تصمیم برای خرید یا بازسازی خانه، برای اکثر مردم است مهمترین تصمیم مالی در زندگی آنها. مبالغ مربوطه نه تنها 10 تا 100 برابر بیشتر از سایر تصمیمات مالی است، بلکه عوامل تصمیم گیری زیادی نیز وجود دارد که باید در نظر گرفته شوند.
امروزه اکثر مشتریان بانکی فقط در مورد نوک کوه یخ آگاهانه تصمیم می گیرند.
هنگامی که از مشتریان خرده فروشی در مورد تصمیمات اصلی می پرسند، آنها انتخاب بانک (تعیین قیمت / نرخ بهره وام)، مقدار وام و مدت وام را نشان می دهند. با این حال، جنبه های بسیار بیشتری برای در نظر گرفتن وجود دارد
اتخاذ یک تصمیم مالی صحیح و آگاهانه
بیایید نگاهی به تمام عناصری که می‌توانند و باید در این فرآیند تصمیم‌گیری نقش داشته باشند، بیاندازیم.
تعریف پروژه خانه
اول از همه "پروژه خانه” باید به خوبی تعریف شود. شاید هنوز تصمیم نگرفته اید که پروژه خانه شما چگونه خواهد بود، بنابراین مهم است که در مورد جنبه هایی مانند:
- آیا من می روم خانه ام را بخرم یا اجاره کنم? این تصمیم مستلزم آگاهی خوب از مبلغ اجاره در مقابل مبلغ وام مسکن برای یک خانه مشابه، چگونگی تغییر ارزش خانه شما در سال‌های آینده است (با در نظر گرفتن تورم مورد انتظار)،
انتظار دارید چند سال در خانه خود بمانید، پیامدهای مالیاتی چیست و غیره. - برای نوع خانه شما به دنبال؟ خودتان یک خانه جدید بسازید، یک خانه/آپارتمان/استودیو جدید از یک توسعه‌دهنده پروژه بخرید، یک خانه/آپارتمان/استودیو موجود که آماده نقل مکان باشد یا خرید یک خانه/آپارتمان موجود
نیاز به بازسازی گسترده دارد؟ یا بیشتر به دنبال یک مسکن خاص، مانند یک پروژه مسکن مشترک یا یک خانه قایق هستید؟ کدام مکان؟ کدام رنج قیمتی؟ خانه مستقل یا تراس؟ کدام سطح زمین یا فضای زندگی؟ تعداد اتاق خواب،
حمام ها؟ ... بسیاری از این تصمیمات نه تنها تأثیر قیمت دارند، بلکه پیامدهای مالیاتی و جریان نقدی نیز دارند (مثلاً یک خانه برای بازسازی اجازه می دهد تا هزینه ها در طول زمان تقسیم شود). - چگونه خواهد شد از خانه استفاده کنید? آیا قبلاً خانه دارید یا اولین خانه ای است که می خرید؟ آیا خودتان خانه را می‌خرید تا در آن زندگی کنید و/یا آن را اجاره می‌کنید (به طور کامل یا جزئی)؟ آیا خانه را به تنهایی اشغال خواهید کرد یا با شریک زندگی خود
فرزندان شما، با سایر اعضای خانواده و/یا با دوستان؟
تعریف گزینه های تامین مالی
هنگامی که پروژه خانه تعریف شد، مرحله بعدی این است که نحوه تامین مالی آن را مشخص کنید? در اینجا باید جنبه هایی از این قبیل را در نظر بگیریم
- تعیین مقداری که باید وام بگیرید. این بدیهی است که به قیمت خانه و دارایی هایی که در دسترس دارید بستگی دارد. قیمت کل خانه نیز با در نظر گرفتن عناصری مانند قیمت زمین، یک محاسبه پیچیده خواهد بود.
و/یا خانه، هزینه های بازسازی، هزینه های معمار، مالیات (مثلاً مالیات بر ارزش افزوده یا هزینه های ثبت)، هزینه های دفتر اسناد رسمی، هزینه های رهن و غیره.
