Viesti Kuinka sijoittaa kerrostaloihin by Eric McConnell ilmestyi ensin Benzinga. Vierailla Benzinga saadaksesi lisää tällaista mahtavaa sisältöä.
Asunnon ostaminen Amerikan suurimmista kaupungeista on kallista. Itse asiassa keskimääräisen aloituskodin ostaminen kaupungeissa, kuten New Yorkissa, LA:ssa ja Bostonissa, voi maksaa, ja usein maksaakin, yli miljoona dollaria.
Yksi asuntojen korkeiden hintojen vaikutuksista on se, että ne pitävät ihmiset vuokraamassa asuntoja. Tästä syystä yhä useammat kiinteistösijoittajat ostavat asuntoa joka päivä. Asuntoihin sijoittaminen vaatii huolellista suunnittelua. Benzingan opas asuntosijoittamiseen auttaa sinua saamaan lisätietoja siitä, miten se tehdään.
Sisällys
Kuinka sijoittaa kerrostaloihin
Kerrostaloihin sijoittamisen houkuttelevuus on ilmeinen. Ostat rakennuksen, joka tuottaa kassavirtaa vuokralaisten vuokrien kautta, jotka myös maksavat asuntolainan, samalla kun istut alas ja katsot rakennuksesi arvon nousevan. Näin se toimii täydellisessä maailmassa. Asunnon omistamisen todellinen maailma on monimutkaisempi. Jokainen kerrostalo ei ole hyvä sijoitus, ja jotkut kerrostalot menettävät rahaa.
Due Diligence
Kaikki ovat kuulleet sanonnan "Ostajan varokaa". Tämä tunne on erityisen totta kerrostalojen kohdalla. Ne maksavat paljon rahaa, eivätkä ne ole helppoja investointeja, joista päästä eroon, jos sinun on realisoitava omaisuus.
Kaikki tämä tarkoittaa, että sinun on tehtävä paljon due diligence -tarkastusta ennen rakennuksen ostamista. Jos ei, passiivisen tulon hankkimiseksi ostamasi kerrostalo voi päätyä tappiolle joka kuukausi.
On järkevää ottaa huomioon useita tekijöitä, kun suoritat omakotitalosijoituksen due diligence -selvitystä. Ensimmäinen on rahoitus. Toisin kuin omakotitaloissa, liittovaltion tukemia asuntolainoja ei tarjota moniperheasunnoille. Tämä tarkoittaa, että et voi rahoittaa rakennusta 3 %:lla 30 vuoden kiinteällä asuntolainalla.
Budjetoidaan 20 % käsiraha ja 15 vuoden asuntolaina. Ensimmäinen osa due diligence -työstäsi on olla realistinen sen suhteen, mihin sinulla on varaa. Ole mahdollisimman konservatiivinen tämän laskelman kanssa, koska muut omat kulut vaaditaan ennen kuin rakennuksesi alkaa ansaita rahaa.
Kun sinulla on budjetti, sinun on harkittava tärkeitä taustalla olevia perusteita. Muista, että kerrostalo on kuin muutkin yritykset; haluat tietää, kuinka paljon rahaa yritys vie. Tutustu huolellisesti valitsemasi kiinteistön taseeseen vastataksesi seuraaviin kysymyksiin.
- Mikä on rakennuksen nykyinen käyttöaste? Useimmat rakennukset eivät tuota kassavirtaa, jos keskimääräinen päivittäinen käyttöaste on alle 96 %, ja useimmat pankit eivät rahoita rakennuksia, joissa vajaakäyttöaste on korkea.
- Mikä on keskihinta neliöjalkaa kohden suhteessa vuokraan? Haluat dollarimäärän neliöjalkaa kohti olevan mahdollisimman korkea.
- Mikä on rikollisuusaste? Rakennus, jossa on paljon maksamattomia vuokria, tarkoittaa, että maksat enemmän rakennuksen kuluista kuin sinun pitäisi. Mikä pahinta, maksat omasta pussistasi maksamattomien vuokralaisten häätöstä.
Taseen lisäksi sinun on tarkasteltava rakennusta hyvin. Ovatko ulkokalusteet ajan tasalla? Onko katto hyvässä kunnossa? Mikä on vesi- ja sähköjärjestelmien tila? Usein omistajat myyvät rakennuksia, koska ne vaativat enemmän pääomaparannuksia kuin omistaja on valmis tekemään. Sinun on selvitettävä, mitä nämä tarvittavat parannukset ovat ennen ostamista.
Harkitse ulkoisia tekijöitä, kuten paikallisia ja osavaltion vuokralaislakeja, jotka koskevat rakennustasi. Vuokran nousun torjumiseksi monet kaupungit ja osavaltiot ovat ottaneet käyttöön vuokranvalvontamääräyksiä, jotka rajoittavat vuotuisen vuokrankorotuksen, jonka voit antaa olemassa oleville vuokralaisille. Jos kaupungissa, jossa rakennuksesi sijaitsee, on vuokravalvontalakeja, mahdollinen vuokrasi voi rajoittua tyhjiin asuntoihin.
