Stillingen Sådan investerer du i lejlighedsbygninger by Eric McConnell dukkede først på Benzinga. Besøg Benzinga for at få mere godt indhold som dette.
Det er dyrt at købe en bolig i USAs største byer. Faktisk kan, og det gør, ofte, at købe en gennemsnitlig starterbolig i byer som New York, LA og Boston koste op mod en million dollars.
En af virkningerne af høje boligpriser er, at de får folk til at leje lejligheder. Det er grunden til, at flere ejendomsinvestorer køber ind i lejlighedsejer hver dag. Investering i lejligheder kræver omhyggelig planlægning. Benzingas guide til lejlighedsinvestering hjælper dig med at finde ud af mere om, hvordan du gør det.
Indhold
- Sådan investerer du i lejlighedsbygninger
- Due Diligence
- Find en partner eller et administrationsfirma
- Andre måder at købe lejlighedskomplekser på
- Er lejlighedsbygninger rentable?
- Ulemper ved at eje etageejendomme
- Sammenlign REIT'er, ETF'er og Crowdfunding-platforme for fast ejendom
- Ofte stillede spørgsmål
Sådan investerer du i lejlighedsbygninger
Tiltrækningen ved at investere i etageejendomme er indlysende. Du køber en bygning, der genererer pengestrømme gennem lejers husleje, som også betaler realkreditlånet, mens du læner dig tilbage og ser din bygning stige i værdi. Sådan fungerer det i en perfekt verden. Den virkelige verden af ejerskab af lejligheder er mere kompliceret. Ikke enhver lejlighedsbygning er en god investering, og nogle lejlighedsbygninger taber penge.
Due Diligence
Alle har hørt ordsproget "lad køberen passe på." Denne følelse gælder især, når det kommer til lejlighedsbygninger. De koster mange penge og er ikke nemme investeringer at komme ud af, hvis du skal afvikle et aktiv.
Alt dette betyder, at du skal lave en masse due diligence, før du køber en bygning. Hvis ikke, kan den lejlighedsbygning, du købte for at generere passiv indkomst, ende med at sætte dig i minus hver måned.
Det er smart at tage en række faktorer i betragtning, når du foretager din due diligence på en flerfamiliesboliginvestering. Den første er finansiering. I modsætning til enfamiliehuse tilbydes ingen føderalt subsidierede realkreditlån til flerfamilieboliger. Det betyder, at du ikke vil være i stand til at finansiere en bygning for 3 % ned med et 30-årigt fast realkreditlån.
Du bør budgettere med en 20% udbetaling og et 15-årigt realkreditlån. Den første del af din due diligence er at være realistisk med hensyn til, hvad du har råd til. Vær så konservativ som muligt med denne beregning, fordi andre udgiftsudgifter vil være nødvendige, før din bygning begynder at tjene penge.
Når du har et budget, skal du overveje vigtige underliggende fundamentale forhold. Husk, at et lejlighedskompleks er ligesom andre virksomheder; du vil vide, hvor mange penge virksomheden tager ind. Studer din valgte ejendoms balance omhyggeligt for at besvare følgende spørgsmål.
- Hvad er bygningens nuværende belægning? De fleste bygninger vil ikke generere pengestrømme, hvis den gennemsnitlige daglige belægning er under 96 %, og de fleste banker vil ikke finansiere bygninger med høje tomgangsprocenter.
- Hvad er den gennemsnitlige pris pr. kvadratmeter i forhold til huslejen? Du ønsker, at dollarbeløbet pr. kvadratfod skal være så højt som muligt.
- Hvad er kriminaliteten? En bygning med masser af ubetalte huslejer betyder, at du kommer til at betale flere af bygningens udgifter, end du burde. Hvad værre er, vil du betale ud af lommen for at smide ikke-betalende lejere ud.
Bortset fra balancen skal du se godt på bygningen. Er det udvendige inventar opdateret? Er taget i god stand? Hvordan er VVS- og el-systemernes tilstand? Mange gange sælger ejere bygninger, fordi de kræver flere kapitalforbedringer, end ejeren er villig til at foretage. Du skal finde ud af, hvad de nødvendige forbedringer er, før du køber.
