Redaktørens note: I dag markerer lanceringen af udvidet fast ejendom – erhvervs- og erhvervsejendomme – af WRAL TechWires Jason Parker. Se efter fremtidige dybe dyk i fast ejendom om fredagen.
+ + +
RALEIGH – Trekantens ejendomsmarkeder har været meget konkurrencedygtige i to år og meget konkurrencedygtige i mere end et årti.
Så meget, at Matt Fowler, den administrerende direktør for Triangle Multiple Listing Service, TMLS, fortalte WRAL TechWire i denne uge, at baseret på de data, som TMLS sporer på månedsbasis, ville man skulle se mere end syv år tilbage for at finde data, der tyder på et afbalanceret, normalt og sundt marked.
Alligevel er det hyperkonkurrencedygtige ejendomsmarked, der førte mange til forberede sig på budkrige tidligere i år ser det ud til at være aftaget, til dels i juni, med en form for pause på markedet i løbet af måneden, da boligkøbere, boligsælgere, agenter og andre involveret i ejendomstransaktioner fandt ud af, hvilken stigning i renten og fortsat vedvarende inflation kan betyde for boligmarkedernes fremtid.
På trods af pausen på markedet for salg, huslejen fortsatte med at stige i juni.
Men nu kan mange boligkøbere igen engagere sig i trekantens ejendomsmarked, fordi der meget vel kan være muligheder for købere at finde tilbud, da markedet har bevæget sig på en sådan måde, at mens det stadig er et sælgers marked, er der indikatorer at købere har muligvis flere muligheder nu end for blot et par uger siden.
En faktor: købere trækker sig ud af flere tilbud end på noget tidspunkt i de sidste 16 måneder, og sælgere sænker priserne omkring fem gange så ofte, som de var for et år siden, ifølge de seneste data indsamlet af det nationale ejendomsmæglerfirma Redfin.
Et dybt dyk
WRAL TechWire talte med Roger Bernholz, vicepræsident og generel rådgiver af det lokale Triangle-baserede ejendomsfirma Coldwell Banker Howard Perry og Watson (HPW) om, hvad der sker lige nu med North Carolina ejendomslovgivning og under de nuværende markedsforhold.
Nedenstående udskrift er blevet let redigeret for klarhedens skyld.
WRAL TechWire (TW): Redfins rapport citerer næsten 15 % af transaktionerne på landsplan, der faldt ud af kontrakten i juni – men i Raleigh MSA var det kun 7 %, der gjorde det. Hvad er anderledes ved vores lokale marked end andre markeder og end de nationale tendenser?
Roger Bernholz (Bernholz): Der er få lokalsamfund, der bliver så højt vurderet for en lang række faktorer, der er vigtige for mennesker. Hvad skal vi forvente, når vi konsekvent rangeres som et af de bedste steder at bo og arbejde. Jo stærkere efterspørgslen (igangværende flere tilbud), når den er knyttet til de ekstremt høje, ikke-refunderbare due diligence-gebyrer, der betales i mange af transaktionerne, må bestemt forhindre købere i at annullere aftaler. Vi har også et sofistikeret mæglerfællesskab, og det giver færre uforberedte købere og sælgere.
Boligpriserne gik varmt i april – men har markedet ændret sig siden?
Købere bakker ud
TW: Alligevel er de 7 %, der er citeret i Redfins seneste analyse, lavere end tidligere juni – selvom det stadig er den højeste månedlige procentdel siden februar 2021 – hvad er markedsforholdene, der er faktorer her?
Bernholz: Det er sandsynligt, at højere renter strammer nogle menneskers lånekraft og tegner sig for et par flere gennemslag i finansielle spørgsmål. Og der er ingen tvivl om, at nogle købere oplever, at de har sagt ja til at købe et hus, som de vurderer har hidtil ukendte alvorlige problemer, som sælgeren ikke vil rette og vælger at opsige kontrakten og miste deres due diligence-honorar. Men når et hus har væsentlige problemer, som deles med sælger og noteringsmægler, skal disse problemer permanent korrigeres eller oplyses i ethvert salg til nye købere. Så køberne er ikke magtesløse i disse situationer.
Priserne falder for mange boliger i Raleigh-området; fortegnelser vokser også
Due diligences rolle
TW: Hvorfor kan en aftale falde igennem på dette marked?
