Betjening af multifamilie-ejendomsbranchen med software

Multifamilieejendomme i USA, som omfatter lejlighedsbygninger, ejerlejligheder, rækkehuse og blandede bygninger, er en af ​​de største aktivklasser i verden. Rundt regnet 44 millioner boliger betragtes som flerfamiliehuse, og de tegner sig for 31% af alle amerikanske boliger. I modsætning til enfamiliehuse er flerfamiliehuse primært ejet af institutionelle ejere og investorer, i modsætning til mor-og-pop-udlejere, og de fleste udnytter software til at drive deres ejendomme. Specifikt er de fleste flerfamilieejere og -operatører afhængige af et ejendomsadministrationssystem (PMS) til at behandle og redegøre for huslejerullen - livsnerven i enhver ejendom. 

Ud over at bruge en PMS som deres primære operativsystem kan de fleste institutionelle ejere og operatører nu lægge et vilkårligt antal nye startpunktløsninger oven på deres PMS for at hjælpe dem med at tiltrække, engagere og screene lejere og administrere vedligeholdelsesanmodninger og leverandører samordning. Men selv med al denne nye software, har ejere og operatører stadig at gøre med flere store smertepunkter:

Det primære problem er, at etablerede ejendomsadministrationssystemer som Yardi, Appfolio, MRI og RealPage er ældre produkter, der ikke opfylder behovene hos moderne ejere og operatører. I stedet mangler disse eksisterende PMS'ers silodata (der skaber ekstra timers ekstraktionsarbejde), interoperabilitet og kræver ofte, at kunderne bygger tilpasset software, fordi mange af deres produkter stadig kører på DOS, for eksempel. 

Disse platforme er dog rekordsystemer og dermed utroligt klæbrige. De har også erhvervet tidligere generationer af startups, hvilket giver dem mulighed for at tackle punktløsninger oven i lejerullebehandlingen. Dette giver dem igen mulighed for gratis at tilbyde out-of-the-box-løsninger til eksisterende kunder (hvilket sætter nyere, tech-forward punktløsninger til en ulempe). Selvom PMS' interne produkter blegner i forhold til nyere tilbud, bliver softwareudgifter på ejendomsniveau nøje undersøgt, hvilket får de fleste ejere og operatører til at vælge den billigere og mere bekvemme løsning. Dette etableret distribution vs. startup innovation dilemma har begrænset værdien af ​​punktløsninger historisk. 

Når det er sagt, mener vi, at der er flere katalysatorer og medvind, der driver behovet for mere software i branchen. Hvis disse nye produkter kan give ekstraordinært nye muligheder, der forbedrer PMS-platformes interne gamle løsninger eller er net-nye forbedringer, har de potentialet til at blive lige så værdifulde som disse kernesystemer.

INDHOLDSFORTEGNELSE

På makroniveau tror vi, at institutionelle investeringer i multifamilieindustrien vil fortsætte med at vokse betydeligt i løbet af de næste mange år, selvom der er markedsvolatilitet på kort sigt med investorer, der leder efter likviditet. Efterhånden som flere kontorer omfavner en hybrid arbejdsmodel efter Covid, flytter investorer, der historisk set kun fokuserede på kontorejendomme, ind i multifamilie. Vi har også set en flugt til sikkerhed til multifamilie af institutionelle investorer, hvis fokus er skiftet til at investere i enfamiliehuse (SFR) i løbet af det sidste årti. Efterhånden som flere institutionelle investorer dukker op, kommer flere potentielle softwarekøbere, der ønsker at administrere deres ejendomme mere effektivt.

Derudover er stramheden på det amerikanske arbejdsmarked en velsignelse for softwarevirksomheder, der ønsker at bygge produkter til at erstatte det opgavebaserede arbejde (f.eks. lejerscreening, som kan tage over tre timer pr. ansøger) tidligere udført af backoffice-medarbejdere, der har forlod arbejdsstyrken. 

På mikroniveau presser kommanditister (LP'er) i stigende grad generelle partnere (GP'er) til at forvalte deres ejendomme mere effektivt; dette skaber muligheder for nye "ejendomsforvaltning-i-kasse"-løsninger for ejere. Derudover bliver små og mellemstore virksomheder (SMB) operatører (dvs. dem, der opererer under 30,000 enheder) i stigende grad konsolideret til større virksomheder, som igen drives mere som franchise, hvor regionale chefer træffer beslutninger. Og endelig, mellem marketing-leads, lejerengagement, brug af faciliteter, betalingsaktualitet osv., eksisterer der nu flere data end nogensinde for at hjælpe virksomheder med at øge effektiviteten, og virksomheder bør bruge denne rigdom af data til at forbedre nettodriftsindtægterne i eksisterende porteføljer i betragtning af denne udfordring markedsmiljø. 

