غواصی عمیق در املاک مثلثی: کارگزار و وکیل املاک در مورد بررسی دقیق، مسائل دیگر صحبت می کنند

یادداشت سردبیر: امروز نشان دهنده راه اندازی املاک و مستغلات گسترده - شرکتی و تجاری - توسط جیسون پارکر از WRAL TechWire است. جمعه ها به دنبال غواصی عمیق در املاک و مستغلات باشید.

+ + +

رالی - بازارهای املاک و مستغلات مثلث دو سال است که بسیار رقابتی بوده و در بخش بهتری از یک دهه بسیار رقابتی بوده است.

تا جایی که مت فاولر، مدیر اجرایی خدمات فهرست چندگانه مثلثTMLS، این هفته به WRAL TechWire گفت که بر اساس داده‌هایی که TMLS به صورت ماهانه ردیابی می‌کند، برای یافتن داده‌هایی که بازاری متعادل، عادی و سالم را نشان می‌دهد، باید بیش از هفت سال به عقب نگاه کرد.

با این حال، بازار بسیار رقابتی املاک و مستغلات که بسیاری را به سمت آن سوق داد آماده شدن برای جنگ های مزایده به نظر می رسد در اوایل سال جاری، تا حدودی در ماه ژوئن، با نوعی توقف در بازار در طول ماه، کاهش یافته است، زیرا خریداران خانه، فروشندگان خانه، نمایندگان، و دیگرانی که در معاملات املاک و مستغلات دخیل بودند متوجه شدند که افزایش نرخ بهره و ادامه تورم ممکن است برای آینده بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

با وجود توقف در بازار فروش، افزایش اجاره بها ادامه یافت در ماه ژوئن.

اما اکنون، بسیاری از خریداران خانه ممکن است دوباره وارد بازار املاک مثلث شوند، زیرا به خوبی ممکن است فرصت‌هایی برای خریداران وجود داشته باشد که معاملات را پیدا کنند زیرا بازار به گونه‌ای حرکت کرده است که در حالی که هنوز بازار فروشندگان است، شاخص‌هایی وجود دارد. که خریداران ممکن است اکنون گزینه های بیشتری داشته باشند نسبت به همین چند هفته پیش

یک عامل: خریداران بیش از هر زمان دیگری در 16 ماه گذشته از معاملات خارج می شوند و فروشندگان قیمت ها را کاهش می دهند طبق آخرین داده‌های جمع‌آوری‌شده توسط شرکت ملی کارگزاری املاک و مستغلات Redfin، تقریباً پنج برابر بیشتر از یک سال پیش بود.

یک شیرجه عمیق

WRAL TechWire با راجر برنهولز، معاون رئیس جمهور و مشاور عمومی از شرکت محلی املاک و مستغلات Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) در Triangle در مورد آنچه در حال حاضر با قانون املاک کارولینای شمالی و در شرایط فعلی بازار اتفاق می افتد.

متن زیر برای وضوح کمی ویرایش شده است.

WRAL TechWire (TW): گزارش Redfin اشاره می‌کند که تقریباً 15٪ از معاملات در سراسر کشور در ماه ژوئن از قرارداد خارج شدند - اما در Raleigh MSA فقط 7٪ انجام شد. چه چیزی در مورد بازار محلی ما نسبت به سایر بازارها و با روندهای ملی متفاوت است؟

راجر برنهولز (برنهولز): تعداد کمی از جوامع وجود دارند که به دلیل تعداد زیادی از عوامل مهم برای مردم چنین رتبه بندی شده اند. وقتی به طور مداوم به عنوان یکی از بهترین مکان ها برای زندگی و کار رتبه بندی می شود، چه انتظاری باید داشته باشیم. هر چه تقاضا (پیشنهادهای متعدد در حال انجام) بیشتر باشد، وقتی به هزینه‌های بسیار بالا و غیرقابل استرداد پرداخت‌شده در بسیاری از تراکنش‌ها مرتبط باشد، مطمئناً خریداران را از لغو معاملات باز می‌دارد. همچنین، ما یک جامعه کارگزاری پیچیده داریم که خریداران و فروشندگان ناآماده کمتری را به همراه دارد.

