购买或翻新房屋的决定适用于大多数人 他们一生中最重要的财务决定. 不仅涉及的金额比大多数其他财务决策高 10 到 100 倍，而且还有许多决策因素需要考虑。
如今，大多数银行客户做出的有意识的决定只是冰山一角。
当询问零售客户要做出的主要决定时，他们会指出银行的选择（决定贷款的价格/利率）、借款金额和贷款期限。 但是还有更多方面需要考虑
做出正确和明智的财务决定。
让我们看一下可以并且应该在此决策过程中发挥作用的所有元素。
定义“家庭项目”
首先是“家庭项目”应该有明确的定义。 也许您还没有决定您的家庭项目会是什么样子，所以决定以下方面很重要：
- 我要去吗 买或租我的家？ 这个决定意味着非常了解类似房屋的租金金额与抵押金额，您的房屋价值在未来几年将如何演变（可能会考虑预期的通货膨胀），
您希望在家中居住多少年，税收影响如何等。 - 哪 房屋类型 你在找吗？ 自己建造新房子，从项目开发商那里购买新房子/公寓/工作室，购买准备搬入的现有房屋/公寓/工作室或购买现有房屋/公寓
需要大规模翻新？ 或者您正在寻找更具体的住房，例如共同住房项目或船屋？ 哪个位置？ 哪个价格区间？ 独立屋还是排屋？ 地形或生活空间的哪个表面？ 卧室数量，
浴室？ ......其中许多决定不仅会影响价格，还会对税收和现金流产生影响（例如，翻新房屋可以随着时间的推移分摊费用）。 - 你将会怎样 用家？ 您是否已经拥有房屋，或者这是您购买的第一套房子？ 您购买房屋是为了自己居住和/还是将其出租（全部或部分）？ 你会独自住在家里还是和你的伴侣一起住？
您的孩子、其他家庭成员和/或朋友？
确定融资方案
一旦定义了 home 项目，下一步就是 确定融资方式？ 在这里，我们需要考虑以下方面
- 确定 你需要借的金额. 这显然取决于房屋的价格和您拥有的资产。 考虑到地形价格等因素，房屋的总价也将是一个复杂的计算
和/或房屋、装修费用、建筑师费用、税收（例如增值税或注册费用）、公证费用、抵押费用等。
同样重要的是要考虑与新房相关的额外短期成本（现场搬家成本、新家具、装修 ）、您的风险偏好（您是想保留一些储备金作为缓冲还是将所有资产都放在家里), 最低金额
银行要求您自己支付房屋费用（例如注册费用、公证费用 ）以及较高的个人贡献可能对贷款利率产生的影响。 - 你想通过 传统金融体系或探索替代形式？ 例如，您还可以考虑 P2P 借贷市场、DeFi 借贷或购买房屋的其他方式，例如年金、出租/租赁房屋
以后购买它的选择权，成为住房项目的股东，结果是向项目支付租金并从项目中获得红利等。 - 比较不同的银行. 贷款模拟器（如比利时的 Spaargids.be 或 TopCompare.be）可以提供帮助，但大多数时候它们只提供市场利率（即没有协商利率），不保证您会真正获得模拟贷款
并且只包括标准贷款（即没有特殊条件，并且通常很少对所有增值服务进行比较——见下文），因此一个好的比较可能需要您付出很多努力。 - 贷款类型. 在考虑借钱买房时，大多数人会不自觉地想到新的抵押贷款。 在大多数情况下，这是最便宜的贷款（从利率和税收的角度来看），但并非总是如此。 特别是对于已经
拥有一些资产，其他类型的贷款可能值得考虑。 例如，重新提取现有抵押贷款，（部分）使用消费信贷（许多政府补贴消费信贷，目的是改善您的生态特征
家）、Lombard 信贷（使用您现有的金融资产作为抵押品——参见 Capilever 的 Lombard² 产品）等。
此外，您需要检查是否需要临时融资来弥补特定的短期现金流量。 典型的例子可以是过桥贷款（一种用于弥合购买新房和出售旧房之间现金流缺口的贷款）、透支等。
贷款将在很大程度上取决于您目前的财务状况以及每笔贷款将产生的税收影响。 - 一旦定义了所有这些，您就可以开始玩 为期. 这允许了解 每月报销金额. 显然，贷款时间越长，你支付的利息就越多，但你的还款额度也就越低，
因此，问题在于在优化利息支付和不过度还款之间找到适当的平衡点，这样您的贷款就不会完全控制您的生活。 您的年龄对于确定贷款期限也很重要。 大多数人（和
通常还有银行）会坚持在他们退休之前终止他们的贷款。
为了正确定义可接受的每月报销金额，重要的是要制定收入和支出现金流量的预算。 在这里，您还需要考虑与（新）房屋相关的额外经常性费用，例如火灾/盗窃保险，未偿付的
余额保险、地籍所得税、（更高的）公用事业成本（水、电、气）、维护成本（例如锅炉、花园的清洁）等。 - 当定义了上述方面后，大多数人会做出决定，但显然 利息、偿还和支付计划 也将极其重要。 根据贷款类型、国家和银行的不同，存在不同的计划。 为了 报销