INDHOLDSFORTEGNELSE

I betragtning af disse makro- og mikrokatalysatorer ser vi flere muligheder for grundlæggere, der ønsker at bygge software til multifamilie-ejendomsbranchen. 

Vi mener, at startups, der opererer i erhvervelses- og udviklingskategorien, bliver nødt til at bruge proprietære datakilder som en kile ind i branchen, så de kan hjælpe investorer og ejere med at træffe bedre beslutninger om, hvor de skal investere, hvilke typer ejendomme de skal købe (dvs. Apartment Multifamily vs. Scattered Site Multifamily), hvor meget de skal betale, hvilke zoneinddelinger, der tillader dem at bygge på stedet (dvs. hvor mange enheder der skal bygges) og mere. De kan dog ikke kun stole på at få nye muligheder for kunderne, da denne type data ofte kan varebehandles. For at skabe betydelig værdi skal startups i denne kategori blive en form for operativsystem, der styrer, hvordan disse virksomheder træffer investeringsbeslutninger fra ende til anden. Den gode nyhed er, at vi ser den højeste tilbøjelighed til at betale for software i denne kategori.

I dag trækker de fleste kapitalforvaltningsafdelinger for store ejere af flere familier og investorer manuelt rapporter fra de forskellige PMS'er, som deres slutejendomme kører på for at forstå, hvordan deres aktiver klarer sig. Ofte søger alle fra en entry-level analytiker helt op til lederne af disse grupper manuelt disse rapporter for fejl og afstemmer data mellem, hvordan de forskellige PMS'er mærker linjeposter, hvilket er et enormt spild af menneske og hjerne. -strøm. Vi mener, at der er en mulighed for at bygge et system med registrering af data, der ligger oven på disse forskellige PMS-produkter. I betragtning af den øgede gennemsigtighed og interoperabilitet af data, der ville være et biprodukt af dette produkt, mener vi, at dette ville være en katalysator for øget innovation i branchen. Den primære risiko i denne kategori er, at det kan være udfordrende at levere et øjeblikkeligt investeringsafkast (ROI) fra dag ét, hvilket gør det vanskeligt at retfærdiggøre indsamling af dette niveau af data i første omgang.

En anden kritisk funktion for multifamilie-operatører er indkøb, indkøb og styring af alle de tredjepartsleverandører, de arbejder med for at servicere deres bygninger. For de fleste operatører er denne proces helt manuel, hvor det meste af processen foregår i e-mail og Excel. Vi mener, at denne proces bør digitaliseres via software og anvende en markedspladslignende model for at hjælpe både operatører med at sikre, at de finder de bedst mulige leverandører, og SMB-leverandører med at finde nye arbejdsmuligheder. Startups, der opererer i denne kategori, bliver nødt til at finde markeder, hvor der både er mangel på arbejdskraft og bygningstæthed for at skabe likviditet.

Efterhånden som LP'er presser praktiserende læger til at få mere gennemsigtighed i ejendomsadministration, ser vi en mulighed for nye platforme til at hjælpe ejere med enten at bringe ejendomsadministration internt eller mere effektivt ansætte eksterne forvaltere. Deres mål her er at have fuld synlighed i ejendomsøkonomi, leasingaktivitet, vedligeholdelsesaktivitet og udgifter med mere. Derudover, da de største ejendomsforvaltere drives som franchisevirksomheder, kan der være mulighed for at hjælpe ledere med at spinne ud på egen hånd via business-in-a-box-produkter, der automatiserer alle de back-office-funktioner, der er nødvendige for at gøre det. Disse produkter kan også hjælpe ledere med at matche med ejere via en markedsplads.

INDHOLDSFORTEGNELSE

Når vi udforsker denne kategori, har vi tre principper, der styrer vores investeringsramme:

Først ville vi kigge efter startups, der betjener ejere og operatører på mellemmarkedet (30-100 enheder). Dette skyldes, at SMB'er (dvs. dem, der tjener under 30,000 enheder) i branchen generelt bliver konsolideret væk og ofte mangler ressourcerne til at gennemføre reelle ændringer. I den anden ende af spektret er større ejere (dvs. dem med over 100,000 enheder) enten ekstremt svære at sælge til eller bruger allerede deres egen brugerdefinerede software.