قیمت خانه در ماه آوریل داغ شد - اما آیا بازار از آن زمان تغییر کرده است؟

خریداران عقب نشینی می کنند

TW: با این حال، آن 7٪ ذکر شده در تحلیل اخیر Redfin نسبت به ژوئن های گذشته کمتر است – اگرچه بالاترین درصد ماهانه از فوریه 2021 باقی مانده است – شرایط بازار که در اینجا عواملی هستند چیست؟

برنهولز: این احتمال وجود دارد که نرخ‌های بهره بالاتر قدرت وام‌گیری برخی از افراد را کاهش می‌دهد و باعث کاهش بیشتر در مسائل مالی می‌شود. و شکی نیست که برخی از خریداران متوجه شده اند که با خرید خانه ای موافقت کرده اند که تشخیص می دهند دارای مشکلات جدی ناشناخته قبلی است که فروشنده آن را تصحیح نمی کند و تصمیم به فسخ قرارداد و از دست دادن هزینه رسیدگی خود می کند. با این حال، هنگامی که خانه ای دارای مشکلات مادی است که با فروشنده و کارگزار فهرست در میان گذاشته می شود، این مشکلات باید به طور دائم اصلاح یا در هر فروش برای خریداران جدید افشا شود. بنابراین، خریداران در این شرایط ناتوان نیستند.

قیمت ها برای بسیاری از خانه ها در منطقه رالی کاهش می یابد. لیست ها نیز در حال رشد هستند

نقش دقت نظر

TW: در این بازار، چرا ممکن است یک معامله از بین برود؟  

برنهولز: امیدوارم هزینه‌های بررسی دقیق و سایر امتیازات جدی که خریداران باید بدهند در حال کاهش باشد.

تاریخچه این هزینه ها کاملا دراماتیک است. زمانی که قرارداد فروش NC REALTORS/NC BAR را در سال 2010 بازبینی کردیم، می دانستیم که این قرارداد به بازار حساس خواهد بود. در واقع، این فرم به صراحت اجازه می دهد هزینه بررسی دقیق 0 دلاری داشته باشد زیرا اعتقاد بر این بود که این رقم در بازار خریدار جدی خواهد بود، و این زمانی بود که فرم به بازار معرفی شد. در بسیاری از معاملات برای چند سال، کارمزد بررسی دقیق یا بسیار کم پرداخت می شد.

ما اکنون می بینیم که این هزینه ها چقدر بازار حساس هستند. وقتی توانایی بسیاری از خریداران برای رقابت با قیمت تمام می شود، از این هزینه غیرقابل استرداد برای جذب و به طور بالقوه ترغیب فروشنده برای قرارداد با آنها استفاده می کنند. بسیاری از کارگزاران از اینکه خریداران در معاملاتی که انجام می‌شوند، هزینه‌های هنگفتی را از دست می‌دهند آشفته شده‌اند و برخی نیز از محدود کردن کارمزد حمایت کرده‌اند، اما این فرم احتمالاً حساس به بازار باقی می‌ماند و خریداران و فروشندگان را مسئول معاملات خود نگه می‌دارد.

فرم فعلی، استاندارد

فرم قرارداد فعلی، مذاکرات متعادل‌تری را در مورد مسائل پس از قرارداد ناشی از بررسی‌های خریدار در انجام بررسی‌های لازم در نظر گرفته است.

برنهولز: یک فرم استاندارد برای مستندسازی تعمیرات و بهبودها وجود دارد که فروشنده موافقت می کند پس از درخواست خریدار انجام دهد. با این حال، فرم قرارداد از سال 2010 همیشه نشان می دهد که ملک در شرایط فعلی فروخته می شود. به طور کلی، این روزها خریدار نمی تواند تعیین کند که چه چیزی است تا زمانی که به شدت توسط هزینه بررسی دقیق متعهد شده باشد. ما شاهد هستیم که فروشندگان بیشتری با بازرسی قبل از بازاریابی موافقت می کنند که به خریداران ارائه می شود و همچنین مطمئناً می تواند تعدیل خوبی در بازار باشد و همچنین عاملی قوی برای کاهش ریزش ها باشد.

