใน Triangle ในท้องถิ่นเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในขณะนี้กับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของ North Carolina และในสภาวะตลาดปัจจุบัน
การถอดเสียงด้านล่างได้รับการแก้ไขเล็กน้อยเพื่อความชัดเจน
WRAL TechWire (TW): รายงานของ Redfin อ้างว่าเกือบ 15% ของธุรกรรมทั่วประเทศหมดสัญญาในเดือนมิถุนายน - แต่ใน Raleigh MSA มีเพียง 7% เท่านั้นที่ทำได้ ตลาดท้องถิ่นของเรามีความแตกต่างจากตลาดอื่นๆ และมากกว่าแนวโน้มระดับประเทศอย่างไร
โรเจอร์ เบิร์นโฮลซ์ (เบิร์นโฮลซ์): มีชุมชนไม่กี่แห่งที่ได้รับการจัดอันดับอย่างสูงสำหรับปัจจัยจำนวนมากที่มีความสำคัญต่อผู้คน เราควรคาดหวังอะไรเมื่อได้รับการจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในสถานที่ที่ดีที่สุดในการอยู่อาศัยและทำงานอย่างสม่ำเสมอ ยิ่งมีความต้องการมากขึ้น (ข้อเสนอหลายรายการต่อเนื่อง) เมื่อเชื่อมโยงกับค่าธรรมเนียมการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะทางการเงินที่สูงมากซึ่งไม่สามารถขอคืนเงินได้ในหลายธุรกรรม จะต้องป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อยกเลิกดีลได้อย่างแน่นอน นอกจากนี้เรายังมีชุมชนนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ซับซ้อนและให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่ไม่ได้เตรียมตัวไว้น้อยลง
ผู้ซื้อสำรองออก
TW: ถึงกระนั้น 7% ที่อ้างถึงในการวิเคราะห์ล่าสุดของ Redfin นั้นต่ำกว่าเดือนมิถุนายนก่อนหน้า – แม้ว่ายังคงเป็นเปอร์เซ็นต์สูงสุดรายเดือนนับตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2021 – สภาวะตลาดที่เป็นปัจจัยคืออะไร
แบร์นโฮลซ์: มีแนวโน้มว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้อำนาจการกู้ยืมของคนบางคนกระชับขึ้น และทำให้เกิดปัญหาทางการเงินที่ลดลงอีกสองสามข้อ และไม่มีคำถามใดๆ ที่ผู้ซื้อบางรายพบว่าพวกเขาตกลงที่จะซื้อบ้านที่พวกเขาพิจารณาว่าเคยมีปัญหาร้ายแรงที่ไม่ทราบมาก่อนว่าผู้ขายจะไม่แก้ไขและเลือกที่จะบอกเลิกสัญญาและเสียค่าธรรมเนียมการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ อย่างไรก็ตาม เมื่อบ้านมีปัญหาทางวัตถุที่แชร์กับผู้ขายและนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ ปัญหาเหล่านั้นจะต้องได้รับการแก้ไขอย่างถาวรหรือเปิดเผยในการขายใดๆ ให้กับผู้ซื้อรายใหม่ ดังนั้นผู้ซื้อจึงไม่มีอำนาจในสถานการณ์เหล่านี้
ราคาลดลงสำหรับบ้านหลายหลังในพื้นที่ราลี รายชื่อกำลังเติบโตเช่นกัน
บทบาทของความขยันหมั่นเพียร
TW: ในตลาดนี้ เหตุใดข้อตกลงจึงอาจล้มเหลว
แบร์นโฮลซ์: ฉันหวังว่าค่าธรรมเนียมการสอบทานธุรกิจที่สูงและผู้ซื้อสัมปทานที่ร้ายแรงอื่น ๆ จะลดลง