For det andet vil vi lede efter virksomheder, der bygger produkter, der leverer klart ROI fra dag ét. Et flertal af driftsudgifter for ejere er låst inde til ting som vedligeholdelse, forsyningsselskaber osv.; de har kun en lille mængde budget til udgifter på ejendomsniveau, som de faktisk kan kontrollere. Softwareudbydere skal således levere et klart ROI fra dag ét, så de ikke har en negativ indvirkning på nettoværdien (NAV). Når det er sagt, hvis du kan sælge software og lade køberen ikke tilskrive det på ejendomsniveau, men måske på fondsniveau (hvor omkostningerne er spredt ud på mange underliggende ejendomme), kan du muligvis komme uden om dette.

For det tredje vil vi lede efter grundlæggere, der kan pleje en fanget kundebase-opstart. Multifamilie-ejendom er stadig en ret tung industri, hvor det vil være vanskeligt at anvende ethvert nyt produkt nedefra og op. En anden vej til succes kunne derfor være ved at udvikle en fanget kunde fra dag ét, som kan prøve og udvide softwareprodukter i hele deres ejendomsbase. Virksomheder, der gør dette, bliver dog nødt til at balancere at betjene en enestående, stor kunde, der kunne fungere som et casestudie for andre, med ikke at blive en servicevirksomhed, der bygger skræddersyet software til den pågældende kunde.

Sammenfattende tror vi, at den største værdi i den voksende multifamilie-ejendomsindustri vil blive skabt af startups, der fører med softwareprodukter, kontra dem, der kun er afhængige af finansielle produkter. Hvis du bygger i denne kategori, vil vi meget gerne chatte. 

***

De synspunkter, der er udtrykt her, er dem fra det enkelte AH Capital Management, LLC ("a16z") personale, der er citeret, og er ikke synspunkter fra a16z eller dets tilknyttede selskaber. Visse oplysninger indeholdt heri er indhentet fra tredjepartskilder, herunder fra porteføljeselskaber af fonde forvaltet af a16z. Selvom det er taget fra kilder, der menes at være pålidelige, har a16z ikke uafhængigt verificeret sådanne oplysninger og fremsætter ingen erklæringer om informationernes vedvarende nøjagtighed eller deres passende for en given situation. Derudover kan dette indhold omfatte tredjepartsreklamer; a16z har ikke gennemgået sådanne annoncer og støtter ikke noget reklameindhold indeholdt deri.

Dette indhold er kun givet til informationsformål og bør ikke påberåbes som juridisk, forretningsmæssig, investerings- eller skatterådgivning. Du bør rådføre dig med dine egne rådgivere om disse spørgsmål. Henvisninger til værdipapirer eller digitale aktiver er kun til illustrationsformål og udgør ikke en investeringsanbefaling eller tilbud om at levere investeringsrådgivningstjenester. Ydermere er dette indhold ikke rettet mod eller beregnet til brug af nogen investorer eller potentielle investorer og kan under ingen omstændigheder stoles på, når der træffes en beslutning om at investere i en fond, der administreres af a16z. (Et tilbud om at investere i en a16z-fond vil kun blive givet af private placement-memorandummet, tegningsaftalen og anden relevant dokumentation for en sådan fond og bør læses i deres helhed.) Eventuelle investeringer eller porteføljeselskaber nævnt, refereret til eller beskrevne er ikke repræsentative for alle investeringer i køretøjer, der administreres af a16z, og der kan ikke gives sikkerhed for, at investeringerne vil være rentable, eller at andre investeringer foretaget i fremtiden vil have lignende karakteristika eller resultater. En liste over investeringer foretaget af fonde forvaltet af Andreessen Horowitz (undtagen investeringer, hvortil udstederen ikke har givet tilladelse til, at a16z offentliggør såvel som uanmeldte investeringer i offentligt handlede digitale aktiver) er tilgængelig på https://a16z.com/investments /.

Diagrammer og grafer, der er angivet i, er udelukkende til informationsformål og bør ikke stoles på, når der træffes nogen investeringsbeslutning. Tidligere resultater er ikke vejledende for fremtidige resultater. Indholdet taler kun fra den angivne dato. Alle fremskrivninger, estimater, prognoser, mål, udsigter og/eller meninger udtrykt i disse materialer kan ændres uden varsel og kan afvige fra eller være i modstrid med andres meninger. Se venligst https://a16z.com/disclosures for yderligere vigtige oplysninger.