Müşterilere konut kredisi kararlarında nasıl daha iyi rehberlik edilebileceğine dair örnekler (Thomas Pintelon)

Bir ev satın alma veya yenileme kararı çoğu insan içindir. hayatlarındaki en önemli finansal karar. İlgili tutarlar diğer finansal kararların çoğundan 10 ila 100 kat daha yüksek olmakla kalmaz, ayrıca dikkate alınması gereken birçok karar faktörü vardır.
Günümüzde çoğu bankacılık müşterisi buzdağının görünen kısmı hakkında bilinçli bir karar veriyor.

Bireysel müşterilere alınacak temel kararları sorarken, bankanın seçimini (kredinin fiyatını/faiz oranını belirleyen), borçlanacak tutarı ve kredi süresini belirteceklerdir. Ancak dikkate alınması gereken çok daha fazla yön var
doğru ve bilinçli bir finansal karar vermek.

Gelin bu karar sürecinde rol oynayabilecek ve oynaması gereken tüm unsurlara bir göz atalım.

“Ev projesinin” tanımlanması

Öncelikle “ev projesi” iyi tanımlanmalıdır. Belki de ev projenizin nasıl görüneceğine henüz karar vermemişsinizdir, bu nedenle aşağıdaki gibi hususlara karar vermek önemlidir:

• Gidiyor muyum evimi satın al veya kirala? Bu karar, benzer bir ev için kira tutarına karşı ipotek tutarı, evinizin değerinin önümüzdeki yıllarda nasıl gelişeceği (potansiyel olarak beklenen enflasyonu hesaba katarak) hakkında iyi bir bilgi birikimi anlamına gelir.
  Evinizde kaç yıl kalmayı düşünüyorsunuz, vergi etkileri nelerdir vs.
• Hangi ev tipi mı arıyorsun? Kendiniz yeni bir ev inşa etmek, bir proje geliştiriciden yeni bir ev/daire/stüdyo satın almak, taşınmaya hazır mevcut bir ev/apartman/stüdyo satın almak veya mevcut bir evi/daireyi satın almak.
  kapsamlı yenileme gerektirir? Yoksa ortak konut projesi veya yüzen ev gibi daha spesifik bir konut mu arıyorsunuz? Hangi konum? Hangi fiyat aralığı? Müstakil ev mi yoksa teraslı ev mi? Hangi arazi yüzeyi veya yaşam alanı? Yatak odası sayısı,
  banyolar? …​ Bu kararların birçoğunun sadece fiyat etkisi değil, aynı zamanda vergi ve nakit akışı etkileri de vardır (örneğin, yenilenecek bir ev, masrafların zamana yayılmasını sağlar).
• Nasıl yapacaksın evi kullan? Halihazırda bir eviniz var mı yoksa satın aldığınız ilk eviniz mi? Evi içinde yaşamak için mi satın alıyorsunuz ve/veya kiraya mı vereceksiniz (tamamen veya kısmen)? Evde tek başınıza mı yoksa eşinizle birlikte mi oturacaksınız?
  çocuklarınız, diğer aile üyeleri ve/veya arkadaşlarınızla mı?

Finansman seçeneklerinin tanımlanması

Ev projesi tanımlandıktan sonra, bir sonraki adım nasıl finanse edileceğini tanımlayın? Burada gibi yönleri dikkate almamız gerekiyor

