ত্রিভুজ রিয়েল এস্টেটের গভীরে ডুব: ব্রোকার এবং রিয়েল এস্টেট আইনজীবী যথাযথ অধ্যবসায়, অন্যান্য সমস্যাগুলির বিষয়ে কথা বলেছেন

সম্পাদকের দ্রষ্টব্য: আজ WRAL TechWire-এর জেসন পার্কার দ্বারা সম্প্রসারিত রিয়েল এস্টেট – কর্পোরেট এবং বাণিজ্যিক – লঞ্চ করা হয়েছে৷ শুক্রবার রিয়েল এস্টেটে ভবিষ্যতের গভীর ডাইভের জন্য দেখুন।

+++

রালেই - ত্রিভুজের রিয়েল এস্টেট বাজার দুই বছর ধরে অত্যন্ত প্রতিযোগিতামূলক এবং এক দশকের ভালো অংশের জন্য অত্যন্ত প্রতিযোগিতামূলক।

এতটাই যে ম্যাট ফাউলার, নির্বাহী পরিচালক ত্রিভুজ একাধিক তালিকা পরিষেবা, TMLS, এই সপ্তাহে WRAL TechWire কে বলেছে যে TMLS মাসিক ভিত্তিতে যে ডেটা ট্র্যাক করে তার উপর ভিত্তি করে, একটি ভারসাম্যপূর্ণ, স্বাভাবিক এবং স্বাস্থ্যকর বাজারের পরামর্শ দেবে এমন ডেটা খুঁজে পেতে সাত বছরেরও বেশি সময় পিছনে তাকাতে হবে।

তবুও, হাইপার-কম্পিটিটিভ রিয়েল এস্টেট মার্কেট যা অনেককে নেতৃত্ব দিয়েছে বিডিং যুদ্ধের জন্য প্রস্তুত এই বছরের শুরুর দিকে, জুন মাসে, আংশিকভাবে, মাসের মধ্যে বাজারের কিছু স্থবিরতার সাথে দেখা যাচ্ছে কারণ বাড়ির ক্রেতা, বাড়ি বিক্রেতা, এজেন্ট এবং রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সাথে জড়িত অন্যান্যরা সুদের হারের বৃদ্ধি এবং চলমান মুদ্রাস্ফীতি আবাসন বাজারের ভবিষ্যতের জন্য বোঝাতে পারে।

বিক্রয়ের জন্য বাজারে বিরতি সত্ত্বেও, ভাড়া বাড়তে থাকে জুন মাসে.

কিন্তু এখন, অনেক বাড়ির ক্রেতারা ত্রিভুজের রিয়েল এস্টেট মার্কেটে পুনরায় জড়িত হতে পারে, কারণ ক্রেতাদের জন্য ডিল খুঁজে পাওয়ার খুব ভাল সুযোগ থাকতে পারে কারণ বাজারটি এমনভাবে সরে গেছে যে এটি এখনও একটি বিক্রেতার বাজার, সেখানে সূচক রয়েছে যে ক্রেতাদের এখন আরও বিকল্প থাকতে পারে মাত্র কয়েক সপ্তাহ আগের চেয়ে।

একটি কারণ: ক্রেতারা গত 16 মাসে যেকোনো সময়ের চেয়ে বেশি ডিল থেকে বেরিয়ে আসছে, এবং বিক্রেতারা দাম কমছে ন্যাশনাল রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ফার্ম রেডফিন দ্বারা সংগৃহীত সর্বশেষ তথ্য অনুসারে, এক বছর আগের তুলনায় প্রায় পাঁচ গুণ বেশি।

একটি গভীর ডুব

ডব্লিউআরএল টেকওয়্যার ভাইস প্রেসিডেন্ট রজার বার্নহোলজের সাথে কথা বলেছেন এবং সাধারণ পরামর্শ উত্তর ক্যারোলিনা রিয়েল এস্টেট আইন এবং বর্তমান বাজার পরিস্থিতির সাথে এই মুহূর্তে কী ঘটছে সে সম্পর্কে স্থানীয় ত্রিভুজ-ভিত্তিক রিয়েল এস্টেট ফার্ম কোল্ডওয়েল ব্যাঙ্কার হাওয়ার্ড পেরি এবং ওয়াটসন (HPW)।

