โดย Anna Bahney ธุรกิจของ CNN
ราคาบ้านในสหรัฐฯ ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในเดือนกรกฎาคม แต่ตลาดแสดงสัญญาณของการเย็นตัวลงเนื่องจากอัตราการจำนองที่สูงขึ้นส่งผลให้ผู้ซื้อที่คาดหวังมากขึ้นต้องอยู่ข้างสนาม
ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 15.8% ในเดือนกรกฎาคมจากปีก่อน ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากการเติบโต 18.1% ในเดือนมิถุนายน S&P CoreLogic Case-Shiller ดัชนีราคาบ้านแห่งชาติของสหรัฐอเมริกา. ความแตกต่าง 2.3 เปอร์เซ็นต์ระหว่างสองเดือนนั้นถือเป็นการชะลอตัวที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของดัชนี
ในแต่ละเดือน ราคาลดลง 0.2% จากเดือนมิถุนายน ซึ่งเป็นการลดลงแบบเดือนต่อเดือนเป็นครั้งแรกสำหรับดัชนีระดับชาตินับตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2012
“แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ จะยังคงสูงกว่าระดับปีที่แล้วอย่างมาก แต่รายงานของเดือนกรกฎาคมสะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวลงอย่างมาก” Craig J. Lazzara กรรมการผู้จัดการของ S&P Dow Jones Indices กล่าว
เมืองทั้ง 20 เมืองรายงานว่าราคาเพิ่มขึ้นลดลงในเดือนกรกฎาคมเมื่อเทียบกับปีก่อน
แทมปามีกำไรสูงสุด โดยราคาบ้านเพิ่มขึ้น 31.8% ในเดือนกรกฎาคมจากปีก่อน ตามมาด้วยไมอามีซึ่งเพิ่มขึ้น 31.7% และดัลลาส เพิ่มขึ้น 24.7%
“ในขณะที่ธนาคารกลางสหรัฐยังคงปรับอัตราดอกเบี้ยให้สูงขึ้น การจัดหาเงินทุนเพื่อจำนองจึงมีราคาแพงขึ้น ซึ่งเป็นกระบวนการที่ดำเนินมาจนถึงทุกวันนี้” ลาซซารากล่าว “เมื่อพิจารณาถึงโอกาสที่สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาคจะมีความท้าทายมากขึ้น ราคาบ้านจึงอาจชะลอตัวลงต่อไป”
ที่แยกจากกัน รายงาน จากสำนักงานการเงินการเคหะของรัฐบาลกลางเมื่อวันอังคารแสดงให้เห็นวิถีราคาบ้านที่คล้ายกันในเดือนกรกฎาคม ดัชนีราคาบ้าน FHFA ซึ่งวัดการเปลี่ยนแปลงมูลค่าบ้านเดี่ยว รายงานว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 13.9% เมื่อเทียบเป็นรายปีในเดือนกรกฎาคม แต่ลดลง 0.6% จากเดือนก่อนหน้า นับเป็นการลดราคาบ้านรายเดือนครั้งแรกนับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2020 หน่วยงานกล่าว
อัตราการจำนองที่สูงขึ้นทำให้ความต้องการลดลง
รายงานราคาบ้านเน้นย้ำถึงผลกระทบที่ลดลงจากอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้น
อัตราการจำนองในเดือนกรกฎาคมเพิ่มขึ้นประมาณสองเท่าของปีก่อน หลังจากที่เพิ่มขึ้นเกือบ 6% ในช่วงกลางเดือนมิถุนายน ความกลัวภาวะเศรษฐกิจถดถอยทำให้อัตราดอกเบี้ยมีความผันผวนมากขึ้น
อัตราการจำนองได้เพิ่มขึ้น ท่ามกลางการขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องโดยธนาคารกลางสหรัฐ ในขณะที่พยายามควบคุมอัตราเงินเฟ้อที่ควบคุมไม่ได้
เฟดไม่ได้กำหนดอัตราที่ผู้กู้จ่ายสำหรับการจำนองโดยตรง แต่การกระทำของเฟดมีอิทธิพลต่อพวกเขา อัตราการจำนองมีแนวโน้มที่จะติดตามอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี ตามที่นักลงทุนเห็นหรือคาดว่าจะขึ้นอัตราดอกเบี้ย พวกเขามักจะขายพันธบัตรรัฐบาล ซึ่งจะทำให้อัตราผลตอบแทนสูงขึ้นและอัตราการจำนองก็เพิ่มขึ้น