Overvej eksterne faktorer såsom den lokale og statslige lejelovgivning, der gælder for din bygning. For at bekæmpe stigende huslejer har mange byer og stater vedtaget huslejebestemmelser, der begrænser den årlige huslejestigning, du kan give til allerede eksisterende lejere. Hvis der findes love om lejekontrol i den by, hvor din bygning er, kan din potentielle lejeforøgelse være begrænset til ledige enheder.
Find en partner eller et administrationsfirma
At eje og drive etageejendomme alene er meget hårdt arbejde. Du skal holde styr på bogføring, reparationer, lejerforhold og kapitaludgifter på samme tid. Derfor er det en god idé at overveje at have en aktiepartner, der kan dele arbejdsbyrden.
Den gode nyhed er, at næsten hver by har masser af små og mellemstore administrationsselskaber, som også er ejere og operatører af deres egne bygninger. Hvis det grundlæggende i din aftale er rigtigt, kan et af disse firmaer være villig til at investere sammen med dig. Du kan også overveje at købe en mindre bygning (5 til 15 enheder) i et forretningspartnerskab med en ven eller kollega.
I begge tilfælde, hvis du ikke planlægger at håndtere den daglige drift af din bygning, bliver du nødt til at hyre professionel ledelse og indregne omkostningerne i dit bygningsbudget. De fleste administrationsselskaber opkræver mellem 5% og 8% af den månedlige husleje.
Andre måder at købe lejlighedskomplekser på
Tidligere var den eneste måde at købe lejlighedskomplekser på som eneejer eller som medlem af et mindre interessentskab. Nu, takket være internettet og lempelsen af de offentlige regler, kan du udnytte flere måder at investere i lejlighedsbygninger på uden at skulle administrere dem direkte. Alternativer til praktisk ejerskab og ledelse af lejlighedsbygninger omfatter:
- crowdfunding: Online platforme som CityVest, CrowdStreet , RealtyMogul er sat op for at give individuelle investorer mulighed for at crowdfunde lejlighedskøb. Mange platforme giver dig mulighed for at vælge dine egne bygninger eller investere i en fond, der drives af platformen.
- Ejendomsfonde: Du kan købe adskillige velrespekterede investeringsforeninger og børshandlede fonde (ETF'er) baseret på etageejendomme og andre indtægtsgivende ejendomsaktiver. De kræver normalt mindre kapital end at købe en lejlighedsbygning gratis og overskueligt, men du skal muligvis også være en akkrediteret investor for at købe ind i dem.
- Ejendomsinvesteringsforeninger (REITS): Disse fonde kombinerer deres egne penge med investorkapital til at eje og drive erhvervsejendomme. Fordelen ved REITs er, at det giver investorer mulighed for at få fordelene ved ejendomsbesiddelse uden at skulle administrere det praktisk.
Er lejlighedsbygninger rentable?
Lejlighedsbygninger er som enhver anden investering. De kan være rentable, men kommer uden garanti for profit. Den store ting at overveje med lejlighedsbygninger er, at selvom de genererer indtægter, har de stadig udgifter. Hver bygning har et forskelligt udgiftsområde, men som hovedregel gælder, at jo større eller mere luksuriøs bygningen er, jo højere bliver udgifterne.
Det betyder, at du skal lave en masse tal, før du foretager et køb. Når du har fundet ud af, hvor mange penge din valgte ejendom genererer, skal du trække følgende udgifter fra:
- Betaling af realkreditlån
- Ejendomsskatter
- Forsikring
- Vedligeholdelse
- Hjælpeprogrammer
- Administrationsgebyrer
- Supplerende professionelle tjenester (revisorer og advokater)
- Kapitalforbedringer
- Ledig stillingstab
Hvis du tager disse udgifter i betragtning og trækker dem fra de penge, din valgte lejlighed har genereret på årsbasis, får du et groft skøn over dit forventede overskud. Hvis det lyder som meget arbejde for dig, bør det. Det er derfor, så mange lejlighedsinvestorer foretrækker REIT'er og crowdfundede investeringer frem for eneejerskab.
