Exemples pour mieux guider les clients dans les décisions de prêt immobilier (Thomas Pintelon)

La décision d'acheter ou de rénover une maison, est pour la plupart des gens la décision financière la plus importante de leur vie. Non seulement les montants en jeu sont 10 à 100 fois plus élevés que la plupart des autres décisions financières, mais il y a aussi de nombreux facteurs de décision à prendre en compte.
De nos jours, la plupart des clients bancaires ne prennent une décision consciente que sur la pointe de l'iceberg.

Lorsqu'ils interrogent les clients particuliers sur les principales décisions à prendre, ils indiqueront le choix de la banque (déterminant le prix / taux d'intérêt du prêt), le montant à emprunter et la durée du prêt. Cependant, il y a beaucoup plus d'aspects à considérer pour
prendre une décision financière correcte et éclairée.

Passons en revue tous les éléments qui peuvent et doivent jouer un rôle dans ce processus de décision.

Définir le « projet maison »

Tout d'abord le «projet de maison» doit être bien défini. Peut-être que vous n'avez pas encore décidé à quoi ressemblera votre projet de maison, il est donc important de décider d'aspects tels que :

• Est-ce que je vais acheter ou louer ma maison? Cette décision implique une bonne connaissance du montant du loyer par rapport au montant de l'hypothèque pour une maison similaire, de l'évolution de la valeur de votre maison dans les années à venir (éventuellement en tenant compte de l'inflation anticipée),
  combien d'années pensez-vous rester dans votre maison, quelles sont les implications fiscales, etc.
• Laquelle type de maison cherchez-vous? Construire soi-même une nouvelle maison, acheter une nouvelle maison/un nouvel appartement/un studio à un promoteur immobilier, acheter une maison/un appartement/un studio existant prêt à emménager ou acheter une maison/un appartement existant qui
  nécessite une rénovation importante? Ou cherchez-vous plus un logement spécifique, comme un projet de cohabitation ou une péniche ? Quel emplacement ? Quelle gamme de prix ? Une maison individuelle ou une maison mitoyenne ? Quelle surface de terrain ou surface habitable ? Nombre de chambres à coucher,
  salles de bain? …​ Beaucoup de ces décisions ont non seulement un impact sur les prix, mais aussi des implications fiscales et de trésorerie (par exemple, une maison à rénover permet d'étaler les dépenses dans le temps).
• Comment vas-tu utiliser la maison? Possédez-vous déjà une maison ou est-ce votre première maison à acheter? Vous achetez le logement pour y habiter vous-même et/ou le louerez (entièrement ou partiellement) ? Occuperez-vous le logement seul ou en couple, avec
  vos enfants, avec d'autres membres de la famille et/ou avec des amis ?

Définir les options de financement

Une fois le projet de maison défini, l'étape suivante consiste à définir comment il sera financé? Ici, nous devons considérer des aspects tels que

