Una inmersión profunda en los bienes raíces de Triangle: el corredor y abogado de bienes raíces habla sobre la diligencia debida y otros temas

Nota del editor: El día de hoy marca el lanzamiento de bienes raíces ampliados (corporativos y comerciales) por parte de Jason Parker de WRAL TechWire. Busque futuras inmersiones profundas en bienes raíces los viernes.

+ + +

RALEIGH- Los mercados inmobiliarios del Triángulo han sido altamente competitivos durante dos años y muy competitivos durante la mayor parte de una década.

Tanto es así que Matt Fowler, el director ejecutivo de la Servicio de listado múltiple de triángulos, TMLS, le dijo a WRAL TechWire esta semana que, según los datos que TMLS rastrea mensualmente, sería necesario mirar hacia atrás más de siete años para encontrar datos que sugieran un mercado equilibrado, normal y saludable.

Aun así, el mercado inmobiliario hipercompetitivo que llevó a muchos a prepárate para guerras de ofertas a principios de este año parece haberse desacelerado, en parte, en junio, con algún tipo de pausa en el mercado durante el mes, ya que los compradores de viviendas, los vendedores de viviendas, los agentes y otras personas involucradas en transacciones de bienes raíces descubrieron qué aumento en las tasas de interés y la continuación de la inflación en curso podría significar para el futuro de los mercados inmobiliarios.

A pesar de la pausa en el mercado de venta, los alquileres continuaron aumentando en junio.

Pero ahora, muchos compradores de viviendas pueden volver a participar en el mercado de bienes raíces del Triángulo, porque es muy posible que haya oportunidades para que los compradores encuentren ofertas ya que el mercado se ha movido de tal manera que, si bien todavía es un mercado de vendedores, hay indicadores. que los compradores pueden tener más opciones ahora que hace apenas unas semanas.

Un factor: los compradores se están retirando de más negocios que en cualquier otro momento en los últimos 16 meses, y los vendedores bajan los precios aproximadamente cinco veces más que hace un año, según los últimos datos recopilados por la firma nacional de corretaje de bienes raíces Redfin.

Una inmersión profunda

WRAL TechWire habló con Roger Bernholz, vicepresidente y Consejero general de la firma local de bienes raíces con sede en Triangle Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) sobre lo que está sucediendo en este momento con la ley de bienes raíces de Carolina del Norte y en las condiciones actuales del mercado.

La transcripción a continuación ha sido ligeramente editada para mayor claridad.

WRAL TechWire (TW): El informe de Redfin cita que casi el 15 % de las transacciones en todo el país se cancelaron en junio, pero en Raleigh MSA, solo el 7 %. ¿Qué tiene de diferente nuestro mercado local de otros mercados y de las tendencias nacionales?

Roger Bernholz (Bernholz): Hay pocas comunidades que están siendo tan bien calificadas por una gran cantidad de factores que son importantes para las personas. ¿Qué debemos esperar cuando se clasifica constantemente como uno de los mejores lugares para vivir y trabajar? Cuanto más fuerte sea la demanda (ofertas múltiples en curso) cuando se vincule a las tarifas de diligencia debida no reembolsables y extremadamente altas que se pagan en muchas de las transacciones, sin duda debe evitar que los compradores cancelen acuerdos. Además, tenemos una comunidad de corretaje sofisticada y eso produce menos compradores y vendedores sin preparación.

Los precios de las viviendas se dispararon en abril, pero ¿ha cambiado el mercado desde entonces?

Los compradores se echan atrás

TW: Aún así, ese 7% citado en el análisis reciente de Redfin es más bajo que en junio anterior, aunque sigue siendo el porcentaje mensual más alto desde febrero de 2021, ¿cuáles son las condiciones del mercado que son factores aquí?

Bernholz: Es probable que las tasas de interés más altas estén restringiendo el poder de endeudamiento de algunas personas y sean responsables de algunos fracasos más en temas financieros. Y no hay duda de que algunos compradores se dan cuenta de que han acordado comprar una casa que, según ellos, tiene problemas graves previamente desconocidos que el vendedor no corregirá y optan por rescindir el contrato y perder su tarifa de diligencia debida. Sin embargo, cuando una casa tiene problemas materiales que se comparten con el vendedor y el agente inmobiliario, esos problemas deben corregirse permanentemente o informarse en cualquier venta a nuevos compradores. Por lo tanto, los compradores no son impotentes en estas situaciones.

Los precios están bajando para muchas casas en el área de Raleigh; los listados también están creciendo

El papel de la debida diligencia

TW: En este mercado, ¿por qué podría fracasar un acuerdo?  