ประวัติของค่าธรรมเนียมเหล่านั้นค่อนข้างน่าทึ่ง เมื่อเราแก้ไขสัญญาการขาย NC REALTORS/NC BAR ในปี 2010 เราทราบดีว่าสัญญาดังกล่าวจะมีความอ่อนไหวต่อตลาด อันที่จริง แบบฟอร์มอนุญาตค่าธรรมเนียมการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ $0 อย่างชัดเจน เนื่องจากเชื่อว่าจะเป็นตัวเลขในตลาดของผู้ซื้อที่จริงจัง และเมื่อแบบฟอร์มดังกล่าวเปิดตัวสู่ตลาด ในหลาย ๆ ธุรกรรมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ไม่มีการชำระค่าธรรมเนียมการสอบทานธุรกิจที่ต่ำหรือต่ำมาก
ตอนนี้เราเห็นแล้วว่าค่าธรรมเนียมเหล่านั้นอ่อนไหวต่อตลาดเพียงใด เมื่อผู้ซื้อจำนวนมากไม่มีความสามารถในการแข่งขันกับราคา พวกเขาจะใช้ค่าธรรมเนียมที่ไม่สามารถขอคืนได้นั้นเพื่อดึงดูดและจูงใจให้ผู้ขายทำสัญญากับพวกเขา โบรกเกอร์จำนวนมากถูกรบกวนเมื่อเห็นว่าผู้ซื้อเสียค่าธรรมเนียมการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะจำนวนมากในข้อตกลงที่ล้มเหลว และบางรายได้สนับสนุนให้จำกัดค่าธรรมเนียม แต่แบบฟอร์มนี้มีแนวโน้มที่จะยังคงอ่อนไหวต่อตลาดและให้ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบธุรกรรมของตน
ปัจจุบันรูปแบบมาตรฐาน
แบบฟอร์มสัญญาปัจจุบันพิจารณาถึงการเจรจาต่อรองที่สมดุลมากขึ้นในประเด็นหลังสัญญาที่เกิดขึ้นจากการสอบสวนของผู้ซื้อในการทำ Due Diligence
แบร์นโฮลซ์: มีแบบฟอร์มมาตรฐานสำหรับการซ่อมแซมและปรับปรุงเอกสารที่ผู้ขายตกลงที่จะทำหลังจากผู้ซื้อร้องขอ อย่างไรก็ตาม แบบฟอร์มสัญญาตั้งแต่ปี 2010 ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนเสมอว่าทรัพย์สินนั้นถูกขายในสภาพปัจจุบัน โดยทั่วไป ผู้ซื้อในทุกวันนี้ไม่สามารถระบุได้ว่ามันคืออะไร จนกว่าพวกเขาจะตกลงอย่างหนักโดยมีค่าธรรมเนียมการตรวจสอบสถานะที่สูง เราเห็นผู้ขายจำนวนมากขึ้นเห็นด้วยกับการตรวจสอบก่อนการตลาดที่จัดเตรียมไว้สำหรับผู้ซื้อ และนั่นอาจเป็นการปรับตัวที่ดีในตลาดได้อย่างแน่นอน และยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยลดการตกหล่นได้
สามเหลี่ยมระหว่างพื้นที่ชั้นนำในสหรัฐอเมริกาสำหรับการก่อสร้างบ้านใหม่ – เวลาที่ดีในการซื้อ?
ประวัติความขยันหมั่นเพียร
TW: งั้นเดี๋ยวก่อนช่วยให้เราเข้าใจ ระยะเวลาการตรวจสอบสถานะคืออะไร และค่าธรรมเนียมการตรวจสอบสถานะคืออะไร? และทำไมพวกเขาถึงมีอยู่ในกฎหมายสัญญาของ North Carolina?
แบร์นโฮลซ์: ฉันเป็นประธานคณะกรรมการแบบฟอร์มที่อยู่อาศัยของ NC Realtors ในปี 2009-10 ที่ร่างแบบฟอร์มที่แก้ไขมานานกว่าทศวรรษที่ผ่านมาหลังจากศึกษาและสำรวจสิ่งที่เกิดขึ้นในรัฐอื่นมานานกว่าหนึ่งปี
ตอนนั้นเราดูฟอร์มของเท็กซัสและจอร์เจียโดยเฉพาะซึ่งมีคำที่คล้ายกัน แนวคิดนี้คล้ายกับสัญญารูปแบบตัวเลือกมาก แบบฟอร์มสัญญาในเรื่องนั้นมีความคล้ายคลึงกันมากกับสัญญาการขายเชิงพาณิชย์ที่นายหน้าได้ใช้ในนอร์ทแคโรไลนาเป็นเวลาหลายปีก่อนที่รูปแบบที่อยู่อาศัยจะได้รับการแก้ไขอย่างหนักในปี 2010
(หมายเหตุบรรณาธิการ: แบบฟอร์มข้อเสนอมาตรฐานสำหรับการซื้อและสัญญาของ NC BAR และ NC REALTORS ได้รับการแก้ไขอีกครั้งเมื่อเร็วๆ นี้ โดยแบบฟอร์มใหม่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2022)
