Hvordan tokeniserende fast ejendom kan vende 'reglerne' på hovedet – ved at mestre dem først

Det er mere end fire år siden, at verdens første ejendoms-token-udbud, hvor en andel på næsten en femtedel af St. Regis Aspen resort-hotellet blev solgt til investorer, der er interesserede i at erhverve en del af den prestigefyldte Colorado-ejendom.

Salget af andelen i hotellet med 179 værelser rejste US$18 millioner og blev på det tidspunkt hyldet som et revolutionært nyt middel til at åbne verdens ældste aktivklasse for velstandsskabelsespotentialet i blockchain.

I perioden siden er ejendomme rundt om i verden blevet tokeniseret i en udvikling, der har potentiale til at omforme ejendomssektoren. Alligevel har fænomenet ikke fået den slags indpas, mange af dets fortalere havde håbet på, at det kunne nå. 

Som det er tilfældet i mange dele af det digitale aktivrum, kan en del af årsagen være teknologiens kompleksitet, hvoraf meget stadig er dårligt forstået af store dele af den brede offentlighed, selvom den har fået stor opmærksomhed midt i den vilde volatilitet af kryptovalutamarkedet i de seneste to år.

En del af årsagen kan også være, at ejendomstokenisering kan betyde forskellige ting for forskellige mennesker, alt efter hvem du spørger.

Forskellige slagtilfælde

"Når du taler om tokenisering af fast ejendom, afhænger det virkelig af, hvilken slags struktur vi taler om," fortalte Michael Wong, en partner på Hong Kong-kontoret for det multinationale advokatfirma Dechert. Forkast. "Hvis du bare bruger blockchain-teknologi til at erstatte et matrikelregister og udstede et token som bevis på ejerskab, så ville det for det meste være reguleret under de relevante jordlove.

"Men hvis du refererer til tokenisering ved at tage et aktiv og udstede et værdipapir, der understøttes af dette aktiv, vil det svare til en kollektiv investeringsordning, hvor investorernes penge samles i kraft af at erhverve tokens og afkast er baseret på afkast af aktivet, og vil derfor højst sandsynligt være underlagt værdipapirlovgivningen,” sagde Wong og bemærkede den overholdelsesbyrde en sådan lov indebærer og securitiserede ejendomstokeniserings paralleller med ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er), som typisk er underlagt adskillige restriktioner og krav. .

Jason Chan, en senior associate hos Dechert og en kollega til Wong's, sagde: "Det er ikke meget forskelligt fra REIT'er eller ejendomsfonde, som allerede eksisterer, uanset om der er tokenisering af fast ejendom eller ej. Tokenisering er en udvikling af det ved at sætte det på blockchain."

Laura Pamatian, grundlæggeren af ​​det amerikansk-baserede HeightZero Real Estate, et uafhængigt rådgivningsfirma, der fokuserer på blockchain og kunstig intelligens i fast ejendom, fortalte Forkast at tokenisering i branchen bestemt kunne være en form for værdipapirhandel, som hun sagde nød godt af en allerede veletableret ramme for regulering.

"Her er grunden til, at sikkerhedstokens tjener detailinvestorer: De er Securities and Exchange Commission-kompatible," sagde hun. "At give detailinvestorer adgang til en kommerciel ejendomsinvestering gennem et SEC-kvalificeret tilbud er ikke nyt, det nye er at tilføje muligheden for likviditet gennem tokenisering, det kan vi stadig gøre i overensstemmelse med gældende regulering. Tokenisering gør det også muligt at programmere compliance ind i tokens, hvilket tilføjer endnu et lag af sikkerhed og tillid."

Levering via DeFi 

Alvin Ngo, direktør for realkreditgarantier hos Edmonton-hovedkvarteret Canada ICI Capital Corporation, sagde imidlertid, at ikke alle token-udbud af fast ejendom nødvendigvis var værdipapirer, og at de, der ikke falder inden for rammerne af værdipapirreglerne, kunne være mere innovative og give investorer mere direkte kontrol over deres beholdninger.

"Værdipapirer kræver, at du stoler på det team, du har valgt at arbejde med - din advokat, din mægler - og i den proces, hvis de gør noget, du ikke er glad for, er processen måske ikke, som du ville have gjort. forestillet sig," sagde han. "Det er ikke så revolutionerende som løftet om blockchain-teknologi."