我们可以区分简单（等额）每月分期付款、气球贷款、子弹贷款、随时间增加的每月分期付款（例如，具有固定的预期通货膨胀率）、随着时间的推移而减少的每月分期付款
偿还固定数额的资本（并且随着利息减少，总偿还金额减少）。
如报名参加 利率条件，我们可以确定固定利率和各种灵活的利率，如每年调整，每3年调整等，并具有不同的下限和上限，可以保护双方免受未来变化的影响
中央银行的利率。
如报名参加 支出 （收到资金）也有一些选择。 通常您会一次收到所有借入的资金，但也有部分收到借入资金的建筑（例如，每次发票与建筑/装修相关联
房屋交付给银行）。 - 下一步是定义 抵押品和担保 与贷款挂钩。 这里的第一个问题是定义借款人是谁（您是单独借款，还是夫妻借款等）以及在哪个部门（如果适用）。 除了借款人
本身，也可能是其他人（例如父母）也在为贷款提供担保。
银行通常会强制签署一份文件，允许他们直接从存入的工资中扣押未偿还的贷款金额。 这也是为什么许多银行要求您在他们那里开一个活期账户来支付您的工资的原因。
抵押品的类型通常取决于贷款的类型。 在标准抵押贷款的情况下，房屋本身就是抵押品，但也可以存在其他抵押品，例如证券、人寿保险或另一所房屋的抵押品。 此外
可以商量不抵押全部贷款金额，而是按比例抵押。 这增加了银行的风险，但对借款人来说可能很有趣，因为合法注册成本通常占抵押金额的一定百分比。 在某些情况下，
然而，银行将要求签署“未覆盖”剩余百分比的授权书，这允许银行在出现还款问题时自动对剩余百分比进行抵押。
融资之上的增值服务
如果贷款的细节已经完全清楚，讨论所有的问题是很重要的 融资之上的增值服务. 这些通常与贷款挂钩，这意味着如果您在同一家银行购买这些产品，您可以获得更好的利率。
这使得比较不同银行的贷款变得更加复杂，因为这些增值服务在不同银行的价格和质量水平并不相同。
此类增值服务的示例包括：
- 需要开一个 经常账户 在支付工资的银行。 显然，这样的活期账户伴随着一定的成本和利率（对于某些借方和贷方）以及潜在的特定服务，例如
借记卡/信用卡、特定账户保险和/或账户交易奖励（如现金返还） - 火灾/盗窃保险：对于任何非人寿保险，重要的是要比较保费金额、总保险价值（以及如果您改善房屋或更好地装饰房屋，它是如何演变或需要调整的），哪些风险是
承保范围（如火灾、盗窃、洪水、故意破坏 ）、索赔流程的组织方式、您是否获得增值服务，例如与您家相关的法律事务的法律援助等。 - 未偿余额保险：如果被保险人死亡，这将偿还未结余额。 此保险还存在不同的选项，例如 100% 或未偿还金额的较低百分比的还款，相同或不同
每个借款人的保险，针对残疾、疾病和/或非自愿失业的额外保险，可以每月、每年支付保险金额或在开始时全额支付。 - 解决方案 管理遗产. 这在更复杂的继承情况（如混血家庭或没有直接继承人的单身人士）的情况下可能很有趣，但也可以确保最长寿的伴侣（还活着
在家里）得到充分保护。
假设情景
一旦收集了所有这些信息，重要的是模拟不同的 假设情景，看看对每月还款额、税收和贷款负担能力有何影响。
要模拟的典型场景是：
- 死亡 一个（或多个）借款人
- 严重 疾病 一个（或多个）借款人（通常导致收入减少和成本增加）
- 失业 一个（或多个）借款人
- 离婚 要求出售房屋或其中一位借款人还清另一位借款人（并单独继续偿还贷款）
- 早期销售 家庭（例如 5 年内，10 年内）
- 希望为贷款再融资，即如果利率大幅下降，或者如果您想增加/减少每月的偿还金额。 这里重要的是平衡与再融资相关的罚款与潜在的
从再融资中获得的利益 - 渴望早日还款，即借款人希望提前部分或全部偿还未偿还余额
- 中央银行利率的演变（增加/减少） 以及这如何影响您的每月报销金额
- 通货膨胀率的演变 在贷款期限内以及这如何影响折扣后的每月偿还金额
- A 借款银行破产、接管/合并或决定停止业务. 那时我的贷款条件会怎样？
- ...
可以给予更多指导
正如您所见，有许多方面需要考虑，而银行很少为此提供必要的工具来协助客户。 鉴于住房贷款对大多数零售客户的重要性，我们认为仍有改进的空间来提供更多
在上述财务决策过程中为客户提供指导。
通过（动态）调查问卷、向导、实时模拟（允许模拟不同的假设场景）和问答，银行可以在此过程中成为更值得信赖的合作伙伴，这将导致对其他银行的强大竞争优势。
如果您知道抵押贷款是一种非常粘性的产品——如果做得好，客户将与银行绑定 20-30 年——有很多交叉销售其他产品的选择，我们肯定会建议银行在这方面进行更多投资指导。
