خدمة صناعة العقارات متعددة العائلات بالبرمجيات

تعد العقارات متعددة العائلات في الولايات المتحدة ، والتي تشمل المباني السكنية والوحدات السكنية والمنازل والمشاريع متعددة الاستخدامات ، واحدة من أكبر فئات الأصول في العالم. تقريبًا 44 مليون مسكن تعتبر متعددة العائلات، وهم يمثلون 31٪ من إجمالي المساكن في الولايات المتحدة. على عكس منازل الأسرة الواحدة ، فإن المنازل متعددة العائلات مملوكة بشكل أساسي لمالكي المؤسسات والمستثمرين ، على عكس مالكي العقارات من الأم والبوب ​​، ويستفيد معظمهم من البرامج لتشغيل ممتلكاتهم. على وجه التحديد ، يعتمد معظم مالكي ومشغلي العائلات المتعددة على نظام إدارة الممتلكات (PMS) لمعالجة قائمة الإيجار وحسابها - شريان الحياة لأي عقار. 

بالإضافة إلى استخدام PMS كنظام التشغيل الأساسي ، يمكن الآن لمعظم أصحاب المؤسسات والمشغلين وضع أي عدد من حلول نقطة بدء التشغيل الجديدة فوق نظام إدارة الأداء (PMS) لمساعدتهم على جذب المستأجرين وإشراكهم وفحصهم وإدارة طلبات الصيانة والموردين تنسيق. ومع ذلك ، حتى مع كل هذه البرامج الجديدة ، لا يزال المالكون والمشغلون يتعاملون مع العديد من نقاط الضعف الرئيسية:

تكمن المشكلة الأساسية في أن أنظمة إدارة الممتلكات الحالية مثل Yardi و Appfolio و MRI و RealPage هي منتجات قديمة لا تلبي احتياجات المالكين والمشغلين المعاصرين. بدلاً من ذلك ، فإن بيانات صوامع PMSs الحالية (مما يخلق ساعات إضافية من عمل الاستخراج) تفتقر إلى إمكانية التشغيل البيني ، وغالبًا ما تطلب من العملاء إنشاء برامج مخصصة لأن العديد من منتجاتهم لا تزال تعمل على DOS ، على سبيل المثال. 

ومع ذلك ، فإن هذه الأنظمة الأساسية هي أنظمة للتسجيل ، وبالتالي فهي مثبتة بشكل لا يصدق. لقد اكتسبوا أيضًا أجيالًا سابقة من الشركات الناشئة ، مما سمح لهم بمعالجة حلول النقاط بالإضافة إلى معالجة لفة الإيجار. وهذا بدوره يتيح لهم تقديم حلول جاهزة للعملاء الحاليين مجانًا (وضع حلول أحدث وأكثر تقدمًا في مجال التكنولوجيا في وضع غير مؤات). على الرغم من أن المنتجات الداخلية لنظام إدارة الأداء (PMS) باهتة مقارنة بالعروض الأحدث ، فإن نفقات البرامج على مستوى الممتلكات تخضع للتدقيق الشديد ، مما يجعل معظم المالكين والمشغلين يختارون الخيار الأرخص والأكثر ملاءمة. هذه التوزيع الحالي مقابل ابتكار بدء التشغيل لقد حدت المعضلة من قيمة حلول النقاط تاريخياً. 

ومع ذلك ، نعتقد أن هناك العديد من المحفزات والرياح الخلفية التي تدفع الحاجة إلى المزيد من البرامج في الصناعة. إذا كان بإمكان هذه المنتجات الجديدة توفير إمكانات جديدة غير عادية تعمل على تحسين الحلول القديمة الداخلية لمنصات PMS أو تحسينات جديدة على الشبكة ، فمن المحتمل أن تصبح ذات قيمة مثل هذه الأنظمة الأساسية.

المحتويات

على المستوى الكلي ، نعتقد أن الاستثمار المؤسسي في صناعة العائلات المتعددة سيستمر في النمو بشكل كبير خلال السنوات العديدة القادمة ، حتى إذا كان هناك تقلبات في السوق على المدى القريب مع بحث المستثمرين عن السيولة. نظرًا لأن المزيد من المكاتب تتبنى نموذج العمل الهجين بعد Covid ، فإن المستثمرين الذين ركزوا تاريخيًا فقط على العقارات المكتبية ينتقلون إلى عائلات متعددة. لقد رأينا أيضًا رحلة جوية إلى بر الأمان إلى عائلات متعددة من قبل المستثمرين المؤسسيين الذين تحول تركيزهم إلى الاستثمار في إيجارات الأسرة الواحدة (SFR) على مدار العقد الماضي. مع ظهور المزيد من المستثمرين المؤسسيين ، كذلك يفعل المزيد من مشتري البرامج المحتملين الذين يرغبون في إدارة ممتلكاتهم بكفاءة أكبر.