همچنین مهم است که هزینه‌های کوتاه‌مدت اضافی مرتبط با خانه جدید (هزینه‌های جابه‌جایی، مبلمان جدید، دکوراسیون)، ریسک پذیری خود (آیا می‌خواهید مقداری ذخیره ذخیره را به عنوان یک بافر نگه دارید یا تمام دارایی‌های خود را در خانه قرار دهید، در نظر بگیرید. ) حداقل مقدار
بانک از شما می خواهد که خودتان در خانه قرار دهید (مثلاً هزینه های ثبت نام، هزینه های دفتر اسناد رسمی) و تأثیری که مشارکت شخصی بالاتر می تواند بر نرخ بهره وام داشته باشد. - آیا می خواهید برای خانه از طریق سیستم مالی سنتی یا کشف اشکال جایگزین? به عنوان مثال، می‌توانید بازارهای وام‌دهی P2P، وام‌دهی DeFi یا راه‌های جایگزین برای خرید خانه را نیز در نظر بگیرید، به عنوان مثال، مستمری، اجاره/اجاره خانه با
امکان خرید در زمان بعدی، سهامدار شدن پروژه مسکن که نتیجه آن پرداخت اجاره به پروژه و دریافت سود سهام از پروژه و غیره است. - بانک های مختلف را مقایسه کنید. در اینجا شبیه‌سازهای وام (مانند Spaargids.be یا TopCompare.be در بلژیک) می‌توانند کمک کنند، اما اغلب آنها فقط نرخ بازار را می‌دهند (یعنی بدون نرخ توافقی)، هیچ تضمینی نمی‌دهند که شما واقعاً وام شبیه‌سازی شده را دریافت کنید.
و فقط وام های استاندارد را شامل شود (یعنی بدون شرایط خاص و معمولاً مقایسه کمی بین تمام خدمات ارزش افزوده - به ادامه مطلب مراجعه کنید)، بنابراین یک مقایسه خوب احتمالاً به تلاش زیادی از طرف شما نیاز دارد. - نوع وام. هنگامی که به وام دادن پول برای خانه فکر می کنید، اکثر مردم به طور خودکار به یک وام مسکن جدید فکر می کنند. در بیشتر موارد این ارزان ترین وام است (هم از نظر نرخ بهره و هم از منظر مالیات)، اما نه همیشه. به خصوص برای مردم در حال حاضر
با داشتن برخی از دارایی ها، انواع دیگر وام ها ممکن است جالب توجه باشد. به عنوان مثال بازنگری وام مسکن موجود، (تا حدی) استفاده از اعتبار مصرفی (بسیاری از دولت ها به اعتبارات مصرف کننده یارانه می دهند تا ویژگی زیست محیطی شما بهبود یابد.
خانه)، اعتبار لومبارد (با استفاده از دارایی های مالی موجود شما به عنوان وثیقه - محصول Capilever's Lombard² را ببینید) و غیره.
علاوه بر این، باید بررسی کنید که آیا برای شکاف جریان‌های نقدی کوتاه‌مدت به تأمین مالی موقت نیاز دارید یا خیر. نمونه‌های معمولی می‌تواند وام پل (وام برای پر کردن شکاف جریان نقدی بین خرید خانه جدید و فروش خانه قدیمی)، اضافه برداشت و غیره باشد.
وام دریافتی به شدت به وضعیت مالی فعلی شما و تأثیرات مالیاتی هر وام بستگی دارد. - هنگامی که همه اینها تعریف شد، می توانید شروع به بازی با آن کنید مدت. این اجازه می دهد تا یک ایده از مبلغ بازپرداخت ماهانه. بدیهی است که هر چه مدت وام طولانی‌تر باشد، سود بیشتری پرداخت می‌کنید، اما میزان بازپرداخت شما نیز کمتر می‌شود.
بنابراین مهم این است که تعادل مناسبی بین بهینه سازی پرداخت سود و عدم بازپرداخت بیش از حد پیدا کنید تا وام شما به طور کامل زندگی شما را کنترل نکند. سن شما نیز در تعیین مدت وام مهم است. اکثر مردم (و
اغلب همچنین بانک) اصرار دارند که وام آنها قبل از سن بازنشستگی خاتمه یابد.
برای تعریف صحیح مبلغ بازپرداخت ماهانه قابل قبول، ایجاد بودجه ای از جریان های نقدی ورودی و خروجی مهم است. در اینجا باید هزینه‌های مکرر اضافی مرتبط با خانه (جدید)، مانند بیمه آتش سوزی/سرقت، معوق را نیز در نظر بگیرید.
بیمه تعادل، مالیات بر درآمد کاداستر، هزینه های (بالاتر) آب و برق (آب، برق، گاز)، هزینه های نگهداری (مانند تمیز کردن دیگ بخار، باغ) و غیره. - وقتی جنبه های فوق تعریف شود، اکثر مردم تصمیم می گیرند، اما بدیهی است طرح بهره، بازپرداخت و پرداخت نیز بسیار مهم خواهد بود. بسته به نوع وام، کشور و بانک، طرح های مختلفی وجود دارد. برای بازپرداخت
ما می توانیم بین اقساط ساده (برابر) ماهانه، وام بادکنکی، وام گلوله ای، اقساط ماهانه که در طول زمان افزایش می یابد (مثلا با نرخ تورم مورد انتظار ثابت)، اقساط ماهانه که در طول زمان به عنوان هر قسط کاهش می یابد، تمایز قائل شویم.