স্পষ্টতার জন্য নীচের প্রতিলিপিটি হালকাভাবে সম্পাদনা করা হয়েছে।

WRAL TechWire (TW): রেডফিনের প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে যে দেশব্যাপী প্রায় 15% লেনদেন জুন মাসে চুক্তির বাইরে চলে গেছে - কিন্তু Raleigh MSA-তে, মাত্র 7% হয়েছে। আমাদের স্থানীয় বাজার অন্যান্য বাজারের থেকে এবং জাতীয় প্রবণতাগুলির চেয়ে আলাদা কি?

রজার বার্নহোলজ (বার্নহোলজ): এমন কয়েকটি সম্প্রদায় রয়েছে যেগুলি মানুষের জন্য গুরুত্বপূর্ণ অনেকগুলি কারণের জন্য এত উচ্চ রেট দেওয়া হয়েছে। বসবাস এবং কাজ করার জন্য সেরা স্থানগুলির মধ্যে একটি হিসাবে ধারাবাহিকভাবে স্থান পেলে আমাদের কী আশা করা উচিত। অনেক লেনদেনে প্রদান করা অত্যন্ত উচ্চ, অ-ফেরতযোগ্য ডিলিজেন্স ফি এর সাথে যুক্ত থাকাকালীন চাহিদা (চলমান একাধিক অফার) শক্তিশালী হবে, অবশ্যই ক্রেতাদের ডিল বাতিল করা থেকে বিরত রাখতে হবে। এছাড়াও, আমাদের একটি পরিশীলিত ব্রোকারেজ সম্প্রদায় রয়েছে এবং এটি কম অপ্রস্তুত ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের ফল দেয়।

এপ্রিল মাসে বাড়ির দাম গরম ছিল - কিন্তু তারপর থেকে বাজার কি পরিবর্তিত হয়েছে?

ব্যাক আউট ক্রেতারা

TW: এখনও, রেডফিনের সাম্প্রতিক বিশ্লেষণে উদ্ধৃত 7% পূর্ববর্তী জুনের তুলনায় কম - যদিও ফেব্রুয়ারি 2021 থেকে সর্বোচ্চ মাসিক শতাংশ রয়ে গেছে - এখানে বাজারের পরিস্থিতি কী কারণ?

বার্নহোলজ: এটা সম্ভবত যে উচ্চ সুদের হার কিছু লোকের ধার নেওয়ার ক্ষমতাকে আঁটসাঁট করছে এবং আর্থিক বিষয়ে আরও কয়েকটি পতনের জন্য অ্যাকাউন্টিং করছে। এবং কোন প্রশ্নই নেই যে কিছু ক্রেতারা খুঁজে পাচ্ছেন যে তারা এমন একটি বাড়ি কিনতে সম্মত হয়েছেন যা তারা নির্ধারণ করেছেন যে তাদের পূর্বে অজানা গুরুতর সমস্যা রয়েছে যা বিক্রেতা সংশোধন করবে না এবং চুক্তিটি বাতিল করতে এবং তাদের প্রাপ্য অধ্যবসায় ফি হারাবে। যাইহোক, যখন একটি বাড়ির বস্তুগত সমস্যা থাকে যা বিক্রেতা এবং তালিকাভুক্ত ব্রোকারের সাথে ভাগ করা হয়, সেই সমস্যাগুলি অবশ্যই স্থায়ীভাবে সংশোধন করতে হবে বা নতুন ক্রেতাদের কাছে যে কোনো বিক্রয়ে প্রকাশ করতে হবে। সুতরাং, এই পরিস্থিতিতে ক্রেতারা শক্তিহীন নয়।

Raleigh এলাকায় অনেক বাড়ির জন্য দাম কমে যাচ্ছে; তালিকাও বাড়ছে

যথাযথ অধ্যবসায় ভূমিকা

TW: এই বাজারে, কেন একটি চুক্তি মাধ্যমে পতন হতে পারে?  