• Belirlemek ödünç almanız gereken miktar. Bu tabii ki evin fiyatına ve sahip olduğunuz varlıklara bağlı olacaktır. Evin toplam fiyatı da arazinin fiyatı gibi unsurları dikkate alarak karmaşık bir hesaplama olacaktır.
  ve/veya ev, yenileme masrafları, mimarın masrafları, vergiler (örneğin KDV veya tescil masrafları), noter masrafları, ipotek masrafları vs.
  Yeni evle bağlantılı ek kısa vadeli maliyetleri (canlı taşınma maliyetleri, yeni mobilya, dekorasyon), risk iştahınızı (bir miktar rezerv tasarrufunu tampon olarak tutmak mı yoksa tüm varlıklarınızı eve mi koymak istiyorsunuz) dikkate almak da önemlidir. ), asgari miktar
  banka evinizi kendiniz yatırmanızı ister (örneğin kayıt masrafları, noter masrafları) ve daha yüksek bir kişisel katkının bir kredinin faiz oranı üzerindeki etkisi.
• aracılığıyla evi finanse etmek ister misiniz? geleneksel finansal sistem veya alternatif formları keşfedin? Örneğin, P2P Borç verme pazarlarını, DeFi kredilerini veya bir ev edinmenin alternatif yollarını da düşünebilirsiniz, örneğin yıllık gelir, ev kiralamak/kiralamak
  daha sonraki bir tarihte satın alma seçeneği, konut projesine ortak olma, bu da projeye kira ödeme ve projeden temettü alma vb.
• Farklı bankaları karşılaştırın. Burada kredi simülatörleri (Belçika'daki Spaargids.be veya TopCompare.be gibi) yardımcı olabilir, ancak çoğu zaman sadece piyasa oranını verirler (yani pazarlık oranı yoktur), simüle edilmiş krediyi gerçekten alacağınıza dair hiçbir garanti vermezler.
  ve yalnızca standart kredileri dahil edin (yani özel koşullar yok ve genellikle tüm katma değerli hizmetlerin çok az karşılaştırması – daha fazla bakın), bu nedenle iyi bir karşılaştırma muhtemelen sizin tarafınızdan çok fazla çaba gerektirecektir.
• Kredi türü. Bir ev için borç para vermeyi düşünürken, çoğu insan otomatik olarak yeni bir ipotek düşünür. Çoğu durumda bu en ucuz kredidir (hem faiz oranı hem de vergi açısından), ancak her zaman değil. Özellikle zaten insanlar için
  Bazı varlıklara sahip olmak, diğer kredi türlerini dikkate almak ilginç olabilir. Örneğin, mevcut bir ipoteğin yeniden çekilmesi, (kısmen) bir tüketici kredisi kullanılması (birçok hükümet, evinizin ekolojik karakterini geliştirmek amacıyla tüketici kredilerini sübvanse eder).
  ana sayfa), bir Lombard kredisi (mevcut finansal varlıklarınızı teminat olarak kullanarak - bkz. Capilever's Lombard² ürünü), vb.
  Ek olarak, belirli kısa vadeli nakit akışlarını boşaltmak için geçici finansmana ihtiyacınız olup olmadığını kontrol etmeniz gerekir. Tipik örnekler, bir köprü kredisi (yeni evinizi satın almakla eski evinizi satmak arasındaki nakit akışı boşluğunu kapatmak için verilen bir kredi), kredili mevduat hesapları vb.
  Alınacak kredi, büyük ölçüde mevcut mali durumunuza ve her kredinin sahip olacağı vergi etkilerine bağlı olacaktır.
• Bütün bunlar tanımlandıktan sonra, ile oynamaya başlayabilirsiniz. süre. hakkında bir fikir edinmenizi sağlar. aylık geri ödeme tutarı. Açıkçası, kredi ne kadar uzun olursa, o kadar fazla faiz ödersiniz, ancak aynı zamanda geri ödeme tutarınız da o kadar düşük olur,
