کس طرح رہن کے قرض دہندگان ڈیٹا کو غیر مقفل کر سکتے ہیں اور رہائش کے فرق کو پر کرنے میں مدد کر سکتے ہیں۔

گھر کی ملکیت بلاشبہ امریکہ میں نسلی دولت کا سب سے اہم ڈرائیور ہے۔

تاہم، مزید اقتصادی غیر یقینی صورتحال کا سامنا کرتے ہوئے، یہ اب گھر خریداروں کی موجودہ نسل کے لیے ضمانت سے دور ہے۔ Millennials سب سے زیادہ گھر خریدنے والی آبادی پر مشتمل ہے، لیکن کسی بھی نسل کے گھر کی ملکیت کی سب سے کم شرح کے لیے اکاؤنٹ ہے۔

2000 کی دہائی کے اواخر کے مالیاتی بحران سے اب بھی ایک ہینگ اوور ہے اور رہن کا کریڈٹ ابھی بھی تنگ ہے، اور اب قرض لینے والے کا کریڈٹ سکور ہوم لون حاصل کرنے میں ان کی سب سے بڑی رکاوٹوں میں سے ایک ہے۔

امریکیوں کی ایک بڑی تعداد کو "کریڈٹ پوشیدہ" سمجھا جاتا ہے، یعنی ان کی کریڈٹ فائل پتلی یا غیر موجود ہے۔ اگر قرض دہندگان 20 سال پہلے استعمال کیے گئے ڈیٹا کے خطرے کے اسی تشخیص پر انحصار کرتے ہیں، تو قرض لینے والوں کے رہن سے انکار کیے جانے کے امکانات بڑھ جائیں گے۔

انڈر بینکڈ کے دفاع میں کریڈٹ باکس کو بڑھانا

جبکہ رہن کی بلند شرحوں کے پیش نظر ہاؤسنگ سپلائی دوبارہ بڑھنے لگی ہے، ہاؤسنگ کے لیے مقابلہ شدید ہے۔ سرمائے تک فوری رسائی خریداروں کے لیے پہلے سے کہیں بڑی ترجیح ہے—ابھی تک، 2020 میں، منظور شدہ رہن کا 70% کم از کم 760 کے کریڈٹ اسکور کے ساتھ قرض لینے والوں کے پاس گیا۔ کم عمر، پہلی بار خریدار جن کے پاس روایتی طور پر کم سے کم کریڈٹ اسکور ہوتا ہے، باوجود اس کے کہ ٹھوس آمدنی اور ادائیگی کی تاریخ ہو۔

اس ماحول میں، یہ ضروری ہے کہ ہم خطرے کے لائق کریڈٹ کی تعریف کو بڑھاتے ہوئے دیگر عوامل کا جائزہ لیں جو ادائیگی کرنے کی صلاحیت کے ساتھ انتہائی مربوط ہیں، جو روایتی کریڈٹ اسکورنگ کے طریقہ کار سے باہر ہو سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ایک فرد یا خاندان جس میں مسلسل، سال بہ سال آمدنی اور لیبر فورس سے منسلک ہونے کے ساتھ ساتھ وقت پر کرائے کی ادائیگی اور قرض کے کم بوجھ پر بھی غور کیا جانا چاہیے۔

چھوٹے سے درمیانے سائز کے قرض دہندگان تمام امریکی گھریلو قرضوں میں سے 40% سے زیادہ ہوتے ہیں، اور بروکنگز کے مطابق پانچ میں سے ایک امریکی کاؤنٹیز میں کمیونٹی بینک واحد بینکنگ موجود ہیں، جو لاکھوں لوگوں کو ضروری مالیاتی خدمات تک رسائی فراہم کرتے ہیں۔ اپنے اپنے اثاثوں کا فائدہ اٹھا کر، یہ مقامی قرض دہندگان بڑے حریفوں کے مقابلے زیادہ جامع قرض کی مصنوعات بنانے کی طاقت رکھتے ہیں۔ یہ پیشکشیں قرض لینے والے کی ضروریات کی ایک وسیع رینج کو پورا کر سکتی ہیں، مقامی کمیونٹیز کی ضروریات کو بہتر انداز میں ظاہر کرتی ہیں اور مارکیٹ کے غیر محفوظ حصوں تک پہنچ سکتی ہیں۔

مقامی قرض دہندگان بھی خاص طور پر مخصوص آبادیوں، جیسے فوجی اور دیہی آبادی کے لیے موزوں قرضوں کی ایک وسیع رینج فراہم کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر Willamette Valley Bank FHA، USDA اور VA قرضوں کے ساتھ ساتھ دیگر خاص "پورٹ فولیو" قرضے بھی پیش کرتا ہے۔ مخصوص رہن کی پیشکش کا مطلب یہ ہے کہ یہ مقامی قرض دہندگان اپنے بڑے حریفوں سے زیادہ قرض دہندگان کو منظور کرتے ہیں، یہاں تک کہ ان درخواست دہندگان کے لیے بھی جن کا کریڈٹ کامل سے کم ہے۔