مثلث در میان مناطق برتر در ایالات متحده برای ساخت خانه جدید - زمان خوبی برای خرید؟

تاریخچه اهتمام لازم

TW: بنابراین، صبر کنید، به ما کمک کنید تا بفهمیم. دوره بررسی دقیق چقدر است و هزینه رسیدگی چقدر است؟ و چرا آنها در قانون قرارداد کارولینای شمالی وجود دارند؟

برنهولز: من رئیس کمیته فرمهای مسکونی NC Realtors در سال 2009-10 بودم که بیش از یک دهه پیش پس از بیش از یک سال مطالعه و کاوش در مورد آنچه در ایالت های دیگر می گذشت، فرم اصلاح شده را تهیه کرد.

ما به‌طور خاص به فرم‌های تگزاس و جورجیا در آن زمان نگاه کردیم که اصطلاحات مشابهی داشتند. مفاهیم بسیار شبیه به قرارداد سبک اختیار است. فرم قرارداد در این زمینه نیز از نظر سبک بسیار شبیه به قرارداد فروش تجاری است که REALTORS سال‌ها قبل از تجدید نظر شدید در فرم مسکونی در کارولینای شمالی از آن استفاده کرده است.

(یادداشت سردبیر: فرم پیشنهادی استاندارد NC BAR و NC REALTORS برای خرید و قرارداد، اخیراً با اعمال فرم جدید از 1 ژوئیه 2022 مجدداً تجدید نظر شد.) 

قیمت املاک ویک کانتی در ماه مه حتی با کاهش فعالیت وام دهی، رقابت افزایش یافت

فرم قبلی، تصمیم برای بررسی دقیق

برنهولز: فرم قرارداد قبلی سعی در ایجاد استانداردهای گسترده برای برخی از جنبه های وضعیت اقامت و چند مورد دیگر داشت. این امر به طور معمول باعث اختلاف نظرها، گاهی کاملاً جدی، بین خریداران و فروشندگان در مورد رعایت یا عدم رعایت استانداردها می شد. این به عنوان یک شرایط ناکارآمد و نگران کننده در این فرآیند تلقی شد.

تصمیم بر این شد که فرآیندی داشته باشیم که در آن خریدار هزینه بررسی دقیق توافقی را بپردازد که به منظور جبران خسارت فروشنده به دلیل خارج کردن ملک خود از بازار فعال برای یک دوره زمانی مورد مذاکره، دوره بررسی دقیق، و به خریدار است. حق فسخ معامله به هر دلیلی یا بدون دلیل و پس گرفتن سپرده واقعی آنها. در واقع، خریدار می‌توانست در هر موضوعی با فروشنده مذاکره کند تا تا حد امکان راضی باشد. در هر صورت، اطمینان بیشتری برای فروشنده ایجاد می‌کرد که به محض سپری شدن دوره بررسی دقیق، خریدار به شدت متعهد به معامله است، زیرا در صورت عدم تکمیل خرید، سپرده پولی واقعی آنها در خطر بود.

یک تغییر دیگر…

برنهولز: یکی دیگر از تغییراتی که در آن گنجانده شده بود، پرداخت هزینه بررسی دقیق و واریز پول هنگفتی بود که خریدار در معامله در معرض خطر بود، در صورتی که نمی توانست یا تصمیم می گرفت که خرید را تکمیل نکند. اعتقاد بر این بود که این کارآمدترین و قابل درک ترین فرآیند برای اکثر مردم است و به آنها اطمینان بیشتری در مورد نتیجه در طیف وسیعی از شرایط می دهد.

ثانیاً، قرارداد اصلاح شده نیز به دلایل مشابه، شرط وام را حذف کرد. بحث‌های بزرگی در مورد اینکه آیا خرید به وجود می‌آید، و تصور می‌شد که خریدار می‌تواند و می‌خواهد در مورد یک دوره بررسی دقیق مذاکره کند که به آنها اجازه می‌دهد در مورد جنبه‌های مالی معامله، در درجه اول توانایی خود برای دریافت وام مورد نیاز خود مطمئن باشند، یا بتوانید با هزینه معقول از معامله خارج شوید (فقط کارمزد بررسی مناسب متوسط). خالص ترین پول برگردانده می شود.

این نیز به شدت به نفع فروشندگان ترویج شد. شرایط وام خریدار اساساً تمام راه را تا بسته شدن گسترش داد و فروشندگان را از هرگونه اطمینان واقعی در مورد اینکه آیا خریدار قادر به بسته شدن است ربود.