مبلغ ثابتی از سرمایه را بازپرداخت می کند (و با کاهش بهره، مبلغ کل بازپرداخت کاهش می یابد).
برای شرایط نرخ بهرهما می‌توانیم نرخ بهره ثابت و انواع نرخ‌های سود منعطف را شناسایی کنیم، مانند قابل تجدیدنظر در هر سال، هر 3 سال و غیره و با طبقات و سقف‌های مختلف که می‌تواند از هر دو طرف در برابر تغییرات آتی محافظت کند.
نرخ سود بانک مرکزی
برای پرداخت کردن (دریافت وجوه) چند گزینه نیز وجود دارد. معمولاً همه وجوه قرض‌گرفته‌شده را به یکباره دریافت می‌کنید، اما ساختمان‌هایی نیز وجود دارند که وجوه قرض‌گرفته‌شده به صورت جزئی دریافت می‌شوند (مثلاً هر بار فاکتور مرتبط با ساختمان/نوسازی
منزل تحویل بانک می شود). - مرحله بعدی تعریف وثیقه و ضمانت نامه مرتبط با وام اولین سوال در اینجا این است که مشخص کنیم وام گیرندگان چه کسانی هستند (آیا به تنهایی وام می گیرید، به عنوان یک زوج و غیره) و در کدام بخش (در صورت وجود). جدا از وام گیرندگان
به خودی خود، ممکن است افراد دیگری (مثلاً والدین) وام را تضمین کنند.
اغلب بانک‌ها مجبور به امضای سندی می‌شوند که به آنها اجازه می‌دهد مستقیماً وام‌های معوقه را از حقوق‌های سپرده‌شده ضبط کنند. این نیز دلیلی است که بسیاری از بانک ها از شما درخواست می کنند که یک حساب جاری نزد آنها داشته باشید که در آن حقوق شما پرداخت می شود.
نوع وثیقه معمولاً به نوع وام بستگی دارد. در صورت رهن استاندارد، خانه خود وثیقه خواهد بود، اما وثیقه های دیگری نیز می تواند وجود داشته باشد، مانند اوراق بهادار، بیمه عمر یا رهن خانه دیگری. علاوه بر این
می توان بحث کرد که برای کل مبلغ وام وام نگیرید، بلکه یک درصد است. این خطر را برای بانک افزایش می دهد، اما می تواند برای وام گیرنده جالب باشد، زیرا هزینه های ثبت قانونی اغلب درصدی از مبلغ وام مسکن است. در بعضی موارد،
با این حال، بانک درخواست خواهد کرد تا دستوری را برای درصد باقیمانده "پوشانده نشده" امضا کند، که به بانک اجازه می دهد تا در صورت مشکلات بازپرداخت، به طور خودکار بر روی درصد باقی مانده وام مسکن بگیرد.
خدمات ارزش افزوده در کنار تامین مالی
اگر جزئیات وام به طور کامل روشن شود، مهم است که در مورد همه بحث شود خدمات ارزش افزوده در کنار تامین مالی. اغلب اینها با وام همراه می شوند، به این معنی که اگر آن محصولات را در همان بانک بگیرید، نرخ بهره بهتری به دست می آورید.
این امر مقایسه وام‌ها در بانک‌های مختلف را پیچیده‌تر می‌کند، زیرا آن خدمات با ارزش افزوده قیمت و سطح کیفیت یکسانی در بانک‌های مختلف ندارند.
نمونه هایی از این خدمات ارزش افزوده عبارتند از:
- نیاز به باز کردن الف حساب جاری در بانکی که به عنوان مثال حقوق شما در آن پرداخت می شود. بدیهی است که چنین حساب جاری با هزینه‌ها و نرخ‌های بهره معین (برای برخی بدهی و اعتبار) و همچنین خدمات بالقوه خاصی، مانند
کارت بدهی/اعتباری، بیمه‌های حساب خاص و/یا پاداش‌ها (مانند بازپرداخت نقدی) در تراکنش‌هایی که روی حساب انجام می‌شود - بیمه آتش سوزی/سرقت: در مورد هر بیمه غیرزندگی، مقایسه مقادیر حق بیمه، ارزش کل بیمه شده (و چگونگی تکامل یا نیاز به تطبیق آن در صورت بهبود خانه یا تزئین خانه خود) مهم است که کدام خطرات هستند.