Ulemper ved at eje etageejendomme
At tjene månedlig indkomst fra en rentabel lejlighedsbygning er en drøm for enhver ejendomsinvestor. Du bør dog overveje de alvorlige potentielle ulemper ved at eje lejlighedsbygninger.
For det første er der tids- og udgiftsfaktoren. Gode lejlighedsbygninger er ikke billige. De er svære at finde, og selvom du får en, skal du være en praktisk leder for at holde ejendommen ved med at tjene penge. Du skal være parat til at kigge bøgerne igennem med jævne mellemrum og være proaktiv i forhold til både rutinemæssig vedligeholdelse og kapitalforbedringer.
For det andet er nogle faktorer uden for din kontrol. Det gamle ordsprog i fast ejendom "placering, beliggenhed, beliggenhed" gælder, når det kommer til lejlighedsbygninger. Det kvarter, hvor din lejlighedsbygning er, vil gå langt i retning af at bestemme, hvilken slags husleje du kan forvente at opkræve. Desværre kan du ikke gøre meget selv for at ændre et kvarter.
Bygninger i bedre kvarterer vil have højere husleje, men også højere omkostninger. Alt fra anskaffelsessummen til ejendomsskatterne og administrationsgebyrerne er højere, når du køber bygninger i kvalitetskvarterer. Du skal finde en Goldilocks ejendom, der er overkommelig, i et godt område og stadig får en god husleje. Alle andre leder dog efter det samme.
For det tredje vil din lejlighedsbygning kun præstere lige så godt som de mennesker, du har til at køre den. Hvis det er dig, skal du forpligte dig til at være en effektiv leder, hvilket potentielt er et 24/7 job. Husk, at toiletter ikke kun sikkerhedskopierer mellem kl. 9 og 5 på hverdage. Hvis du ikke skal administrere bygningen, skal du ansætte ledelse af høj kvalitet. Dårlig ledelse vil føre til en masse tabt omsætning og kan sætte din bygning i minus.
Sammenlign REIT'er, ETF'er og Crowdfunding-platforme for fast ejendom
At eje en flerfamilieejendom kan bestemt være en rentabel investering. Det er dog på ingen måde et sikkert skud, og det kræver meget arbejde at få en flerfamiliebolig til at køre rigtigt. De fleste investorer synes, at det kræver for meget praktisk arbejde og foretrækker at investere i REIT'er, ETF'er eller fast ejendom crowdfunding apps. Hvis det lyder som ruten for dig, så tag et kig på denne liste over Benzingas bedste REITs, ETF'er , crowdfunding -platforme til fast ejendom.
Ofte stillede spørgsmål
Er etageejendomme gode investeringer?
Lejlighedsbygninger kan være gode investeringer, men de er ikke garanteret at tjene penge. Hvis du vil vide, om en lejlighedsbygning er en god investering eller ej, skal du se på en række faktorer.
Du skal overveje, hvor meget bygningen tjener i forhold til dens omkostninger. På årsbasis genererer en god lejlighed normalt mellem 7% og 10% af dens samlede omkostninger. Du skal dog stadig trække omkostningerne til udgifter som skatter, gældsbetjening, forsikringer, ejendomsskatter og vedligeholdelse fra din bygnings årlige omsætning, før du har en idé om, hvor meget cash flow det genererer. Generelt er bygninger med høje pengestrømme gode investeringer.
Men kyndige investorer kan identificere bygninger med lavt cash flow og gøre dem til solide investeringer gennem proaktiv forvaltning, aggressive huslejestigninger og kapitalforbedringer.
Hvor meget koster det at købe et lejlighedskompleks?
Omkostningerne ved at købe en lejlighedsbygning afhænger af flere variabler. En liste over disse variabler inkluderer:
- Lokation
- Alder
- Samlet kvadratmeter
- Konstruktionens kvalitet
- Ønskelighed af bygningens kvarter
- Samlet omsætning genereret af bygningen
Jo bedre en bygning er i forhold til alle de faktorer, jo dyrere bliver den. Køb af etageejendomme koster normalt væsentligt mere end at købe enfamiliehuse.
Stillingen Sådan investerer du i lejlighedsbygninger by Eric McConnell dukkede først på Benzinga. Besøg Benzinga for at få mere godt indhold som dette.