بالإضافة إلى ذلك ، فإن ضيق سوق العمل في الولايات المتحدة هو نعمة لشركات البرمجيات التي تتطلع إلى بناء منتجات لتحل محل العمل القائم على المهام (على سبيل المثال ، فحص المستأجر ، والذي يمكن أن يستغرق أكثر من ثلاث ساعات لكل متقدم) الذي تم إجراؤه مسبقًا بواسطة موظفي المكاتب الخلفية الذين لديهم ترك القوى العاملة. 

على المستوى الجزئي ، يضغط الشركاء المحدودون بشكل متزايد على الشركاء العامين لإدارة ممتلكاتهم بكفاءة أكبر ؛ وهذا يخلق فرصًا لحلول جديدة من نوع "إدارة الممتلكات في صندوق" لأصحابها. بالإضافة إلى ذلك ، يتم بشكل متزايد دمج مشغلي الأعمال الصغيرة والمتوسطة الحجم (أي تلك التي تعمل تحت 30,000 وحدة) في شركات أكبر ، والتي يتم تشغيلها بدورها مثل الامتيازات حيث يتخذ الرؤساء الإقليميون القرارات. وأخيرًا ، بين العملاء المحتملين للتسويق ، ومشاركة المستأجرين ، واستخدام وسائل الراحة ، والوقت المحدد للدفع ، وما إلى ذلك ، يوجد المزيد من البيانات أكثر من أي وقت مضى لمساعدة الشركات على زيادة الكفاءة ، ويجب على الشركات استخدام هذه الثروة من البيانات لتحسين صافي الدخل التشغيلي في المحافظ الحالية نظرًا لهذا التحدي. بيئة السوق. 

المحتويات

بالنظر إلى هذه المحفزات الكلية والجزئية ، نرى عدة مجالات من الفرص للمؤسسين الذين يتطلعون إلى بناء برامج لصناعة العقارات متعددة العائلات. 

نعتقد أن الشركات الناشئة العاملة في فئة الاستحواذ والتطوير سوف تحتاج إلى استخدام مصادر البيانات الخاصة باعتبارها إسفينًا في الصناعة ، حتى يتمكنوا من مساعدة المستثمرين والمالكين على اتخاذ قرارات أفضل بشأن مكان الاستثمار ، وأنواع العقارات المراد شراؤها (على سبيل المثال ، Apartment Multifamily مقابل موقع متعدد العائلات المتناثرة) ، والمبلغ الذي يجب دفعه ، وما هي سوابق تقسيم المناطق التي تسمح لهم بالبناء في الموقع (أي عدد الوحدات المراد بناؤها) ، والمزيد. ومع ذلك ، لا يمكنهم الاعتماد فقط على ظهور فرص جديدة للعملاء ، حيث يمكن غالبًا تحويل هذا النوع من البيانات إلى سلع. من أجل توليد قيمة كبيرة ، ستحتاج الشركات الناشئة في هذه الفئة إلى أن تصبح نوعًا من أنظمة التشغيل التي تدير كيفية اتخاذ هذه الشركات لقرارات الاستثمار من البداية إلى النهاية. الخبر السار هو أننا نرى أعلى ميل للدفع مقابل البرامج في هذه الفئة.

اليوم ، تقوم معظم أقسام إدارة الأصول لأصحاب العائلات المتعددة والمستثمرين بسحب التقارير يدويًا من أنظمة إدارة الأداء المختلفة التي تعمل ممتلكاتهم النهائية عليها لفهم كيفية أداء أصولهم. في كثير من الأحيان ، يبحث كل شخص بدءًا من محلل مبتدئ وصولاً إلى رؤساء هذه المجموعات يدويًا في هذه التقارير بحثًا عن الأخطاء والتوفيق بين البيانات بين الكيفية التي يتم بها تصنيف عناصر خطوط PMS المختلفة ، وهو ما يعد إهدارًا هائلاً للإنسان والعقل -قوة. نعتقد أن هناك فرصة لبناء نظام سجل للبيانات يجلس فوق منتجات PMS المختلفة. نظرًا للشفافية المتزايدة وقابلية التشغيل البيني للبيانات التي ستكون نتيجة ثانوية لهذا المنتج ، نعتقد أن هذا سيكون حافزًا لزيادة الابتكار في الصناعة. يتمثل الخطر الأساسي في هذه الفئة في أنه قد يكون من الصعب تحقيق عائد استثمار فوري (ROI) من اليوم الأول ، مما يجعل من الصعب تبرير جمع هذا المستوى من البيانات في المقام الأول.