ราคาอสังหาริมทรัพย์ Wake County เพิ่มขึ้นในเดือนพฤษภาคมแม้กิจกรรมการปล่อยสินเชื่อการแข่งขันลดลง
แบบฟอร์มก่อนหน้า การตัดสินใจสำหรับการสอบทานธุรกิจ
แบร์นโฮลซ์: แบบฟอร์มสัญญาฉบับก่อนหน้านี้พยายามสร้างมาตรฐานกว้างๆ สำหรับบางแง่มุมของสภาพที่อยู่อาศัยและเรื่องอื่นๆ สองสามเรื่อง สิ่งนี้ทำให้เกิดความไม่ลงรอยกันเป็นประจำ ซึ่งบางครั้งค่อนข้างร้ายแรงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าได้มาตรฐานหรือไม่ตรงตามมาตรฐาน สิ่งนี้ถูกมองว่าเป็นเงื่อนไขที่ไม่มีประสิทธิภาพและเป็นปัญหาในกระบวนการ
มีการตัดสินใจให้มีกระบวนการที่ผู้ซื้อจะจ่ายค่าธรรมเนียมการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะที่ตกลงกันไว้ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อชดเชยให้ผู้ขายนำทรัพย์สินออกจากตลาดที่มีการซื้อขายจริงตามระยะเวลาที่ตกลงกัน ระยะเวลาการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ และให้ผู้ซื้อ สิทธิ์ในการยกเลิกข้อตกลงไม่ว่าด้วยเหตุผลใดๆ หรือไม่มีเหตุผล และรับเงินคืนอย่างจริงจัง ในความเป็นจริง ผู้ซื้อสามารถเจรจาเรื่องต่างๆ กับผู้ขายได้หลายเรื่องเพื่อให้เกิดความพึงพอใจมากที่สุด ไม่ว่าในกรณีใด มันสร้างความมั่นใจให้กับผู้ขายมากขึ้นว่าเมื่อผ่านช่วงการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะแล้ว ผู้ซื้อมีความมุ่งมั่นอย่างยิ่งต่อข้อตกลงดังกล่าว เนื่องจากเงินฝากที่จริงจังของพวกเขามีความเสี่ยงหากพวกเขาไม่ทำการซื้อจนเสร็จสิ้น
อีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลง…
แบร์นโฮลซ์: การเปลี่ยนแปลงอีกประการหนึ่งที่รวมอยู่ด้วยก็คือ ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบสถานะและเงินฝากอย่างจริงจังทั้งหมดที่ผู้ซื้อมีความเสี่ยงในข้อตกลง หากพวกเขาไม่สามารถหรือเลือกที่จะไม่ดำเนินการซื้อให้เสร็จสิ้น เชื่อกันว่านี่เป็นกระบวนการที่มีประสิทธิภาพและเข้าใจได้มากที่สุดสำหรับคนส่วนใหญ่ และทำให้พวกเขามีความแน่นอนมากขึ้นเกี่ยวกับผลลัพธ์ในสถานการณ์ต่างๆ
ประการที่สอง สัญญาฉบับแก้ไขยังได้ยกเลิกเงื่อนไขเงินกู้ด้วยเหตุผลเดียวกันบางประการ การโต้เถียงครั้งใหญ่จะเกิดขึ้นไม่ว่าจะซื้อหรือไม่ และเห็นว่าผู้ซื้อสามารถและจะเจรจาช่วงการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะที่จะช่วยให้พวกเขามีความมั่นใจเกี่ยวกับด้านการเงินของข้อตกลง โดยหลักแล้ว ความสามารถในการได้รับเงินกู้ที่พวกเขาต้องการ หรือ สามารถออกจากข้อตกลงได้ในราคาที่เหมาะสม (ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะปานกลางเท่านั้น) เงินที่เอาจริงเอาจังจะถูกส่งคืน
นอกจากนี้ยังได้รับการส่งเสริมอย่างมากเพื่อประโยชน์ของผู้ขาย เงื่อนไขเงินกู้ของผู้ซื้อโดยพื้นฐานแล้วขยายไปจนถึงการปิดและปล้นผู้ขายด้วยความมั่นใจว่าผู้ซื้อจะสามารถปิดได้หรือไม่
แล้วทำไมสัญญาถึงแตกสลาย?