বার্নহোলজ: আমি আশা করি উচ্চ প্রাপ্য অধ্যবসায় ফি এবং ক্রেতাদের অন্যান্য গুরুতর ছাড়গুলি হ্রাস পাচ্ছে।

সেসব ফি এর ইতিহাস বেশ নাটকীয়। যখন আমরা 2010 সালে NC REALTORS/NC BAR বিক্রয় চুক্তি সংশোধন করেছিলাম, তখন আমরা জানতাম যে এটি বাজার সংবেদনশীল হবে। প্রকৃতপক্ষে, ফর্মটি সুস্পষ্টভাবে $0 ডিলিজেন্স ফি দেওয়ার অনুমতি দেয় কারণ এটি বিশ্বাস করা হয়েছিল যে এটি একটি গুরুতর ক্রেতার বাজারে সংখ্যা হবে এবং এটি যখন ফর্মটি বাজারে আনা হয়েছিল। অনেক, কিছু বছরের জন্য অনেক লেনদেন, না বা খুব কম কারণে অধ্যবসায় ফি প্রদান করা হয়েছে.

আমরা এখন দেখছি যে এই ফি কতটা বাজার সংবেদনশীল। যখন অনেক ক্রেতার দামের সাথে প্রতিযোগিতা করার ক্ষমতা শেষ হয়ে যায়, তখন তারা সেই অ-ফেরতযোগ্য ফি ব্যবহার করে বিক্রেতাকে তাদের সাথে চুক্তিতে আকৃষ্ট করতে এবং সম্ভাব্যভাবে প্ররোচিত করতে। অনেক ব্রোকাররা দেখে বিরক্ত হয়েছে যে ক্রেতারা বড় ডিলিজেন্স ফি হারাতে পারে এমন ডিলে এবং কেউ কেউ ফি ক্যাপ করার পক্ষে কথা বলেছে, কিন্তু ফর্মটি বাজার সংবেদনশীল থাকবে এবং ক্রেতা ও বিক্রেতাদের তাদের লেনদেনের দায়িত্বে রাখবে।

বর্তমান, আদর্শ ফর্ম

বর্তমান চুক্তির ফর্মটি তাদের যথাযথ অধ্যবসায় করার ক্ষেত্রে ক্রেতার তদন্ত থেকে উদ্ভূত চুক্তি-পরবর্তী সমস্যাগুলির কিছুটা সমানভাবে ভারসাম্যপূর্ণ আলোচনার কথা চিন্তা করেছে।

বার্নহোলজ: ক্রেতার অনুরোধের পরে বিক্রেতা সম্মত হন মেরামত এবং উন্নতি নথিভুক্ত করার জন্য একটি আদর্শ ফর্ম আছে। যাইহোক, 2010 সাল থেকে চুক্তির ফর্মটি সর্বদা স্পষ্ট করে যে সম্পত্তিটি তার বর্তমান অবস্থায় বিক্রি করা হচ্ছে। সাধারণত, ক্রেতারা এই দিনগুলি নির্ধারণ করতে সক্ষম হয় না যতক্ষণ না তারা ইতিমধ্যেই উচ্চ প্রাপ্য অধ্যবসায় ফি দ্বারা প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হয়। আমরা দেখতে পাচ্ছি যে আরও বিক্রেতারা একটি প্রাক-বিপণন পরিদর্শনে সম্মত হন যা ক্রেতাদের দেওয়া হয় এবং এটি অবশ্যই বাজারে একটি ভাল সমন্বয় হতে পারে এবং এটি পতন কমানোর একটি শক্তিশালী কারণও হতে পারে।

নতুন বাড়ি নির্মাণের জন্য মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের শীর্ষ অঞ্চলগুলির মধ্যে ত্রিভুজ - কেনার জন্য একটি ভাল সময়?

যথাযথ পরিশ্রমের ইতিহাস

TW: তাই, অপেক্ষা করুন, আমাদের বুঝতে সাহায্য করুন। প্রাপ্য অধ্যবসায় সময়কাল কি এবং প্রাপ্য পরিশ্রম ফি কি? এবং কেন তারা উত্তর ক্যারোলিনা চুক্তি আইন বিদ্যমান?

