Software für die Mehrfamilienhaus-Immobilienbranche

Mehrfamilienimmobilien in den USA, zu denen Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Stadthäuser und Wohnanlagen mit gemischter Nutzung gehören, sind eine der größten Anlageklassen der Welt. Etwa 44 Millionen Wohnungen gelten als Mehrfamilienhäuser, und sie machen 31 % aller US-Wohnungen aus. Im Gegensatz zu Einfamilienhäusern gehören Mehrfamilienhäuser hauptsächlich institutionellen Eigentümern und Investoren, im Gegensatz zu Großvermietern, und die meisten nutzen Software, um ihre Immobilien zu verwalten. Insbesondere verlassen sich die meisten Eigentümer und Betreiber von Mehrfamilienhäusern auf ein Property Management System (PMS), um die Mietlisten zu verarbeiten und zu verbuchen – das Lebenselixier jeder Immobilie. 

Zusätzlich zur Verwendung eines PMS als primäres Betriebssystem können die meisten institutionellen Eigentümer und Betreiber jetzt eine beliebige Anzahl neuer Startpunktlösungen auf ihr PMS legen, um Mieter zu gewinnen, zu engagieren und zu überprüfen und Wartungsanfragen und Anbieter zu verwalten Koordinierung. Trotz all dieser neuen Software haben Eigentümer und Betreiber jedoch immer noch mit mehreren wichtigen Schwachstellen zu kämpfen:

Das Hauptproblem besteht darin, dass etablierte Immobilienverwaltungssysteme wie Yardi, Appfolio, MRI und RealPage Legacy-Produkte sind, die die Anforderungen moderner Eigentümer und Betreiber nicht erfüllen. Stattdessen fehlt es diesen vorhandenen PMS-Silodaten (die zusätzliche Stunden an Extraktionsarbeit verursachen) an Interoperabilität und erfordern häufig, dass Kunden benutzerdefinierte Software erstellen, da viele ihrer Produkte beispielsweise immer noch unter DOS ausgeführt werden. 

Diese Plattformen sind jedoch Aufzeichnungssysteme und daher unglaublich klebrig. Sie haben auch frühere Generationen von Startups übernommen, die es ihnen ermöglichen, neben der Verarbeitung von Mietrollen punktuelle Lösungen zu finden. Dies wiederum ermöglicht es ihnen, Bestandskunden kostenlos Out-of-the-Box-Lösungen anzubieten (was neuere, technisch fortschrittliche Punktlösungen benachteiligt). Auch wenn die internen Produkte des PMS im Vergleich zu neueren Angeboten verblassen, werden die Softwarekosten auf Immobilienebene intensiv geprüft, was dazu führt, dass die meisten Eigentümer und Betreiber die billigere und bequemere Option wählen. Dies etablierte Distribution vs. Startup-Innovation Das Dilemma hat den Wert von Punktlösungen historisch begrenzt. 

Davon abgesehen glauben wir, dass es mehrere Katalysatoren und Rückenwind gibt, die den Bedarf an mehr Software in der Branche antreiben. Wenn diese neuen Produkte außerordentlich neue Fähigkeiten bieten können, die die internen Legacy-Lösungen von PMS-Plattformen verbessern, oder neue Verbesserungen darstellen, haben sie das Potenzial, so wertvoll wie diese Kernsysteme zu werden.

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Auf Makroebene glauben wir, dass institutionelle Investitionen in die Mehrfamilienhausbranche in den nächsten Jahren weiter erheblich wachsen werden, selbst wenn kurzfristig Marktvolatilität herrscht, da Anleger nach Liquidität suchen. Da nach Covid immer mehr Büros ein hybrides Arbeitsmodell annehmen, wechseln Investoren, die sich in der Vergangenheit nur auf Büroimmobilien konzentrierten, in Mehrfamilienhäuser. Wir haben auch eine Flucht in Sicherheit in Mehrfamilienhäuser von institutionellen Anlegern erlebt, deren Fokus sich in den letzten zehn Jahren auf Investitionen in Einfamilienmieten (SFR) verlagert hat. Je mehr institutionelle Investoren auftauchen, desto mehr potenzielle Softwarekäufer, die ihre Immobilien effizienter verwalten möchten.