• Détermine le montant que vous devez emprunter. Cela dépendra évidemment du prix de la maison et des actifs dont vous disposez. Le prix total de la maison sera également un calcul complexe, prenant en compte des éléments comme le prix du terrain
  et/ou maison, frais de rénovation, frais d'architecte, taxes (par ex. TVA ou frais d'enregistrement), frais de notaire, frais d'hypothèque, etc.
  Il est également important de prendre en compte les coûts supplémentaires à court terme liés à la nouvelle maison (frais de déménagement, nouveaux meubles, décoration), votre appétit pour le risque (vous souhaitez conserver une épargne de réserve comme tampon ou mettre tous vos actifs dans la maison ), le montant minimal
  la banque demande de mettre soi-même dans le logement (par exemple frais d'enregistrement, frais de notaire​) et l'impact qu'un apport personnel plus élevé peut avoir sur le taux d'intérêt d'un prêt.
• Voulez-vous financer la maison via le système financier traditionnel ou explorer des formes alternatives? Par exemple, vous pouvez également envisager des marchés de prêt P2P, des prêts DeFi ou d'autres moyens d'acquérir une maison, par exemple une rente, la location / location de la maison avec
  l'option de l'acheter ultérieurement, de devenir actionnaire du projet domiciliaire, ce qui se traduit par le paiement d'un loyer au projet et la perception de dividendes du projet, etc.
• Comparez différentes banques. Ici les simulateurs de prêt (comme Spaargids.be ou TopCompare.be en Belgique) peuvent aider, mais la plupart du temps ils ne donnent que le taux du marché (donc pas de taux négocié), ne donnent aucune garantie que vous obtiendrez réellement le prêt simulé
  et n'incluent que les prêts standard (c'est-à-dire pas de conditions spéciales et généralement peu de comparaison de tous les services à valeur ajoutée - voir plus loin), donc une bonne comparaison nécessitera probablement beaucoup d'efforts de votre part.
• Type de prêt. Lorsqu'ils envisagent de prêter de l'argent pour une maison, la plupart des gens pensent automatiquement à une nouvelle hypothèque. Dans la plupart des cas, il s'agit du prêt le moins cher (tant du point de vue du taux d'intérêt que du point de vue fiscal), mais pas toujours. Surtout pour les personnes déjà
  ayant des actifs, d'autres types de prêts pourraient être intéressants à considérer. Par exemple en retirant sur un crédit immobilier existant, en utilisant (partiellement) un crédit à la consommation (de nombreux gouvernements subventionnent des crédits à la consommation dans le but d'améliorer le caractère écologique de votre
  maison), un crédit lombard (utilisant vos actifs financiers existants en garantie – voir le produit lombard² de Capilever), etc.
  De plus, vous devez vérifier si vous avez besoin d'un financement temporaire pour combler des flux de trésorerie spécifiques à court terme. Des exemples typiques peuvent être un prêt relais (un prêt pour combler l'écart de trésorerie entre l'achat de votre nouvelle maison et la vente de votre ancienne maison), les découverts, etc. Le type de
  le prêt à contracter dépendra fortement de votre situation financière actuelle et des impacts fiscaux que chaque prêt aura.
• Une fois tout cela défini, vous pouvez commencer à jouer avec le durée. Cela permet de se faire une idée de la montant du remboursement mensuel. Évidemment plus le prêt est long, plus vous paierez d'intérêts, mais aussi plus le montant de votre remboursement sera faible,
  il s'agit donc de trouver le juste équilibre entre optimiser le paiement des intérêts et ne pas avoir de remboursements excessifs, afin que votre prêt ne contrôle pas complètement votre vie. Votre âge est également important pour définir la durée du prêt. La plupart des gens (et
  souvent aussi la banque) insisteront pour que leur prêt soit résilié avant l'âge de la retraite.
  Pour définir correctement le montant de remboursement mensuel acceptable, il est important de créer un budget des flux de trésorerie entrants et sortants. Ici, vous devez également tenir compte des coûts récurrents supplémentaires liés à la (nouvelle) maison, comme l'assurance incendie/vol, impayés
  assurance solde, impôt sur le revenu cadastral, charges (plus élevées) des services publics (eau, électricité, gaz​), frais d'entretien (ex. nettoyage chaudière, jardin), etc.
• Lorsque les aspects ci-dessus sont définis, la plupart des gens prendront une décision, mais évidemment le régime d'intérêts, de remboursement et de paiement sera également extrêmement important. Selon le type de prêt, le pays et la banque, différents régimes existent. Pour remboursements
  on peut faire la distinction entre des mensualités simples (égales), un prêt ballon, un prêt in fine, des mensualités qui augmentent dans le temps (par exemple avec un taux d'inflation attendu fixe), des mensualités qui diminuent dans le temps au fur et à mesure de chaque échéance
  rembourse un montant fixe de capital (et à mesure que les intérêts diminuent, le montant total du remboursement diminue).
  Pour le conditions de taux d'intérêt, nous pouvons identifier un taux d'intérêt fixe et toutes sortes de taux d'intérêt flexibles, comme révisables chaque année, tous les 3 ans, etc. et avec différents planchers et plafonds qui peuvent protéger les deux parties contre les changements futurs de
  les taux d'intérêt de la Banque centrale.
  Pour le paiement (recevant les fonds) quelques options existent également. Habituellement, vous obtiendrez tous les fonds empruntés en une seule fois, mais il existe également des constructions où les fonds empruntés seront reçus en plusieurs parties (par exemple, chaque fois qu'une facture liée à la construction/rénovation
  du domicile est livré à la banque).
• La prochaine étape est la définition de la sûretés et garanties lié au prêt. La première question ici est de définir qui sont les emprunteurs (empruntez-vous seul, en couple, etc.​) et dans quelle division (le cas échéant). Outre les emprunteurs
  lui-même, il se peut que d'autres personnes (par exemple les parents) garantissent également le prêt.
  Souvent, les banques imposent de signer un document leur permettant de saisir directement les montants de prêt impayés sur les salaires déposés. C'est aussi une raison pour laquelle de nombreuses banques vous demandent d'avoir un compte courant chez elles où votre salaire est payé.
  Le type de garanties dépend généralement du type de prêt. Dans le cas d'une hypothèque standard, la maison sera la garantie elle-même, mais d'autres garanties peuvent également exister, telles que des titres, des assurances-vie ou l'hypothèque sur une autre maison. En outre
  on peut discuter de ne pas prendre d'hypothèque pour le montant total du prêt, mais un pourcentage. Cela augmente le risque pour la banque, mais peut être intéressant pour l'emprunteur, car les frais d'enregistrement légal représentent souvent un pourcentage du montant de l'hypothèque. Dans certains cas,
  la banque demandera cependant de signer un mandat pour le pourcentage restant « non couvert », ce qui permet à la banque de prendre automatiquement une hypothèque sur le pourcentage restant, en cas de problème de remboursement.