বার্নহোলজ: আমি 2009-10 সালে NC রিয়েলটরস রেসিডেন্সিয়াল ফর্ম কমিটির চেয়ারম্যান ছিলাম যেটি অন্যান্য রাজ্যে কী ঘটছে তা এক বছরেরও বেশি অধ্যয়ন এবং অন্বেষণের পরে এক দশকেরও বেশি আগে সংশোধিত ফর্মের খসড়া তৈরি করেছিল।

আমরা বিশেষভাবে টেক্সাস এবং জর্জিয়া ফর্মের দিকে তাকিয়েছিলাম, আমি বিশ্বাস করি, সেই সময়ে, যার একই পদ ছিল। ধারণাগুলি একটি বিকল্প শৈলী চুক্তির অনুরূপ। 2010 সালে আবাসিক ফর্মটি ব্যাপকভাবে সংশোধিত হওয়ার আগে REALTORS উত্তর ক্যারোলিনাতে বহু বছর ধরে বাণিজ্যিক বিক্রয় চুক্তির শৈলীতে এই চুক্তির ফর্মটিও একই রকম।

(সম্পাদকের দ্রষ্টব্য: NC BAR এবং NC REALTORS স্ট্যান্ডার্ড অফার টু ক্রয় এবং চুক্তি ফর্মটি আবার সংশোধন করা হয়েছে, সম্প্রতি, নতুন ফর্মটি জুলাই 1, 2022 থেকে কার্যকর হয়েছে৷) 

মে মাসে ওয়েক কাউন্টির রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়েছে, এমনকি ঋণদানের কার্যকলাপ, প্রতিযোগিতা কমে যাওয়ায়

পূর্ববর্তী ফর্ম, যথাযথ অধ্যবসায় জন্য সিদ্ধান্ত

বার্নহোলজ: পূর্ববর্তী চুক্তির ফর্মটি বাসস্থানের অবস্থার নির্দিষ্ট দিক এবং কয়েকটি অন্যান্য বিষয়ে বিস্তৃত মান স্থাপন করার চেষ্টা করেছিল। এটি নিয়মিতভাবে মতবিরোধের জন্ম দেয়, কখনও কখনও বেশ গুরুতর, মানগুলি পূরণ করা হয়েছিল কিনা তা নিয়ে ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের মধ্যে। এই প্রক্রিয়ায় এটি একটি অদক্ষ এবং সমস্যাজনক অবস্থা হিসাবে দেখা হয়েছিল।

সিদ্ধান্তটি এমন একটি প্রক্রিয়ার জন্য নেওয়া হয়েছিল যেখানে ক্রেতা একটি আলোচ্য প্রাপ্য অধ্যবসায় ফি প্রদান করবে যা বিক্রেতাকে তাদের সম্পত্তি একটি আলোচ্য সময়ের জন্য সক্রিয় বাজার থেকে সরিয়ে নেওয়ার জন্য ক্ষতিপূরণ দিতে হবে, যথাযথ পরিশ্রমের সময়কাল, এবং ক্রেতাকে দিতে হবে। যেকোনো কারণে বা কোনো কারণে চুক্তিটি বাতিল করার এবং তাদের বায়না জমা ফেরত পাওয়ার অধিকার। বাস্তবে, ক্রেতা যতটা সম্ভব সন্তুষ্ট হওয়ার জন্য বিক্রেতার সাথে যেকোনো বিষয়ে আলোচনা করতে পারে। যাই হোক না কেন, এটি বিক্রেতার জন্য আরও নিশ্চিততা তৈরি করে যে একবার নির্ধারিত অধ্যবসায়ের সময় অতিবাহিত হয়ে গেলে, ক্রেতা চুক্তিতে আরও দৃঢ়ভাবে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ ছিল কারণ তাদের বায়না অর্থ আমানত ঝুঁকির মধ্যে ছিল যদি তারা ক্রয় সম্পূর্ণ না করে।