Darüber hinaus ist die Enge des US-Arbeitsmarktes ein Segen für Softwareunternehmen, die Produkte entwickeln möchten, um die aufgabenbasierte Arbeit (z. B. Mieterüberprüfung, die über drei Stunden pro Bewerber dauern kann) zu ersetzen, die zuvor von Backoffice-Mitarbeitern geleistet wurde den Arbeitsmarkt verlassen. 

Auf Mikroebene üben Kommanditisten (LPs) zunehmend Druck auf General Partners (GPs) aus, ihre Immobilien effizienter zu verwalten; Dies schafft Möglichkeiten für neue „Property-Management-in-a-Box“-Lösungen für Eigentümer. Darüber hinaus werden Betreiber kleiner und mittlerer Unternehmen (KMU) (dh solche, die weniger als 30,000 Einheiten betreiben) zunehmend in größere Unternehmen konsolidiert, die wiederum eher wie Franchiseunternehmen geführt werden, in denen regionale Leiter Entscheidungen treffen. Und schließlich gibt es zwischen Marketing-Leads, Mieterengagement, Nutzung von Einrichtungen, Pünktlichkeit der Zahlungen usw. mehr Daten als je zuvor, um Unternehmen dabei zu helfen, die Effizienz zu steigern, und Unternehmen sollten diese Fülle von Daten nutzen, um das Nettobetriebsergebnis in bestehenden Portfolios angesichts dieser Herausforderung zu verbessern Marktumfeld. 

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Angesichts dieser Makro- und Mikrokatalysatoren sehen wir mehrere Möglichkeiten für Gründer, die Software für die Immobilienbranche für Mehrfamilienhäuser entwickeln möchten. 

Wir glauben, dass Startups, die in der Kategorie Akquisition und Entwicklung tätig sind, proprietäre Datenquellen als Keil in die Branche nutzen müssen, damit sie Investoren und Eigentümern helfen können, bessere Entscheidungen darüber zu treffen, wo sie investieren und welche Arten von Immobilien sie kaufen möchten (z vs. Mehrfamilienhäuser mit verstreuten Standorten), wie viel zu zahlen ist, welche Zonierungspräzedenzfälle es ihnen erlauben, vor Ort zu bauen (dh wie viele Einheiten zu bauen sind) und mehr. Sie können sich jedoch nicht nur darauf verlassen, neue Möglichkeiten für Kunden aufzuzeigen, da diese Art von Daten oft kommodifiziert werden kann. Um einen signifikanten Wert zu generieren, müssen Startups in dieser Kategorie zu einer Art Betriebssystem werden, das verwaltet, wie diese Unternehmen Investitionsentscheidungen durchgängig treffen. Die gute Nachricht ist, dass wir in dieser Kategorie die höchste Zahlungsbereitschaft für Software sehen.

Heutzutage ziehen die meisten Vermögensverwaltungsabteilungen für große Eigentümer und Investoren von Mehrfamilienhäusern manuell Berichte aus den verschiedenen PMSs, auf denen ihre Endimmobilien laufen, um zu verstehen, wie sich ihre Vermögenswerte entwickeln. Oft durchsucht jeder, vom Einsteiger-Analysten bis hin zu den Leitern dieser Gruppen, diese Berichte manuell nach Fehlern und gleicht die Daten zwischen der Kennzeichnung der Einzelposten durch die verschiedenen PMS ab, was eine enorme Verschwendung von Menschen und Gehirn ist -Energie. Wir glauben, dass es eine Möglichkeit gibt, ein System zur Aufzeichnung von Daten aufzubauen, das auf diesen verschiedenen PMS-Produkten aufsitzt. Angesichts der erhöhten Transparenz und Interoperabilität von Daten, die ein Nebenprodukt dieses Produkts wären, glauben wir, dass dies ein Katalysator für mehr Innovation in der Branche sein würde. Das Hauptrisiko in dieser Kategorie besteht darin, dass es schwierig sein kann, vom ersten Tag an einen sofortigen Return on Investment (ROI) zu erzielen, was es schwierig macht, das Sammeln dieser Datenmenge überhaupt zu rechtfertigen.