پس چرا قراردادها از بین می روند؟

برنهولز: سقوط اغلب نزدیک به تاریخ بسته شدن رخ می دهد.

اگرچه در بازار خریدار، معمول بود که دوره بررسی دقیق تا پایان بسته شدن تمدید شود، ایده کلی این بود که دوره بررسی دقیق «به طور معمول» (بازار متعادل تر) چند هفته قبل از بسته شدن به پایان می رسد و به فروشندگان زمان آن را دارند که در مورد قرار دادن خانه خود در یک کامیون متحرک مطمئن تر باشند. ما شاهد چندین سال از آن بودیم که منجر به همه‌گیری شد. اما البته اکنون شاهد تأثیر شرایط معکوس بازار هستیم و فروشندگان خواستار قراردادهایی بدون دوره بررسی دقیق شده اند که اساساً خریدار را بدون هیچ گونه شرط مالی یا احتمالی ملکی ملزم به معامله می کند. سپرده های پولی تقریباً غیرعادی انجام شد.

داده ها نشان می دهد که بازارهای مسکن مثلث ممکن است در ماه ژوئن سرد شده باشد - به جز برای اجاره نشینان

نقش افزایش نرخ بهره در بازارهای مسکن محلی

TW: در صورت وجود، افزایش نرخ بهره چه نقشی را ایفا می کند؟  

برنهولز: ما ندیده‌ایم که شرایط وام اضافه شده به دانش من اضافه شود. این امر مستلزم یک الحاق سفارشی به قرارداد از جانب یک وکیل است و معمولاً در معاملات فروش مجدد اتفاق نمی افتد. فروش خانه نوساز بیشتر از آن می بیند و از فرم های مختلف قرارداد استفاده می شود.

هیچ خریداری نباید تعجب کند که نمی تواند خانه ای را که برای خرید آن قرارداد بسته است، بخرد. این می تواند و باید از قبل تعیین شود. بنابراین، قدرت خرید به طور متوسط ​​محدود می شود و افرادی که عجله دارند و مراقب توانایی های مالی خود نیستند، ممکن است شگفت زده شوند و نتوانند آنچه را که برای خرید قرارداد بسته اند، بخرند.

با این حال، نرخ بهره از نظر تاریخی (مانند تاریخ واقعی، نه تاریخ اخیر) پایین است.

من بسیاری از وام های رهنی خانه ها را در دهه 1980 و اوایل دهه 90 با نرخ سود 20 تا 12 درصد بستم. بنابراین، میزانی که همه ما به دلیل اجرای اخیر نرخ‌های بهره باورنکردنی پایین وام مسکن خراب شده‌ایم، در برخی از سطح تقاضا منعکس شده است. به نظر من اما در بازار ما همچنان این وضعیت است که کسی که مردد است، گم شده است. با نرخ بهره کارت اعتباری هنوز در حدود 18٪، پول وام مسکن ارزان است.

یادت باشه…

TW: پس مردم کارولینای شمالی در حال حاضر چه چیز دیگری باید در مورد املاک و مستغلات بدانند؟

برنهولز: ماهیت بازارها بالا و پایین رفتن است. برای 25 سالی که من در تجارت املاک و مستغلات در این بازار هستم، نزول بازار بیشتر در افزایش قیمت آهسته تر و زمان طولانی تر در بازار منعکس شده است.

در دوران رکود بزرگ، مقداری کاهش ارزش در بازار ما وجود داشت، اما در مقایسه با جاهایی که شاهد کاهش 50 تا 70 درصدی ارزش بودند، اندک بود. ما معتقدیم و امیدواریم که این یک وضعیت بسیار غیرعادی بود که توسط بانکداران وال استریت که به طور ناکافی تنظیم نشده بودند، بر جهان تحمیل شده بود.

با این حال، من در آینده ای قابل پیش بینی چنین وضعیت چشمگیری را در بازار مثلث نمی بینم. با همه چیزهایی که در عرصه های تجاری، ورزشی، ورزش های الکترونیکی، آموزشی و شغلی دیده ایم و با حجم ورودی که در ساکنان جدید می بینیم، راحت تر است که در مورد سرمایه گذاری در رویای آمریکایی مالکیت خانه در اینجا مطمئن باشیم.