แบร์นโฮลซ์: การล่มสลายมักเกิดขึ้นใกล้วันที่ปิด
แม้ว่าในตลาดของผู้ซื้อ เป็นเรื่องปกติที่ระยะเวลาการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะจะขยายออกไปจนสุดทางจนถึงการปิด แต่แนวคิดทั่วไปก็คือช่วงการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะจะ "ปกติ" (ตลาดที่สมดุลมากขึ้น) สิ้นสุดสองสามสัปดาห์ก่อนที่จะปิด และให้ ผู้ขายมีเวลามั่นใจมากขึ้นในการวางบ้านไว้ในรถบรรทุกที่กำลังเคลื่อนที่ เราเห็นหลายปีที่นำไปสู่การระบาดใหญ่ แต่แน่นอนว่า ตอนนี้เราเห็นผลกระทบจากสภาวะตลาดที่ตรงกันข้าม และผู้ขายเรียกร้องสัญญาโดยไม่มีระยะเวลาการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ซึ่งมีผลผูกพันผู้ซื้อกับข้อตกลงโดยไม่มีเงื่อนไขทางการเงินหรือเงื่อนไขที่สำคัญของทรัพย์สินที่อาจเกิดขึ้น การฝากเงินอย่างจริงจังทำขึ้นเกือบผิดปกติ
ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยของ Triangle อาจเย็นลงในเดือนมิถุนายน – ยกเว้นผู้เช่า
บทบาทของการขึ้นอัตราดอกเบี้ยในตลาดที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น
TW: อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะมีบทบาทอย่างไร ถ้ามี?
แบร์นโฮลซ์: เราไม่เห็นเงื่อนไขเงินกู้เพิ่มเติมในความรู้ของฉัน สิ่งนี้จะต้องมีภาคผนวกที่กำหนดเองในสัญญาจากทนายความ และโดยทั่วไปจะไม่เกิดขึ้นในธุรกรรมการขายต่อ ขายบ้านใหม่เห็นมากขึ้นและใช้รูปแบบสัญญาที่แตกต่างกัน..
ผู้ซื้อไม่ควรแปลกใจที่พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านที่พวกเขาทำสัญญาจะซื้อได้ สิ่งนี้สามารถและควรกำหนดล่วงหน้า ดังนั้น กำลังซื้อจึงถูกจำกัดในระดับปานกลาง และผู้ที่รีบร้อนและไม่ระมัดระวังที่จะให้ชัดเจนเกี่ยวกับความสามารถทางการเงินของตนอาจรู้สึกประหลาดใจและไม่สามารถซื้อสิ่งที่พวกเขาทำสัญญาจะซื้อได้
อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยในอดีต (เช่น ประวัติจริง ไม่ใช่ประวัติล่าสุด) ต่ำ
ฉันปิดสินเชื่อจำนองบ้านหลายหลังในช่วงปี 1980 และต้นยุค 90 ด้วยอัตราดอกเบี้ย 20% ถึง 12% ดังนั้น ขอบเขตที่เราทุกคนต้องเสียไปจากอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ต่ำอย่างไม่น่าเชื่อในช่วงที่ผ่านมาจึงสะท้อนให้เห็นในอุปสงค์ที่ปรับสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของผม ยังคงเป็นสถานการณ์ในตลาดของเราที่ผู้ที่ลังเลใจจะพ่ายแพ้ ด้วยอัตราดอกเบี้ยบัตรเครดิตอยู่ที่ประมาณ 18% เงินจำนองยังคงมีราคาไม่แพง
โปรดทราบ…
TW: แล้ว North Carolinians ควรรู้อะไรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้?
แบร์นโฮลซ์: มันเป็นธรรมชาติของตลาดที่จะขึ้นและลง เป็นเวลา 25 ปีที่ฉันอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดนี้ ตลาดขาลงส่วนใหญ่สะท้อนให้เห็นจากการแข็งค่าของราคาที่ช้าลงและระยะเวลาในตลาดที่ยาวนานขึ้น
มีมูลค่าลดลงในตลาดของเราในช่วงภาวะถดถอยครั้งใหญ่ แต่ก็มีขนาดเล็กเมื่อเทียบกับสถานที่ที่เห็นว่ามูลค่าลดลง 50-70% เราเชื่อและหวังว่าจะเป็นสถานการณ์ที่ไม่ปกติอย่างสูงซึ่งเกิดขึ้นกับโลกโดยนายธนาคารในวอลล์สตรีทที่มีการควบคุมไม่เพียงพอ
อย่างไรก็ตาม ฉันไม่เห็นสถานการณ์ที่น่าทึ่งเช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดสามเหลี่ยมในอนาคตอันใกล้ จากทั้งหมดที่เราได้เห็นในธุรกิจ กีฬา กีฬา e-sports การศึกษา และการจ้างงาน และด้วยปริมาณการไหลเข้าที่เราเห็นจากผู้อยู่อาศัยใหม่ จึงเป็นเรื่องง่ายที่จะยังคงมั่นใจในการลงทุนในความฝันแบบอเมริกันของการเป็นเจ้าของบ้านที่นี่