Han sammenlignede decentraliseret finans (DeFi) token-tilbud med dem, der involverede regulerede værdipapirer, som han sagde, som et produkt af centraliseret finans (CeFi) betød "en anden, der beholder dine penge i stedet for dig."

"Når vi bevæger os fremad fra CeFi til DeFi, tilskynder modellen til selvforvaring af midler og aktiver, hvilket betyder, at du har kontrol over dine egne penge [i modsætning til] centraliseret tokenisering, som er ligesom en REIT."

Ngo sagde, at DeFi-ejendomstokens, der ikke er underlagt værdipapirlovgivningen – som hidtil var knappe – ikke desto mindre ville kræve en ny og dedikeret reguleringsramme for at nå deres fulde markedspotentiale.

"Den første fond bør sikre ejerskabet af et stykke fast ejendom for enhver individuel investor eller deltager i et projekt," sagde han. "Det andet stykke bør bygges op omkring indløselighed - så du kan være sikker på, at den titel, du har, faktisk kan indløses. Og den tredje skal sikre, at den er eksekverbar.

"Det skal være en del af et internationalt lovsystem, der drejer sig om disse tre søjler, så folk kan have ro i sindet, forstå det og købe ind i det, og det kan faktisk ses som et nyt investeringsalternativ for folk at investere i - ikke bare som en traditionel ejendomsværdipapir eller en REIT."

Den rigtige regulering

Pamatian argumenterede derimod ikke for en så grundig lovgivningsmæssig genovervejelse og sagde, at systemet med værdipapirregulering i USA allerede var tilstrækkeligt til at styre markedet for ejendomstokenisering.

"Der er allerede en meget gyldig ramme omkring værdipapirer, og jeg føler virkelig, at tokeniserende fast ejendom; hvilket betyder at skrive, spore, administrere aktierne på blockchain, er den mest praktiske anvendelse af blockchain-teknologi i rummet" sagde hun "Når det kommer til at bruge sikkerhedstokens i overensstemmelse med kravene, har vi allerede en ramme der. Det er egentlig bare et spørgsmål om uddannelse, og når folk virkelig forstår, hvad tokenisering betyder for ejendomsinvesteringer, vil de se, hvordan det gavner ikke kun ejendomsejeren, men også investoren. Det er en win-win.

Andy Yiu, chef for corporate finance hos investeringsholdingselskabet BOA Financial Group med hovedkontor i Hong Kong og en medstiftende vicepræsident for non-profit PropTech Institute, var noget agnostisk med hensyn til, om DeFi eller CeFi ville vise sig at være den bedste model for industrien, i stedet for at understrege vigtigheden af ​​at fremme udviklingen af ​​et økosystem for at understøtte det.

"Som en ny teknologi, der kommer på markedet, kræver ejendomstokenisering tidlige brugere, der er villige til at tage risici," fortalte han Forkast. ”Nummer et, vi har brug for, at økosystemet vokser sammen, så der skal være iværksættere og udlejere, der er villige til at prøve på trods af risikoen for at sælge eller undlade at tage fart. 

”Nummer to, vi skal have sikkerhedstoken-noteringsplatforme, der leverer rigtige løsninger til udlejere, såsom at bruge bedre, billigere blockchains end for eksempel Ethereum, og vi har brug for mellemled og ejendomsmæglere, der er incitamenterede til at hjælpe med at markedsføre produkterne. ”

Yiu sagde, at værdipapirreglerne i visse jurisdiktioner havde holdt almindelige detailinvestorer ude af tokeniserede ejendomstilbud, hvilket holdt udviklingen af ​​markedet tilbage.

"En ændring, der ville hjælpe ejendomstokenisering til at vokse, ville være at tillade tokens at blive solgt til detailinvestorer, hvilket betyder, at restriktioner, der kun forbeholder dem til professionelle investorer, bør ophæves," sagde han med henvisning til krav til nettoværdi og indkomst, der er pålagt i en række jurisdiktioner. 

"For at ejendomstokeniseringen kan tage fart, bør regeringer tillade mellemstore investorer at deltage frit, for det er der, markedet er," sagde han. "Hvis du ikke har markedet, vil ingen investere i din teknologi, og ingen udsteder vil gider at nærme sig det."

• SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
• Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
• Kilde: https://forkast.news/real-estate-tokenizing-rules-regulation/