تحت پوشش (مانند آتش سوزی، سرقت، سیل، خرابکاری)، نحوه سازماندهی روند ادعا، اگر خدمات ارزش افزوده ای مانند کمک حقوقی برای امور حقوقی مربوط به خانه خود دریافت می کنید و غیره. - بیمه موجودی معوقه: در صورت فوت بیمه شده، مانده مانده را بازپرداخت می کند. همچنین برای این بیمه گزینه های مختلفی وجود دارد، مانند بازپرداخت 100٪ یا درصد کمتر از مبلغ معوق، یکسان یا متفاوت.
بیمه برای هر وام گیرنده، بیمه اضافی در برابر از کارافتادگی، بیماری و/یا از دست دادن غیرارادی شغل، امکان پرداخت مبلغ بیمه در ماه، سالانه یا پرداخت کامل در ابتدا. - راه حل هایی برای مدیریت ارث. این می تواند در مورد موقعیت های ارثی پیچیده تر (مانند خانواده های ترکیبی یا برای یک فرد مجرد بدون وارث مستقیم) جالب باشد، اما همچنین برای تضمین طولانی ترین شریک زندگی (همچنین زندگی) جالب باشد.
در خانه) به اندازه کافی محافظت می شود.
سناریوهای What-If
هنگامی که تمام این اطلاعات جمع آوری شد، شبیه سازی متفاوت مهم است سناریوهای What-If، برای اینکه ببینید چه تاثیری بر میزان بازپرداخت ماهانه، مالیات و مقرون به صرفه بودن وام دارد.
سناریوهای معمولی برای شبیه سازی عبارتند از:
- مرگ یک (یا چند) از وام گیرندگان
- جدی بیماری یک (یا چند) از وام گیرندگان (معمولاً منجر به کاهش درآمد و افزایش هزینه ها می شود)
- از دست دادن شغل یک (یا چند) از وام گیرندگان
- طلاق نیاز به فروش خانه یا پرداخت یکی از وام گیرندگان به وام گیرنده دیگر (و ادامه بازپرداخت وام به تنهایی)
- فروش زودهنگام از خانه (به عنوان مثال در عرض 5 سال، ظرف 10 سال)
- تمایل به تامین مالی مجدد وام، یعنی در صورتی که نرخ بهره به میزان قابل توجهی کاهش یافته باشد یا در صورتی که بخواهید مبلغ بازپرداخت ماهانه را افزایش یا کاهش دهید. در اینجا مهم این است که بین جریمه های مرتبط با تامین مالی مجدد با پتانسیل تعادل برقرار کنید
سود حاصل از بازپرداخت مالی - تمایل به بازپرداخت زودهنگامیعنی تمایل وام گیرنده (ها) برای بازپرداخت زودهنگام مانده مانده به طور جزئی یا کامل
- تحولات (افزایش/کاهش) نرخ سود بانک مرکزی و چگونه این بر میزان بازپرداخت ماهانه شما تأثیر می گذارد
- تحولات نرخ تورم در طول مدت وام و چگونگی تأثیر آن بر مبلغ بازپرداخت ماهانه تخفیف یافته
- A ورشکستگی، تصاحب/ادغام یا تصمیم به توقف فعالیت بانک وام گیرنده. شرایط وام من در آن لحظه چه می شود؟
- ...
می توان راهنمایی بیشتری کرد
همانطور که می بینید ده ها جنبه وجود دارد که باید در نظر گرفته شود، که بانک ها به ندرت ابزار لازم را برای کمک به مشتریان خود ارائه می دهند. با توجه به اهمیت وام مسکن برای اکثر مشتریان خرده‌فروش، ما احساس می‌کنیم که هنوز جای بهبود برای ارائه بیشتر وجود دارد
راهنمایی مشتریان در فرآیند تصمیم گیری مالی فوق.
از طریق پرسشنامه‌های (پویا)، جادوگران، شبیه‌سازی‌های بلادرنگ (که امکان شبیه‌سازی سناریوهای مختلف What-If را می‌دهد) و پرسش و پاسخ، یک بانک می‌تواند حتی بیشتر به یک شریک قابل اعتماد در این فرآیند تبدیل شود که منجر به مزیت رقابتی قوی نسبت به سایر بانک‌ها خواهد شد.
اگر می دانید که وام مسکن یک محصول بسیار چسبنده است – اگر به خوبی انجام شود مشتری به مدت 20 تا 30 سال به بانک متعهد می شود – با گزینه های زیادی برای فروش متقابل محصولات دیگر، قطعا به بانک ها توصیه می کنیم که در این زمینه سرمایه گذاری بیشتری کنند. راهنمایی.