- '
- "
- 000
- 9
- Om
- adgang
- Konto
- akkrediteret
- erhvervelse
- Fordel
- Alle
- Skønt
- beløb
- årligt
- påskønnelse
- apps
- OMRÅDE
- Kunst
- aktiv
- formueforvaltning
- Aktiver
- til rådighed
- gennemsnit
- Banker
- grundlag
- være
- fordele
- BEDSTE
- Bloker
- Bøger
- grænse
- boston
- budget
- bygge
- Bygning
- Bundle
- virksomhed
- virksomheder
- købe
- Købe
- kapital
- Kontanter
- pengestrøm
- lave om
- afgift
- Vælg
- byer
- By
- indsamler
- Kom
- kommerciel
- Virksomheder
- komplekse
- betingelse
- indhold
- kontrol
- Core
- Omkostninger
- kunne
- Crowdfunding
- Nuværende
- dag
- deal
- Tilbud
- Gæld
- konstrueret
- bestemmelse
- forskellige
- diligence
- direkte
- Skærm
- udbytte
- Dollar
- dollars
- ned
- Effektiv
- effekter
- egenkapital
- især
- etableret
- ejendom
- skøn
- ETF'er
- begivenhed
- alle
- at alt
- forvente
- udgifter
- faktorer
- familie
- FAQ
- Gebyrer
- Figur
- finansiere
- Fornavn
- flow
- Fokus
- fokuserer
- efter
- Til investorer
- Gratis
- fond
- Fundamentals
- fonde
- Generelt
- generere
- gå
- godt
- Regering
- stor
- garanteret
- vejlede
- Håndtering
- have
- hjælper
- Høj
- høj kvalitet
- højere
- leje
- hold
- besidder
- Home
- boliger
- Hvordan
- How To
- HTTPS
- idé
- identificere
- billede
- vigtigt
- omfatter
- inklusion
- Indkomst
- Forøg
- individuel
- industrielle
- Institutionel
- forsikring
- interesseret
- Internet
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- IT
- Job
- stor
- større
- største
- Love
- Advokater
- føre
- LÆR
- LG
- Liste
- lokale
- placering
- Lang
- leder
- Making
- lykkedes
- ledelse
- leder
- Marked
- medlem
- million
- millioner dollars
- minimum
- Mobil
- penge
- Måned
- mere
- mest
- multi-familie
- flere
- New York
- nyheder
- Noter
- nummer
- talrige
- tilbyde
- tilbud
- Tilbud
- online
- online platforme
- åbent
- drift
- Produktion
- Operatører
- Muligheder
- Opportunity
- Option
- ordrer
- Andet
- egen
- ejer
- ejere
- ejerskab
- partner
- Partnerskab
- Betal
- betaling
- Mennesker
- perfekt
- ydeevne
- stykke
- planlægning
- perron
- Platforme
- fattige
- portefølje
- mulig
- potentiale
- private
- Kapitalfond
- Produkt
- professionel
- Profit
- rentabel
- ejendom
- køb
- indkøb
- køb
- kvalitet
- rækkevidde
- spænder
- priser
- fast ejendom
- virkelige verden
- Registrering
- fast
- regler
- Lej
- kræver
- påkrævet
- Krav
- indtægter
- gennemgå
- rundt
- R
- Kør
- kører
- kyndige
- sekundær
- søger
- valgt
- sælger
- stemningen
- alvorlig
- tjeneste
- Tjenester
- sæt
- Del
- Aktier
- lille
- Smart
- So
- nogle
- specialiseret
- Sponsoreret
- firkant
- påbegyndt
- starter
- Tilstand
- Stater
- Lagre
- stærk
- struktureret
- Studere
- Systemer
- Tryk på
- skat
- Skatter
- lejer
- Gennem
- tid
- top
- mod
- gennemsigtig
- Stol
- typisk
- enestående
- sædvanligvis
- værdi
- W3
- Ur
- Rigdom
- web-baseret
- Hvad
- Hvad er
- hvorvidt
- mens
- WHO
- uden
- Arbejde
- virker
- world