Etsi kumppani tai hallintoyritys
Kerrostalojen omistaminen ja ylläpitäminen yksin on kovaa työtä. Sinun on pidettävä yllä kirjanpitoa, korjauksia, vuokrasuhteita ja pääomakustannuksia yhtä aikaa. Siksi kannattaa harkita osakekumppanin hankkimista, joka voi jakaa työtaakan.
Hyvä uutinen on, että lähes jokaisessa kaupungissa on paljon pieniä ja keskisuuria hallintoyrityksiä, jotka ovat myös omien rakennustensa omistajia ja ylläpitäjiä. Jos kauppasi perusteet ovat oikeat, yksi näistä yrityksistä saattaa olla valmis sijoittamaan kanssasi. Voit myös harkita pienemmän rakennuksen ostamista (5-15 asuntoa) liikekumppanuudessa ystävän tai työtoverin kanssa.
Kummassakin tapauksessa, jos et aio hoitaa rakennuksesi päivittäisiä toimintoja, sinun on palkattava ammattimainen johto ja otettava kustannukset huomioon rakennusbudjettiisi. Useimmat rahastoyhtiöt veloittavat 5–8 % kuukausivuokrasta.
Muita tapoja ostaa kerrostaloja
Aiemmin ainoa tapa ostaa kerrostaloja oli yksinyrittäjänä tai pienyhteisön jäsenenä. Nyt Internetin ja hallinnollisten säädösten löystymisen ansiosta voit hyödyntää useita tapoja investoida kerrostaloihin ilman, että sinun tarvitsee hallita niitä suoraan. Vaihtoehtoja kerrostalojen käytännön omistamiselle ja johtamiselle ovat:
- Crowdfunding: Verkkoalustat kuten CityVest, CrowdStreet ja RealtyMogul on perustettu, jotta yksittäiset sijoittajat voivat joukkorahoittaa asuntojen ostoja. Monet alustat tarjoavat sinulle mahdollisuuden valita omat rakennuksesi tai sijoittaa alustan ylläpitämään rahastoon.
- Kiinteistörahastot: Voit ostaa lukuisia arvostettuja sijoitusrahastoja ja pörssinoteeratut rahastot (ETF) perustuu kerrostaloihin ja muihin tuloja tuottaviin kiinteistöihin. Ne vaativat yleensä vähemmän pääomaa kuin asunnon ostaminen ilmaiseksi ja selkeästi, mutta saatat joutua olemaan myös valtuutettu sijoittaja ostaaksesi ne.
- Kiinteistösijoitusrahastot (REITS): Nämä rahastot yhdistävät oman rahansa sijoittajapääomaan omistaakseen ja hoitaakseen liikekiinteistöjä. Etuna REIT on, että sen avulla sijoittajat voivat hyötyä kiinteistön omistamisesta ilman, että heidän tarvitsee hallita sitä käytännönläheisesti.
Ovatko kerrostalot kannattavia?
Kerrostalot ovat kuin mikä tahansa sijoitus. Ne voivat olla kannattavia, mutta niillä ei ole takuita voitosta. Suuri asia kerrostalojen kohdalla on se, että vaikka ne tuottavat tuloja, niillä on silti kuluja. Jokaisella rakennuksella on erilaisia kuluja, mutta pääsääntöisesti mitä suurempi tai ylellisempi rakennus on, sitä korkeammat kulut ovat.
Tämä tarkoittaa, että sinun on ryhdyttävä paljon numeroihin ennen kuin teet ostoksen. Kun olet selvittänyt, kuinka paljon rahaa valitsemasi kiinteistö tuottaa, sinun on vähennettävä seuraavat kulut:
- Asuntolainan maksu
- Kiinteistöverot
- Vakuutus
- kunnossapito
- Utilities
- Hallinnointikulut
- Asiantuntijapalvelut (kirjanpitäjät ja lakimiehet)
- Pääoman parannukset
- Avoimen työpaikan menetys
Jos otat nämä kulut huomioon ja vähennät ne valitsemasi asunnon vuosittaisista rahoista, saat karkean arvion ennustetusta voitosta. Jos se kuulostaa sinusta suurelta työltä, sen pitäisi tehdä. Siksi niin monet asuntosijoittajat pitävät REIT-rahastoja ja joukkorahoitettuja sijoituksia yksinomaisen omistuksen sijaan.
Kerrostalojen omistamisen haitat
Kuukausitulon saaminen kannattavasta kerrostalosta on jokaisen kiinteistösijoittajan unelma. Sinun kannattaa kuitenkin harkita kerrostalojen omistamisen vakavia mahdollisia haittoja.