  bu nedenle mesele, faiz ödemelerini optimize etmek ve aşırı geri ödeme yapmamak arasında doğru dengeyi bulmaktır, böylece krediniz hayatınızı tamamen kontrol etmez. Yaşınız da kredinin süresini belirlemede önemlidir. Çoğu insan (ve
  çoğu zaman banka da) kredilerinin emeklilik yaşından önce feshedilmesinde ısrar edecektir.
  Kabul edilebilir aylık geri ödeme tutarını doğru bir şekilde tanımlamak için, gelen ve giden nakit akışlarının bir bütçesinin oluşturulması önemlidir. Burada ayrıca yangın/hırsızlık sigortası gibi (yeni) evle bağlantılı ekstra yinelenen maliyetleri de dikkate almanız gerekir.
  denge sigortası, kadastro gelir vergisi, (yüksek) kamu hizmetleri maliyetleri (su, elektrik, gaz), bakım maliyetleri (örn. kazan, bahçe temizliği), vb.
• Yukarıdaki yönler tanımlandığında çoğu insan bir karar verecektir, ancak açıkçası faiz, geri ödeme ve ödeme planı da son derece önemli olacaktır. Kredi türüne, ülkeye ve bankaya bağlı olarak farklı planlar mevcuttur. İçin Geri ödemelerin
  basit (eşit) aylık taksitler, balon kredi, toplu kredi, zamanla artan aylık taksitler (örn.
  sabit bir sermaye geri öder (ve faizler azaldıkça toplam geri ödeme tutarı azalır).
  Için faiz oranı koşulları, sabit bir faiz oranı ve her yıl, her 3 yılda bir revize edilebilir gibi her türlü esnek faiz oranı ve her iki tarafı da gelecekteki değişikliklere karşı koruyabilecek farklı taban ve tavanlarla belirleyebiliriz.
  Merkez Bankası faiz oranları.
  Için ödeme (paranın alınması) birkaç seçenek de mevcuttur. Genellikle ödünç alınan tüm fonları bir kerede alırsınız, ancak ödünç alınan fonların parçalar halinde alınacağı yapılar da vardır (örneğin, bina/tadilat ile bağlantılı her fatura
  Evin bankaya teslim edilmesi).
• Bir sonraki adım, aşağıdakilerin tanımıdır: teminatlar ve garantiler krediye bağlı. Buradaki ilk soru, borç alanların kim olduğunu (yalnız mı, çift olarak mı, vb.) ve hangi bölümde (varsa) tanımlamaktır. Borçlular dışında
  kendi başına, başka kişiler de (örneğin ebeveynler) krediyi garanti ediyor olabilir.
  Çoğu zaman bankalar, yatırılan maaşlardan doğrudan ödenmemiş kredi tutarlarını tahsil etmelerine izin veren bir belge imzalamaya zorlar. Bu aynı zamanda birçok bankanın maaşınızın ödendiği bir cari hesabınızın olmasını istemesinin bir nedenidir.
  Teminat türleri genellikle kredi türüne bağlıdır. Standart bir ipotek durumunda, evin kendisi teminat olacaktır, ancak menkul kıymetler, hayat sigortaları veya başka bir ev üzerindeki ipotek gibi başka teminatlar da mevcut olabilir. bunlara ek olarak
  kredi tutarının tamamı için değil, yüzde olarak ipotek alınması tartışılabilir. Bu, banka için riski artırır, ancak yasal kayıt maliyetleri genellikle ipotek tutarının bir yüzdesi olduğundan, borçlu için ilginç olabilir. Bazı durumlarda,
  ancak banka, geri ödeme sorunları olması durumunda bankanın otomatik olarak kalan yüzde üzerinde ipotek almasına olanak tanıyan “ödenmemiş” kalan yüzde için bir vekaletname imzalamasını talep edecektir.