ہوم مارگیج ڈسکلوزر ایکٹ (HMDA) کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ چھوٹے بینکوں نے بڑے بینکوں (7.4% بمقابلہ 17.2%) کی نصف سے بھی کم شرح پر رہن کی درخواستوں سے انکار کیا۔ ان درخواستوں میں سے، صرف 2.6% کو کریڈٹ کی بنیاد پر مسترد کیا گیا، جو پھر بڑے بینکوں میں نصف سے بھی کم شرح (5.7%) کی نمائندگی کرتا ہے۔

مقامی قرض دہندگان کو بااختیار بنانا

اربن انسٹی ٹیوٹ کے مطابق، بومر جنریشن کے پہلی بار مارکیٹ میں آنے کے بعد سے امریکی گھر کی ملکیت کی شرح باقاعدگی سے دباؤ میں رہی ہے، اور 2040 تک اس میں مزید کمی واقع ہونے والی ہے۔ یہ صرف ان گھریلو خریداروں کے لیے مارکیٹ میں موجود دولت کی عدم مساوات کو بڑھا دے گا جنہیں پہلے ہی رسائی میں اہم رکاوٹوں کا سامنا ہے۔

مقامی قرض دہندگان کے پاس نہ صرف غیر مقفل کرنے کے لیے تعلقات، مالی لچک اور ڈیٹا ہوتا ہے بلکہ قرض دہندگان کی ضروریات کی ایک وسیع رینج کے لیے مارکیٹ تک رسائی کو تبدیل کرنا ہوتا ہے۔ دیرینہ گاہک کے تعلقات کے ساتھ جوڑ کر اپنے ڈیٹا بصیرت کا فائدہ اٹھاتے ہوئے، مقامی قرض دہندگان قرض لینے والے پروفائلز اور مالی حقائق کی بہتر تفہیم قائم کر سکتے ہیں۔

اس کے باوجود، چھوٹے سے درمیانے سائز کے قرض دہندگان میں سے 32% کا کہنا ہے کہ قرض لینے والوں کے ڈیٹا کی غلطیوں، عدم مطابقتوں اور نقلوں کو درست کرنا اس سال انہیں درپیش سب سے بڑے چیلنجوں میں سے ایک ہے۔ اس علم کو صحیح طریقے سے استعمال کرنے سے قرض دہندگان کو بہتر، زیادہ تخلیقی اور جامع رہن پروڈکٹس بنانے اور مارکیٹ کے بالکل نئے حصے کی خدمت کرنے کے قابل بنائے گا۔

قرض دہندگان کے لیے یہ بھی ضروری ہے کہ وہ اپنے موجودہ رہن کے عمل کے ان حصوں کی نشاندہی کریں جو قرض لینے والوں کے لیے رکاوٹیں دور کرنے کے بجائے پیدا کر رہے ہیں۔ مثال کے طور پر، کم آمدنی والے قرض لینے والوں کے پاس متعدد ملازمتوں سے زیادہ پیچیدہ آمدنی کے ذرائع ہو سکتے ہیں، بشمول 1099 آمدنی۔

ٹیکنالوجی انڈر رائٹنگ میں قرض جمع کروانے سے پہلے قرض لینے والے کی مکمل آمدنی کی تصویر کو جمع کرنے اور مضبوط کرنے میں مدد کر سکتی ہے۔ اپنی ٹکنالوجی کا فائدہ اٹھا کر، قرض دہندگان رہن کے پورے عمل میں شفافیت، ایکویٹی اور کارکردگی ڈال سکتے ہیں۔

اسی طرح، بہتر ٹیکنالوجی زیادہ مضبوط HMDA رپورٹنگ کی حمایت کر سکتی ہے، جو واشنگٹن ڈی سی میں نمایاں طور پر بہتر پالیسی سازی کو قابل بناتی ہے۔ HMDA کے تحت، رہن کے قرض دہندگان کو رہن کے بارے میں قرض کی سطح کی معلومات کو عوامی طور پر ظاہر کرنے کی ضرورت ہے۔ تاہم، 1975 میں نافذ ہونے کے بعد سے، HMDA سے متعلقہ سوالات نے کم جوابی شرح حاصل کی ہے، کیونکہ بہت سے قرض دہندگان کو یقین نہیں ہے کہ ان کے جوابات کے ساتھ مناسب سلوک کیا جائے گا یا ان کے قرض سے انکار کیے جانے کے امکانات بڑھ سکتے ہیں۔ ان قیمتی ڈیٹا بصیرت تک رسائی کے بغیر، پالیسی فیصلے زیادہ محدود ڈیٹا سیٹس پر کیے جاتے ہیں، جو مارکیٹ کی مکمل تصویر فراہم نہیں کر سکتے۔

کم بند ہونے والی لاگت سے لے کر ریفرمڈ کریڈٹ کی توقعات تک، مقامی قرض دہندگان رسائی میں عام رکاوٹوں کو دور کر رہے ہیں۔ تاہم، ملک بھر میں غیر محفوظ کمیونٹیز کے لیے گھر کی ملکیت کے راستے کو مزید بہتر بنانے میں مدد کرنے کے لیے، مقامی قرض دہندگان کو اپنے ڈیٹا کو استعمال کرنے اور گھر کے خریداروں کے مزید متنوع گروپوں کے ساتھ قابل اعتماد تعلقات قائم کرنے کے لیے اپنی رسائی کو بڑھانے کے لیے بااختیار بنایا جانا چاہیے۔