Eine weitere wichtige Funktion für Betreiber von Mehrfamilienhäusern ist die Beschaffung, Beschaffung und Verwaltung aller Drittanbieter, mit denen sie zusammenarbeiten, um ihre Gebäude zu warten. Für die meisten Bediener ist dieser Prozess vollständig manuell, wobei der größte Teil des Prozesses in E-Mail und Excel stattfindet. Wir glauben, dass dieser Prozess über Software digitalisiert und ein marktplatzähnliches Modell verwendet werden sollte, um sowohl Betreibern dabei zu helfen sicherzustellen, dass sie die bestmöglichen Anbieter finden, als auch KMU-Anbieter neue Arbeitsmöglichkeiten finden. Startups, die in dieser Kategorie tätig sind, müssen Märkte finden, in denen es sowohl Arbeitskräftemangel als auch Gebäudedichte gibt, um Liquidität zu schaffen.

Da LPs GPs dazu drängen, mehr Transparenz in die Immobilienverwaltung zu bringen, sehen wir eine Chance für neue Plattformen, um Eigentümern dabei zu helfen, entweder die Immobilienverwaltung ins Haus zu bringen oder externe Manager effektiver einzustellen. Ihr Ziel hier ist es, einen vollständigen Überblick über Immobilienfinanzen, Leasingaktivitäten, Wartungsaktivitäten und -ausgaben und mehr zu haben. Da die größten Immobilienverwalter wie Franchise-Unternehmen geführt werden, besteht außerdem die Möglichkeit, Managern dabei zu helfen, sich selbstständig zu machen, und zwar über Business-in-a-Box-Produkte, die alle dafür erforderlichen Backoffice-Funktionen automatisieren. Diese Produkte können Managern auch dabei helfen, über einen Marktplatz mit Eigentümern zusammenzufinden.

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Bei der Erforschung dieser Kategorie haben wir drei Prinzipien, die unseren Anlagerahmen leiten:

Zuerst würden wir nach Startups suchen, die mittelständischen Eigentümern und Betreibern (30 bis 100 Einheiten) dienen. Dies liegt daran, dass KMUs (dh diejenigen, die weniger als 30,000 Einheiten bedienen) in der Branche im Allgemeinen konsolidiert werden und oft nicht über die Ressourcen verfügen, um echte Veränderungen herbeizuführen. Am anderen Ende des Spektrums sind größere Eigentümer (dh solche mit über 100,000 Einheiten) entweder extrem schwer zu verkaufen oder verwenden bereits ihre eigene kundenspezifische Software.

Zweitens würden wir nach Unternehmen suchen, die Produkte entwickeln, die vom ersten Tag an einen klaren ROI liefern. Ein Großteil der Betriebskosten für Eigentümer ist für Dinge wie Wartung, Nebenkosten usw. gebunden; Sie haben nur ein winziges Budget für Ausgaben auf Immobilienebene, die sie tatsächlich kontrollieren können. Daher müssen Softwareanbieter vom ersten Tag an einen klaren ROI liefern, damit sie sich nicht negativ auf den Nettoinventarwert (NAV) auswirken. Wenn Sie jedoch Software verkaufen können und der Käufer sie nicht auf Immobilienebene, sondern vielleicht auf Fondsebene (wo diese Kosten auf viele zugrunde liegende Immobilien verteilt sind) zuordnen kann, können Sie dies möglicherweise umgehen.

Drittens suchen wir nach Gründern, die ein Startup mit festem Kundenstamm aufbauen können. Mehrfamilienimmobilien sind immer noch eine ziemlich schwerfällige Branche, in der die Einführung eines neuen Produkts von unten nach oben schwierig sein wird. Daher könnte ein weiterer Weg zum Erfolg darin bestehen, vom ersten Tag an einen gebundenen Kunden zu entwickeln, der Softwareprodukte in seiner gesamten Immobilienbasis testen und erweitern kann. Unternehmen, die dies tun, müssen jedoch abwägen, einen einzelnen großen Kunden zu bedienen, der als Fallstudie für andere dienen könnte, und kein Dienstleistungsunternehmen zu werden, das kundenspezifische Software für diesen Kunden entwickelt.

Zusammenfassend glauben wir, dass der größte Wert in der wachsenden Mehrfamilien-Immobilienbranche von Startups geschaffen wird, die mit Softwareprodukten führend sind, im Vergleich zu solchen, die sich nur auf Finanzprodukte verlassen. Wenn Sie in dieser Kategorie bauen, würden wir uns gerne unterhalten. 

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