Ensinnäkin on aika- ja kustannustekijä. Hyvät kerrostalot eivät ole halpoja. Niitä on vaikea löytää, ja vaikka saisit sellaisen, sinun on oltava käytännönläheinen johtaja, jotta kiinteistö ansaitsee rahaa. Sinun on oltava valmis tarkastelemaan kirjoja säännöllisesti ja olemaan aktiivinen sekä rutiinihuollon että pääomaparannusten suhteen.
Toiseksi, jotkut tekijät eivät ole sinun hallinnassasi. Vanha kiinteistöjen sanonta "sijainti, sijainti, sijainti" pätee kerrostalojen kohdalla. Naapurustossa, jossa kerrostalosi sijaitsee, on pitkä matka sen määrittämisessä, millaisia vuokria voit odottaa kerääväsi. Valitettavasti et voi tehdä paljon itse muuttaaksesi naapurustoa.
Paremmilla alueilla sijaitsevissa rakennuksissa on korkeammat vuokrat, mutta myös korkeammat kustannukset. Kaikki hankintahinnasta kiinteistöveroihin ja hallinnointimaksuihin on korkeampi, kun ostat rakennuksia laadukkailta lähiöiltä. Sinun täytyy löytää Goldilocks-kiinteistö, joka on edullinen, hyvällä alueella ja saa silti hyvän vuokran. Kaikki muut kuitenkin etsivät samaa.
Kolmanneksi kerrostalosi toimii vain yhtä hyvin kuin sitä johtavat ihmiset. Jos se olet sinä, sinun on sitouduttava olemaan tehokas johtaja, mikä on mahdollisesti 24/7-työtä. Muista, että wc:t eivät toimi vain arkisin klo 9-5 välillä. Jos et aio hoitaa rakennusta, sinun on palkattava laadukas hallinto. Huono hallinta johtaa suuriin tulonmenetyksiin ja voi asettaa rakennuksesi tappiolle.
Vertaa REIT-, ETF- ja kiinteistöjen joukkorahoitusalustoja
Omakotitalon omistaminen voi varmasti olla kannattava sijoitus. Se ei kuitenkaan ole mitenkään varma, ja vaatii paljon työtä, jotta omakotitalo saadaan toimimaan oikein. Useimmat sijoittajat katsovat, että se vaatii liian paljon käytännön työtä ja sijoittavat mieluummin REIT-rahastoihin, ETF-rahastoihin tai kiinteistöjen joukkorahoitussovelluksiin. Jos tämä kuulostaa oikealta reitiltä, katso tämä luettelo Benzingan parhaista REIT, ETF ja kiinteistöjen joukkorahoitusalustoja.
Usein kysytyt kysymykset
Ovatko kerrostalot hyviä sijoituskohteita?
Kerrostalot voivat olla hyviä sijoituskohteita, mutta niillä ei ole taattua rahaa. Jos haluat tietää, onko kerrostalo hyvä sijoitus vai ei, sinun on tarkasteltava useita tekijöitä.
Sinun on harkittava, kuinka paljon rakennus tuottaa suhteessa sen kustannuksiin. Vuositasolla hyvä asunto tuottaa yleensä 7-10 % kokonaiskustannuksistaan. Sinun on kuitenkin silti vähennettävä rakennuksesi vuosituloista kulut, kuten verot, velanhoito, vakuutukset, kiinteistöverot ja ylläpito, ennen kuin sinulla on käsitys siitä, kuinka paljon kassavirtaa se tuottaa. Yleisesti ottaen suuren kassavirran rakennukset ovat hyviä sijoituksia.
Taitavat sijoittajat voivat kuitenkin tunnistaa rakennukset, joilla on alhainen kassavirta, ja tehdä niistä vankkoja sijoituksia ennakoivan hallinnoinnin, aggressiivisten vuokrankorotusten ja pääomaparannusten avulla.
Paljonko kerrostalon ostaminen maksaa?
Kerrostalon ostohinta riippuu useista muuttujista. Luettelo näistä muuttujista sisältää:
- Sijainti
- Ikä
- Yhteensä neliömetriä
- Rakentamisen laatu
- Rakennuksen ympäristön haluttavuus
- Rakennuksen tuottama kokonaistulo
Mitä parempi rakennus on suhteessa kaikkiin näihin tekijöihin, sitä kalliimpi se on. Kerrostalojen ostaminen maksaa yleensä huomattavasti enemmän kuin omakotitalon ostaminen.
Viesti Kuinka sijoittaa kerrostaloihin by Eric McConnell ilmestyi ensin Benzinga. Vierailla Benzinga saadaksesi lisää tällaista mahtavaa sisältöä.