Bernholz: Jeg håber, at de høje due diligence-gebyrer og andre seriøse indrømmelser, købere er nødt til at gøre, falder.
Historien om disse gebyrer er ret dramatisk. Da vi reviderede NC REALTORS/NC BAR salgskontrakten i 2010, vidste vi, at det ville være markedsfølsomt. Faktisk tillader formularen eksplicit et due diligence-gebyr på $0, fordi man mente, at det ville være nummeret på et seriøst købers marked, og det var da formularen blev introduceret til markedet. I mange, mange transaktioner i nogle år er der ikke betalt nogen eller meget lave due diligence-gebyrer.
Vi ser nu, hvor markedsfølsomme disse gebyrer er. Når mange købere løber tør for evne til at konkurrere med prisen, bruger de det ikke-refunderbare gebyr til at tiltrække og potentielt få sælgeren til at indgå kontrakt med dem. Mange mæglere er blevet foruroliget over at se købere miste store due diligence-gebyrer i de handler, der falder igennem, og nogle har talt for et loft over gebyret, men formen vil sandsynligvis forblive markedsfølsom og holde købere og sælgere ansvarlige for deres transaktioner.
Nuværende standardformular
Den nuværende kontraktform påtænkte en noget mere ligeligt afbalanceret forhandling af spørgsmål efter kontraktindgåelse, der opstod som følge af købers undersøgelser i forbindelse med deres due diligence.
Bernholz: Der findes en standardformular til at dokumentere reparationer og forbedringer, som sælger accepterer at foretage efter anmodning fra køber. Kontraktformen siden 2010 har dog altid gjort det klart, at ejendommen sælges i sin nuværende stand. Generelt er køberen i disse dage ikke i stand til at bestemme, hvad det er, før de allerede er stærkt begået af det høje due diligence-gebyr. Vi ser, at flere sælgere går med til en pre-marketing-inspektion, som gives til købere, og det kunne bestemt også være en god justering i markedet og også være en stærk faktor, der reducerer fald-throughs.
Trekant blandt topområder i USA til nybyggeri – et godt tidspunkt at købe?
Due diligence historie
TW: Så vent, hjælp os med at forstå. Hvad er due diligence-perioden, og hvad er due diligence-gebyret? Og hvorfor findes de i North Carolina aftaleret?
Bernholz: Jeg var formand for NC Realtors Residential Forms Committee i 2009-10, der udarbejdede den reviderede formular for mere end et årti siden efter mere end et års undersøgelse og udforskning af, hvad der foregik i andre stater.
Vi så især på Texas- og Georgia-formerne, tror jeg, på det tidspunkt, som havde lignende udtryk. Koncepterne er meget beslægtet med en kontrakt i optionstil. Kontraktformen i den forbindelse minder også meget om den kommercielle salgskontrakt, som REALTORS har brugt i North Carolina i mange år, før boligformen blev kraftigt revideret i 2010.
(Redaktørens note: NC BAR og NC REALTORS standardtilbud til køb og kontraktformular blev revideret igen for nylig, hvor den nye formular træder i kraft den 1. juli 2022.)
Wake County ejendomspriser steg i maj, selvom udlånsaktiviteten falder
Tidligere formular, afgørelse om due diligence
Bernholz: Den tidligere kontraktform forsøgte at etablere brede standarder for visse aspekter af boligens tilstand og nogle få andre forhold. Dette førte rutinemæssigt til uenigheder, nogle gange ganske alvorlige, mellem købere og sælgere om, hvorvidt standarderne blev opfyldt eller ej. Dette blev betragtet som en ineffektiv og bekymrende tilstand i processen.
Det blev besluttet at have en proces, hvor køber skulle betale et forhandlet due diligence-honorar, der skulle kompensere sælger for at tage deres ejendom ud af det aktive marked i en forhandlet periode, due diligence-perioden, og give køber retten til at opsige handlen af enhver eller ingen grund og få deres seriøse pengeindskud tilbage. I virkeligheden kunne køberen forhandle en række forhold med sælgeren for at være så tilfreds som muligt. Under alle omstændigheder skabte det dog større sikkerhed for sælgeren, at når due diligence-perioden var udløbet, var køberen stærkere forpligtet til handlen, fordi deres seriøse pengeindskud var i fare, hvis de ikke gennemførte købet.
Endnu en ændring...