สตีฟ ไรช์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการของ Finance of America Mortgage กล่าวว่า เนื่องจากผู้ซื้อที่มีศักยภาพมากขึ้นรู้สึกถูกกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ราคาบ้านจึงแข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่แตะจุดสูงสุดในเดือนเมษายน
“การชะลอตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปอาจมีสาเหตุมาจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งทำให้ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากสามารถจ่ายได้ และในทางกลับกัน ก็ทำให้ยอดขายบ้านลดลง” ไรช์กล่าว
ในบางตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่มีผู้ซื้อหลั่งไหลเข้ามาจำนวนมากอันเป็นผลมาจากการทำงานทางไกลในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ การเติบโตของราคาบ้านเริ่มอยู่ในระดับปานกลาง เขากล่าว
กำลังมองหาซื้อบ้าน? อัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นหมายถึงการชำระเงินที่สูงขึ้นมาก
จุดสูงสุดของตลาดตามหลังเรา?
George Ratiu นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสและผู้จัดการฝ่ายวิจัยเศรษฐศาสตร์ของ Realtor.com กล่าวว่า "การรวมกันของสินค้าคงคลังที่ยังคับแคบในตลาดส่วนใหญ่และผู้ซื้อที่พยายามล็อคการชำระเงินรายเดือนแบบคงที่ก่อนที่อัตราจะสูงขึ้นไปอีก ทำให้มั่นใจได้ว่าราคาจะพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง" “อย่างไรก็ตาม โมเมนตัมขาขึ้นได้หายไปแล้ว และเป็นที่ชัดเจนว่าจุดสูงสุดของตลาดอยู่ข้างหลังเราอย่างมั่นคงแล้ว”
สำหรับผู้ซื้อ การปรับลดราคาที่เพิ่มขึ้นจะคงอยู่ สัญญาถึงโอกาสที่ดีกว่า ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า Ratiu กล่าว
“ส่วนแบ่งของบ้านที่มีการลดราคาสูงถึงประมาณ 20% ในเดือนสิงหาคม ซึ่งเป็นระดับเดียวกับที่เราเห็นในปี 2017 เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสมดุลมากขึ้น” เขากล่าว “เนื่องจากอัตราการจำนองคาดว่าจะสูงขึ้นเรื่อยๆ และราคาปัจจุบันมีความยั่งยืนน้อยลงสำหรับงบประมาณของผู้ซื้อส่วนใหญ่ การลดราคาจึงมีแนวโน้มที่จะขยายตัวต่อไป”
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ราลีอ่อนตัวในเดือนสิงหาคมเนื่องจากราคาขายเฉลี่ยลดลง
สำหรับเจ้าของบ้านที่วางแผนจะขาย ตลาดในปัจจุบันแตกต่างอย่างมากจากตลาดเมื่อสามสัปดาห์ก่อน เขากล่าวเสริม
เนื่องจากการชำระเงินจำนองรายเดือนโดยทั่วไปในปัจจุบันสูงกว่าปีที่แล้วหลายร้อยดอลลาร์ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้น จำนวนผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติจึงน้อยลงมาก
“ผู้ขายที่มีความเข้าใจอย่างมั่นคงเกี่ยวกับสภาวะตลาดในท้องถิ่นและราคาตามลำดับตั้งแต่เริ่มต้น มีแนวโน้มที่จะดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อและรับรองว่าการทำธุรกรรมจะประสบความสำเร็จ” Ratiu กล่าว
