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El viejo dicho de que "hay más de una forma de despellejar a un gato" es especialmente cierto cuando se trata de inversiones inmobiliarias. Aunque la mayoría de la gente entiende que invertir en bienes raíces es una buena idea, el alto costo de adquisición significa que se necesita mucho capital para cerrar acuerdos. Una forma de superar este obstáculo es agrupar los fondos de los inversores a través de una sociedad limitada de bienes raíces (RELP).
Los RELP ofrecen a los inversores una forma rentable de comprar bienes raíces sin tener que comprar o administrar propiedades completas ellos mismos. Si ha estado pensando en invertir en bienes raíces pero no está seguro de cómo hacerlo, siga leyendo para obtener más información sobre cómo funcionan los RELP y si son adecuados para usted.
¿Cómo funcionan las sociedades en comandita inmobiliaria?
Los RELP funcionan de manera muy parecida a una asociación comercial tradicional. Obtiene un grupo de inversores con ideas afines que aportan dinero y forman una sociedad de responsabilidad limitada que existe con el fin de realizar inversiones inmobiliarias. Cada uno de los socios recibe capital de las propiedades compradas por la RELP a una tasa proporcional al tamaño de su inversión.
Entonces, por ejemplo, si hubiera cinco inversionistas que aportaran $200,000 para comprar $1,000,000 en bienes raíces, cada uno de ellos tendría una participación accionaria del 20% en la propiedad. Sin embargo, antes de que la RELP realmente compre una propiedad, debe tener un acuerdo de asociación para definir su estructura y procedimientos operativos.
¿Cómo se estructuran los RELP?
Los acuerdos RELP se pueden estructurar de diferentes maneras según los objetivos de inversión de los socios. Cada acuerdo RELP establecerá modos estándar de operación que incluyen:
- Nombres de los inversores
- Cantidad de capital prometido por cada inversor
- Plan de distribución de rentas de inversiones o capital.
- Fecha de operación de la sociedad.
- Cantidad de capital para cada socio
Junto con la configuración básica de la RELP, el acuerdo de asociación también debe nombrar a los socios generales y a los socios comanditarios de la RELP. Los socios comanditarios tienen acciones de capital pero no participan en la gestión de la inversión ni en la toma de decisiones para el fondo.
Los socios generales serán responsables de cosas como asegurarse de que la inversión se ejecute correctamente, incluido el mantenimiento, las renovaciones, la gestión directa del activo o la supervisión directa de la gestión.
Ellos firman los cheques y tienen la mayor responsabilidad de garantizar que el RELP sea rentable. Los socios comanditarios en una RELP depositan una enorme confianza en el socio general. Es por eso que el socio general de una RELP debe ser alguien con amplia experiencia en la gestión de activos inmobiliarios.
¿En qué invierten los RELP?
La mayoría de los RELP se centran en bienes raíces comerciales porque los activos inmobiliarios comerciales infravalorados pueden generar enormes ganancias si se administran de manera inteligente y proactiva. Ejemplos de los tipos de propiedades comerciales a las que se dirigen los RELP incluyen:
- Residencial multifamiliar
- Industrial
- Desarrollos de uso mixto
- Instalaciones de almacenamiento
- Parques de oficinas
- Centros medicos
El alto costo de comprar y alquilar viviendas unifamiliares en algunas de las ciudades más grandes de Estados Unidos ha llevado a los RELP a comprar varias viviendas unifamiliares en lugar de concentrarse únicamente en las oportunidades tradicionales de bienes raíces comerciales.
¿Cómo se distribuyen las ganancias?
Las utilidades de las RELP se distribuyen en la forma dictada en el acuerdo operativo. Si el RELP se invierte en propiedades rentables, como edificios de apartamentos o bienes raíces comerciales, las distribuciones generalmente se realizan mensual o trimestralmente. Por supuesto, las distribuciones se realizan después de deducir de los ingresos brutos gastos como impuestos a la propiedad, servicio de la deuda, mantenimiento y seguros.
En los casos en que la RELP haya comprado una propiedad con el objetivo de rehabilitarla y venderla al final de un período definido, las ganancias generalmente se pagan después de la venta del activo. Las distribuciones RELP se realizan a inversores individuales en función del tamaño de su participación accionaria en la sociedad.
¿Cómo se gravan los RELP?
Las RELP son entidades de transferencia, lo que significa que todos los ingresos generados por la RELP se distribuyen a los socios, lo que deja a la RELP sin ganancias que tributar. Sin embargo, cada socio individual del RELP pagará impuestos sobre los ingresos transferidos que reciba del RELP.