Des services à valeur ajoutée en plus du financement

Si les détails du prêt sont pleinement clarifiés, il est important de discuter de tous des services à valeur ajoutée en plus du financement. Souvent, ceux-ci sont couplés au prêt, ce qui signifie que vous obtenez un meilleur taux d'intérêt si vous prenez ces produits dans la même banque.
Cela rend la comparaison des prêts auprès de différentes banques encore plus complexe, car ces services à valeur ajoutée n'ont pas le même prix et le même niveau de qualité dans différentes banques.

Voici des exemples de ces services à valeur ajoutée :

• La nécessité d'ouvrir un compte courant à la banque où par exemple votre salaire est payé. Évidemment, un tel compte courant s'accompagne de certains coûts et taux d'intérêt (pour certains débits et crédits) et potentiellement aussi de services spécifiques, comme
  une carte de débit/crédit, des assurances de compte spécifiques et/ou des récompenses (comme des remises en argent) sur les transactions effectuées sur le compte
• Assurance Incendie/Vol: Comme pour toute assurance non-vie il est important de comparer les montants des primes, la valeur totale assurée (et comment elle évolue ou doit être adaptée si vous améliorez votre habitation ou mieux décorez votre habitation), quels risques sont
  couverts (comme un incendie, un vol, une inondation, un vandalisme), comment le processus de réclamation est organisé, si vous bénéficiez de services à valeur ajoutée comme une assistance juridique pour les questions juridiques liées à votre domicile, etc.
• Assurance solde restant dû: cela rembourse le solde restant dû en cas de décès de l'assuré. Il existe également pour cette assurance différentes options, comme le remboursement de 100 % ou un pourcentage inférieur du montant restant dû, identique ou différent.
  assurance pour chaque emprunteur, assurance complémentaire contre l'invalidité, la maladie et/ou la perte involontaire d'emploi, possibilité de payer le montant de l'assurance par mois, par an ou de payer en totalité au début.
• Solutions pour gérer l'héritage. Cela peut être intéressant en cas de situations successorales plus complexes (comme les familles recomposées ou pour une personne seule sans héritiers directs), mais aussi pour assurer le conjoint le plus ancien (vivant également
  à la maison) est suffisamment protégé.

Scénarios de simulation

Une fois toutes ces informations réunies, il est important de simuler différentes Scénarios de simulation, pour voir quel est l'impact sur le montant du remboursement mensuel, les taxes et l'abordabilité du prêt.

Les scénarios typiques à simuler sont :

• Décès d'un (ou plusieurs) des emprunteurs
• Grave maladie d'un (ou plusieurs) des emprunteurs (entraînant généralement une diminution des revenus et une augmentation des coûts)
• Perte d'emploi d'un (ou plusieurs) des emprunteurs
• Divorce obligeant à vendre la maison ou à l'un des emprunteurs à payer l'autre emprunteur (et à poursuivre uniquement les remboursements du prêt)
• Vente anticipée du domicile (par exemple dans les 5 ans, dans les 10 ans​)
• Désir de refinancer le prêt, c'est-à-dire si les taux d'intérêt ont considérablement baissé ou si vous souhaitez augmenter/diminuer le montant du remboursement mensuel. Il est important ici d'équilibrer les pénalités liées au refinancement avec le potentiel
  avantage obtenu du refinancement
• Désir d'un remboursement anticipé, c'est-à-dire la volonté du ou des emprunteurs de rembourser par anticipation le solde restant dû partiellement ou en totalité
• Evolutions (hausse/baisse) du taux d'intérêt de la Banque Centrale et comment cela affecte votre montant de remboursement mensuel
• Evolutions des taux d'inflation sur la durée du prêt et son impact sur le montant de remboursement mensuel actualisé
• A faillite, rachat/fusion ou décision d'arrêter l'activité de la banque emprunteuse. Que se passe-t-il avec les conditions de mon prêt à ce moment-là ?
• ...

Plus de conseils peuvent être donnés

Comme vous pouvez le voir, il y a des dizaines d'aspects à prendre en compte, pour lesquels les banques fournissent rarement les outils nécessaires pour aider leurs clients. Compte tenu de l'importance d'un prêt immobilier pour la plupart des clients particuliers, nous estimons qu'il y a encore place à l'amélioration pour offrir plus
conseils aux clients dans le processus de prise de décision financière ci-dessus.

Via des questionnaires (dynamiques), des assistants, des simulations en temps réel (permettant de simuler différents scénarios What-If) et des questions-réponses, une banque peut devenir encore plus un partenaire de confiance dans ce processus, ce qui se traduira par un fort avantage concurrentiel par rapport aux autres banques.
Si vous savez qu'un prêt hypothécaire est un produit très collant - s'il est bien fait, le client sera lié à la banque pendant 20 à 30 ans - avec de nombreuses options de vente croisée d'autres produits, nous conseillerions certainement aux banques d'investir davantage dans ce conseils.