আরও একটি পরিবর্তন…

বার্নহোলজ: আরও একটি পরিবর্তন যা অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছিল তা হল যথাযথ অধ্যবসায় ফি এবং বায়না অর্থ জমা করা যা এই চুক্তিতে ক্রেতার ঝুঁকি ছিল যদি তারা না পারে বা ক্রয় সম্পূর্ণ না করার জন্য নির্বাচিত হয়। এটি বিশ্বাস করা হয়েছিল যে এটি বেশিরভাগ লোকের জন্য সবচেয়ে কার্যকর এবং বোধগম্য প্রক্রিয়া ছিল এবং বিভিন্ন পরিস্থিতিতে ফলাফল সম্পর্কে তাদের আরও নিশ্চিততা দিয়েছে।

দ্বিতীয়ত, সংশোধিত চুক্তিতেও একই কারণে কিছু ঋণের শর্ত বাতিল করা হয়েছে। ক্রয় কিনা তা নিয়ে বড় তর্ক-বিতর্ক দেখা দেবে এবং, এটি অনুভূত হয়েছিল যে ক্রেতা একটি যথাযথ অধ্যবসায়ের সময় নিয়ে আলোচনা করতে পারে যা তাদের চুক্তির আর্থিক দিকগুলি সম্পর্কে আত্মবিশ্বাসী হতে দেয়, প্রাথমিকভাবে তাদের প্রয়োজনীয় ঋণ পাওয়ার ক্ষমতা, বা একটি যুক্তিসঙ্গত খরচে চুক্তি থেকে বেরিয়ে আসতে সক্ষম হবেন (শুধুমাত্র মধ্যপন্থী ডিলিজেন্স ফি)। বায়না টাকা ফেরত দেওয়া হবে.

এটি বিক্রেতাদের সুবিধার জন্য দৃঢ়ভাবে প্রচার করা হয়েছিল। ক্রেতার ঋণের শর্তটি মূলত বিক্রেতাদের বন্ধ করার সমস্ত উপায় প্রসারিত করে এবং ক্রেতা বন্ধ করতে সক্ষম হবে কিনা তার কোনো বাস্তব নিশ্চিততা বিক্রেতাদের ছিনতাই করে।

তাহলে চুক্তিগুলো কেন বিচ্ছিন্ন হবে?

বার্নহোলজ: পতনের মাধ্যমে প্রায়ই বন্ধ তারিখের কাছাকাছি ঘটেছে.

যদিও একজন ক্রেতার বাজারে, এটি সাধারণ ছিল যে নির্ধারিত অধ্যবসায়ের সময়কালটি বন্ধ হওয়ার সমস্ত উপায়ে প্রসারিত হয়েছিল, সাধারণ ধারণা ছিল যে যথাযথ পরিশ্রমের সময়কাল "সাধারণত" (আরও ভারসাম্যপূর্ণ বাজার) বন্ধ হওয়ার কয়েক সপ্তাহ আগে শেষ হবে এবং বিক্রেতাদের একটি চলন্ত ট্রাকে তাদের বাড়ি নির্বাণ সম্পর্কে আরো আত্মবিশ্বাসী হতে সময়. আমরা দেখেছি যে মহামারী পর্যন্ত কয়েক বছর ধরে। কিন্তু অবশ্যই, এখন আমরা বিপরীত বাজারের অবস্থার প্রভাব দেখতে পাচ্ছি এবং বিক্রেতারা কোন যথাযথ অধ্যবসায়ের সময়সীমা ছাড়াই চুক্তির দাবি করছে, মূলত কোন উল্লেখযোগ্য আর্থিক বা সম্পত্তির পরিস্থিতির শর্ত ছাড়াই ক্রেতাকে চুক্তিতে আবদ্ধ করে। বায়না অর্থ জমা প্রায় অস্বাভাবিক করা হয়েছে.

ডেটা দেখায় ট্রায়াঙ্গেলের হাউজিং মার্কেটগুলি জুন মাসে ঠান্ডা হয়ে যেতে পারে - ভাড়াটেদের ছাড়া

স্থানীয় হাউজিং মার্কেটে সুদের হার বৃদ্ধির ভূমিকা

TW: ক্রমবর্ধমান সুদের হার সম্ভবত কোন ভূমিকা পালন করবে, যদি থাকে?  