Bernholz: Endnu en ændring, der også var inkluderet, var at gøre due diligence-gebyret og et seriøst pengedepot til alt, hvad køberen havde i fare i handlen, hvis de ikke kunne eller valgte ikke at gennemføre købet. Man mente, at dette var den mest effektive og forståelige proces for de fleste mennesker og gav dem mere sikkerhed om resultatet under en række omstændigheder.
For det andet fjernede den reviderede kontrakt også lånebetingelsen af nogle af de samme årsager. Der ville opstå store argumenter om, hvorvidt købet. Og det blev opfattet, at køberen kunne og ville forhandle sig frem til en due diligence-periode, der ville give dem mulighed for at være sikre på de økonomiske aspekter af handlen, primært deres evne til at opnå det lån, de har brug for, eller kunne komme ud af handlen til en rimelig pris (kun moderat due diligence-gebyr). Alvorlige penge ville blive returneret.
Dette blev også stærkt fremmet til fordel for sælgerne. Købers lånebetingelse strakte sig som udgangspunkt helt til lukning og fratog sælgere enhver reel sikkerhed for, om køber ville være i stand til at lukke.
Så hvorfor skulle kontrakter falde fra hinanden?
Bernholz: Gennembrud opstod ofte tæt på slutdatoen.
Selvom det på et købermarked var typisk, at due diligence-perioden strakte sig helt frem til lukningen, var den generelle idé, at due diligence-perioden "normalt" (mere balanceret marked) ville slutte et par uger før lukningen, og give Sælgere tid til at være mere sikre på at sætte deres hjem i en flyttelastbil. Vi så flere år af det, der førte til pandemien. Men selvfølgelig, nu ser vi effekten af den modsatte markedstilstand, og sælgere har krævet kontrakter uden due diligence-periode, hvilket i det væsentlige binder køberen til handlen uden nogen væsentlig økonomisk eller betingelse for ejendommens uforudsete forhold. Alvorlige pengeindskud blev foretaget næsten usædvanligt.
Data viser, at Triangles boligmarkeder kan være afkølet i juni – undtagen for lejere
De stigende renters rolle på de lokale boligmarkeder
TW: Hvilken rolle, hvis nogen, ville stigende renter muligvis spille?
Bernholz: Vi har ikke set tilføjede lånebetingelser, så vidt jeg ved. Dette ville kræve et tilpasset tillæg til kontrakten fra en advokat og forekommer generelt ikke i videresalgstransaktioner. Nyboligsalg ser mere af det, og der bruges forskellige kontraktformer..
Ingen køber bør være overrasket over, at de ikke har råd til det hus, de har indgået aftale om at købe. Dette kan og bør bestemmes på forhånd. Så købekraften er moderat indsnævret, og folk, der har travlt og ikke er omhyggelige med at være meget klare over deres økonomiske evner, kan blive overrasket og ude af stand til at købe, hvad de har indgået aftale om at købe.
Renterne er dog historisk (ligesom reel historie, ikke nyere historie) lave.
Jeg lukkede mange realkreditlån på huse i 1980'erne og begyndelsen af 90'erne til 20% til 12% rente. Så det omfang, i hvilket vi alle er blevet forkælet af den seneste løb af utroligt lave realkreditrenter, afspejles i en vis udjævning af efterspørgslen. Efter min mening er det dog stadig situationen på vores marked, at den, der tøver, er tabt. Med kreditkortrenter stadig omkring 18%, forbliver realkreditpenge billige.
Huske…
TW: Så hvad skal nordcarolinerne ellers vide om fast ejendom lige nu?
Bernholz: Det er markedernes natur at gå op og ned. I de 25 år, jeg har været i ejendomsbranchen på dette marked, har et faldende marked for det meste været afspejlet i langsommere prisstigning og længere tid på markedet.
Der var noget fald i værdi på vores marked under den store recession, men det var lille i forhold til de steder, der oplevede 50-70% fald i værdi. Vi tror og håber, at det var en meget usædvanlig situation, som blev påtvunget verden af utilstrækkeligt regulerede Wall Street-bankfolk.
Jeg kan dog ikke se en så dramatisk situation opstå på Trekantmarkedet i en overskuelig fremtid. Med alt, hvad vi har set på forretnings-, atletik-, e-sports-, uddannelses- og beskæftigelsesfronterne og med den mængde tilstrømning, vi ser hos nye beboere, er det lettere at forblive sikker på at investere i den amerikanske drøm om boligejerskab her.
