Redaktørens note: Hver fredag tager WRAL TechWire et dybt dyk ned i trekantens ejendomsmarkeder. I denne uge tager vi et kig på de seneste markedsdata fra Triangle Multiple Listing Service - som, selvom det er foreløbigt for oktober 2022, viser et skiftende trekantet ejendomsmarked lige nu.
+ + +
RALEIGH – På tværs af landet skifter boligmarkederne, og selvom ejendomsmarkedet i Trekantet fortsat er et, hvor efterspørgslen efter boliger forbliver høj på grund af fortsat jobskabelse og indvandring i regionen, viser de seneste data, at markedet kan være vender tilbage til ligevægt efter mere end to år med hurtig prisstigning.
Her er det seneste ifølge foreløbige data fra Triangle Multiple Listing Service, TMLS, opnået af WRAL TechWire.
Raleigh ejendomsmarked vipper tilbage mod købere i efteråret 2023, viser analyse
Mediansalgsprisen er faldet
På tværs af trekanten var mediansalgsprisen for ejendom noteret på Triangle Multiple Listing Service, der lukkede i oktober 2022, $392,000, viser de foreløbige data. Det er den laveste mediansalgspris, der er registreret i en måned siden februar 2022, og et fald på næsten 30,000 USD i salgspris fra det tidligere højdepunkt på 421,757 USD registreret i juni 2022.
Alligevel er boliger dyrere i trekanten, end de var for et år siden, ifølge dataene. Det skyldes, at i oktober 2021 var mediansalgsprisen for alle solgte boliger i trekanten $365,000. År-til-år prisstigning i hele regionen var 7.4%.
Men i Wake County var prisstigningen år-til-år 12% ifølge de foreløbige TMLS-data.
Det er ændringen mellem mediansalgsprisen for ejendom i oktober 2021 på $415,000 til mediansalgsprisen registreret i oktober 2022, $465,000.
Alligevel er det et fald fra en rekordhøj mediansalgspris i juni 2022 på $492,490.
Rapport: Raleigh nr. 9, Burlington nr. 15 i national boligmarkedsundersøgelse
Hvad sker der
Tidligere i år begyndte Federal Reserve at hæve renten. På grund af stigningen i federal funds-renten ændrede de finansielle markeder sig, og omkostningerne ved at låne penge til at købe et hjem med et realkreditlån steg også.
Ifølge seneste data fra Freddie Mac svinger den gennemsnitlige realkreditrente for et 30-årigt fastforrentet lån på omkring 7 %, selvom realkreditrenterne kan stige i de kommende uger som en reaktion på, at Federal Reserve vælger igen øge federal funds rate med trekvart procent på onsdagens møde i Federal Reserves Open Market Committee.
Efterhånden som renten steg, steg omkostningerne ved at låne penge til at købe et hus også, og som et resultat blev nogle købere prissat ud af boligmarkedet. Men med priser, der nu vender tilbage til mere cykliske tendenser, vipper markedet tilbage mod et afbalanceret marked for købere og for sælgere, sagde Tony Fink, en licenseret ejendomsmægler hos Linda Craft Team REALTORS, i et interview med WRAL TechWire.
"Vi rammer den sæsonbestemte periode," sagde Fink. "Historisk set er perioden november, december, januar ikke en spidsbelastningsperiode for nye annoncer."
Så selvom antallet af boligkøbere, der ønsker at købe i trekantens ejendomsmarked, kan være faldet på grund af stigende realkreditrenter, er der også langt færre sælgere, der er interesseret i at sætte deres boliger til salg i efterårs- og vintermånederne, måske også på grund af højere renter på nye boligkøb end deres nuværende realkreditrente på deres eksisterende bolig.
Der er dog ingen grund til alarm, sagde Fink.
"Vi er i et meget afbalanceret marked lige nu, hele trekantet," sagde han. "I et afbalanceret marked bør du forvente at forhandle til eller lidt under listeprisen."
Boligkøbere: Vil du have et godt tilbud på et nyt hjem? Her er hvad du skal bede om
Vores lokale marked
Og de foreløbige data fra TMLS stemmer overens med denne vurdering.
Efter 18 måneder med boliger i trekanten, der i gennemsnit solgte for mere end deres listepris, da boligkøbere konkurrerede med andre potentielle købere om at vinde en kontrakt om køb af en ejendom, viser data fra oktober, at flere købere nu køber boliger på hhv. lidt under boligens listepris i gennemsnit.
På tværs af hele trekanten betaler boligkøbere 99 % af den oprindelige listepris for at købe ejendommen, hvorimod boligkøbere for et år siden i gennemsnit betalte 101.8 % af udbudsprisen.
"2021 var virkelig en anomali," sagde Fink.
Og i Wake County er forskellen fra for et år siden endnu større. Mens boliger i Wake County i oktober 2021 i gennemsnit solgte for 103 % af ejendommens listepris, viser de foreløbige data fra oktober 2022, at boliger i Wake County solgte for 98.3 % af ejendommens listepris.
For købere er det vigtigste spørgsmål et personligt spørgsmål, sagde Fink: "Har du råd til at købe et hjem?"
Det er måske det bedste tidspunkt at købe et hus i Triangle – her er hvorfor
Hvad købere kan gøre
Flere og flere, sagde Fink, er købere i stand til at arbejde sammen med deres ejendomsmæglere og deres långivere for at identificere en vej mod boligejerskab. Det inkluderer brug af nogle finansielle produkter, som købere muligvis skal bede om for at modtage, som WRAL TechWire tidligere rapporteret.
"Nu ser det ud til at være det bedste tidspunkt i de sidste 12-24 måneder at købe," sagde Jon DeHart, afdelingsleder hos Movement Mortgage i Durham. "Det ser ud til, at markedet er ved at gå fra et sælgers marked til et normalt marked."
Det er endda med realkreditrenter på 7%, forklarede DeHart. Fordi lejeprisen igen er steget år-til-år, med fremtidige lejestigninger fra år til år og fremtidig værdistigning på boligen, forventes en person, der kunne kvalificere sig til at købe en ejendom på $350,000, at overgå køb i modsætning til leje i vores område, på en syv-årig tidshorisont.
"Så længe køberen er i stand til og villig til at foretage de højere månedlige betalinger med de højere satser," bemærkede DeHart.
Stigende realkreditrenter skræmmer købere; Trekantpriserne falder
Vær opmærksom
Men Fink sagde, at købere, han arbejder med i trekanten, nu er mere opmærksomme på de nuværende realkreditrenter, der tilbydes på markedet, og ikke nødvendigvis ser dem som en hindring i at købe et hjem. I stedet overvejer de boliger, der passer til deres budget, og har en forståelse for, at de en dag i fremtiden kan være i stand til at refinansiere realkreditlånet til en lavere rente.
Og for de fleste giver køb nu dem en aktiv, som de kan eje. Hvilket kunne betyde flere muligheder for fremtiden, bemærkede Fink.
"Du kan ikke refinansiere et hus, som du ikke ejer," sagde Fink. "Hvis kurserne falder, vil du enten have masser af konkurrence, eller også vil der ske noget andet på markedet, som yderligere kan påvirke din købsposition negativt."
+ + +
WRAL TechWire reporter Jason Parker, forfatteren af rapporten og en autoriseret ejendomsmægler i North Carolina, arbejder sammen med journalister fra WRAL.com for at spore og præsentere markedsdata og rapportere om, hvordan folk oplever regionens skiftende ejendomsmarkeder. Disse særlige rapporter vil bruge kategorimærket "Trekant Ejendom"Eller"Triangle Ejendomsmarked".