Bernholz: Espero que las altas tarifas de diligencia debida y otras concesiones serias que los compradores tienen que hacer estén disminuyendo.

La historia de esas tarifas es bastante dramática. Cuando revisamos el contrato de venta de NC REALTORS/NC BAR en 2010, sabíamos que sería sensible al mercado. De hecho, el formulario permite explícitamente una tarifa de diligencia debida de $0 porque se creía que ese sería el número en el mercado de un comprador serio, y fue cuando se introdujo el formulario en el mercado. En muchas, muchas transacciones durante algunos años, no se pagaron honorarios de diligencia debida o fueron muy bajos.

Ahora estamos viendo cuán sensibles al mercado son esas tarifas. Cuando muchos compradores se quedan sin capacidad para competir con el precio, utilizan esa tarifa no reembolsable para atraer y potencialmente inducir al vendedor a contratar con ellos. Muchos corredores se han sentido molestos al ver que los compradores pierden grandes tarifas de diligencia debida en los acuerdos que fracasan y algunos han abogado por limitar la tarifa, pero es probable que el formulario siga siendo sensible al mercado y mantenga a los compradores y vendedores a cargo de sus transacciones.

Forma estándar actual

El formulario de contrato actual contemplaba una negociación algo más equilibrada de las cuestiones posteriores al contrato que surgían de las investigaciones del comprador al realizar su diligencia debida.

Bernholz: Existe un formulario estándar para documentar las reparaciones y mejoras que el vendedor acepta realizar después de una solicitud del comprador. Sin embargo, el formulario de contrato desde 2010 siempre ha dejado claro que la propiedad se vende en su estado actual. En general, el comprador en estos días no puede determinar qué es eso hasta que ya está fuertemente comprometido por la alta tarifa de diligencia debida. Estamos viendo que más vendedores aceptan una inspección previa a la comercialización que se proporciona a los compradores y que sin duda también podría ser un buen ajuste en el mercado y también ser un factor importante para reducir las fallas.

Triángulo entre las principales áreas de EE. UU. para la construcción de viviendas nuevas: ¿un buen momento para comprar?

Historia de la debida diligencia.

TW: Entonces, espera, ayúdanos a entender. ¿Cuál es el período de diligencia debida y cuál es la tarifa de diligencia debida? ¿Y por qué existen en la ley de contratos de Carolina del Norte?

Bernholz: Fui presidente del Comité de formularios residenciales de NC Realtors en 2009-10 que redactó el formulario revisado hace más de una década después de más de un año de estudio y exploración de lo que estaba sucediendo en otros estados.

En particular, miramos los formularios de Texas y Georgia, creo, en ese momento, que tenían términos similares. Los conceptos son muy parecidos a un contrato de estilo de opción. El formulario de contrato en ese sentido también es muy similar en estilo al contrato de venta comercial que los REALTORS han utilizado en Carolina del Norte durante muchos años antes de que el formulario residencial fuera revisado en profundidad en 2010.

(Nota del editor: El formulario estándar de oferta de compra y contrato de NC BAR y NC REALTORS se revisó nuevamente, recientemente, y el nuevo formulario entró en vigencia a partir del 1 de julio de 2022). 

Los precios inmobiliarios del condado de Wake subieron en mayo incluso cuando la actividad crediticia y la competencia disminuyeron

Formulario previo, decisión por debida diligencia

Bernholz: El formulario de contrato anterior intentó establecer estándares amplios para ciertos aspectos de la condición de la residencia y algunos otros asuntos. Esto producía rutinariamente desacuerdos, a veces bastante serios, entre compradores y vendedores sobre si se cumplían o no las normas. Esto fue visto como una condición ineficiente y preocupante en el proceso.

Se tomó la decisión de tener un proceso en el que el comprador pagaría una tarifa de diligencia debida negociada que tenía por objeto compensar al vendedor por sacar su propiedad del mercado activo durante un período de tiempo negociado, el período de diligencia debida, y dar al comprador el derecho a rescindir el trato por cualquier motivo o sin él y recuperar su depósito de garantía. En realidad, el comprador podría negociar cualquier número de asuntos con el vendedor para estar lo más satisfecho posible. Sin embargo, en cualquier caso, creó más certeza para el vendedor de que una vez que había transcurrido el período de diligencia debida, el comprador estaba más comprometido con el trato porque su depósito de garantía estaba en riesgo si no completaba la compra.

