Le marché immobilier américain a-t-il culminé en juillet ?

Par Anna Bahney, CNN Business

Les prix des maisons aux États-Unis ont continué de grimper en juillet. Mais le marché a montré des signes de ralentissement alors que la hausse des taux hypothécaires a poussé davantage d'acheteurs potentiels à l'écart.

Selon le Indice national américain des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller. La différence de 2.3 points de pourcentage entre ces deux mois est la plus forte décélération de l'histoire de l'indice.

D'un mois à l'autre, les prix ont diminué de 0.2 % par rapport à juin, la première baisse d'un mois à l'autre de l'indice national depuis février 2012.

"Bien que les prix de l'immobilier aux États-Unis restent nettement supérieurs à leurs niveaux d'il y a un an, le rapport de juillet reflète une forte décélération", a déclaré Craig J. Lazzara, directeur général de S&P Dow Jones Indices.

Les 20 villes ont signalé des augmentations de prix plus faibles en juillet par rapport à l'année précédente.

Tampa a enregistré les gains les plus importants, les prix des maisons ayant augmenté de 31.8 % en juillet par rapport à l'année précédente. Elle a été suivie par Miami, qui a augmenté de 31.7 %, et Dallas, avec une augmentation de 24.7 %.

"Alors que la Réserve fédérale continue de faire monter les taux d'intérêt, le financement hypothécaire est devenu plus cher, un processus qui se poursuit à ce jour", a déclaré Lazzara. "Compte tenu des perspectives d'un environnement macroéconomique plus difficile, les prix des maisons pourraient bien continuer à ralentir."

Un séparée rapport de la Federal Housing Finance Agency mardi a montré une trajectoire similaire des prix des logements en juillet. L'indice FHFA des prix des maisons, qui mesure les variations de la valeur des maisons unifamiliales, a indiqué que les prix des maisons avaient augmenté de 13.9 % d'une année sur l'autre en juillet, mais avaient chuté de 0.6 % par rapport au mois précédent. Il s'agit de la première baisse mensuelle des prix des maisons depuis mai 2020, a indiqué l'agence.

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La hausse des taux hypothécaires a refroidi la demande

Les rapports sur les prix des maisons mettent en évidence l'effet refroidissant de la hausse des taux hypothécaires.

Les taux hypothécaires en juillet étaient environ le double de ce qu'ils étaient l'année précédente. Après avoir grimpé à près de 6 % à la mi-juin, les craintes de récession ont rendu les taux plus volatils.

Les taux des crédits immobiliers ont augmenté au milieu d'une série de hausses agressives des taux d'intérêt par la Réserve fédérale alors qu'elle tente de maîtriser l'inflation galopante.

La Fed ne fixe pas directement les taux que les emprunteurs paient sur les prêts hypothécaires, mais ses actions les influencent. Les taux hypothécaires ont tendance à suivre le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans. Lorsque les investisseurs voient ou anticipent des hausses de taux, ils vendent souvent des obligations d'État, ce qui fait grimper les rendements et les taux hypothécaires.

Alors que de plus en plus d'acheteurs potentiels se sentent pressés par la hausse des taux, l'appréciation du prix des maisons a continué de ralentir depuis son sommet en avril, a déclaré Steve Reich, directeur des opérations chez Finance of America Mortgage.

"Le ralentissement progressif peut être attribué à des taux d'intérêt plus élevés, ce qui a tempéré ce que de nombreux acheteurs de maison peuvent se permettre et, à son tour, a ralenti les ventes de maisons", a déclaré Reich.

Sur certains marchés – en particulier ceux qui ont connu un afflux important d'acheteurs en raison du travail à distance pendant la pandémie – la croissance des prix des logements commence à se modérer, a-t-il déclaré.

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Le pic du marché est-il derrière nous ?

"La combinaison d'inventaires toujours serrés sur la plupart des marchés et d'acheteurs essayant de verrouiller un paiement mensuel fixe avant que les taux n'augmentent encore plus a assuré que les prix ont continué à progresser", a déclaré George Ratiu, économiste principal et responsable de la recherche économique pour Realtor.com. "Cependant, la dynamique haussière s'est essoufflée et il est clair que le pic du marché est désormais derrière nous."

Pour les acheteurs, la baisse des gains de prix tient le promesse de meilleures opportunités dans les mois à venir, a déclaré Ratiu.

"La part des maisons avec des baisses de prix a atteint environ 20% en août, le même niveau que nous avons vu en 2017 lorsque les marchés immobiliers étaient sur une base beaucoup plus équilibrée", a-t-il déclaré. "Alors que les taux hypothécaires devraient continuer d'augmenter et que les prix actuels deviennent encore moins viables pour le budget de la plupart des acheteurs, les baisses de prix devraient continuer à augmenter."

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Pour les propriétaires qui envisagent de vendre, le marché actuel est très différent de celui d'il y a trois semaines, a-t-il ajouté.

Avec le paiement hypothécaire mensuel typique maintenant supérieur de plusieurs centaines de dollars à celui de l'année dernière en raison de la flambée des taux d'intérêt, le nombre d'acheteurs qualifiés est devenu beaucoup plus petit.

"Les vendeurs qui ont une bonne compréhension des conditions du marché local et des prix en conséquence dès le départ seront plus susceptibles d'attirer l'attention des acheteurs et d'assurer une transaction réussie", a déclaré Ratiu.

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