- '
- "
- 000
- 9
- Meistä
- pääsy
- Tili
- valtuutettu
- hankinta
- Etu
- Kaikki
- Vaikka
- määrä
- vuotuinen
- arvostus
- sovellukset
- ALUE
- Art
- etu
- vahvuuksien hallinta
- Varat
- saatavissa
- keskimäärin
- Pankit
- perusta
- ovat
- Hyödyt
- PARAS
- Tukkia
- Kirjat
- reunus
- boston
- talousarvio
- rakentaa
- Rakentaminen
- Niputtaa
- liiketoiminta
- yritykset
- Ostetaan
- Ostaminen
- pääoma
- kassa
- kassavirta
- muuttaa
- lataus
- Valita
- Kaupungit
- Kaupunki
- kerätä
- Tulla
- kaupallinen
- Yritykset
- monimutkainen
- ehto
- pitoisuus
- ohjaus
- Ydin
- kustannukset
- voisi
- Crowdfunding
- Nykyinen
- päivä
- sopimus
- Tarjoukset
- Velka
- suunniteltu
- määritetään
- eri
- ahkeruus
- suoraan
- näyttö
- osingot
- dollari
- dollaria
- alas
- Tehokas
- vaikutukset
- oma pääoma
- erityisesti
- vakiintunut
- omaisuus
- arvio
- ETF
- tapahtuma
- jokainen
- kaikki
- odottaa
- kulut
- tekijät
- perhe
- FAQ
- Maksut
- Kuva
- rahoittaa
- Etunimi
- virtaus
- Keskittää
- keskittyy
- jälkeen
- Sijoittajille
- Ilmainen
- rahasto
- Perusteet
- varat
- general
- tuottaa
- menee
- hyvä
- Hallitus
- suuri
- taattu
- ohjaavat
- Käsittely
- ottaa
- auttaa
- Korkea
- korkealaatuisia
- korkeampi
- vuokraus
- pitää
- pitää
- Etusivu
- kotelo
- Miten
- Miten
- HTTPS
- ajatus
- tunnistaa
- kuva
- tärkeä
- sisältää
- sisällyttäminen
- Tulo
- Kasvaa
- henkilökohtainen
- teollinen
- institutionaalinen
- vakuutus
- kiinnostunut
- Internet
- investoimalla
- investointi
- Investoinnit
- sijoittaja
- Sijoittajat
- IT
- Job
- suuri
- suurempi
- suurin
- Lait
- asianajajat
- johtaa
- OPPIA
- LG
- Lista
- paikallinen
- sijainti
- Pitkät
- näköinen
- Tekeminen
- onnistui
- johto
- johtaja
- markkinat
- jäsen
- miljoona
- miljoona dollaria
- minimi
- Puhelinnumero
- raha
- Kuukausi
- lisää
- eniten
- moniperhe
- moninkertainen
- New York
- uutiset
- Huomautuksia
- numero
- useat
- kampanja
- tarjoukset
- Tarjoukset
- verkossa
- verkkokaupan
- avata
- toiminta
- Operations
- operaattorit
- Mahdollisuudet
- Tilaisuus
- Vaihtoehto
- tilata
- Muut
- oma
- omistaja
- omistajat
- omistus
- kumppani
- Kumppanuus
- Maksaa
- maksu
- Ihmiset
- täydellinen
- suorituskyky
- kappale
- suunnittelu
- foorumi
- Platforms
- kehno
- salkku
- mahdollinen
- mahdollinen
- yksityinen
- Yksityinen pääoma
- Tuotteet
- ammatillinen
- Voitto
- kannattava
- omaisuus
- osto
- ostot
- osto-
- laatu
- alue
- alainen
- Hinnat
- kiinteistöt
- todellinen maailma
- Rekisteröinti
- säännöllinen
- määräykset
- Vuokrata
- edellyttää
- tarvitaan
- vaatimukset
- tulot
- arviot
- kierros
- Reitti
- ajaa
- juoksu
- taju
- toissijainen
- etsiä
- valittu
- Myydään
- näkemys
- vakava
- palvelu
- Palvelut
- setti
- Jaa:
- osakkeet
- pieni
- fiksu
- So
- jonkin verran
- erikoistunut
- Sponsored
- neliö
- alkoi
- alkaa
- Osavaltio
- Valtiot
- Osakkeet
- vahva
- jäsennelty
- tutkimus
- järjestelmät
- Napauttaa
- vero
- Verot
- vuokralainen
- Kautta
- aika
- ylin
- kohti
- läpinäkyvä
- Luottamus
- tyypillisesti
- unique
- yleensä
- arvo
- W3
- Katso
- Rikkaus
- Web-pohjainen
- Mitä
- Mikä on
- onko
- vaikka
- KUKA
- ilman
- Referenssit
- toimii
- maailman-