Los socios también tienen responsabilidad limitada por las pérdidas o gastos de la RELP en función de su participación accionaria. Si una sociedad de cinco personas gastara $100,000 en un año en gastos, cada socio tendría derecho a cancelar $20,000 de sus distribuciones. Es por eso que una de las funciones más importantes que desempeña el socio general de un RELP es asegurarse de que la sociedad complete el formulario 1065 del IRS cada año.
El formulario 1065 es un formulario de impuestos que informa al IRS cuánto dinero distribuyó el RELP a cada socio. Además, los socios recibirán un formulario K-1 del RELP que desglosa sus distribuciones individuales y gastos compartidos. Los accionistas de RELP también tienen derecho a una depreciación proporcional junto con la exención fiscal del 20% en los ingresos transferidos que se convirtió en ley en virtud de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017.
Beneficios de invertir en un RELP
Los RELP ofrecen varios beneficios importantes a los inversores inmobiliarios. Ofrecen a los inversores oportunidades de sindicación que les permiten comprar más propiedades como grupo de las que podrían comprar individualmente y ofrecen a los inversores inmobiliarios la posibilidad de generar ingresos pasivos para ellos mismos.
La naturaleza de las RELP que se crean como entidades de transferencia permite a los socios individuales beneficiarse de una serie de exenciones fiscales, en particular la cancelación del 20% de los ingresos de transferencia. Por último, y quizás lo más importante, el beneficio final para los inversores de un activo RELP de valor agregado que se vende en un mercado caliente puede ser enorme.
Riesgos potenciales de invertir en un RELP
Aunque los RELP ofrecen a los inversores importantes beneficios potenciales, no están exentos de riesgos y desventajas. Las RELP son asociaciones privadas, lo que significa que su inversión probablemente seguirá siendo ilíquida mientras dure la asociación. La mayoría de los acuerdos RELP exigen que la sociedad dure varios años, y la naturaleza privada de las sociedades RELP significa que no existe un mercado secundario donde pueda liquidar sus acciones.
Un RELP es tan bueno como los socios generales que lo administran. Como socio comanditario, usted es básicamente un pasajero en un automóvil conducido por los socios generales. Son responsables de las decisiones de gestión y de la ejecución del plan de negocios de la RELP. Si sus socios generales administran mal su RELP, es poco probable que obtenga un retorno de su inversión. Es fundamental realizar la debida diligencia antes de invertir.
Finalmente, hay un elemento de sincronización que está fuera de tu control. Aunque las inversiones inmobiliarias suelen tener un buen rendimiento a largo plazo, es importante el momento de su inversión en RELP y cómo encaja en lo que está haciendo el mercado. Si el período de inversión de su RELP termina en un ciclo descendente o las tasas de interés suben cuando el RELP necesita pedir dinero prestado, usted podría tener problemas.
Cómo invertir en RELP
Los inversores tienen una variedad de opciones para invertir su dinero en RELP. En teoría, usted y un grupo de amigos podrían formar su propio RELP y comenzar a realizar sus propias inversiones. Sin embargo, eso requiere una increíble cantidad de trabajo preliminar, investigación y, lo más importante, experiencia. Si usted y sus posibles socios no son inversores inmobiliarios experimentados, formar su propio RELP probablemente represente más responsabilidad y problemas de lo que vale la pena.
Una forma mucho más práctica de invertir en RELP es a través de plataformas de inversión online. Encontrará una serie de interesantes oportunidades RELP en esta lista de las mejores plataformas de inversión inmobiliaria en línea de Benzinga.
Invertir en RELP frente a fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
Aunque tanto los RELP como los REIT ofrecen a los inversores la oportunidad de invertir en bienes raíces con responsabilidad limitada y obtener ingresos pasivos, tienen algunas diferencias significativas. Los RELP no cotizan en bolsa y cuentan con altas participaciones que normalmente limitan la participación a inversores acreditados. Por el contrario, numerosos REIT permiten a inversores no acreditados comprar acciones por menos de 500 dólares por acción.
Los REIT están creados para adquirir activos y obtener ingresos casi a perpetuidad. La mayoría de los REIT realizan sus mayores pagos mediante distribuciones mensuales o trimestrales. Los RELP generalmente se crean para agregar valor a un activo infravalorado y luego liquidarlo, lo que significa que el gran pago de los RELP generalmente se produce al final de la asociación, cuando se vende el activo.
A diferencia de los REIT, los RELP no son públicos, lo que significa que las acciones no se pueden vender en bolsas públicas, lo que hace que las acciones de RELP sean casi completamente ilíquidas tanto para los socios generales como para los socios limitados. Las claras diferencias entre RELP y REIT y sus objetivos de inversión desempeñarán un papel importante a la hora de determinar cuál es el adecuado para usted. Lo bueno es que ambos ofrecen a los inversores diferentes formas de aumentar su riqueza a través del sector inmobiliario.
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