Un cambio más…

Bernholz: Un cambio más que también se incluyó fue hacer que la tarifa de diligencia debida y el depósito de arras todo lo que el comprador tuviera en riesgo en el trato si no pudiera o eligiera no completar la compra. Se creía que este era el proceso más eficiente y comprensible para la mayoría de las personas y les daba más certeza sobre el resultado en una variedad de circunstancias.

En segundo lugar, el contrato revisado también eliminó la condición de préstamo por algunas de las mismas razones. Surgirían grandes discusiones sobre si la compra Y, se percibió que el comprador podría y negociaría un período de diligencia debida que le permitiría tener confianza en los aspectos financieros del acuerdo, principalmente su capacidad para obtener el préstamo que necesita, o ser capaz de salirse del trato a un costo razonable (tarifa moderada de diligencia debida solamente). Se devolvería el dinero de arras.

Esto también fue fuertemente promovido en beneficio de los vendedores. La condición de préstamo del comprador básicamente se extendió hasta el cierre y privó a los vendedores de cualquier certeza real de si el comprador podría cerrar.

Entonces, ¿por qué se derrumbarían los contratos?

Bernholz: Las fallas ocurrieron a menudo cerca de la fecha de cierre.

Aunque en un mercado de compradores, era típico que el período de diligencia debida se extendiera hasta el cierre, la idea general era que el período de diligencia debida "normalmente" (mercado más equilibrado) terminaría un par de semanas antes del cierre, y daría al Los vendedores tienen más confianza para poner su casa en un camión de mudanzas. Vimos varios años de eso antes de la pandemia. Pero, por supuesto, ahora estamos viendo el efecto de la condición de mercado opuesta y los vendedores han estado exigiendo contratos sin un período de debida diligencia, vinculando esencialmente al comprador al trato sin ninguna contingencia financiera o de condición de la propiedad significativa. Los depósitos de arras se hicieron casi inusuales.

Los datos muestran que los mercados inmobiliarios de Triangle pueden haberse enfriado en junio, excepto para los inquilinos

El papel del aumento de las tasas de interés en los mercados inmobiliarios locales

TW: ¿Qué papel, si es que hay alguno, jugaría posiblemente el aumento de las tasas de interés?  

Bernholz: No hemos visto condiciones de préstamo adicionales que yo sepa. Esto requeriría un anexo personalizado al contrato por parte de un abogado y, por lo general, no ocurre en las transacciones de reventa. Las ventas de casas nuevas ven más de eso y se utilizan diferentes formas de contrato.

Ningún comprador debe sorprenderse de no poder pagar la casa que se comprometió a comprar. Esto puede y debe determinarse de antemano. Por lo tanto, el poder adquisitivo se está restringiendo moderadamente y las personas que tienen prisa y no tienen cuidado de tener muy claras sus capacidades financieras pueden sorprenderse y no poder comprar lo que contrataron para comprar.

Sin embargo, las tasas de interés históricamente (como la historia real, no la historia reciente) son bajas.

Cerré muchos préstamos hipotecarios sobre casas en la década de 1980 y principios de los 90 a tasas de interés del 20% al 12%. Por lo tanto, la medida en que todos hemos sido mimados por la reciente racha de tasas de interés hipotecarias increíblemente bajas se refleja en cierta nivelación de la demanda. En mi opinión, sin embargo, la situación en nuestro mercado sigue siendo que el que duda está perdido. Con las tasas de interés de las tarjetas de crédito todavía alrededor del 18%, el dinero de la hipoteca sigue siendo económico.

Tenga en cuenta…

TW: Entonces, ¿qué más deberían saber los habitantes de Carolina del Norte sobre bienes raíces en este momento?

Bernholz: Es la naturaleza de los mercados subir y bajar. Durante los 25 años que he estado en el negocio de bienes raíces en este mercado, un mercado a la baja se ha reflejado principalmente en una apreciación de precios más lenta y tiempos más prolongados en el mercado.

Hubo una cierta disminución en el valor de nuestro mercado durante la gran recesión, pero fue pequeña en comparación con los lugares que experimentaron una disminución del 50-70 % en el valor. Creemos y esperamos que haya sido una situación muy inusual impuesta al mundo por banqueros de Wall Street inadecuadamente regulados.

Sin embargo, no veo que surja una situación tan dramática en el mercado de Triangle en el futuro previsible. Con todo lo que hemos estado viendo en los frentes comercial, atlético, de deportes electrónicos, educativo y laboral y con la cantidad de afluencia que estamos viendo en los nuevos residentes, es más fácil mantener la confianza en la inversión en el Sueño Americano de ser propietario de una vivienda aquí.