বার্নহোলজ: আমরা আমার জানামতে ঋণের শর্তাবলী যুক্ত দেখিনি। এটি একটি অ্যাটর্নি থেকে চুক্তির একটি কাস্টম সংযোজন প্রয়োজন হবে এবং সাধারণত পুনঃবিক্রয় লেনদেন ঘটছে না. নতুন বাড়ির বিক্রয় আরও বেশি দেখা যায় এবং বিভিন্ন চুক্তির ফর্ম ব্যবহার করা হয়..

কোন ক্রেতার বিস্মিত হওয়া উচিত নয় যে তারা যে বাড়িটি কেনার চুক্তি করেছে তা তাদের সামর্থ্য নয়। এটি আগে থেকেই নির্ধারণ করা উচিত এবং করা উচিত। তাই, ক্রয় ক্ষমতা মাঝারিভাবে সংকুচিত করা হচ্ছে এবং যারা তাড়াহুড়ো করে এবং তাদের আর্থিক সামর্থ্য সম্পর্কে খুব স্পষ্ট না হওয়ার জন্য সতর্ক নয় তারা বিস্মিত হতে পারে এবং তারা যা কেনার চুক্তি করেছে তা কিনতে অক্ষম হতে পারে।

যাইহোক, সুদের হার ঐতিহাসিকভাবে (বাস্তব ইতিহাসের মত, সাম্প্রতিক ইতিহাস নয়) কম।

আমি 1980 এবং 90 এর দশকের প্রথম দিকে 20% থেকে 12% সুদের হারে বাড়ির উপর অনেক বন্ধকী ঋণ বন্ধ করে দিয়েছিলাম। সুতরাং, অবিশ্বাস্যভাবে কম বন্ধকী সুদের হারের সাম্প্রতিক দৌড়ে আমরা সকলেই যে পরিমাণে ক্ষতিগ্রস্থ হয়েছি তা চাহিদার কিছু সমতলকরণে প্রতিফলিত হচ্ছে। আমার মতে, আমাদের বাজারে এখনও এমন অবস্থা যে যে দ্বিধা করে সে হারিয়ে যায়। ক্রেডিট কার্ডের সুদের হার এখনও প্রায় 18%, বন্ধকী অর্থ সস্তা থাকে।

মনে রেখ…

TW: তাহলে উত্তর ক্যারোলিনিয়ানদের এখন রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে আর কী জানা উচিত?

বার্নহোলজ: বাজারের স্বভাবই উপরে ও নিচে যাওয়া। 25 বছর ধরে আমি এই বাজারে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় আছি, একটি ডাউন মার্কেট বেশিরভাগই ধীর মূল্যের বৃদ্ধি এবং বাজারে দীর্ঘ সময়ের মধ্যে প্রতিফলিত হয়েছে।

মহান মন্দার সময় আমাদের বাজারে মূল্যের কিছুটা পতন হয়েছিল, তবে যে জায়গাগুলিতে 50-70% মূল্য হ্রাস পেয়েছে তার তুলনায় এটি ছোট ছিল। আমরা বিশ্বাস করি এবং আশা করি এটি একটি অত্যন্ত অস্বাভাবিক পরিস্থিতি ছিল যা বিশ্বে অপর্যাপ্তভাবে নিয়ন্ত্রিত ওয়াল স্ট্রিট ব্যাঙ্কারদের দ্বারা তৈরি হয়েছিল৷

তবে, অদূর ভবিষ্যতে ত্রিভুজ বাজারে এমন নাটকীয় পরিস্থিতির সৃষ্টি হতে দেখছি না। ব্যবসা, অ্যাথলেটিক, ই-স্পোর্টস, শিক্ষাগত এবং কর্মসংস্থানের ফ্রন্টে আমরা যা দেখে আসছি এবং নতুন বাসিন্দাদের মধ্যে যে পরিমাণ প্রবাহ দেখতে পাচ্ছি তার সাথে, এখানে বাড়ির মালিকানার আমেরিকান স্বপ্নে বিনিয়োগের বিষয়ে আত্মবিশ্বাসী থাকা সহজ।