وظيفة أخرى مهمة لمشغلي العائلات المتعددة هي توفير مصادر وشراء وإدارة جميع بائعي الجهات الخارجية الذين يعملون معهم لخدمة مبانيهم. بالنسبة لمعظم المشغلين ، تكون هذه العملية يدوية بالكامل ، حيث تتم معظم العملية في البريد الإلكتروني و Excel. نعتقد أن هذه العملية يجب أن تتم رقمنتها عبر البرامج وأن تستخدم نموذجًا يشبه السوق لمساعدة كلا المشغلين على التأكد من أنهما يعثران على أفضل البائعين الممكنين ، وأن يجد بائعو الشركات الصغيرة والمتوسطة فرص عمل جديدة. ستحتاج الشركات الناشئة العاملة في هذه الفئة إلى إيجاد أسواق يوجد بها نقص في العمالة وكثافة بناء لخلق السيولة.

نظرًا لأن LPs يدفعون الممارسين العامين للحصول على مزيد من الشفافية في إدارة الممتلكات ، فإننا نرى فرصة لمنصات جديدة لمساعدة المالكين إما على جلب إدارة الممتلكات داخل الشركة أو توظيف مديرين خارجيين بشكل أكثر فعالية. هدفهم هنا هو الحصول على رؤية كاملة في الشؤون المالية للعقار ، ونشاط التأجير ، ونشاط الصيانة والنفقات ، وأكثر من ذلك. بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأن أكبر مديري العقارات يتم تشغيلهم مثل الامتيازات ، فقد تكون هناك فرصة لمساعدة المديرين على الخروج من تلقاء أنفسهم عبر منتجات الأعمال في علبة التي تعمل على أتمتة جميع وظائف المكتب الخلفي اللازمة للقيام بذلك. قد تساعد هذه المنتجات أيضًا المديرين في التوافق مع المالكين عبر السوق.

المحتويات

بينما نستكشف هذه الفئة ، لدينا ثلاثة مبادئ توجه إطار عملنا الاستثماري:

أولاً ، سنبحث عن الشركات الناشئة التي تخدم مالكي ومشغلي السوق المتوسطة (30 ألف إلى 100 ألف وحدة). وذلك لأن الشركات الصغيرة والمتوسطة (أي تلك التي تخدم أقل من 30,000 وحدة) في الصناعة يتم دمجها بشكل عام بعيدًا وغالبًا ما تفتقر إلى الموارد اللازمة لسن تغيير حقيقي. على الطرف الآخر من الطيف ، فإن الملاك الأكبر (أي أولئك الذين لديهم أكثر من 100,000 وحدة) يصعب عليهم البيع أو يستخدمون بالفعل برامجهم المخصصة.

ثانيًا ، سنبحث عن الشركات التي تصنع منتجات تقدم عائد استثمار واضحًا من اليوم الأول. يتم حجز غالبية نفقات التشغيل للمالكين لأشياء مثل الصيانة والمرافق وما إلى ذلك ؛ لديهم فقط مبلغ ضئيل من الميزانية للنفقات على مستوى الممتلكات يمكنهم التحكم فيها بالفعل. وبالتالي ، يحتاج مقدمو البرامج إلى تقديم عائد استثمار واضح من اليوم الأول حتى لا يكون لهم تأثير سلبي على صافي قيمة الأصول (NAV). ومع ذلك ، إذا كان بإمكانك بيع البرامج وجعل المشتري لا ينسبها على مستوى الملكية ، ولكن ربما على مستوى الصندوق (حيث تتوزع هذه التكلفة بين العديد من الخصائص الأساسية) ، فقد تتمكن من الالتفاف على هذا.