Finansmanın üstüne katma değerli hizmetler

Kredinin detayları tamamen açıklığa kavuşturulduysa, tüm detayların tartışılması önemlidir. finansmanın üzerine katma değerli hizmetler. Genellikle bunlar krediye bağlanır, yani bu ürünleri aynı bankadan alırsanız daha iyi bir faiz oranı elde edersiniz.
Bu, katma değerli hizmetler farklı bankalarda aynı fiyat ve kalite düzeyine sahip olmadığından, farklı bankalardaki kredilerin karşılaştırılmasını daha da karmaşık hale getirir.

Bu tür katma değerli hizmetlere örnekler:

• bir açma ihtiyacı mevcut hesap örneğin maaşınızın ödendiği bankada. Açıkçası, böyle bir cari hesap belirli maliyetler ve faiz oranları (bazı borç ve alacaklar için) ve potansiyel olarak aşağıdaki gibi belirli hizmetler ile birlikte gelir:
  hesapta gerçekleşen işlemlerde banka/kredi kartı, belirli hesap sigortaları ve/veya ödüller (para iadesi gibi)
• Yangın/Hırsızlık sigortası: Herhangi bir hayat dışı sigorta için, prim tutarlarını, toplam sigorta değerini (ve evinizi iyileştirmeniz veya evinizi daha iyi dekore etmeniz durumunda nasıl geliştiğini veya uyarlanması gerektiğini) karşılaştırmak önemlidir.
  (yangın, hırsızlık, sel, vandalizm gibi), talep sürecinin nasıl düzenlendiği, evinizle ilgili hukuki konularda hukuki yardım gibi katma değerli hizmetler alıyorsanız vb.
• Ödenmemiş bakiye sigortası: Sigortalının vefatı durumunda kalan bakiyeyi geri öder. Ayrıca bu sigorta için, ödenmemiş tutarın %100'ü veya daha düşük bir yüzdesinin geri ödenmesi, aynı veya farklı olması gibi farklı seçenekler mevcuttur.
  her borçlu için sigorta, maluliyet, hastalık ve/veya istem dışı iş kaybına karşı ek sigorta, sigorta tutarını aylık, yıllık veya başlangıçta tam olarak ödeme imkanı.
• Çözümler mirası yönetmek. Bu, daha karmaşık miras durumlarında (karma aileler veya doğrudan mirasçısı olmayan tek bir kişi için) ve aynı zamanda en uzun yaşayan ortağı (aynı zamanda yaşayan) sağlamak için ilginç olabilir.
  evde) yeterince korunuyor.

Ne Olursa senaryoları

Tüm bu bilgiler toplandıktan sonra, farklı simülasyonlar yapmak önemlidir. Ne Olursa senaryoları, aylık geri ödeme tutarı, vergiler ve kredinin satın alınabilirliği üzerindeki etkisinin ne olduğunu görmek için.

Simüle edilecek tipik senaryolar şunlardır:

• ölüm borçlulardan birinin (veya daha fazlasının)
• Ciddi hastalık borçlulardan birinin (veya daha fazlasının) (tipik olarak gelirlerin azalmasına ve maliyetlerin artmasına neden olur)
• İş kaybı borçlulardan birinin (veya daha fazlasının)
• Boşanma diğer borçluya ödeme yapan evin veya borçlulardan birinin satılması (ve tek başına kredi geri ödemelerinin devam etmesi)
• Erken satış evin (örn. 5 yıl içinde, 10 yıl içinde)
• Krediyi yeniden finanse etme arzusu, yani faiz oranlarının önemli ölçüde düşmesi veya aylık geri ödeme tutarını artırmak/azaltmak istemeniz durumunda. Burada önemli olan, yeniden finansmanla bağlantılı cezaları potansiyel ile dengelemektir.
  yeniden finansmandan elde edilen fayda
• Erken geri ödeme isteği, yani borçlunun/alıcıların ödenmemiş bakiyeyi kısmen veya tamamen erken geri ödeme arzusu
• Merkez Bankası faiz oranındaki gelişmeler (artış/azalış) ve bunun aylık geri ödeme tutarınızı nasıl etkilediği
• Enflasyon oranlarının gelişimi kredinin süresi boyunca ve bunun indirimli aylık geri ödeme tutarını nasıl etkilediği
• A İflas, devralma/birleşme veya ödünç alan bankanın faaliyetlerini durdurma kararı. O anda kredimin koşulları ne olur?
• ...

Daha fazla rehberlik verilebilir

Gördüğünüz gibi, bankaların müşterilerine yardımcı olmak için nadiren gerekli araçları sağladığı dikkate alınması gereken düzinelerce husus vardır. Çoğu perakende müşteri için konut kredisinin önemi göz önüne alındığında, daha fazlasını sunmak için hala iyileştirme için yer olduğunu düşünüyoruz.
Yukarıdaki finansal karar verme sürecinde müşterilere rehberlik.

(Dinamik) anketler, sihirbazlar, gerçek zamanlı simülasyonlar (farklı Durum senaryolarını simüle etmeye izin veren) ve Soru-Cevaplar aracılığıyla, bir banka bu süreçte daha da güvenilir bir ortak haline gelebilir ve bu da diğer bankalara karşı güçlü bir rekabet avantajı sağlayacaktır.
Bir ipoteğin çok yapışkan bir ürün olduğunu biliyorsanız - iyi yapılırsa müşteri 20-30 yıl boyunca bankaya bağlı olacaktır - diğer ürünleri çapraz satmak için birçok seçenek ile, bankalara kesinlikle buna daha fazla yatırım yapmalarını tavsiye ederiz. rehberlik.