ثالثًا ، سنبحث عن مؤسسين يمكنهم رعاية شركة ناشئة أسيرة من العملاء. لا تزال العقارات متعددة العائلات صناعة ضخمة إلى حد ما حيث سيكون من الصعب تبني أي منتج جديد من أسفل إلى أعلى. لذلك ، يمكن أن يكون هناك طريق آخر للنجاح من خلال تطوير عميل أسير من اليوم الأول ، والذي يمكنه تجربة وتوسيع منتجات البرامج عبر قاعدة ممتلكاتهم بالكامل. ومع ذلك ، ستحتاج الشركات التي تفعل ذلك إلى تحقيق التوازن بين خدمة عميل كبير واحد يمكن أن يكون بمثابة دراسة حالة للآخرين ، مع عدم التحول إلى شركة خدمات تقوم ببناء برامج مخصصة للعميل المذكور.

باختصار ، نعتقد أن أكبر قيمة في صناعة العقارات متعددة العائلات المتنامية سيتم إنشاؤها بواسطة الشركات الناشئة التي تقود منتجات البرمجيات ، مقابل تلك التي تعتمد فقط على المنتجات المالية. إذا كنت تبني في هذه الفئة ، فنحن نحب الدردشة. 

***

الآراء المعبر عنها هنا هي آراء أفراد AH Capital Management، LLC ("a16z") المقتبس منهم وليست آراء a16z أو الشركات التابعة لها. تم الحصول على بعض المعلومات الواردة هنا من مصادر خارجية ، بما في ذلك من شركات محافظ الصناديق التي تديرها a16z. على الرغم من أنه مأخوذ من مصادر يُعتقد أنها موثوقة ، لم تتحقق a16z بشكل مستقل من هذه المعلومات ولا تقدم أي تعهدات حول الدقة الدائمة للمعلومات أو ملاءمتها لموقف معين. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتضمن هذا المحتوى إعلانات جهات خارجية ؛ لم تقم a16z بمراجعة مثل هذه الإعلانات ولا تصادق على أي محتوى إعلاني وارد فيها.

يتم توفير هذا المحتوى لأغراض إعلامية فقط ، ولا ينبغي الاعتماد عليه كمشورة قانونية أو تجارية أو استثمارية أو ضريبية. يجب عليك استشارة مستشاريك بخصوص هذه الأمور. الإشارات إلى أي أوراق مالية أو أصول رقمية هي لأغراض توضيحية فقط ، ولا تشكل توصية استثمارية أو عرضًا لتقديم خدمات استشارية استثمارية. علاوة على ذلك ، هذا المحتوى غير موجه أو مخصص للاستخدام من قبل أي مستثمرين أو مستثمرين محتملين ، ولا يجوز الاعتماد عليه تحت أي ظرف من الظروف عند اتخاذ قرار بالاستثمار في أي صندوق تديره a16z. (سيتم تقديم عرض للاستثمار في صندوق a16z فقط من خلال مذكرة الاكتتاب الخاص واتفاقية الاشتراك والوثائق الأخرى ذات الصلة لأي صندوق من هذا القبيل ويجب قراءتها بالكامل.) أي استثمارات أو شركات محفظة مذكورة ، يشار إليها ، أو الموصوفة لا تمثل جميع الاستثمارات في السيارات التي تديرها a16z ، ولا يمكن أن يكون هناك ضمان بأن الاستثمارات ستكون مربحة أو أن الاستثمارات الأخرى التي تتم في المستقبل سيكون لها خصائص أو نتائج مماثلة. قائمة الاستثمارات التي أجرتها الصناديق التي يديرها Andreessen Horowitz (باستثناء الاستثمارات التي لم يمنحها المُصدر إذنًا لـ a16z للإفصاح علنًا عن الاستثمارات غير المعلنة في الأصول الرقمية المتداولة علنًا) على https://a16z.com/investments /.

الرسوم البيانية والرسوم البيانية المقدمة في الداخل هي لأغراض إعلامية فقط ولا ينبغي الاعتماد عليها عند اتخاذ أي قرار استثماري. الأداء السابق ليس مؤشرا على النتائج المستقبلية. المحتوى يتحدث فقط اعتبارًا من التاريخ المشار إليه. أي توقعات وتقديرات وتنبؤات وأهداف وآفاق و / أو آراء معبر عنها في هذه المواد عرضة للتغيير دون إشعار وقد تختلف أو تتعارض مع الآراء التي يعبر عنها الآخرون. يرجى الاطلاع على https://a16z.com/disclosures للحصول على معلومات إضافية مهمة.